Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Paweł Duda

Protokolant: sekretarz sądowy Amanda Mioduszewska

po rozpoznaniu w dniu 9 października 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa E. A.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o ustalenie nieistnienia, ewentualnie o ustalenie nieważności uchwał wspólnoty mieszkaniowej

I.  ustala, że uchwała nr (...) z dnia 16 sierpnia 2018 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. w sprawie wyboru członków zarządu wspólnoty nie istnieje;

II.  oddala powództwo główne w pozostałej części;

III.  oddala powództwo ewentualne w zakresie żądania ustalenia nieważności uchwały nr (...) z dnia 25 sierpnia 2021 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) w sprawie zmian w składzie zarządu wspólnoty oraz w zakresie żądania ustalenia nieważności uchwały nr (...) z dnia 4 listopada 2021 r. Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w sprawie potwierdzenia udzielenia pełnomocnictwa w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu przeciwko E. A. o zapłatę;

IV.  zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz E. A. kwotę 74,33 zł (siedemdziesiąt cztery złote trzydzieści trzy grosze) wraz z odsetkami
w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt XXV C 335/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 30 października 2024 r.

E. A. pozwem z dnia 3 stycznia 2022 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W., wniosła o:

1)  stwierdzenie nieistnienia uchwały nr (...) z dnia 16 sierpnia 2018 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. powołującej zarząd wspólnoty, z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy
o własności lokali, tj. art. 7 ust. 2 i art. 20 ust. 1,

2)  stwierdzenie nieistnienia uchwały nr (...) z dnia 25 sierpnia 2021 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. powołującej zarząd wspólnoty, z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy
o własności lokali, tj. art. 7 ust. 2 i art. 20 ust. 1,

3)  stwierdzenie nieistnienia uchwały nr (...) z dnia 4 listopada 2021 r. Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)
w W., z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali, tj. art. 20 ust. 1, 21 ust. 1 i 2, art. 23 ust. 1 i art. 32 ust. 1 i 2;

ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia żądania z punktów 1, 2 i 3:

1)  stwierdzenie nieważności uchwały nr (...) z dnia 16 sierpnia 2018 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. powołującej zarząd wspólnoty, z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy
o własności lokali, tj. art. 7 ust. 2 i art. 20 ust. 1,

2)  stwierdzenie nieważności uchwały nr (...) z dnia 25 sierpnia 2021 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. powołującej zarząd wspólnoty, z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy
o własności lokali, tj. art. 7 ust. 2 i art. 20 ust. 1,

3)  stwierdzenie nieistnienia uchwały nr (...) z dnia 4 listopada 2021 r. Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)
w W., z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali, tj. art. 20 ust. 1, 21 ust. 1 i 2, art. 23 ust. 1 i art. 32 ust. 1 i 2.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwana Wspólnota powstała z mocy prawa w dniu (...) r., tj. z dniem wpisania do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego z lokali, wyodrębnionych na podstawie postanowienia Sądu Okręgowego
w Warszawie z dnia 5 lipca 2008 r. sygn. akt V Ca 2039/17, znoszącego współużytkowanie wieczyste gruntu i współwłasność budynku położonego przy ul. (...)
w W.. Uchwała nr (...) powołująca zarząd została podjęta przed powstaniem wspólnoty, tj. 16 sierpnia 2018 r. Skoro przed (...) r. wspólnota mieszkaniowa nie istniała, to podjęte wcześniej uchwały należy uznać za nieistniejące. Nieistnienie dwóch pozostałych uchwał objętych pozwem jest natomiast konsekwencją nieistnienia uchwały nr (...) z dnia 16 sierpnia 2018 r. Uchwała nr (...) z dnia 25 sierpnia 2021 r. dotyczyła zmiany zarządu Wspólnoty. Nie można jednak dokonać zmiany organu, który nigdy nie został powołany skutecznie zgodnie z prawem. Zarząd nie mógł też podjąć uchwały nr (...) z dnia
4 listopada 2021 r., skoro w momencie podejmowania tej uchwały nie był wybrany. Na wypadek uznania, że nie jest dopuszczalne stwierdzenie nieistnienia uchwał, przedmiotowe uchwały powinny być uznane za nieważne jako sprzeczne z powołanymi wyżej przepisami ustawy o własności lokali. Powódka wskazała, że jej interes prawny do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwał wynika z tego, że jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Wybór zarządu Wspólnoty stanowi jej prawo, którego jej uniemożliwiono. Poza tym fikcyjny zarząd sprawia, że do dnia złożenia pozwu nie został wybrany zarząd właściwy. Fikcyjny zarząd podejmuje uchwały, które nie wiążą, jako podejmowane przez organ nie istniejący, co powoduje paraliż decyzyjny we Wspólnocie. Ponadto uchwała nr (...) z dnia 4 listopada 2021 r. została podjęta w sprawie potwierdzenia udzielenia pełnomocnictwa w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu przeciwko E. A. o zapłatę.

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu pozwana Wspólnota wskazała, że skarżone przez powódkę uchwały Wspólnoty zostały podjęte ustawową większością głosów oraz z zachowaniem procedury wynikającej z ustawy o własności lokali. Według pozwanego, w niniejszej sprawie nie zaistniały przesłanki do stwierdzenia nieistnienia uchwał, bowiem przy ich powzięciu osiągnięto quorum i większość wymaganą do podjęcia uchwał. Kwestionowanie przez powódkę uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej z uwagi na jej niezgodność z prawem mogłoby się odbyć jedynie w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, a uprawnienie to (poza brakiem merytorycznych podstaw) wygasło z uwagi na niedopełnienie terminów z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Nawet gdyby przyjąć, że uchwała nr (...) została podjęcia powzięta przed zawiązaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, to należałoby przyjąć, że współwłaściciele nieruchomości przy ul. (...) w W. w ramach czynności z art. 201 i 205 k.c. podjęli decyzję większością głosów o wyłonieniu ze swego grona współwłaścicieli sprawujących zarząd rzeczą wspólną do momentu powstania Wspólnoty Mieszkaniowej. Pozwany wskazał, że nie występuje związek z uchwałą nr (...) a uchwałą nr (...) powodujący ich zależność w takim sensie, że ewentualna wadliwość uchwały nr (...) implikowałaby wadliwość uchwały nr (...), w każdej z nich powołano bowiem zarząd w autonomicznym składzie. Uchwała Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z 4 listopada 2021 r. została podjęta jednomyślnie przez Zarząd Wspólnoty, który został powołany uchwałą nr (...). Uchwała ta dotyczyła dochodzenia na drodze sądowej roszczeń przez pozwaną od powódki z tytułu partycypacji w kosztach nieruchomości wspólnej. Uchwała ta dotyczyła zatem sprawę bieżącą z zakresu zwykłego zarządu, a sprawa sądowa w tym przedmiocie została prawomocnie zakończona wyrokiem zasądzającym od powódki na rzecz Wspólnoty. Pozwany podniósł również, że powódka korzysta z lokali, pobiera z nich pożytki, a jednocześnie od początku nie uczestniczy w żaden sposób
w kosztach wspólnych nieruchomości. Takie postępowanie powódki stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego i nie powinno znajdować ochrony prawnej, bowiem nie zmierza do uregulowania stanu prawnego, który byłby wadliwy, ale jest naganne
i kosztotwórcze dla ogółu właścicieli nieruchomości wspólnej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny;

Współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 244 m ^{( 2)}, oraz współwłaścicielami stanowiącego odrębną własność budynku mieszkalnego znajdującego się na te nieruchomości, byli: E. A. w udziale (...), K. G. (1) w udziale (...), P. P. w udziale (...), M. A. (1) w udziale (...) M. A. (2) w udziale (...). I. A. w udziale (...), A. A.
w udziale (...), E. H. w udziale (...). Współużytkowanie wieczyste gruntu powyższej nieruchomości oraz współwłasność budynku zostały zniesione na mocy postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 5 lipca 2018 r. sygn. akt V ACa 2039/17, który Sąd zmienił postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia
w Warszawie z dnia 16 grudnia 2013 r. sygn. akt I Ns 872/06, w ten sposób, że ustanowił:
1) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz E. A.; 2) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz A. A.; 3) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części
w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz P. P.; 4) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz P. P.;
5) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz P. P.; 6) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz K. G. (2); 7) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz K. G. (2); 8) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz K. G. (2); 9) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz K. G. (2); 10) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz E. A.; 11) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz E. H.; 12) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym
z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na współwłasność po (...)części I. A., M. A. (1) i M. A. (2); 13) odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na współwłasność po (...) części I. A., M. A. (1) i M. A. (2); 14) odrębną własność lokalu użytkowego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz E. A.; 15) odrębną własność lokalu użytkowego oznaczonego numerem (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części
w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, i prawo własności tego lokalu przyznał na rzecz E. A. ( odpis postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie z 05.07.2018 r. sygn. akt V Ca 2039/17 – k. 9-12v.)

Wnioski o dokonanie na podstawie powyższego orzeczenia sądowego wpisów
w księdze wieczystej odrębnej własności lokali zostały złożone do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie w dniu 8 marca 2019 r., a wpisy nastąpiły (...)
(...) r. ( odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) – k. 15-63, zawiadomienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z 07.01.2020 r. – k. 64-66).

W dniu 16 sierpnia 2018 r. właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W. podjęli uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. w sprawie wyboru członków zarządu wspólnoty, w której na podstawie art. 22, art. 23, art. 30 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali postanowili, co następuje:

§ 1 – Właściciele postanawiają, że wybierają właścicielskie zarząd wspólnoty na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali.

§ 2 – Ustala się, iż skład zarządu wspólnoty będzie 3 osobowy.

§ 3 – Wybrać zarząd wspólnoty w składzie: 1. K. G. (2), 2. G. P.,
3. M. A. (1).

Powyższa uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli lokali. Za uchwałą głosowali właściciele reprezentujący 58,20% udziałów. W głosowaniu nie brała udziału E. A.. Właściciele lokali zostali poinformowani o terminie zebrania.

( uchwała nr (...) z dnia 16.08.2018 Wspólnoty Mieszkaniowej (...)
w W. w sprawie wyboru członków zarządu wspólnoty – k. 13 i 128, lista głosowania nad uchwałą – k. 14, protokół zebrania z 16.08.2018 r. – k. 126-127v. zeznania świadka K. R. – k. 212v.-213)

Uchwałą nr (...) z dnia 25 sierpnia 2021 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) w sprawie zmian
w składzie zarządu wspólnoty, podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów
w dniach od 25 sierpnia 2021 r. do 8 września 2021 r., właściciele lokali na podstawie art. 22 i art. 23 ustawy o własności lokali uchwalili, co następuje:

§ 1 – W związku z rezygnacją członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) odwołuje się Pana M. A. (1).

§ 2 – Na nowego członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) powołuje się Panią M. A. (2).

§ 3 – Skład Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) po zmianach to:
1. G. P., 2. K. G. (2). 3. M. A. (2).

Zapis § 3 został zamieszczony w projekcie uchwały, ze względu na fakt, że niektóre instytucje wymagają potwierdzenia składu zarządu Wspólnoty po zmianach. Za uchwałą głosowali właściciele lokali reprezentujący 70,73% udziałów. Projekt uchwały wraz z kartą do głosowania został wysłany właścicielom lokali, w tym E. A., za pomocą poczty elektronicznej przez K. R., który pełnił funkcję administratora budynku na podstawie umowy podpisanej z nim przez K. G. (2), G. P.
i M. A. (1). K. P. zawiadomił również właścicieli lokali o podjęciu powyższej uchwały.

( uchwała nr (...) z dnia 25.08.2021 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) w sprawie zmian w składzie zarządu wspólnoty – k. 69 i 129, zawiadomienie o uchwale nr (...) – k. 130, pismo E. A.
z 18.05.2021r. wraz z pełnomocnictwem – k. 132-135, wydruk korespondencji z poczty elektronicznej – k. 136-141, zeznania świadka K. R. – k. 212v.-213).

Uchwałą nr (...) z dnia 2 listopada 2021 r. właścicieli lokali nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. w sprawie potwierdzenia czynności dokonanych w imieniu i na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu przeciwko E. A. o zapłatę, podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów
w dniach od 2 listopada 2021 r. do 4 listopada 2021 r., właściciele lokali, działając na podstawie art. 22 i art. 23 ustawy o własności lokali postanowili: 1) potwierdzić upoważnienie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w W. do podejmowania wszelkich niezbędnych czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń, przeciwko E. A., a w szczególności: a) do wytoczenia powództwa i prowadzenie przeciwko E. A. postępowania sądowego w związku z zaległością w zapłacie należności na rzecz Wspólnoty, rozpoznawanej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie pod sygn. akt II C 1126/20 oraz przez Sąd Okręgowy w Warszawie pod sygn. akt XXVII Ca 1047/21, b) do zawarcia umowy z kancelarią prawną oraz udzielenia pełnomocnictwa dla adw. B. J. oraz adw. Ł. C., prowadzących przedmiotowe postępowania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami obu instancji oraz w postępowaniu egzekucyjnym; 2) zatwierdzić wszelkie czynności dokonane dotychczas w toku postępowania sądowego, o którym mowa powyżej, przez Zarząd Wspólnoty oraz pełnomocnika procesowego Wspólnoty, tj. adw. B. J. oraz adw. Ł. C..

Za powyższą uchwałą głosowali właściciele reprezentujący 58,27% udziałów

( uchwała nr (...) z dnia 02.11.2021 r. właścicieli lokali w sprawie potwierdzenia czynności dokonanych w imieniu i na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu przeciwko E. A. o zapłatę – k. 70-71, karty do głosowania – k. 72-74)

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...), w osobach G. P., K. G. (2) i M. A. (2), uchwałą nr (...) z dnia 4 listopada 2021 r. w sprawie potwierdzenia udzielenia pełnomocnictwa w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej
w postępowaniu przeciwko E. A. o zapłatę, działając na podstawie art. 21 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali postanowił potwierdzić udzielenie pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi adw. B. J. oraz adw. Ł. C. przeciwko E. A. do wytoczenia powództwa
i prowadzenia przeciwko E. A. postępowania sądowego w związku z zaległością w zapłacie należności na rzecz Wspólnoty, rozpoznawanym przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie pod sygn. akt II C 1126/20 oraz przez Sąd Okręgowy
w Warszawie pod sygn. akt XXVII Ca 1047/21 oraz zatwierdzić wszystkie czynności dokonane dotychczas w toku postępowania sądowego, o którym mowa powyżej ( uchwała nr (...) z dnia 04.11.2021 r. Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...)
w W. w sprawie potwierdzenia udzielenia pełnomocnictwa w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu przeciwko E. A. o zapłatę – k. 75).

Sprawa powyższa z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...)
w W. przeciwko E. A. o zapłatę została prawomocnie rozstrzygnięta wyrokiem Sąd Okręgowego w Warszawie z 26 listopada 2021 r. sygn. akt XXVII Ca 1047/21, w którym Sąd ten zmienił częściowo wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 15 lutego 2021 r. sygn. akt II C 1126/20 i zasądził od E. A. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę (...) zł z odsetkami ( wydruk
z systemu sądowego wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 26.11.2021 r. sygn. akt XXVII Ca 1047/21 wraz z uzasadnieniem – k. 148-161).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd uznał za wiarygodne obiektywne dowody z wymienionych dokumentów, jako że nie budziły one wątpliwości co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka K. R., w których świadek przekazał informacje na temat okoliczności podjęcia uchwał właścicieli lokali, kwestionowanych przez powódkę. Zeznania świadka pozostawały w zgodzie z dowodami z dokumentów, tworząc wraz z nimi spójną i logiczną całość, wobec czego nie budziły wątpliwości.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z przesłuchania stron, zgłoszony przez stronę pozwaną, ponieważ fakty, które strona pozwana zamierzała wykazać tym dowodem bądź nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy (prowadzenie spraw Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej zarząd z zachowaniem zasad gospodarności, rzetelności i transparentności), bądź zostały w pełni wyjaśnione na podstawie dowodów
z dokumentów i zeznań świadka K. R. (organizacja głosowania nad uchwałami w trybie indywidualnego zbierania głosów), bądź dotyczyły kwestii oceny prawnej, a nie sfery faktycznej (działania przez zarząd Wspólnoty zgodnie z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością i braku naruszenia interesów właścicieli).

Sąd zważył, co następuje:

Oceniając żądania dochodzone pozwem należy mieć na uwadze, że powódka sformułowała w niniejszej sprawie roszczenia o ustalenie nieistnienia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej i uchwały zarządu Wspólnoty, jako główne, a roszczenia o ustalenie nieważności tych uchwał, jako ewentualne.

Powództwo o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej znajduje swoje oparcie w art. 189 k.p.c. Przysługuje ono każdemu, kto ma interes prawny w takim ustaleniu. Interes prawny jest przesłanką materialnoprawną powództwa wytoczonego na podstawie art. 189 k.p.c. Istnienie interesu prawnego decyduje
o dopuszczalności badania prawdziwości twierdzeń powoda, że wymieniony w powództwie stosunek prawny lub prawo istnieje bądź nie istnieje. Brak jest legalnej definicja pojęcia interesu prawnego. Jego funkcja wynika z przepisów, zaś treść znaczeniową kształtuje praktyka. W orzecznictwie utrwalił się pogląd, zgodnie z którym interes prawny rozumieć należy jako obiektywnie występującą potrzebę ochrony sfery prawnej powoda, którego prawa zostały lub mogą zostać zagrożone, albo co do istnienia lub treści których występuje stan niepewności. Ocena interesu prawnego wymaga zindywidualizowanych, elastycznych kryteriów, uwzględniających celowościowe podstawy powództwa z art. 189 k.p.c. Jedną
z przesłanek badanych przy rozważaniu celowości wykorzystania powództwa o ustalenie jest znaczenie, jakie wyrok ustalający wywrze na sytuację prawną powoda. O występowaniu interesu prawnego świadczy możliwość stanowczego zakończenia na tej drodze sporu, natomiast przeciwko jego istnieniu – możliwość uzyskania pełniejszej ochrony praw powoda w drodze innego powództwa (zob. m.in. orz. SN z 15.10.2002 r. II CKN 833/00, Lex nr 483288; z 30.11.2005 r. III CK 277/05, Lex nr 346213; z 02.02.2006 r. II CK 395/05, Lex nr 192028; z 29.03.2012 r., I CSK 325/11, Lex nr 1171285; z 05.09.2012 r., IV CSK 589/11, Lex nr 1232242).

Przyjąć należy przy tym, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. w żądaniu ustalenia nieistnienia albo nieważności uchwały właścicieli lokali. Źródłem takiego interesu prawnego jest w takim wypadku sam fakt pozostawania we wspólnocie mieszkaniowej, z którego wynika uprawnienie do kwestionowania uchwał właścicieli lokali, zarówno w drodze żądania ich uchylenia, jak
i żądania ustalenia ich nieistnienia albo nieważności wobec sprzeczności z prawem.
Z samego faktu członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej właściciel lokalu jest zainteresowany, aby uchwały wspólnoty były podejmowane legalnie i by były ważne . Przyjąć należy zatem, że powódce przysługuje interes prawny w ustaleniu nieistnienia, jak
i w ustaleniu nieważności skarżonych uchwał właścicieli lokali nr (...), dotyczących wyboru członków zarządu Wspólnoty.

Przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. orz SN
z 23.02.2006 r., I CK 336/05, Lex nr 424423). W taki sam sposób potraktować należy uchwałę podjętą przez organ, który nie może być uznany za organ wspólnoty mieszkaniowej.

Natomiast za nieważną można uznać na podstawie art. 58 k.c. uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w szczególnie uzasadnionych przypadkach, gdy uchwała w sposób rażący narusza podstawowe przepisy prawa. Wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności uchwały ma charakter środka absolutnie wyjątkowego, którego stosowanie uzasadnione jest jedynie w sytuacjach, w których uchwała rażąco narusza prawo „w stopniu nie pozwalającym,
z uwagi na podstawowe zasady porządku publicznego i prawnego, na utrzymanie ich
w obrocie” (tak Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 17.10.2019 r., I ACa 658/18). Za nieważną można przy tym uznać taką uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, która została skutecznie podjęta.

W tym stanie rzeczy ocenę kwestii skutecznego podjęcia skarżonych uchwał poprzedzić należy zwróceniem uwagi na moment powstania wspólnoty mieszkaniowej, obowiązki właścicieli lokali w zakresie powołania zarządu wspólnoty oraz procedurę głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa, tworzona przez ogół właścicieli, których lokale wchodzą
w skład określonej nieruchomości – zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), zwaną dalej „u.w.l.” – powstaje wskutek wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego samodzielnego lokalu
w konkretnej nieruchomości. Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest zatem wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości. Skoro wspólnotę mieszkaniową tworzy „ogół właścicieli”, to do jej powstania, poza odrębnością lokalu, niezbędne jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości.

Zgodnie z art. 7 u.w.l. odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy,
a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (ust. 1). Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (ust. 2). Natomiast w myśl art. 11 ust. 1 u.w.l., przepisy
o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Oznacza to, że do powstania odrębnej własności lokalu także na mocy orzeczenia sądowego konieczny jest konstytutywny wpis w księdze wieczystej, stosownie do art. 7 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 11 ust. 1 u.w.l.

Stosownie do art. 20 ust. 1 u.w.l., jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę
o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Jeśli chodzi o tryb głosowania, to zgodnie, to zgodnie z art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1). Uchwały zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że
w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2). O treści uchwały, która została podjęta
z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (ust. 3).

W rozpatrywanej sprawie wpis w księdze wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku przy ul. (...) w W. miał miejsce (...) r., na podstawie wniosku o wpis z 8 marca 2019 r. Jeśli weźmie się pod uwagę zasadę z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, iż wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, to stwierdzić należy, że dopiero w dniu 8 marca 2019 r. doszło do powstania wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) w W.. Oznacza to, że uchwała właścicieli lokali nr (...) z dnia 16 sierpnia 2018 r. w sprawie wyboru członków zarządu wspólnoty została podjęta w czasie, kiedy nie istniała jeszcze wspólnota mieszkaniowa, wobec czego uchwała ta nie może być potraktowana jako uchwała wspólnoty mieszkaniowej
i powinna być uznać za nieistniejącą. Skoro uchwała ta nie istnieje, to nie podlega już ocenie w kontekście nieważności (czego powódka żądała w ramach żądania ewentualnego).

Nie można natomiast uznać za nieistniejącą uchwały nr (...) z dnia 25 sierpnia
2021 r. w sprawie zmiany w składzie zarządu wspólnoty, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 25 sierpnia 2021 r. do 8 września 2021 r., na podstawie której właścicieli lokali, w związku z rezygnacją członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...), odwołali M. A. (1) i na nowego członka zarządu powołali M. A. (2). W dacie podejmowania tej uchwały istniała już wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...) w W.. Z materiału dowodowego niniejszej sprawy wynika nadto, że uchwała uzyskała większość głosów (70,73%) Nie można więc uznać, aby uchwała powyższa była uchwałą nieistniejącą.

Powódka nie przytoczyła też żadnych takich argumentów, które by pozwalały na stwierdzenie, że wskazana wyżej uchwała nr (...) narusza w sposób rażący podstawowe przepisy prawa, co mogłoby skutkować jej nieważnością na podstawie art. 58 k.c. Do nieistnienia bądź nieważności tej uchwały nie prowadzi fakt, że poprzednia uchwała nr (...) o powołaniu zarządu Wspólnoty nie została skutecznie podjęta, a wiec poprzednie powołania członków zarządu Wspólnoty były nieskuteczne prawnie. Fakt ten nie wyklucza bowiem możliwości odwołania poprzednich członków zarządu lub niektórych z nich (nawet powołanych wcześniej nieskutecznie – chociażby w celu uniknięcia wątpliwości co do umocowania określonej osoby do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) oraz powołania innej osoby na nowego członka zarządu, co było treścią uchwały nr (...) (§ 1 i 2 tejże uchwały). Wskazana uchwała nie miała natomiast żadnego znaczenia prawotwórczego
w zakresie, w którym stwierdzono, że skład Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej po zmianach to G. P., K. G. (2) i M. A. (2) (§ 3 uchwały), bo ta część uchwały nie zawierała żadnego oświadczenia woli właścicieli lokali, lecz miała charakter deklaratywny (oświadczenia wiedzy), nie tworząc żądnego nowego stanu prawnego.

Uchwała powyższa nie może też być uznana za wadliwą i nieważną ze względu na tryb jej podjęcia, bowiem nie zaistniały w tym zakresie takie (bardzo znaczne) uchybienia, które nakazywałyby uznanie uchwały za rażąco naruszającą prawo, w stopniu nie pozwalającym, z uwagi na podstawowe zasady porządku publicznego i prawnego, na utrzymanie uchwały w obrocie prawnym. Co prawda przywoływany wyżej art. 23 u.w.l. czytany literalnie stanowi, że w razie podejmowania uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali, głosy te zbierane są przez zarząd, jednakże nie można wykluczyć zbierania głosów przez samych właścicieli lokali albo przez osobę upoważnioną przez tych właścicieli (np. przez administratora nieruchomości wspólnej – jak było w tym przypadku), co może być konieczne zwłaszcza w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty nie został wcześniej skutecznie powołany. Dlatego fakt zbierania głosów od właścicieli lokali przy głosowaniu nad przedmiotową uchwałą nr (...) przez administratora nieruchomości wspólnej nie prowadzi z tej przyczyny do nieważności tejże uchwały.

Skutkiem podjęcia przez właścicieli lokali wskazanej uchwały nr (...) było to, że od daty jej podjęcia (zakończenia głosowania – czyli od 8 września 2021 r.) członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej była M. A. (2). Wobec nieskuteczności powołania na członków zarządu innych osób na podstawie (nieistniejącej) uchwały nr (...), M. A. (2) była przy tym od tej pory jedynym (prawidłowo wybranym) członkiem zarządu, a Wspólnota miała zarząd jednoosobowy.

Powyższy fakt – w odniesieniu do kolejnej kwestionowanej przez powódkę uchwały, tj. uchwały nr (...) r. z dnia 4 listopada 2021 r. Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w sprawie potwierdzenia udzielenia pełnomocnictwa
w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu przeciwko E. A. o zapłatę – oznacza, że dokument ten w istocie stanowi potwierdzenie udzielenia pełnomocnictwa
i zatwierdzenie wszelkich czynności dokonanych przez pełnomocników w toku postępowania sądowego, przez jedynego wówczas członka zarządu Wspólnoty w osobie M. A. (2). Fakt, że pod dokumentem tej „uchwały” podpisały się jeszcze, poza M. A. (2), G. P. i K. G. (2) (nie wybrane skutecznie w skład zarządu Wspólnoty) nie prowadzi do nieistnienia czy nieważności tejże „uchwały nr (...)”, lecz skutkuje uznaniem, że dokument ten stanowi skuteczne oświadczenie woli jedynego wówczas członka zarządu Wspólnoty – M. A. (2).

Dodatkowo, w ocenie Sądu, w odniesieniu do uchwały nr (...), powódce nie przysługuje interes prawny, w rozumieniu art. 189 k.p.c., w ustaleniu nieistnienia bądź nieważności tej „uchwały”. Po pierwsze, uchwała zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie wywiera żadnych skutków w odniesieniu do praw i obowiązków właścicieli lokali – członków wspólnoty mieszkaniowej, tak jak uchwały samych właścicieli lokali. W tym wypadku stanowiła ona akt woli osoby uprawnionej do reprezentacji Wspólnoty skierowany na zewnątrz, poza krąg członków Wspólnoty, w związku z zarządzaniem bieżącymi sprawami Wspólnoty. Po drugie, postępowanie sądowe w sprawie przeciwko E. A., której dotyczyła owa „uchwała”, zostało prawomocnie zakończone, wobec czego zawarte w niej oświadczenie o potwierdzeniu udzielonego pełnomocnictwa i zatwierdzeniu czynności dokonanych w toku postępowania sądowego straciło jakiekolwiek znaczenie i nie wywiera już dalej żadnych skutków. Nie istnieje zatem obiektywna potrzeba wyeliminowania z obrotu prawnego tego aktu i wynikających z niego skutków.

Mając to na uwadze Sąd uznał, że zasadne było żądanie główne powódki w części
o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 16 sierpnia
2018 r., zaś niezasadne były żądania powódki – zarówno główne, jak i ewentualne –
o ustalenie nieistnienia bądź nieważności uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...)
z dnia 25 sierpnia 2021 r. oraz o ustalenie nieistnienia bądź nieważności uchwały Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 4 listopada 2021 r.

Z tych wszystkich przyczyn Sąd orzekł jak w punktach I – III sentencji wyroku, na podstawie powołanych wyżej przepisów.

Orzekając o kosztach postępowania w pkt. IV sentencji wyroku, Sąd stosunkowo rozdzielił je pomiędzy stronami na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c., odpowiednio do wyniku sprawy. Powództwo okazało się uzasadnione tylko co do jednej z trzech zaskarżonych uchwał. Oznacza to, że powódka jest stroną wygrywającą sprawę w 1/3 części,
a przegrywającą w 2/3 części. Strony powinny zatem ponieść koszty procesu w następujących udziałach: powódka w 2/3, pozwany w 1/3. Koszty powódki niezbędne do celowego dochodzenia praw w niniejszej sprawie wyniosły 977 zł, na co składają się uiszczona opłata sądowa od pozwu w wysokości 600 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego
w wysokości 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w stawce wynoszącej 360 zł, ustalonej stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2023 r., poz. 1935). Koszty pozwanego niezbędne do celowej obrony wyniosły natomiast 377 zł, na co składa się oplata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł
i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego ustalone na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w zw.
z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 1964). Suma kosztów obydwu stron wyniosła zatem 1.354 zł. Powódka, stosownie do wyniku sprawy, powinna pokryć koszty procesu w wysokości 902,67 zł (1.354 zł x 2/3), a poniosła koszty w wysokości 977 zł. Wobec tego powódka powinna zwrócić pozwanemu część poniesionych przez pozwanego kosztów procesu w kwocie 74,33 zł (977 zł minus 902,67 zł).