Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 października 2021 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Edyta Bryzgalska

Protokolant: sekretarz sądowy Weronika Kutyła

po rozpoznaniu w dniu 8 października 2021 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. S.

przeciwko (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. i Bankowi (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W.

o zapłatę

I.  zasądza od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą we W. i Banku (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. solidarnie na rzecz M. S. kwotę 167.400 zł (słownie: sto sześćdziesiąt siedem tysięcy czterysta złotych);

II.  zasądza od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą we W. i Banku (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. solidarnie na rzecz M. S. kwotę 18.468,60 zł (słownie: osiemnaście tysięcy czterysta sześćdziesiąt osiem złotych sześćdziesiąt groszy), w tym kwotę 10.017 zł (słownie: dziesięć tysięcy siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Sygn. akt XXV C 182/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 23 stycznia 2018 r. ( data nadania k.65) M. S. wniosła
o zasądzenie od (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (dawniej (...), obecnie (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. ), (...) Banku S.A. Oddział (...) Bank z siedzibą w W. ( obecnie Bank (...) S.A.
z siedzibą w W. ) oraz (...) sp. z o.o. z siedzibą
w O. solidarnie kwoty 167.400 zł wraz z kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego według spisu kosztów.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że wskutek stosowania przez pozwanych nieuczciwych praktyk poniosła szkodę, której dochodzi w niniejszym postępowaniu. Wyjaśniła, że za pośrednictwem i namową pracowników pozwanego Banku zainwestowała środki pieniężne zgromadzone na rachunku w (...) Bank S.A. w zakup lokalu w inwestycji
w ramach tzw. systemu condohotel w O., która nie została zakończona z przyczyn finansowych leżących po stronie developera. Powódka podniosła, że pracownicy banku przedstawiający jej ofertę nie poinformowali jej, że działają w imieniu nieznanej jej spółki (...). Zapewniali ją o bezpieczeństwie i opłacalności inwestycji, nie wskazywali na ryzyka. O tym, że lokale w nieruchomości przy ul. (...) w O. oferowali przedstawiciele (...), a nie (...) Bank dowiedziała się dopiero z pisma banku z 10 maja 2016 r. W ocenie powódki takie zachowanie było celowym wprowadzeniem powódki
w błąd, a umowę rezerwacyjną i przedwstępną na podstawie, której dokonała wpłat na poczet ceny, zawarła pod wpływem podstępu, co stanowi naruszenie art. 86 k.c. Ze względu na renomę (...) Banku oraz jego oddziału (...) Bank powódka była przekonana, że rekomendowana inwestycja będzie zrealizowana zgodnie z umową oraz będzie dla niej
w pełni opłacana. Powódka wskazała, że działania(...)Bank stanowią naruszenie art. 430 k.c. Czynności dokonywane przez pracowników banku były wykonywane przy braku należytego nadzoru ze strony zwierzchnika, a zatem wyrządzenie szkody nastąpiło przy wykonywaniu czynności w rozumieniu art. 430 k.c.

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniósł
o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcy prawnego według norm przepisanych (odpowiedź na pozew pozwanego Ad. 3 k.81-83). Pozwany zarzucił brak legitymacji procesowej biernej albowiem nie był stroną umowy i w trakcie zawierania zarówno umowy rezerwacyjnej jak i przedwstępnej sprzedaży, działał jedynie jako pełnomocnik dewelopera (...). Stosownie zaś do art. 95 § 2 k.c. czynność prawna pełnomocnika jako przedstawiciela strony działającego w granicach posiadanego umocowania wywiera skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

(...) Bank S.A. z siedzibą w W. także wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych prawem (odpowiedź na pozew pozwanego Ad. 2 k.92-101). Pozwany zaprzeczył, aby powódka była klientką (...) Bank S.A. i została przez niego zaproszona w sprawie zakupu lokalu przy ul. (...) w O.. Wskazała, że o ile spotkanie dotyczące zakupu tej inwestycji rzeczywiście miało miejsce, to P. S. i K. B. nie działali w imieniu i na rzecz Banku, lecz wykonywali czynności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami tj. (...) sp. z o.o. Podkreślił, że umowy, które były zawarte pomiędzy bankiem a P. S.
i K. B. dotyczyły oferowania wyłącznie produktów finansowych z oferty banku i partnerów banku, a I. S. nie był partnerem banku. Pozwany podniósł, że nie był stroną umowy zawartej przez powódkę, zaprzeczył, aby udostępniał A. K. informacje dotyczące inwestycji, które następnie A. K. przesłał powódce. Okoliczność, że A. K. użył w korespondencji z powódką służbowej skrzynki e-mailowej nie dowodzi, że bank uczestniczył w transakcji. Pozwany wskazał, że nie jest dla niego jasne o jakich nieuczciwych praktykach jest mowa w powództwie albowiem powództwo posługuje się wyłącznie ogólnikami, nie wskazując jakiego rodzaju niewłaściwe działania miałyby być wykonywane przez pozwany bank. Pozwany zaprzeczył, aby dopuścił się względem powódki podstępu, a także by powierzył P. S., K. B. i A. K. jakiekolwiek czynności związane ze sporną inwestycją i by ponosił odpowiedzialność za ich działania na podstawie art. 430 k.c. Wskazał też, że nie ponosi odpowiedzialności za upadłość developera, nie zapewniał o powodzeniu
i rentowności inwestycji. W ocenie tego pozwanego brak jest również podstaw do uznania, że szkoda już powstała albowiem postępowanie upadłościowe nie zostało zakończone.

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (dawniej (...), obecnie (...) sp. z o.o. z siedzibą we W.) również wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych prawem (odpowiedź na pozew pozwanego A..1 – k.385-390). Pozwany potwierdził, że pośredniczył w sprzedaży nieruchomości oferowanej przez dewelopera (...), działał jednak w graniach prawa i z jego poszanowaniem. Pozwany zaprzeczył, aby miał wiedzę na temat sytuacji finansowej developera i nie miał możliwości monitorowania jego kondycji, a także by zapewniał powódkę o sukcesie inwestycji. Podniósł nadto, że z treści uzasadnienia pozwu nie wynika
w jaki sposób zarzucane przez powódkę działania wpłynęły bezpośrednio na powstanie po jej stronie szkody.

W toku postępowania (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zmieniła nazwę na (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. (pismo z 27 maja 2019 r. wraz o odpisem KRS k.186-199).

Postanowieniem z dnia 9 października 2020 r. Sąd umorzył postępowanie w stosunku do pozwanego (...) spółka z o.o.z siedzibą w O. z uwagi na wykreślenie podmiotu z rejestru przedsiębiorców (postanowienie k.421).

W związku z wszczęciem postępowania restrukturyzacyjnego (...) Bank S.A. w miejsce pozwanego banku wstąpił Bank (...) S.A. z siedzibą w W..

Na rozprawie w dniu 8 października 2021 r., na której zamknięto przewód sądowy, strony podtrzymały dotychczas stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. S. posiadała konto oszczędnościowe w (...) Bank S.A. W listopadzie 2013 r. skontaktował się z nią telefonicznie K. B., pracownik (...)Bank, będącego oddziałem (...) Bank S.A. z propozycją zainwestowania zgromadzonych na rachunku środków w inwestycję w systemie tzw. condohotel. Powódka umówiła się na spotkanie, w którym uczestniczyła wraz z mężem J. R.. Odbyło się ono w siedzibie (...)Bank przy Al. (...) w W..

dowód: zeznania świadka J. R. k.264v-265v, zeznania powódki k.355v-356

W lokalu przy Al. (...) działalność gospodarczą prowadził (...) Bank oraz (...) House sp. z o.o. Loga obu firm były bardzo podobne. Na zewnątrz był szyld banku, w środku na ścianie była informacja o tym, że jest to siedziba (...). Spółka (...) zajmowała się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Podmioty te nie miały wydzielonych odrębnych pomieszczeń. Pracownicy pracowali w jednej przestrzeni lokalowej tzw. open space. Nie istniał też jednoznaczny podział na pracowników Banku
i spółki (...). Przynajmniej część pracowników w tym samym czasie miała zawarte umowy z(...) Bankiem i (...) i wykonywała jednocześnie czynności na rzecz obu. Czynności obu podmiotów nie były od siebie oddzielone.

dowód: zeznania świadka M. G. k.245-245v, zeznania świadka S. M. k.265v, zeznania świadka M. P. k.266-266v

Ofertę przedstawiał powódce K. B. oraz P. S. – będący wówczas Dyrektorem (...)Banku. P. S. wręczył powódce swoją wizytówkę Dyrektora Oddziału (...) Bank (dowód wizytówka k.28). K. B. zaproponował powódce inwestycję w condohotel. K. B. był jednocześnie pracownikiem (...) sp. z o.o. K. B. podobnie jak P. S. nie ujawnili powódce, że przedstawiona oferta nie jest związana z działalnością (...)Banku, ale (...). Powódka nie znała spółki (...). Nie poszukiwała też żadnej oferty. Wcześniej miała negatywne doświadczenie z podmiotem prywatnym.

dowód: zeznania świadka J. R. k.264v-265v, zeznania powódki k.355v-356

K. B. zaproponował powódce nabycie lokalu w inwestycji (...) Hotel (...) w O., realizowanej przez (...) I. S.. (...) sp. z o.o. posiadał z I. S. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą (...) umowę dotyczącą oferowania lokali w realizowanej przez I. S. inwestycji (...) Hotel (...) w O.. Czynności(...)sp. z o.o. polegały na prezentacji szczegółów inwestycji potencjalnym klientom, a następnie kojarzenie ich z inwestorem (bezsporne). Lokale oferowane w ramach tej inwestycji były częścią tzw. systemu condo polegającego na zakupie przez pojedynczych inwestorów nieruchomości oraz czerpania zysków z ich wynajmu (bezsporne).

(...) pozyskiwał klientów w ramach własnego marketingu. (...) pobierał prowizję od dewelopera. Prowizję otrzymywali również pracownicy (...). Momentem, w którym należała się prowizja dla (...) był moment podpisania umowy i wpłaty 1 raty.

dowód: częściowo zeznania świadka M. G. k.245-245v, częściowo zeznania świadka P. S. k.245v-246, zeznania świadka M. P. k.266-266v, częściowo zeznania świadka A. B. k.266v-267v

W ramach pośrednictwa klienci otrzymywali od (...) projekt umowy, zakres działalności, informacje o regulaminach kart właścicielskich, o standardzie wykończenia. Część materiałów dotyczących inwestycji (wizualizacje, umowy i regulaminy itp.) (...) otrzymywał od dewelopera (dowód: zeznania świadka M. P. k.266-266v). Pośrednicy nie przekazywali informacji o sytuacji finansowej I. S. (dowód: zeznania świadka M. P. k.266-266v).

Powódka nie znała (...) I. S.. K. B. zapewniał powódkę, że deweloper jest sprawdzony i nie ma powodów do obaw co do powodzenia inwestycji, gdyż z sukcesem zrealizował już dwie inne inwestycje. K. B. nie informował powódki o ryzykach związanych z inwestycją w (...) Hotel (...)
w O.. Inwestycja była już wówczas zaawansowana. W chwili proponowania inwestycji powódce (...) podobnie jak (...) Bank nie miały wiedzy o problemach finansowych developera. Powódka zdecydowała się na skorzystanie z oferty, będąc przekonaną o jej bezpieczeństwie i zyskowności z uwagi na oferowanie jej przez bank. Zdawała sobie sprawę, że zyski z wynajmu mogą być mniejsze od przedstawianego przez pracownika banku z uwagi na ich zależność od obłożenia. Nie myślała natomiast, że inwestycja może nie dojść do skutku.

dowód: zeznania świadka J. R. k.264v-265v, zeznania świadka M. P. k.266-266v , zeznania powódki k.355v-356

W dniu 31 grudnia 2013 r. M. S. zawarła z developerem (...) działającym przez pełnomocnika (...) sp. z o.o.
z siedzibą w W. tzw. umowę rezerwacyjną, na podstawie której sprzedający (deweloper) zobowiązał się do wybudowania hotelu na nieruchomości gruntowej położonej
w O. przy ul. (...) (dowód: umowa rezerwacyjna k.26-26v, karta pokoju k.27). W ramach realizacji inwestycji miał powstać samodzielny lokal wczasowo-mieszkalny o nr (...)o powierzchni 27,69 m ^{( 2)}. Cenę lokalu na dzień podpisania umowy określono na 343.170 zł brutto. Powódka zobowiązała się do zapłaty na rzecz sprzedającego kwotę 68.634 zł brutto tytułem opłaty rezerwacyjnej. Powódka przelała powyższą kwotę na rzecz sprzedającego w dniu 7 stycznia 2014 r. (dowód: potwierdzenie przelewu k.25).

W dniu 3 marca 2014 r. powódka zawarła z developerem (...) działającym przez pełnomocnika (...) sp. z o.o. z siedzibą
w W. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu wskazanego w umowie rezerwacyjnej (dowód: umowa k.29-38, pełnomocnictwo k.231). W pkt 3.2 umowy strony ustaliły ostateczną cenę za przedmiotowy lokal na kwotę 343.170 zł brutto. W dniu zawarcia umowy strony dokonały zaliczenia kwoty 68.634 zł brutto uiszczonej tytułem opłaty rezerwacyjnej na poczet zapłaty ceny za nabycie nieruchomości. Pozostała kwota miała zostać zapłacona w II transzach po 137.268 zł brutto każda (ust. 4.1 umowy). Pierwsza transza miała zostać zapłacona do 31.07.2014 r., a druga na 4 dni przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. W dniu 12 czerwca 2014 r. M. S. dokonała przelewu kwoty 137.268 zł na rachunek sprzedającego (dowód: potwierdzenie przelewu k.24). Powódka, działając w oparciu o faktury dotyczące zakupu przedmiotowego lokalu, nr (...) i nr (...), dokonała odliczenia podatku VAT w kwocie 38.502 zł (dowód: wydruk k.39).

Pełnomocnik dewelopera w trakcie zawierania powyższych umów działał na podstawie pełnomocnictwa z dnia 21 września 2012 r. W jego treści, a konkretnie w ust.1 określono zakres umocowania do negocjowania, zawierania, zmiany i rozwiązywania w imieniu i na rzecz mocodawcy – (...) I. S. umów rezerwacyjnych w ramach, których mocodawca był zobowiązany wobec drugiej strony umowy – rezerwującego do nieoferowania innym osobom określonego lokalu jaki powstanie w ramach inwestycji realizowanej w O., a rezerwujący będzie zobowiązany do wpłaty na rzecz mocodawcy ustalonej przez pełnomocnika kwoty pieniędzy (dowód: pełnomocnictwo dla (...) k.231).

Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy pozyskiwał od powódki K. B.. Kierując do męża powódki korespondencję mailową zawsze posługiwał się mailowym adresem służbowym (...) (dowód wydruki maili k.19 i20). Także na adres mailowy K. B. (...) BANK przesłała do wiadomości maila A. W. z (...) (dowód wydruk maila k.21).

Umowa została zawarta w siedzibie Banku. Przedstawił ją do podpisu K. B..

W II połowie 2014 r. nastąpił czasowy przestój inwestycji. W piśmie z dnia 4 września 2014 r. właściciel (...), I. S. zapewniał inwestorów o stabilności inwestycji, wskazując, że czasowy przestój spowodowany był procedurami finansowymi dotyczącymi pozyskania finansowania jednego z obiektów inwestycji, zaś w dniu 29 sierpnia 2014 r. uzyskano zapewnienie finansowania (dowód: pismo k.65). Mailem z dnia 30 września 2014 r. przedstawiciel (...) zapewniał, że inwestycja przesunie się i planowane ukończenie przewidywane jest na II kwartał 2015 r., a zwłoka jest spowodowana czasowym zaprzestaniem przez bank finasowania inwestycji (dowód: mail k.66).

W październiku 2014 r. także spółka (...)’s House dowiedziała się o kryzysie finansowym dewelopera i zaprzestała oferowania inwestycji (dowód: zeznania świadka A. B. k.266v-267v).

Pismem z dnia 13 marca 2015 r. powódka została poinformowana przez dewelopera, że nastąpiły kolejne problemy w finasowaniu projektu i że (...), pomimo przejścia głębokiej restrukturyzacji, nie będzie w stanie sam zakończyć inwestycji (dowód: pismo k.40). Celem uniknięcia negatywnych rezultatów mogących nastąpić w stosunku do kupujących w tym powódki, spółka przedstawiła kilka potencjalnych rozwiązań, w tym sprzedaż inwestycji Hotel (...) do odrębnego podmiotu po rynkowej cenie (dowód: materiały ze spotkania w sprawie zakończenia inwestycji k.281-298).

W międzyczasie w związku z problemami z realizacją inwestycji powódka kontaktowała się z przedstawicielem pozwanego banku (...) – ówczesnym Dyrektorem oddziału. A. K. prowadził z powódką i jej mężem korespondencję przy użyciu służbowej skrzynki e-mailowej (...) W mailach do A. K. powódka wyraźnie wskazywała na zawarcie umowy za pośrednictwem banku i zawarciu umowy tylko i wyłącznie dlatego, że została ona zaoferowana przez bank. A. K. przesłał powódce dokumenty i informacje dotyczące realizacji inwestycji i ewentualnych rekompensat. Nie poinformował on również powódki, że informacji udziela w imieniu (...).

dowód: maile k.22-23

W dniu 17 grudnia 2015 r. Sąd Rejonowy w Ostródzie, w sprawie o sygn. akt V GU 84/15, ogłosił upadłość (...) (dowód: postanowienie o ogłoszeniu upadłości k.48). Postępowanie upadłościowe nie zostało jeszcze zakończone. Powódka zgłosiła swoją wierzytelność w postępowaniu upadłościowym (dowód: pismo syndyka k.49, pismo sądowe k.50, zgłoszenie wierzytelności k.51-52, lista wierzytelności k.426). Nie została dotychczas zaspokojona i nie ma szansy na uzyskanie środków albowiem jak wynika z pisma syndyka z dnia 10 czerwca 2021 r. wierzytelność powódki należy do kategorii 4, natomiast ze zgromadzonych środków funduszy masy upadłości prawdopodobnie wystarczy do zaspokojenia wierzycieli zakwalifikowanych
w kategorii 2 i częściowo 3 (dowód: pismo syndyka k.549).

Powódka zgłosiła sprawę do Rzecznika Finansowego (dowód: pismo rzecznika k.53-55, 56-57, 58-59).

Pismem z dnia 10 maja 2016 r. (...) Bank S.A. Oddział (...)’s Bank poinformował powódkę, że lokale w inwestycji znajdującej się w O. przy ul. (...) były oferowane przez (...) sp. z o.o., a nie (...), a bank nie posiada wiedzy ani dokumentacji w sprawie powódki (dowód: pismo k.60). Swoje stanowisko pozwany bank podtrzymał w piśmie z dnia 4 sierpnia 2016 r. (dowód: pismo k.61-62).

Powódka i jej mąż nie mieli świadomości, że są obsługiwani przez pracowników (...), a nie (...) Bank. Gdyby nie działania K. B. i P. S. powódka nie zdecydowałaby się na inwestycję w (...) Hotel (...)
w O.. Powódka zawarła umowę w celach inwestycyjnych jako alternatywę dla lokaty .

dowód: zeznania świadka J. R. k.264v-265v, zeznania powódki k.355v-356

(...) Bank S.A. był jedynym wspólnikiem (...) sp. z o.o., a następnie na skutek przejęcia tej spółki przez pozwanego (...) sp. z o.o. w W. jedynym wspólnikiem spółki pozwanej jako spółki przejmującej. (...) Bank S.A. w W. posiadała oddział w W. działający pod nazwą (...) Bank (dowód: wykres grupy kapitałowej k.213-215, informacje z rejestru przedsiębiorców).

Pismem z dnia 30 sierpnia 2017 r. powódka wezwała (...) Bank Oddział (...)Bank do zapłaty kwoty 205.902 zł tytułem wyrządzonej jej szkody (dowód: pismo k41-45, potwierdzenie nadania k.46), jednakże bezskutecznie (dowód: pismo k.67-68).

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 11 października 2017 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. odmówiło zapłaty (dowód: pismo k.63-64, wezwanie k.118-122).

Dokumenty na podstawie, których poczyniono ustalenia faktyczne nie budziły w ocenie Sądu wątpliwości co do ich autentyczności i wiarygodności, jak również nie były kwestionowane przez strony.

Sąd nie znalazł podstaw by zakwestionować prawdziwość zeznań świadków M. G., J. R., S. M. i M. P., a także A. B.. Były one spójne jasne i logiczne i znajdowały częściowe potwierdzenie
w dowodach z dokumentów. Zeznaniom świadka P. S. Sąd odmówił wiary w zakresie w jakim zeznał, że informował klientów o ryzyku nie dojścia inwestycji do skutku. Jego zeznania pozostają w sprzeczności z zeznaniami powódki i jej męża, którym Sąd dał wiarę.

Sąd ocenił zeznania powódki jako szczere, spontaniczne i logiczne i uznał je za pełnowartościowy materiał dowodowy.

Sąd pominął dowód z zeznań świadka K. B. z uwagi na niemożność jego skutecznego wezwania na rozprawę (brak aktualnego adresu świadka). Pominięto również dowód z decyzji UOKIK (k.297-323) jako niemający znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy z uwagi na brak związku ze sporną inwestycją.

Sąd zważył, co następuje:

Żądanie pozwu zasługiwało na uwzględnienie w całości w stosunku do pozwanych (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. (poprzednio (...) sp. z o.o. i (...) sp. z o.o.) oraz Banku (...) S.A. z siedzibą w W. (poprzednio (...) Bank S.A. ).

Znajduje ono podstawę w treści art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r.
o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. z 2017 r. poz. 270), zwanej dalej „u.p.n.p.r.”. Zgodnie z tym przepisem w razie dokonania nieuczciwej praktyki rynkowej konsument, którego interes został zagrożony lub naruszony, może żądać między innymi naprawienia wyrządzonej szkody na zasadach ogólnych.

Definicja nieuczciwej praktyki rynkowej została zawarta w art. 4 ust. 1 u.p.n.p.r., który wskazuje, że praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. Zniekształcenie to polega na wytworzeniu u konsumenta takiego wyobrażenia o produkcie, które doprowadzi tego konsumenta do podjęcia określonej decyzji dotyczącej umowy (w rozumieniu art. 2 pkt 7 u.p.n.p.r.). Za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę wprowadzającą w błąd (art. 4 ust. 2 u.p.n.p.r.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 u.p.n.p.r. praktykę rynkową uważa się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie przedsiębiorcy w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzenie w błąd stanowi zatem jeden ze środków (jedną z metod) prowadzących do ukształtowania w świadomości konsumenta zniekształconego wyobrażenia o produkcie, które w konsekwencji ma skłonić go do decyzji korzystnej z punktu widzenia przedsiębiorcy, lecz powodującej szkodę w majątku konsumenta, lub choćby tylko możliwość poniesienia takiej szkody. Wprowadzeniem w błąd może być w szczególności rozpowszechnianie prawdziwych informacji w sposób mogący wprowadzić w błąd. Takie działanie może dotyczyć zwłaszcza cech produktu, np. ryzyka i korzyści związanych
z produktem (art. 5 ust. 2 pkt 3 w zw. z ust. 3 pkt. 2 u.p.n.p.r.).

Art. 6 ust. 1 u.p.n.p.r. za praktykę rynkową stanowiącą zaniechanie wprowadzające
w błąd uznaje takie zachowanie przedsiębiorcy, które pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Zaniechaniem wprowadzającym w błąd może być zatajenie lub nieprzekazanie w sposób jasny, jednoznaczny lub we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu (art. 6 ust. 3 pkt 1 u.p.n.p.r.).

Już literalna wykładnia powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że ustawa
o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym nakłada na przedsiębiorcę pewne obowiązki informacyjne. Potwierdzeniem tego wniosku jest art. 6 ust. 2 u.p.n.p.r., który wyjaśnia pojęcie istotnych informacji wprost odwołując się do obowiązków informacyjnych nałożonych na przedsiębiorców na podstawie odrębnych przepisów. Jednocześnie jednak przepis ten należy stosować tylko pomocniczo („w razie wątpliwości”), co oznacza, że zakres obowiązków informacyjnych przedsiębiorcy należy określać każdorazowo mając na względzie istotność informacji dla konsumenta w procesie podejmowania decyzji o przyjęciu oferty przedsiębiorcy.

Art. 6 ust. 3 pkt 1 u.p.n.p.r. nakazuje podawanie konsumentowi w sposób jasny
i jednoznaczny oraz we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu. Pojęcie informacji dotyczących produktu należy wykładać przez odniesienie do art. 5 ust. 3 pkt 3 u.p.n.p.r. wskazującego cechy produktu. Są nimi w szczególności jego pochodzenie geograficzne lub handlowe, ilość, jakość, sposób wykonania, składniki, data produkcji, przydatność, możliwości i spodziewane wyniki zastosowania produktu, wyposażenie dodatkowe, testy i wyniki badań lub kontroli przeprowadzanych na produkcie, zezwolenia, nagrody lub wyróżnienia uzyskane przez produkt a także ryzyko i korzyści związane
z produktem. Jak zaś wyjaśnia art. 6 ust. 4 pkt 1 i 2 u.p.n.p.r. w przypadku propozycji nabycia produktu, za istotne informacje uznaje się w szczególności istotne cechy produktu w takim zakresie, w jakim jest to właściwe dla danego środka komunikowania się z konsumentami
i produktu, jak również imię, nazwisko (nazwę) i adres przedsiębiorcy (siedzibę) oraz przedsiębiorcy, na którego rzecz działa.

Powódka upatrywała nieuczciwej praktyki rynkowej pozwanych Ad 1 i Ad 2 przede wszystkim w wywołaniu u niej błędnego przekonania, że podmiotem oferującym inwestycję jest (...) Bank, a nie (...). W celu zaoferowania inwestycji z powódką jako klientem banku skontaktował się pracownik banku (...). Nie ujawnił on, że jednocześnie świadczy usługi na rzecz innego podmiotu, a mianowicie (...). Z błędu nie wyprowadził powódki także dyrektor oddziału P. S., który również brał udział w spotkaniu i wręczył powódce i jej mężowi wizytówkę jako dyrektor oddziału banku. Zważywszy, że w toku całego procesu zawierania umowy rezerwacyjnej, a następnie umowy przedwstępnej K. B. do kontaktów z powódką używał służbowego adresu mailowego banku, a nie (...), a także mając na względzie, że ofertę przedstawiano powódce w siedzibie banku, która była jednocześnie siedzibą (...), przy czym siedziba tego drugiego podmiotu nie była wyeksponowana (na zewnątrz był duży szyld banku, informacja, że w tym samym miejscu mieści się (...) była zawieszona na ścianie), uzasadnione jest twierdzenie powódki, że takie działanie należy uznać za nieuczciwą praktykę. Wbrew twierdzeniom pozwanych powódka już w pozwie wskazywała na nieuczciwe zachowania i zastosowanie wobec niej podstępu.

Pozwani zataili przed powódką, który przedsiębiorca składa jej propozycję nabycia produktu inwestycyjnego, co stanowi obowiązek przedsiębiorcy określony w art. 6 ust. 4 pkt 2 u.p.n.p.r. Zatajenie to wprowadziło powódkę w błąd, ponieważ gdyby wiedziała, że propozycja ulokowania środków w inwestycję (...) Hotel (...) w O. nie pochodzi od banku, lecz od podmiotu świadczącego usługi doradztwa inwestycyjnego
w zakresie rynku nieruchomości, to nie zdecydowałaby się na zawarcie umowy. Powódka wraz z mężem miał już negatywne doświadczenie w zakresie inwestycji z podmiotem prywatnym i nie chciała tego błędu powielać. Na inwestycję zdecydowała się tylko dlatego, że uważała, że to bank pośredniczy przy zawarciu tej inwestycji i tym samym gwarantuje jej bezpieczeństwo. Zauważyć należy, że powódka była w tym przekonaniu utwierdzana także po pojawieniu się problemów z realizacją inwestycji. Korespondencję w tym zakresie prowadziła z A. K. – ówczesnym Dyrektorem oddziału (...) Bank. O tym, że podmiotem oferującym inwestycję był w rzeczywistości (...) a nie (...) Bank dowiedziała się dopiero z pisma Banku z dnia 10 maja 2016 r., a zatem po ponad 2 latach od zawarcia umowy. Istnienie prawdopodobieństwa odmiennej decyzji konsumenta jest wystarczające dla uznania praktyki rynkowej za wprowadzającą w błąd (art. 5 ust. 1 u.p.n.p.r.).

Ponadto zawinione dopuszczenie się nieuczciwych praktyk rynkowych przez pozwanego (...) Bank SA związane było z dopuszczeniem do niejasnych i niejednoznacznych dla konsumenta zasad świadczenia usług w lokalu banku przez osoby działające na rzecz innych podmiotów. W ten sposób bank niejako udzielał swojej renomy innym podmiotom, zależnym od niego, nieprowadzącym działalności gospodarczej w sposób reglamentowany
i poddany nadzorowi.

(...) Bank jak również (...) sp. z o.o. nie udzielał swoim klientom w żadnej postaci informacji o ryzyku związanym z inwestycją (...) Hotel (...) w O.. Informację taką należy zaś jednoznacznie zakwalifikować jako informację istotną
w przypadku produktu inwestycyjnego, tj. takiego, w którym środki pieniężne klienta-inwestora są obciążane pewnym ryzykiem. Ryzyko to sprowadza się do możliwości nieosiągnięcia zakładanego zysku, ale również utracenia całego wyłożonego przez inwestora kapitału np. w razie niewypłacalności podmiotu, któremu powierzano środki pieniężne. Ryzyko związane z inwestycją w dany produkt inwestycyjny jest głównym, obok spodziewanego zysku, parametrem mającym wpływ na decyzję inwestycyjną konsumenta-inwestora.

Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, że pozwani stosowali wobec powódki nieuczciwe praktyki rynkowe. Nie ma przy tym znaczenia dla tej oceny okoliczność, że pozwani nie zawierali z powódką umowy, do której zawarcia doprowadzili w sposób nieuczciwy. Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym nie ogranicza bowiem kręgu podmiotów, którzy mogą dopuścić się nieuczciwej praktyki tylko do kontrahenta konsumenta. Równie dobrze nieuczciwej praktyki może dopuścić się również pośrednik, jeśli jego działania wypełniają przesłanki nieuczciwej praktyki rynkowej określonej w ustawie.

Oceniając przy tym zakres obowiązków spoczywających na pośredniku,
w szczególności obowiązków informacyjnych, należy mieć na uwadze rolę jako odgrywa pośrednik przy zawieraniu umowy i jego wiedzę o sposobie zawierania umowy. W przypadku umowy będącej przedmiotem sporu, pozwany (...) sp. z o.o. z siedzibą
w W. (dawniej (...), obecnie (...) sp. z o.o. z siedzibą we W.), działający w charakterze pośrednika miał pełną wiedzę o tym, że przed zawarciem umowy nie dochodzi do bezpośredniego kontaktu pomiędzy konsumentem
a podmiotem, z którym powódka zawiera umowę, poświęconemu treści i warunkom umowy. Całość procedury odbywała się drogą korespondencyjną, za pośrednictwem K. B.. W takiej sytuacji podmiot podejmujący na rzecz innego przedsiębiorcy działania zmierzające do zawarcia umowy z konsumentami, nie może twierdzić, że obowiązki informacyjne spoczywają wyłącznie na kontrahencie konsumenta.

Zauważyć wreszcie trzeba, że w okresie zawierania umowy będącej podstawą roszczeń formułowanych przez powódkę, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami było działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej „u.g.n.”. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami mogła być osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową (art. 179 u.g.n.). Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polegało na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby m.in. umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości (art. 180 u.g.n.). Zgodnie zaś z art. 181 ust. 1 u.g.n. pośrednik w obrocie nieruchomościami był zobowiązany do wykonywania czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa
i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Był także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

W toku niniejszego postępowania pozwany (...) sp. z o.o. wskazywał na istnienie wiążącej jego poprzednika prawnego i dewelopera (...) umowy dotyczącej oferowania lokali w realizowanej przez dewelopera, nie precyzując bliżej jej charakteru (odpowiedź na pozew). Biorąc pod uwagę zakres dokonywanych działań i ich cel, tj. wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umowy nabycia praw do nieruchomości, zasadne jest przyjęcie, że była to umowa pośrednictwa w rozumieniu art. 180 u.g.n. Czynności w ramach pośrednictwa podejmowane były zatem przez osoby uprawnione, które nie dopełniły obowiązków wynikających z art. 181 ust. 1 u.g.n., albo też pozwany dopuścił do ich wykonywania przez osoby nieuprawnione, co samo w sobie stanowiłoby nieuczciwą praktykę rynkową jako działanie wprowadzające w błąd.

Zgodnie z art. 13 u.p.n.p.r. ciężar dowodu, że dana praktyka rynkowa nie stanowi nieuczciwej praktyki wprowadzającej w błąd spoczywa na przedsiębiorcy, któremu zarzuca się stosowanie nieuczciwej praktyki rynkowej. Pozwani temu ciężarowi nie sprostali. Zostały zatem wykazane wymienione na wstępie przesłanki odpowiedzialności pozwanych, która, zgodnie z art. 441 § 1 k.c., jest odpowiedzialnością solidarną.

Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym nie definiuje pojęcia naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a zwłaszcza nie wskazuje literalnie owych zasad ogólnych, w myśl których ma nastąpić naprawienie szkody, jednakże w świetle reguł wykładni systemowej nie może budzić wątpliwości, że chodzi tu o odesłanie do przepisów art. 415 i następnych Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym do powstania roszczenia odszkodowawczego na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 u.p.n.p.r. wymagane jest spełnienie klasycznych przesłanek tego typu roszczenia, tj.:

1) bezprawne zachowanie (w tym przypadku zaistnienie nieuczciwej praktyki rynkowej),

2) powstanie szkody,

3) istnienie związku przyczynowego pomiędzy szkodą a bezprawnym zachowaniem,

4) wina po stronie przedsiębiorcy.

Jakkolwiek kodeks cywilny nie definiuje, czym jest szkoda, to orzecznictwo i doktryna zgodnie definiują ją jako uszczerbek w mieniu doznany wbrew własnej woli poszkodowanego. Szkoda ma charakter dynamiczny. Decyduje o tym fakt, że zdarzenia wywołujące ją powodują konsekwencje nie tylko w dobrach naruszonych bezpośrednio, lecz mogą je wywoływać w pozostałych dobrach danego podmiotu, przez co mają negatywny wpływ na całą sferę jego interesów. Szkoda majątkowa występuje wówczas, gdy uszczerbek wywołujący ją ma miejsce w dobrach i interesach mających wartość majątkową, ewentualnie może być naprawiony przez nakłady o charakterze majątkowym albo też wówczas, gdy jej skutkiem jest inne naruszenie interesów majątkowych. Szkoda majątkowa może wystąpić bądź w postaci strat, które poszkodowany poniósł, bądź utraty korzyści, które mógłby osiągnąć.

Mając na względzie powyższe rozważania, poniesioną przez powódkę szkodą jest przynajmniej utrata zainwestowanych przez nią środków lub nieosiągnięcie spodziewanych korzyści w postaci zysku z inwestycji. Powódka dochodzi kwoty 167.400 zł uiszczonej deweloperowi na poczet ceny pomniejszonej o odliczony podatek VAT. Powódka utraciła powyższe środki z uwagi na niedokończenie inwestycji przez dewelopera, ogłoszenie upadłości dewelopera i nie przeniesienie na nią własności lokalu. Sąd uznał, że cała dochodzona kwota stanowi szkodę powódki, pomimo, że postępowanie upadłościowe jest nadal w toku. Jak wynika bowiem z pisma syndyka z dnia 10 czerwca 2021 r. wierzytelność powódki należy do kategorii 4 i nie ma szansy na zaspokojenie. Ze zgromadzonych środków funduszy masy upadłości prawdopodobnie wystarczy do zaspokojenia wyłącznie wierzycieli zakwalifikowanych w kategorii 2 i częściowo 3.

Sąd nie ma wątpliwości, że pomiędzy działaniami pozwanych a szkodą powódki istnieje adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 k.c. Powódka nie zawarłaby umowy gdyby nie działania osób, będących pracownikami banku. Dla oceny tego związku bez znaczenia pozostaje okoliczność, że żaden z pozwanych nie ponosi odpowiedzialności za upadłość developera. Ponoszą oni bowiem odpowiedzialność za działania swoich pracowników, którzy wykonywali czynności na rzecz obu pozwanych, przy czym
w kontaktach z powódką nie ujawnili, że wykonują czynności na rzecz (...). Przedstawiali się jako pracownicy banku. Zgodnie zaś z art. 430 k.c. kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy wykonywaniu tej czynności podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby przy wykonywaniu powierzonej jej czynności. Przepis ten ustanawia odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za zawinione działania osób podległych kierownictwu, w szczególności pracowników. Wina pracowników pozwanych polega na tym, że godzili się oni na powstanie szkody w majątku powódki nie udzielając jej informacji istotnych dla podjęcia przez nią świadomej decyzji co do przystąpienia do inwestycji.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 k.p.c. Z uwagi na to, że powódka wygrała proces w całości, Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 18.468,60 zł, w tym kwotę 10.017 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa według spisu kosztów (k.359-360).

ZARZĄDZENIE

(...)

08.11.2021 r.