Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 stycznia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Paweł Duda

Protokolant: protokolant sądowy Urszula Flaga

po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. N.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” w W.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę nr (...) z dnia 22 kwietnia 2021 r. właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” położonej w W. przy ul. (...) w sprawie: rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” za 2020 r. oraz zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej „(...) za 2020 r.;

II.  zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” w W. na rzecz M. N. kwotę 200 zł (dwieście złotych) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt XXV C 288/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 8 stycznia 2025 r.

M. N. pozwem z dnia 21 stycznia 2022 r. wniósł o uchylenie uchwały nr (...) właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” położonej w W., przy ul. (...) w sprawie: rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” za 2020 r. oraz zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” za 2020 r.

W uzasadnieniu pozwu powód podał, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...)
w budynku przy u. (...) w W.. W dniu 6 grudnia 2021 r. została przegłosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwał nr (...), datowana na 22 kwietnia
2021 r. w sprawie: rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” za 2020 r. oraz zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” za 2020 r. O podjęciu uchwały powód został poinformowany drogą elektroniczną w dniu 10 grudnia 2021 r.,
a w dniu 19 stycznia 2022 r. została mu przesłana treść uchwały. Sprawozdanie finansowe za 2020 r. nie jest przez nikogo podpisane, więc nie wiadomo, czy jest to sprawozdanie ostateczne oraz przez kogo i kiedy zostało sporządzone. Według powoda, skarżona uchwała jest niezgodna z art. 12 ust. 2 i 3 oraz art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną i interes powoda, ponieważ w sprawozdaniu wykazano ponoszenie przez Wspólnotę w 2020 r. kosztów, które nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak koszty usług concierge (indywidualne usługi świadczone przez zewnętrzną firmę na terenie nieruchomości wspólnej
i poza jej terenem) i koszty usług trenerskich (indywidualne usługi opieki trenerskiej fitness świadczone na terenie nieruchomości wspólnej). Kosztami usług trenerskich zostali obciążeni wyłącznie właściciele lokali mieszkalnych, choć ustawa o własności lokal dopuszcza jedynie zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu zwiększonego współkorzystania z nieruchomości wspólnej. W sprawozdaniu wykazano ponoszenie przez Wspólnotę w 2020 r. kosztów, które nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną, związanych z utrzymaniem garażu. Garaż stanowi wyodrębniony lokal niemieszkalny i nie stanowi on nieruchomości wspólnej, a koszty związane z utrzymaniem garażu powinny obciążać właścicieli garażu (miejsc postojowych). Ponadto w sprawozdaniu stawka zaliczki na eksploatację garażu została określona na 349,40 zł/m ^{( 2)}, co jest istotnym błędem, a zaliczka powinna odnosić się do sztuki miejsca postojowego, a nie do m ^{( 2)}.

Wspólnota Mieszkaniowa „(...) w W.” w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu pozwana Wspólnota wskazała, że w dniu 22 kwietnia 2021 r. zarząd Wspólnoty zorganizował konferencję, podczas której w zakresie zaskarżonej uchwały przekazano członkom Wspólnoty informacje i dane wynikające ze sprawozdania finansowego Wspólnoty za rok 2020. Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane przez dział księgowy zarządcy Wspólnoty i następnie parafowane przez jednego z członków zarządu Wspólnoty – A. W., która była odpowiedzialna za nadzór części merytorycznej. Pod pismem skierowanym do członków Wspólnoty (zawierającym treść sprawozdania finansowego) wskazano wszystkich członków zarządu. Brak podpisania sprawozdania finansowego przez wszystkich członków Zarządu nie skutkuje nieważnością samego sprawozdania i nie powinien skutkować uchyleniem zaskarżonej uchwały, bowiem przy składaniu sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Pozwana Wspólnota wskazała, że roczne sprawozdanie finansowe dokumentuje jedynie środki już wydatkowane przez wspólnotę, jak i uzyskane w danym roku kalendarzowym przychody i nie nakłada na Wspólnotę ani poszczególnych jej członków żadnych obowiązków. Podstawą do rozliczeń z właścicielami jest ewidencja pozaksięgowa i podjęta uchwała o wysokości zaliczek na dany rok. Tym samym zaskarżona uchwała nie stanowi dla powoda źródła jakichkolwiek praw czy zobowiązań. Według pozwanej, sprawozdanie zostało sporządzone rzetelnie i odzwierciedla ono rzeczywiste wydatki i wpłaty członków Wspólnoty. Wspólnota zawarła ważną i skuteczną umowę na realizację określonych usług typu „concierge” i zobowiązana była do zapłaty wynagrodzenia z tytułu ich realizacji. Wobec tego członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej zobowiązani są do pokrycia tych kosztów w stosunku do posiadanych udziałów. Wspólnota celowo rozdzielnie ewidencjonuje koszty bezpośrednie dotyczące 4 piętra budynku (...), na którym zlokalizowany jest kompleks wypoczynkowo-rekreacyjny. Koszty bezpośrednie związane z funkcją 4 piętra budynku obciążają właścicieli lokali mieszkalnych, którzy korzystają z części kompleksu
z wyłączeniem innych członków Wspólnoty. Wbrew twierdzeniom powoda, kosztami eksploatacji garażu obciążani są wyłącznie właściciele miejsc garażowych, a nie wszyscy członkowie Wspólnoty stosownie do posiadanych udziałów. Stawka jest ustalona na jedno miejsce postojowe, ale jej kwota jest ustalona według stawki za m ² garażu oraz powierzchni miejsca garażowego. Stawka za utrzymanie garażu w kwocie 349,40 zł za miejsce wynikała
z uprzednich uchwał Wspólnoty. Rzeczywiście w zaskarżonej uchwale omyłkowo wskazano, że jest to stawka za 1 m ² lokalu garażowego, jednak stanowi to oczywistą omyłkę pisarską,
a faktycznie właściciele miejsc garażowych uiścili zaliczkę w odniesieniu do posiadanego miejsca garażowego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. N. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Z własnością tego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w wysokości (...) części. W związku z powyższym M. N. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)”
w W. ( informacja z bazy internetowej Regon – k. 6, odpis księgi wieczystej nr (...) – k. 7-8v.).

W latach 2020-2021 Wspólnota Mieszkaniowa „(...)”
w W. obsługiwana była administracyjnie (w tym w zakresie usług księgowych) przez (...) Sp. z o.o. W ramach tych usług spółka (...) zajmowała się przygotowywaniem planów gospodarczych Wspólnoty i rozliczeniem tych planów, przez wyznaczonych do tego pracowników. Roczne sprawozdania finansowe były przygotowywane przez pracownika spółki (...), następnie przedstawiane zarządowi Wspólnoty, który zwoływał zebranie właścicieli lokali celem zatwierdzenia sprawozdania finansowego w drodze uchwały ( zeznania świadka D. O. – k. 386-387).

W budynkach pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej działały dwie recepcje – jedna zajmowała się strefą mieszkalną, a druga strefą użytkową. Wyłącznie właściciele lokali mieszkalnych korzystali ze strefy fitness, znajdującej się na czwartym piętrze budynku przy ul. (...) w W., gdzie mogli skorzystać m.in. z usług trenera personalnego. Koszty usług trenera personalnego były finansowane przez Wspólnotę Mieszkaniową. Pozwana Wspólnota do połowy 2021 r. finansowała również usług concierge, które były świadczone przez zewnętrzny podmiot wyłącznie na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych. Podziemny garaż wielostanowiskowy przy ul. (...) w W. stanowi wyodrębniony samodzielny lokal niemieszkalny. Garaż podziemny oraz klatki schodowe wyposażone są w instalację przeciwpożarową, przez garaż przebiegają instalacje wodociągowa i kanalizacyjna obsługujące wszystkie lokale w budynkach Wspólnoty.
W garażu podziemnym znajdują się również altanki śmietnikowe, w których składowane są śmieci z całego budynku Wspólnoty. Garaż ten w 2021 r. nie miał odrębnego opomiarowania energii elektrycznej ( zeznania świadka D. O. – k. 386-387).

Uchwałą nr (...) z dnia 12 sierpnia 2020 r. właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” położonej w W. przy ul. (...)
w sprawie: przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” na rok 2020 i wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, postanowiono: 1) przyjąć Plan (...)Gospodarczy stanowiący załącznik nr 1 do tej uchwały; 2) przyjąć, że do dnia 30 czerwca 2020 r. obowiązuje dotychczasowy plan gospodarczy zatwierdzony uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” nr (...); 3) przyjąć planowane koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości na rok 2020 w łącznej kwocie (...) zł, wykazane w załączniku nr 1 do uchwały, na które składają się: a) koszty przypadające na lokale mieszkalne, biurowe i usługowe w kwocie (...) zł, b) koszty przypadające na lokal niemieszkalny – garaż w kwocie 1.769.112 zł, c) koszty przypadające na lokale mieszkalne z tytułu utrzymania kompleksu fitness w kwocie 515.500 zł; 4) w oparciu o koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości przyjąć miesięczne zaliczki utrzymania nieruchomości wspólnej: a) od lokali mieszkalnych
i niemieszkalnych w łącznej wysokości 16,45 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu wraz
z pomieszczeniami przynależnymi, b) od lokali mieszkalnych uprawnionych do wyłącznego korzystania z części wspólnej nieruchomości stanowiącej taras i Kompleks Rekreacyjny na
9 kondygnacji budynku (4 piętro) na poczet utrzymania tej powierzchni w wysokości 1,90 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej tych lokali, c) od lokalu garażowego za miejsce postojowe
w wysokości 16,79 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu tj. 552.39 zł / miejsce postojowe (na miejsce postojowe przypada 32,90 m ^{( 2)} pow. garażu); usługi concierge nie stanowią elementu zaliczki na koszty utrzymania części wspólnych a ich wysokość określa się w oparciu
o odrębne regulacje Wspólnoty; 5) właściciele lokali prowadzących działalność gastronomiczną wymagającą korzystania z separatora tłuszczu są zobowiązani do pokrycia kosztów eksploatacji separatora tłuszczu we własnym zakresie; 6) uchwała wchodzi w życie
z dniem podjęcia z mocą obowiązywania od 1 lipca 2020 r. i obowiązuje do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczo-finansowego.

W Planie Gospodarczo-Finansowym, stanowiącym załącznik nr 1 do powyższej uchwały zaplanowano przychody łączne w 2020 r. w wysokości (...) zł, w tym przychody w okresie od 1 stycznia 2020 r. do 30 czerwca 2020 r. w wysokości (...) zł i w okresie od 1 lipca 2020 r. do 31 grudnia 2020 r. w wysokości (...) zł, zaś planowane koszty w 2020 r. w wysokości łącznej (...) zł, w tym w odniesieniu do lokali mieszkalnych, biurowych i usługowych w wysokości (...) zł, w odniesieniu do garażu (stawka podstawowa) w wysokości (...) zł, w odniesieniu do kompleksu fitness – tylko lokale mieszkalne (...)zł (w tym opieka trenerska na siłowni (...) zł), opłaty dodatkowe dla lokali mieszkalnych nie związane z utrzymaniem części wspólnych i mediami 324.000 zł.

( uchwała nr (...) z dnia 12.08. (...). wraz załącznikiem nr 1 – Planem Gospodarczo-Finansowym – k. 375-377).

W uchwale nr (...) z dnia 7 kwietnia 2017 r. właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” położonej w W. przy ul. (...)
w sprawie zatwierdzenia sprawozdania planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)”, na podstawie której Wspólnota prowadziła gospodarkę finansową do 30 czerwca 2021 r., postanowiono: 1) określić sumę planowanych zaliczek na poczet: a) kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów (woda
i odprowadzenie ścieków, ciepło, chłód, energia elektryczna) w nieruchomości wspólnej na łączną kwotę 5.403.100 zł w ujęciu rocznym, b) kosztów mediów (woda
i odprowadzenie ścieków, ciepło, chłód, energia elektryczna) w nieruchomości wspólnej na łączną kwotę 5.403.100 zł w ujęciu rocznym; 2) zatwierdzić wynikające z Planu (...) na 2017 r. miesięczne zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości: a) 10,28 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu, b) 10,62 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu garażowego, tj. 349,40 zł / miejsce postojowe w garażu podziemnym (na udział w lokalu garażowym związany z jednym miejscem postojowym przypada 32,90 m ^{( 2)} pow. lokalu garażowego), c) 0,73 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych uprawnionych do wyłącznego korzystania z części wspólnej nieruchomości stanowiącej taras i kompleks rekreacyjny na 9 kondygnacji budynku (4 piętro); 3) zatwierdzić wynikające z Planu gospodarczego na 2017 r. miesięczne zaliczki na poczet kosztów mediów w wysokości 4,69 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu z wyłączeniem lokalu garażowego;
4) w przypadku zmiany cen umownych lub urzędowych za media zużywane
w indywidualnych lokalach w trakcie obowiązywania niniejszej uchwały Zarząd Wspólnoty ma prawo do dokonania przeliczenia stawek zaliczek na media zużywane indywidualnie
w lokalach oraz zmiany naliczeń opłat w tym zakresie ( uchwała nr (...) z dnia
07.04. (...). wraz z Planem Gospodarczo-Finansowym „(...)” na 2017 r. – k. 371-374).

Sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej (...)
w W. za 2020 r. zostało przygotowane przez pracowników (...) Sp. z o.o.
i parafowane przez jednego z członków zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej A. W. inicjałami (...). W dniu 22 kwietnia 2021 r. Zarząd Wspólnoty zorganizował konferencję, podczas której omówiono bieżące sprawy Wspólnoty oraz przedstawiono pakiet uchwał na rok 2021 r., w tym uchwałę w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2020 r. Po tej konferencji, zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
w piśmie z 5 maja (...)., skierowanym do wszystkich członków Wspólnoty, przedstawił ogólną analizę przychodów i wydatków za lata 2019 – 2021 oraz plan finansowy na 2021 r.,
a także poinformował członków Wspólnoty Mieszkaniowej o poddaniu pod głosowanie pakietu uchwał, w tym uchwały nr (...) w sprawie rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej Wspólnoty za 2020 r. oraz zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2020 r. Sprawozdanie finansowe wraz z projektem uchwały o jego zatwierdzeniu stanowiły załączniki do tego pisma (sprawozdanie finansowe Wspólnoty za rok 2020 – k. 43-45 i 47-49, pismo Zarządu Wspólnoty z 05.05.2021 r. z wraz projektami uchwał i sprawozdaniem finansowym za 2020 r. – k. 50-97).

Uchwała nr (...) z dnia 22 kwietnia 2021 r. w sprawie: rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” za 2020 r. oraz zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” za 2020 r. została przyjęta przez właścicieli lokali w dniu
6 grudnia 2021 r. większością 50,24% głosów, o czym M. N. został poinformowany pocztą elektroniczną w dniu 10 grudnia 2021 r. W kolejnym mailu z 19 stycznia 2022 r. powodowi została przesłana treść podjętej uchwały nr (...) ( wydruk wiadomości e-mail
z 10.12.2021 r. wraz z załącznikiem – k. 9-10, wydruk wiadomości e-mail z 19.01.2022 r. –
k. 11-13v.).

Uchwałą nr (...) właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)" położonej w W., przy ul. (...) w sprawie: rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)" za 2020 r. oraz zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)" za 2020 r. postanowili:

§ 1

Zatwierdzić sprawozdanie finansowe za rok 2020, przedstawione przez Zarząd Wspólnoty, wg załącznika nr 1.

§ 2

1.  W tabeli A „Rozliczenie zaliczki na pokrycie kosztów części wspólnych” wykazano dodatni wynik finansowy za rok 2020, w wysokości 146.994,82 zł.
Z rozliczenia roku 2019 wykazana została nadwyżka w kwocie 197.376,74 zł, w efekcie narastająco powstała kwota 344.371,56 zł. Proponujemy wykazany wynik przeksięgować jako bilans otwarcia roku 2021 i przeznaczyć na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

2.  W tabeli B „Rozliczenie zaliczki na koszty kompleksu rekreacyjnego” dodatni wynik finansowy roku 2020 w wysokości (...) zł został w części skompensowany z niedoborem z roku 2019 w kwocie (...) zł. Po kompensacie nadal pozostał ujemny wynik w wysokości (...) zł. Proponujemy skumulowany ujemny wynik ująć jako wynik z lat ubiegłych do pokrycia z bieżących zaliczek na koszty kompleksu rekreacyjnego.

§ 3

1.  Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

2.  Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Wspólnoty.

Załącznik do w/w uchwały stanowiło sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” za 2020 r.

W sprawozdaniu tym wymieniono: powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych
i użytkowych: 31.798,49 m ^{( 2)}, ilość miejsc postojowych: 299, stawkę zaliczki na eksploatację lokalu: 10,28 zł/m ^{( 2)}, stawkę zaliczki na eksploatację fitness: 0,73 zł/m ^{( 2)}, stawkę zaliczki na eksploatacje garażu: 349,40 zł/m ^{( 2)}, stawkę zaliczki na concierge (lokale): 0,65 zł/m ^{( 2)}, stawkę zaliczki na concierge (garaże): 21,39 zł/m ^{( 2)}, stawkę zaliczki na trenera (lokale mieszkalne): 0,59 zł/m ^{( 2)}. W sprawozdaniu dokonano rozliczenia zaliczki na pokrycie kosztów wspólnych (część A), rozliczenia zaliczki na koszty kompleksu rekreacyjnego (część B) i rozliczenia zaliczki na koszty concierge (część C), poprzez wymienienie w jednej z kolumn „zaliczek
i przychodów”, a w drugiej kolumnie „poniesionych kosztów w roku 2020”, z podziałem na poszczególne rodzaje przychodów i kosztów. W ramach rozliczenia zaliczki na pokrycie części wspólnych – utrzymania czystości i porządku wymieniono m.in. pozycję „garaż” – przychody roku 2020: (...) zł i poniesione koszty w roku 2020: (...) zł.
W ramach rozliczenia zaliczek na koszty kompleksu rekreacyjnego wymieniono m.in. „Opiekę trenera” – przychód (...) zł i poniesiony koszt w roku 2020(...) zł.
W ramach rozliczenia zaliczek na koszty concierge wskazano przychód w kwocie (...) zł i poniesione koszty w 2020 r. w kwocie (...) zł ( uchwała nr (...) z dnia 22.04.2021 r. wraz ze sprawozdaniem finansowym za rok 2020 – k. 14-15v.).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd uznał za wiarygodne obiektywne dowody z wymienionych dokumentów, jako że nie budziły one wątpliwości co do ich autentyczności i zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy.

Sąd dał wiarę w całości zeznaniom świadka D. O., w których świadek opisał sposób prowadzenia rozliczeń finansowych w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej w okresie, którego dotyczy pozew. Zeznania świadka korespondowały
z dowodami z dokumentów, składając się wraz z nimi na spójną i logiczną całość, obrazującą opisany wyżej stan faktyczny sprawy.

Sąd nie dokonał ustaleń faktycznych na podstawie zeznań świadka R. Ł., ponieważ świadek ten nie posiadał wiedzy w zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy i nie podał żadnych informacji w tym zakresie.

Sąd na podstawie art. 302 § 1 k.p.c. pominął dowód z przesłuchania stron, ponieważ wezwany członek zarządu pozwanej Wspólnoty bez usprawiedliwienia nie stawił się na terminie rozprawy.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowodów z opinii biegłego sądowego zgłoszony przez stronę pozwaną, gdyż fakty, które strona pozwana zamierzała wykazać tym dowodem (prawidłowość i rzetelność sporządzenia sprawozdania finansowego) pozostawały bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro powód nie stawiał zarzutu, że sprawozdanie finansowe nie odzwierciedla wykonania planu, a ocena prawidłowości sprawozdania w kontekście obowiązujących regulacji prawnych należy do sądu, a nie do biegłego sądowego.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), zwaną dalej „u.w.l.”, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub
w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Na wstępie wskazać należy, że powód zachował sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, ponieważ został zawiadomiony o podjęciu tej uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniu
10 grudnia 2021 r., a powództwo w niniejszej sprawie zostało wytoczone 21 stycznia 2021 r., tj. przed upływem terminu, o którym mowa w art. 25 ust. 1a u.w.l.

Niezgodność z prawem zaskarżonej w trybie art. 25 u.w.l. uchwały polegać może na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania, określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej, przy czym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały ( zob. orz. SN z 08.07.2004 r.,
IV CK 543/03, OSNC 2005, 7-8, 132 i orz Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 17.01.2013 r.,
I ACa 786/12, LEX nr 1267235).

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 2 i 3 u.w.l. zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności
i zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż
w pierwszym kwartale każdego roku. Zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt. 2 i 3 u.w.l. przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności ocena pracy zarządu oraz sprawozdanie zarządu i udzielenie zarządowi absolutorium. Brak jest ustawowych wskazówek co do formy i treści sprawozdania z działalności zarządu. Przyjmuje się, że powinno obejmować ono rok kalendarzowy i że jego częścią jest sprawozdanie finansowe, zawierające analizę wykonania planu gospodarczego, któremu stawia się wymóg rzetelności
i kompletności.

Oceniając na tle powyższych zasad uchwałę nr (...) właścicieli lokali w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej w sprawie rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty za 2020 r., wskazać trzeba, że nie stanowi przyczyny uchylenia tej uchwały fakt, że sprawozdanie finansowe nie zostało podpisane przez wszystkich członków zarządu (a tylko parafowane przez jednego
z członków zarządu) ani opatrzone datą. Powtórzyć należy, że forma i treść sprawozdania
z działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie jest prawnie uregulowana.
W orzecznictwie wyrażono pogląd, że „Sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej,
o jakim mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l., nie podlega, jeśli chodzi o jego części finansową, rygorom przewidzianym w przepisach ustawy o rachunkowości. Z natury rzecz będzie miało ono formę uproszczoną i zawierać będzie przede wszystkim rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku kalendarzowym, w szczególności w oparciu o wpłacone przez właścicieli zaliczki oraz o prowadzoną przez zarząd pozaksięgową ewidencję tych kosztów (art. 29 ust. 1 u.w.l.). Z punktu widzenia poprawności sprawozdania istotne jest jedynie zestawienie faktycznych wpłat z tytułu zaliczek oraz wydatków ponoszonych na utrzymanie nieruchomości. Przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty za rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione np. tylko ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet osobę przez zarząd do tego upoważnioną. Istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za własny” ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 30.01.2013 r., I ACa 1171/12 i wyrok Sądu Apelacyjnego
w W. z 11.07.2017 r., VI ACa 681/16).

Roczne sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej dotyczy
z istoty rzeczy – wobec zakresu przedmiotowego spraw, którymi zajmuje się zarząd – gospodarki finansowej wspólnoty, co wynika z art. 14 w zw. art. 21 ust. 1 i 29 ust. 1 u.w.l. Sprawozdanie to powinno składać się z dwóch części: opisowej – zawierającej opis działań podejmowanych przez zarząd oraz finansowej, w której przedstawiana jest analiza wykonania planu gospodarczego (por. uchw. SN z 9.12.2005 r., III CZP 111/05, OSNC 2006/11/183; wyr. SA w Katowicach z 3.2.2015 r., I ACa 700/14; wyr. SA w Warszawie
z 11.07.2017 r., VI ACa 681/16). Sprawozdanie finansowe wspólnoty nie musi odpowiadać wymaganiom przewidzianym w przepisach ustawy o rachunkowości (por. wyr. SA
w Katowicach z 03.02.2015 r., I ACa 700/14; wyr. SA w Warszawie z 11.07.2017r., VI ACa 681/16; wyr. SA Warszawie z 04.05.2018 r., VI ACa 1450/16; wyr. SA w Łodzi
z 09.03.2015 r., I ACa 1330/14; wyr. SA w Krakowie z 04.10.2018 r., I ACa 165/18; wyr. SA w Poznaniu z 30.01.2013 r., I ACa 1171/12). Sprawozdanie wspólnoty jest bowiem dokumentem o mniejszym stopniu sformalizowania, a – zgodnie z art. 29 ust. 1 u.w.l. – zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek prowadzić jedynie uproszczoną dokumentację finansową (por. wyr. SA w Warszawie z 11.07.2017 r., VI ACa 681/16; wyr. SA w Krakowie z 04.10.2018 r., I ACa 165/18; wyr. SA w Poznaniu z 30.1.2013 r., I ACa 1171/12). Sprawozdanie finansowe wspólnoty powinno odpowiadać warunkom określonym
w uchwałach bądź umowie właścicieli lokali i zawierać co najmniej taki zakres danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego, sporządzonego na podstawie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, winien zawierać informację
o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także o rozliczeniach z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (por. wyr. SA w Łodzi z 09.03.2015 r., I ACa 1330/14; wyr. SA w Krakowie z 04.10.2018 r., I ACa 165/18; wyr. SA w Warszawie z 11.07.2017 r., VI ACa 681/16). Z punktu widzenia poprawności sprawozdania istotne jest zatem jedynie zestawienie faktycznych wpłat z tytułu zaliczek oraz wydatków ponoszonych na utrzymanie nieruchomości (por. wyr. SA w Poznaniu z 30.1.2013 r., I ACa 1171/12). Gdy chodzi
o wydatki, można je rozbijać na kategorie wymienione w art. 14 u.w.l., tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media, koszty ubezpieczeń i podatków, wydatki na utrzymanie czystości i porządku, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy itp.

Mimo że sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej nie musi zasadniczo – gdy chodzi o jego treść i formę – odpowiadać wymogom przewidzianym w przepisach ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 120), to jednak przy jego opracowywaniu obowiązują pewne ogólne reguły w zakresie sporządzania dokumentów finansowych jednostki, takie jak zasada jasności, rzetelności i kompletności.
W orzecznictwie wyrażono pogląd, zgodnie z którym unormowanie zamieszczone w art. 29 ust. 1 u.w.l. należy rozpatrywać w powiązaniu z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o rachunkowości, który stanowi, że przepisy tej ustawy stosuje się do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, a taką właśnie stanowi z mocy art. 33 ¹ § 1 KC w zw. art. 6 zd. 2 u.w.l. wspólnota mieszkaniowa, będąca tzw. ułomną osobą prawną (por. wyr. SA w Warszawie
z 04.05.2018 r., VI ACa 1450/16). W art. 29 ust. 1 u.w.l. ustawodawca ustalił jedynie, że wspólnota ma obowiązek prowadzić ewidencję pozaksięgową, a zatem księgowość uproszczoną, w miejsce ksiąg rachunkowych, choć nie jest wykluczone również prowadzenie rachunkowości w tej ostatniej formie. W konsekwencji w pozostałym zakresie wspólnotę obowiązują standardy określone w przepisach ustawy o rachunkowości stosowane
z uwzględnieniem specyfiki jej działalności. Tym samym, zgodnie z art. 4 ustawy
o rachunkowości, sprawozdanie finansowe winno być jasne i rzetelne, a zatem również
i kompletne . Natomiast w myśl art. 5 ust. 1 ustawy o rachunkowości, sprawozdanie winno być sporządzone z poszanowaniem zasady ciągłości. Oznacza to, że dane stanowiące zamknięcie ewidencji za dany okres (aktywa i pasywa) są danymi otwarcia, za następny interwał czasowy, widniejącymi na początku kolejnego sprawozdania. Sprawozdanie składane właścicielom lokali przez zarząd, podobnie jak inne sprawozdania, musi spełniać wymogi rzetelności, tj. zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, a więc wskazywać wszystkie fakty, jakie miały miejsce i wreszcie czytelności. Dla uznania, że sprawozdanie spełnia wymóg kompletności, musi ono zawierać część finansową, która z kolei musi być rzetelna (por. wyr. SA w Gdańsku z 09.02.2018 r., V ACa 13/17).

Podzielając powyższe poglądy wyrażone w orzecznictwie, wskazać potrzeba, że
w sprawie niniejszej właścicielom lokali zostało przedstawione pisemne sprawozdanie finansowe za 2020 r., zawierające zestawienie przychodów i kosztów Wspólnoty z podziałem na ich poszczególne koszty. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika, że sprawozdanie to zostało przygotowane przez podmiot administrujący Wspólnotą, a zarząd Wspólnoty uznał to sprawozdanie jako własne, bowiem zostało ono parafowane przez jednego z członków zarządu, zaprezentowane właścicielom lokali (wraz z pakietem uchwał) na konferencji z 22 kwietnia 2021 r., a następnie dołączone do pisma zarządu z 5 kwietnia
2021 r., skierowanego do wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej (zawierającego m.in. opis sytuacji finansowej Wspólnoty) wraz z przedstawioną pod głosowanie uchwałą nr (...). Przedmiotowe sprawozdanie finansowe było zatem oficjalnym sprawozdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, pozwalało na skontrolowanie wpływów finansowych i wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej w 2020 r., co czyni zadość wymogom wynikającym z art. 30 ust. 1 pkt. 2 i 3 u.w.l.

Sąd uznał natomiast za uzasadnione stanowisko powoda, że przedmiotowe sprawozdanie finansowe obarczone jest nieprawidłowościami, które prowadzą do uznania go za nierzetelne i nieprawidłowe, bowiem w sprawozdaniu umieszczono bowiem takie kategorie kosztów, które nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, której definicja została zawarta w art. 3 ust. 2 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku
i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W razie gdy w skład nieruchomości wchodzi kilka budynków, nieruchomość składa się z części tych wszystkich budynków (art. 3 ust. 5 u.w.l.).

Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Artykuł 14 u.w.l. zawiera przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczając do nich w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczone mogą być także wydatki na inne cele niż wymienione w art. 14 u.w.l., o ile są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czyli gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Przywołane przepisy określają dozwolony zakres działania wspólnoty mieszkaniowej – jest ona powołana do decydowania wyłącznie o sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, w tym co do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
w opisanym wyżej znaczeniu. Wspólnota mieszkaniowa może więc ponosić i rozliczać
w ramach zaliczek właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu takie tylko wydatki, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Rację ma powód, że wydatki na pokrycie usług concierge i usług z zakresu opieki trenera w kompleksie fitness nie mogą być zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Usługi te nie mają nic wspólnego z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, lecz służą zaspokojeniu indywidualnych potrzeb członków wspólnoty mieszkaniowej lub załatwiania ich osobistych spraw. Takie właśnie stanowisko co do usług concierge
w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej – w skład których wchodzi m.in. organizacja zakupu
i dostarczania leków, żywności, kwiatów, organizacja opieki nad dziećmi, nad osobami starszymi, nad zwierzętami domowymi, organizacja usług takich jak pranie, sprzątanie, prasowanie, organizacja sesji zdjęciowej, imprezy okolicznościowej, aranżacja spotkań
z ludźmi świata biznesu, mycie samochodu, jazdy testowe – zajął Sąd Apelacyjny
w Warszawie w wyroku z 16 grudnia 2020 r. sygn. akt V ACa 478/20 (LEX), oddalając apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 14 lipca 2020 r. sygn. akt II
C 528/19, uchylającego uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)”
w W. nr (...) z 5 kwietnia 2019 r. w sprawie ustalenia standardu utrzymania i obsługi nieruchomości w zakresie usług typu „concierge” realizowanych na rzecz właścicieli lokali. Usługi z zakresu opieki trenera mają podobny charakter jak wymienione usługi concierge, gdyż i one zaspokajają wyłącznie indywidualne potrzeby tych członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy podczas ćwiczeń w kompleksie fitness korzystali z opieki trenera.
W związku z tym pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie była uprawniona do finansowania
i rozliczania kosztów takich usług z zaliczek wnoszonych przez wszystkich właścicieli lokali, bowiem nie są to koszty zarządu nieruchomością wspólną, tzn. nie są świadczone na rzecz nieruchomości wspólnej.

W konsekwencji sprawozdanie finansowe pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej za 2020 r., w którym uwzględniono koszty obsługi concierge i opieki trenera oraz uchwała nr (...) w sprawie rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty są niezgodne z 30 ust. 1 pkt. 2 i 3 u.w.l., a także z art. 12 ust. 2 i art. 14 u.w.l. oraz zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną, które dają Wspólnocie Mieszkaniowej prawo do finansowania z zaliczek właścicieli lokali
i rozliczania takich tylko kosztów, które są związane z zarządem nieruchomością wspólną. Zaskarżona uchwała narusza również interes powoda jako właściciela lokalu. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można wtedy, jeżeli uchwała jest dla niego niekorzystna (z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia), krzywdząca lub narusza jego prawa. Przyjmuje się, że uchwała krzywdzi członka wspólnoty mieszkaniowej jeżeli jest wynikiem wadliwego działania zebrania właścicieli lokali, prowadząc do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków . Przedmiotowa uchwała legalizuje sfinansowanie z zaliczek wniesionych przez wszystkich właścicieli lokali (w tym powoda) wydatków, które służyły wyłącznie zaspokajaniu indywidualnych potrzeb niektórych właścicieli lokali, co krzywdzi powoda. Okoliczności powyższe rodzą konieczność wyeliminowania tej uchwały z obrotu prawnego na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Dla porządku wskazać trzeba jeszcze, iż Sąd nie podzielił zarzutów powoda odnośnie zamieszczenia w sprawozdaniu kosztów związanych z garażem, stanowiącym wyodrębniony lokal niemieszkalny. Pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną, mieszczącego się
w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, w orzecznictwie traktuje się szeroko. Ustawowa definicja nieruchomości wspólnej, zawarta w art. 3 ust. 2 u.w.l., nie określa precyzyjnie granicy między nieruchomością wspólną a odrębnym lokalem. W skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić zarówno te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli, jak i takie części nieruchomości, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru. W nieruchomości więc występują wyodrębnione lokale oraz części wspólne, przy czym podział ten, czytelny teoretycznie, w praktyce przysparza niemało problemów. Wystarczy wskazać na ściany zewnętrzne budynku, będące zarazem ścianami lokali, oraz balkony, które niejednokrotnie są częścią zarazem nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnionego lokalu. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna powstająca z mocy prawa ze względu na przymusową współwłasność nieruchomości wspólnej, pełni rolę gospodarza tej nieruchomości. Wyodrębnione lokale nie funkcjonują w próżni, lecz znajdują się w tej nieruchomości i są nierozerwalnie z nią związane. Lokal, który z mocy przepisu szczególnego może stanowić odrębną nieruchomość jest częścią budynku. Odrębny lokal jest nierozerwalnie związany z nieruchomością wspólną, a każdy właściciel lokalu jest zarazem współwłaścicielem części wspólnych. Często w praktyce nie można postawić wyraźnej granicy między nieruchomością wspólną a odrębnym lokalem, gdyż są to fizycznie połączone części jednego obiektu budowlanego. W szerokim rozumieniu zarządzania nieruchomością wspólną mieści się każda sprawa związana z nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej. Utrzymanie odpowiedniego stanu (w tym czystości i porządku) pomieszczenia garażowego, w szczególności zajmującego całą kondygnację budynku wspólnego, leży w interesie wszystkich właścicieli lokali. Przykładowo zaleganie wody czy nieczystości na posadzce garażowej stwarza ryzyko degradacji płyty stropu (np. na skutek zawilgocenia), co wiąże się z konstrukcją całego budynku, a nie tylko odrębnego lokalu garażowego, a więc pozostaje w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną
w szerokim znaczeniu tego słowa ( por. orz. SN z 01.06.2017 r., I CSK 657/16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 08.03.2017 r., I ACa 2394/15; wyrok Sądu Apelacyjnego
w Krakowie z 21.03.2018 r., I ACa 986/17). Dlatego nie budzi zastrzeżeń rozliczenie przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w sprawozdaniu finansowym kosztów utrzymania czystości i porządku w garażu wielostanowiskowym, mimo że został on wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny.

Zwrócić też trzeba uwagę, że sprawozdanie finansowe nie ma na celu dokonywania podziału konkretnych kosztów między właścicieli różnych kategorii lokali, lecz jedynie przedstawienie poniesionych przez wspólnotę mieszkaniową kosztów mających związek
z zarządem nieruchomością wspólną. Ustalenie zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną przez poszczególnych właścicieli lokali oraz wysokości zaliczek wnoszonych na ten cel przez właścicieli lokali dokonywane jest w odrębnych uchwałach,
a nie w sprawozdaniu finansowym. Przedmiotowe sprawozdanie finansowe nie zawiera żadnych regulacji wiążących właścicieli lokali w przedmiocie podziału pomiędzy właścicieli określonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną ani nie ustala wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Ustalenie wysokości tych zaliczek nastąpiło we wcześniejszych uchwałach, którymi przyjęte zostały plany gospodarcze, a w sprawozdaniu finansowym przedstawiono je na wstępie jedynie w celach informacyjnych. Wobec czego wszelkie zarzuty powoda dotyczące tej kwestii są niezasadne.

Mając to wszystko na uwadze, Sąd w pkt. I sentencji wyroku uchylił zaskarżoną uchwałę na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Orzekając o kosztach postępowania w pkt. II sentencji wyroku, Sąd zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. obciążył pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową obowiązkiem zwrotu powodowi kosztów procesu w kwocie 200 zł, którą stanowi uiszczona przez powoda opłata sądowa od pozwu.