Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 marca 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Paweł Duda

Protokolant: protokolant sądowy Urszula Flaga

po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...)

przeciwko syndykowi masy upadłości W. D. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (...) w upadłości likwidacyjnej

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od (...) na rzecz syndyka masy upadłości W. D. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (...)
w upadłości likwidacyjnej kwotę 10.817 zł (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście złotych) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt XXV C 393/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 19 marca 2025 r.

(...) pozwem z dnia czerwca 2022 r. wniosło
o zasądzenie od syndyka masy upadłości W. D. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (...) w upadłości likwidacyjnej kwoty 232.857,96 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 11 marca 2022 r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości stanowiącej część dz. ew. nr (...) i (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 3.945 m ^{( 2)}, położonej przy ul. (...) w W.. Nieruchomość ta była przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 6 listopada 2000 r. zawartej z W. D.. W trakcie trwania umowy dzierżawca wzniósł na gruncie pięciokondygnacyjny budynek. Postanowieniem z dnia 12 lutego 2015 r. sąd ogłosił upadłość W. D. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą „(...)” obejmującą likwidację majątku dłużnika oraz wyznaczył syndyka masy upadłości
w osobie T. S.. Pismem z dnia 20 czerwca 2018 r. syndyk wypowiedział przedmiotową umowę dzierżawy z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa została wygaszona z dniem 25 grudnia 2018 r., lecz nie doszło wówczas do przejęcia nieruchomości przez (...) w oczekiwanym stanie. Wyznaczony został dodatkowy termin przejęcia nieruchomości na 31 stycznia 2019 r. W odpowiedzi syndyk poinformował, że może wydać nieruchomości w obecnym stanie zagospodarowania, na co (...) nie wyraziło zgody i wystąpiło z powództwem
o wydanie gruntu bez naniesień. Apelacja (...) od wyroku sądu pierwszej instancji, nakazującego pozwanemu wydanie nieruchomości bez naniesień, została oddalona przez Sąd Apelacyjny w Warszawie. W dniu 25 lutego 2022 r. nieruchomość została protokolarnie przejęta przez (...). W niniejszym postępowaniu powód dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z powyższej nieruchomości w okresie od
25 grudnia 2018 r. do 23 września 2021 r. w łącznej wysokości 232.857,96 zł, na podstawie art. 230 w zw. z art. 224 § 2 i w zw. z art. 225 k.c. Powyższa kwota została wyliczona
w oparciu o zapisy Zarządzenia nr (...) Prezydenta (...) z dnia 5 maja
2017 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości (...) i nieruchomości Skarb Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...), zmienionego Zarządzeniem nr (...) z dnia
3 sierpnia 2018 r.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 16 sierpnia 2022 r. tutejszy Sąd nakazał, aby syndyk masy upadłości W. D. w upadłości likwidacyjnej zapłacił na rzecz (...) kwotę 232.857,96 zł wraz z odsetkami
i kosztami postępowania.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty syndyk masy upadłości W. D. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (...) w upadłości likwidacyjnej zaskarżył powyższy nakaz zapłaty w całości i wniósł
o oddalenie powództwa w całości.

Pozwany syndyk wskazał, że od chwili rozwiązania umowy dzierżawy był gotowy zwrócić przedmiot tej umowy. Pozwany nie chciał jednak odebrać nieruchomości w stanie,
w którym się ona znajdowała po rozwiązaniu umowy i żądał przed przejęciem nieruchomości wyburzenia budynku, który na obszarze nieruchomości wzniósł pozwany. Zaowocowało to sporem sądowym, w który rozstrzygnięto, że nieruchomość powinna zostać zwrócona powodowi w stanie, w którym gotowy był ją przekazać syndyk bezpośrednio po rozwiązaniu umowy, a odmowa odebrania nieruchomości przez (...) jest nieuzasadniona.
W istocie to powód doprowadził do przekazania nieruchomości bezpośrednio po zakończeniu umowy dzierżawy, dlatego obecnie nie może budować swego roszczenia wobec syndyka, wyrażającego gotowość przekazania nieruchomości. W okresie objętym pozwem syndyka nie można postrzegać jako posiadacza nieruchomości (w dobrej lub złej wierze). W okresie, kiedy (...) nie przejmowało nieruchomości, syndyk doglądał jej stanu
i administrował nią, aby po zakończeniu procesu o wydanie nieruchomości nie narazić się na zarzut, że w czasie sporu nieruchomości uległa zniszczeniu. Syndyka traktować należy zatem jako dzierżyciela nieruchomości za (...), które nie chciało przejąć nieruchomości. Wobec tego brak jest podstaw do żądania od syndyka wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i legitymacji biernej w niniejszym procesie. Niezależnie od tego pozwany zakwestionował roszczenia powoda co do wysokości oraz zarzucił, że domaganie się przez powoda spełnienia roszczenia stanowi nadużycie prawa podmiotowego
w rozumieniu art. 5 k.c., ponieważ to (...) wykreowało stan, w którym odmawiało przejęcia nieruchomości od syndyka.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) jest właścicielem nieruchomości położonej
w W. przy ul. (...) i przy ul. (...), oznaczonej obecnie w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...), o powierzchni łącznej 5.089 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa
w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...), oraz nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) i przy ul. (...), oznaczonej
w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr (...) w obrębie
(...), o powierzchni łącznej 0,4189 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) (odpisy księgi wieczystej nr (...) – k. 10-11v. i księgi wieczystej nr (...) –
k. 12-13).

W dniu 6 listopada 2000 r. Gmina (...), jako wydzierżawiający, oraz W. D., prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą „(...)” jako dzierżawca, zawarli umowę dzierżawy nr (...), na mocy której wydzierżawiający oddał dzierżawcy w dzierżawę nieruchomość niezabudowaną
o powierzchni 4502 m ^{( 2)}, stanowiącą własność Gminy (...), położoną
w W. przy ul. (...), oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr (...) (część) i 2/1 (część), ( obecnie jako część działki ewidencyjnej nr (...)
i część działki ewidencyjnej nr (...) ), z obrębu (...), w granicach oznaczonych na szkicu stanowiącym załącznik do umowy. Dzierżawca przejął nieruchomość pod działalność handlową (2.500 m ^{( 2)}) oraz pod parking (2.002 m ^{( 2)}). Okres dzierżawy ustalono od 1 listopada 2000 r. do 31 października 2003 r. oraz postanowiono, że dalsze przedłużenie umowy wymaga pisemnej zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca zobowiązał się, po zakończeniu dzierżawy, zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym i uporządkowanym,
w szczególności zlikwidować na żądanie wydzierżawiającego wszelkie poczynione przez dzierżawcę naniesienia. W umowie postanowiono, że przekazanie terenu jak i jego zwrot po zakończeniu dzierżawy nastąpi w formie protokołu zdawczo-odbiorczego, że wszelkie zmiany w umowie mogą być dokonywane poprzez sporządzenie aneksu i podpisanie go przez obydwie strony oraz że w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego ( umowa dzierżawy nr (...) z 06.11.2000 r. – k. 18-22, aneks nr (...) z 24.07.2001 r. do umowy – k. 23-23v., wypisy z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej – k. 14-17)

W trakcie obowiązywania umowy dzierżawy W. D. za zgodą Gminy W.-Centrum i na podstawie ważnych pozwoleń na budowę wzniósł na dzierżawionej nieruchomości pięciokondygnacyjny budynek biurowo-handlowy, o powierzchni całkowitej 6.352,92 m ^{( 2)}. Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 24 stycznia 2013 r., wydanym
w sprawie sygn. akt XX GC 706/12 z powództwa W. D. przeciwko (...), ustalił, że umowa (...) z dnia 6 listopada 2000 r., zmieniona Aneksem nr (...) z dnia 17 lipca 2001 r., zwarta pomiędzy Gminą (...) (poprzednikiem prawnym (...)), jako wydzierżawiającym,
i W. D., jako dzierżawcą, na podstawie której doszło do wydzierżawienia nieruchomości o powierzchni 4.052 m ^{( 2)}, położonej w W. w dzielnicy M. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr (...) (poprzednio nr (...) – część, a wcześniej (...) – część i (...) – część), została przedłużona na czas nieoznaczony, począwszy od 1 listopada 2003 r. i nadal łączy W. D. i (...) ( kopia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 24.01.2013 r. sygn. akt XX GC 706/12 wraz z uzasadnieniem – k. 26-40).

Postanowieniem z dnia 12 lutego 2015 r. sygn. akt X GU 627/14 Sąd Rejonowy dla (...) w W. ogłosił upadłość W. D. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą (...)
z siedzibą w W. obejmującą likwidację majątku dłużnika i wyznaczył syndyka
w osobie T. S. ( kopia postanowienia Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy
w W. z 12.02.2015 r. sygn. akt X GU 627/14 – k. 41).

Aneksem nr (...) z dnia 7 października 2016 r. do przedmiotowej umowy dzierżawy nr (...), zawartym pomiędzy (...) a syndykiem masy upadłości (...), strony zmieniły dotychczasową treść umowy dzierżawy m.in. w zakresie § 2, któremu nadano brzmienie, iż nieruchomość zostaje wydzierżawiona na wykorzystywanie dla celów magazynowych budynku posadowionego na niej wraz z możliwością korzystania z przyległego terenu niezbędnego do obsługi obiektu ( Aneks nr (...) z 07.10.2016 r. do umowy dzierżawy – k. 24-24v.).

Pismem z dnia 20 czerwca 2018 r. syndyk masy upadłości W. T. S. wypowiedział umowę dzierżawy nr (...) z dnia 6 listopada 2000 r.,
z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, na zasadzie art. 110 ust. 3 ustawy Prawo upadłościowe ( pismo syndyka z 20.06.2018 r. – k. 42).

W związku z dokonanym wypowiedzeniem, (...) pismem z dnia 12 października 2018 r. poinformowało Burmistrza Dzielnicy M., że przedmiotowa umowa dzierżawy wygasa z dniem
25 grudnia 2018 r., że zwrócono się z żądaniem usunięcia wszelkich poczynionych przez dzierżawcę naniesień i przekazania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym
i uporządkowanym, a także przekazało dokumenty w celu podjęcia działań niezbędnych do sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego terenu objętego umową dzierżawy ( pismo (...) z 12.10.2018 r. – k. 43).

Syndyk masy upadłości W. T. S. pismem z 7 grudnia 2018 r., skierowanym do (...), wskazał, że cofa oświadczenie
o wypowiedzeniu umowy dzierżawy nr (...) oraz zwrócił się o wyrażenie zgody na cofnięcie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy ( pismo syndyka z 07.12.2018 r. – k. 44-44v.).

(...) nie wyraziło zgody na cofnięcie oświadczenia
o wypowiedzeniu umowy dzierżawy i pismem z dnia 3 stycznia 2019 r. wyznaczyło syndykowi na dzień 31 stycznia 2019 r. ostateczny termin usunięcia wszelkich poczynionych przez dzierżawcę naniesień na gruncie, objętym wygasłą z dniem 25 grudnia 2018 r. umową dzierżawy, oraz protokolarnego przekazania (...) przedmiotu dzierżawy w stanie pogorszonym i uporządkowanym. Jednocześnie (...) poinformowało syndyka, że od dnia 26 grudnia 2018 r. do dnia protokolarnego wydania nieruchomości naliczane będzie odszkodowanie z tytułu korzystania z przedmiotowego gruntu bez tytułu prawnego ( pismo (...) z 03.01.2019 r. – k. 45, potwierdzenie odbioru przesyłki – k. 45v.).

W odpowiedzi syndyk masy upadłości W. D. w piśmie z 15 stycznia 2019 r. do (...) wskazał, że wydzierżawiającemu nie przysługuje uprawnienie do żądania usunięcia nakładów z uwagi na charakter ulepszeń, polegających na wzniesieniu budynku, przedstawiających znaczną wartość, poczynionych za zgodą wydzierżawiającego i zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z umowy
i określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Syndyk poinformował, że jest gotowy zwrócić protokolarnie (...) dzierżawioną nieruchomość w takim stanie, w jakim się ona aktualnie znajduje, tj. wraz z naniesieniami ( pismo Syndyka z 15.01.2019 r. – k. 84-86).

W związku z rozbieżnością stanowisk stron, nie doszło do przekazania przedmiotowej nieruchomości w dniu 31 stycznia 2019 r. ( protokół zdawczo-odbiorczy z 31.01.2019 r. podpisany jednostronnie przez (...) – k. 46).

W kolejnych pismach z 9 sierpnia 2019 r. syndyk zwrócił się do (...) w sprawie zwrotu przedmiotu dzierżawy. Syndyk wskazał, że cały czas jest gotowy zwrócić protokolarnie (...) dzierżawioną nieruchomość, jednak nie widzi podstaw do usunięcia nakładów czynionych na nieruchomość przez W. D.. Syndyk wezwał (...), aby odniosło się do niniejszego pisma i do pisma z dnia
15 stycznia 2019 r. oraz przystąpiło do czynności mających na celu odebranie przedmiotowej nieruchomości wraz z posadowionym na niej budynkiem ( pismo syndyka z 09.08.2019 r. –
k. 97-98).

Pozwem złożonym w dniu 26 lutego 2018 r. (...) wniosło
o nakazanie syndykowi masy upadłości W. D. w upadłości likwidacyjnej usunięcia z nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne o nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz o nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...), budynku magazynowego pięciokondygnacyjnego, niepodpiwniczonego i wydanie nieruchomości stanowiącej te działki w stanie wolnym od naniesień. Syndyk wniósł o oddalenie tego powództwa w zakresie, w jakim dotyczy żądania usunięcia budynku i wszelkich naniesień, nie oponując przeciwko wydaniu nieruchomości wraz z posadowionym na niej budynkiem, naniesieniami i nakładami. Na skutek powyższego pozwu, Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 26 lutego 2020 r. sygn. akt XVI GC 296/19 nakazał syndykowi wydanie (...) nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...) dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) z obrębu (...), dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (...), w granicach oznaczonych literami (...) na załączniku graficznym do umowy dzierżawy z 6 listopada 2000 r. oraz oddalił powództwo o usunięcie z nieruchomości budynku magazynowego, pięciokondygnacyjnego i dokonanych naniesień. Apelacja (...) od powyższego wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie została oddalona przez Sąd Apelacyjny
w W. wyrokiem z dnia 23 września 2021 r. sygn. akt VII Aga 602/20. Wydając powyższe orzeczenia Sądy uznały, że niezasadne było żądanie rozebrania, przed wydaniem nieruchomości, znajdującego się na nieruchomości budynku handlowego, który została wzniesiony za zgodą wydzierżawiającego ( wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 26.02.2020 r. sygn. akt XVI GC 296/19 wraz z uzasadnieniem – k. 504-511 akt w/w sprawy Sądu Okręgowego w Warszawie; wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 23.09.2021 r. wraz z uzasadnieniem – k. 47-57).

(...) pismem z 9 czerwca 2021 r. wezwało syndyka masy upadłości W. D. w upadłości likwidacyjnej do zapłaty w terminie do 31 lipca 2021 r., na podstawie art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c., odszkodowania z tytułu korzystania bez tytułu prawnego z nieruchomości przy ul. (...) w W. stanowiącej część dz. ew. nr (...) i (...) z obrębu (...), za okres od 25 grudnia 2018 r. do 30 czerwca 2021 r., w wysokości 212.933,74 zł. Podstawą wyliczenia tej kwoty była średnia stawka czynszu dzierżawnego w wysokości 1,85 zł/m ^{( 2)} miesięcznie, obliczona w oparciu o stawki zgodne z taryfikatorem będącym załącznikiem do Zarządzenia Prezydenta nr (...) z dnia 03.08.2018 r. (z tym, że za lata poprzednie liczona do odszkodowania stawka została pomniejszona o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za lata 2018-2020) według aktualnego wykorzystywania terenu, tj.: 1) 3,85 zł/m ^{( 2)} za miesiąc za powierzchnię 1218 m ^{( 2)} – teren pod obiektem magazynowym, 2) 0,96 zł/m ^{( 2)} za miesiąc za powierzchnię 2727 m ^{( 2)} – teren niezbędny do obsługi budynku. Wezwanie to zostało doręczone syndykowi 15 czerwca
2021 r. ( pismo (...) z 09.06.2021 r. – k. 66, potwierdzenie odbioru przesyłki –
k. 66v.)

W dniu 25 lutego 2022 r. przedmiotowa nieruchomość została protokolarnie przejęta przez (...) ( fakt ustalony na podstawie art. 230 k.p.c. – podany przez powoda
w pozwie i niekwestionowany przez pozwanego).

Pismem z dnia 7 marca 2022 r. (...) wezwało syndyka masy upadłości W. D. w upadłości likwidacyjnej do zapłaty w terminie do 10 marca 2022 r., na podstawie art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c., odszkodowania z tytułu korzystania bez tytułu prawnego z nieruchomości przy ul. (...) w W. stanowiącej część dz. ew. nr (...) i (...) z obrębu (...), za okres od 1 lipca 2021 r. do 22 września 2021 r., w wysokości 19.924,22 zł. Podstawą wyliczenia tej kwoty była średnia stawka czynszu dzierżawnego w wysokości 1,85 zł/m ^{( 2)} miesięcznie, obliczona w oparciu o stawki zgodne
z taryfikatorem będącym załącznikiem do Zarządzenia Prezydenta nr (...) z dnia 05.05.2017 r. zmienionego Zarządzeniem Prezydenta nr (...) z dnia 03.08.2018 r., według aktualnego wykorzystywania terenu, tj.: 1) 3,85 zł/m ^{( 2)} za miesiąc za powierzchnię 1218 m ^{( 2)} – teren pod obiektem magazynowym, 2) 0,96 zł/m ^{( 2)} za miesiąc za powierzchnię 2727 m ^{( 2)} – teren niezbędny do obsługi budynku. Wezwanie to zostało doręczone syndykowi
9 marca 2021 r. ( pismo (...) z 07.03.2022 r. – k. 67, potwierdzenie odbioru przesyłki – k. 67v.).

W odpowiedzi na powyższe wezwania do zapłaty syndyk masy upadłości W. D. w upadłości likwidacyjnej w pismach z 16 sierpnia 2021 r. i z 31 marca 2022 r. poinformował (...), że syndyk był gotowy podpisać protokół dotyczący zwrotu nieruchomości, co wielokrotnie było komunikowane (...), natomiast (...) żądało bezzasadnie usunięcia budynku znajdującego się na nieruchomości
i przystąpiło do objęcia w posiadanie nieruchomości dopiero po wydaniu przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie sygn. akt VII Aga 602/20. Wobec tego (...) nie może domagać się wynagrodzenia za stan, który jest efektem jego postawy, a wezwanie do zapłaty jest bezpodstawne ( pisma syndyka z 16.08.2021 r. – k. 92-92v. i z 21.03.2022 r. – k. 93-93v.).

Prezydent (...) Zarządzeniem nr (...) z dnia 5 maja 2017 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości (...)
i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) ((...), ustalił wykaz celów dzierżaw oraz minimalne stawki czynszu dzierżawnego netto dla poszczególnych dzielnic, stanowiący załącznik nr 2 do Zarządzenia. W § 3 ust. 1 tego zarządzenia wskazano, że umowy zawarte przed wejściem w życie niniejszego zarządzenia zachowują moc na czas, na jaki zostały zawarte.

W Załączniku nr 1 do w/w Zarządzenia nr (...) postanowiono, że minimalne stawki czynszu dzierżawnego netto dla dzielnic (...) uwzględniające cele dzierżawy zostały określone w Załączniku nr 2 do Zarządzenia (§ 5 ust. 1 Załącznika nr 1). Do stawek czynszu dolicza się podatek VAT w wysokości ustawowej (§ 5 ust. 5 Załącznika nr 1). Wydzierżawiający ma prawo aktualizować wysokość czynszu jeden raz w roku,
w IV kwartale roku, z mocą obowiązującą od 1 stycznia następnego roku – wg wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za trzy kwartały w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na dzień 30 września danego roku (§ 5 ust. 7 Załącznika nr 1).

Zgodnie z Tabelą stanowiącą Załącznik do Zarządzenia nr (...), stawki obowiązujące od 1 stycznia 2021 r. wynosiły dla: 1) obiektów produkcyjnych, hurtowni, obiektów gospodarczych i magazynowych – w strefie III – 3,85 zł/m ^{( 2)} (pkt. 2 Tabeli), 2) terenów do obsługi obiektów dzierżawy – w strefie III – 0,96 zł/m ^{( 2)} (pkt. 5 Tabeli) (zarządzenie nr (...) r. Prezydenta (...) z 05.05.2017 r. wraz
z Załącznikami – k. 58-65).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd uznał za wiarygodne obiektywne dowody z wymienionych dokumentów, ponieważ nie budziły one wątpliwości co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez strony postępowania.

Sąd na podstawie art. 235 ^{( 2)} § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. pominął dowód z opinii biegłego sądowego ds. wyceny nieruchomości zgłoszony przez stronę powodową. Po pierwsze, fakty dotyczące wysokości wolnorynkowego czynszu dzierżawy, które powód mógłby uzyskać za wydzierżawienie spornego gruntu, nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Stawki czynszu najmu dzierżawnego nieruchomości gruntowych stanowiących własność (...) są regulowane zarządzeniem Prezydenta (...), które zostało złożone do akt sprawy wraz z tabelami wykazującymi wysokość stawek
w okresie objętym pozwem. Za dzierżawę gruntu zajmowanego przez pozwanego powód mógłby uzyskać taki czynsz, jaki wynika z zarządzenia Prezydenta (...), a nie czynsz odpowiadający stawkom wolnorynkowym. Po drugie, wniosek o przeprowadzenie tego dowodu były spóźniony, bowiem został zgłoszony dopiero na terminie rozprawy, mimo że powód został zobowiązany do zgłoszenie wszelkich twierdzeń i dowodów zarządzeniem
z dnia 21 lipca 2023 r., nie zgłosił dowodu z opinii biegłego w wyznaczonym terminie oraz nie wykazał by potrzeba zgłoszenia tego dowodu powstała dopiero później.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. i art. 302 § 1 k.p.c. pominął dowód
z przesłuchania syndyka w charakterze strony pozwanej. Po pierwsze, fakty które strona pozwana zamierzała wykazać tym dowodem (określone w sprzeciwie od nakazu zapłaty) wynikały z dokumentów stanowiących materiał dowodowy sprawy. Po drugie, syndyk nie stawił się wezwany na termin rozprawy i nie usprawiedliwił prawidłowo swojej nieobecności. Usprawiedliwienie niestawiennictwa z powodu choroby stron wymaga przedstawienia odpowiedniego zaświadczenia wystawionego przez lekarza sądowego, stosownie do art. 214 ¹ § 1 k.p.c. Strona powodowa nie przedstawiła tego rodzaju zaświadczenia, które by potwierdzało niemożność stawiennictwa na terminie rozprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Podstawą oceny żądań objętych pozwem winny być przepisy art. 224 § 2 k.c. w zw.
z art. 225 k.c. i w zw. z art. 230 k.c. Zgodnie z art. 224 § 2 k.c., od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa
o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Stosownie do art. 225 zd. 1 k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się
o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Natomiast w myśl art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi, m.in.
o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Przesłankami tzw. roszczeń uzupełniających z art. art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. i art. 230 k.c. są: tytuł własności rzeczy osoby dochodzącej tych roszczeń oraz posiadanie samoistne lub zależne rzeczy w złej wierze przez osobę nie mającą do tego tytułu prawnego. W myśl art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest ten kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Na posiadanie składa się więc element fizyczny ( corpus), który oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie
z rzeczy w taki sposób, jak to mają prawo czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, oraz element psychiczny ( animus), który oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa we własnym imieniu.

Dobrą wiarę posiadacza rzeczy można scharakteryzować od strony negatywnej przez określenie, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności lub inne prawo, z którym łączy się władztwo nad cudzą rzeczą. Z określenia tego wynika przeciwieństwo, tj. że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach, błędnym przeświadczeniem posiadacza, że przysługuje mu określone prawo do konkretnej rzeczy.

Powyższe roszczenia uzupełniają roszczenie właściciela o wydanie rzeczy, o którym mowa w art. 222 § 1 k.c. Roszczenia uzupełniające przysługują właścicielowi przeciwko posiadaczowi. Jakkolwiek są one związane z powództwem windykacyjnym, to jednak związanie to nie jest tego typu, by właściciel nie mógł dochodzić ich od posiadacza oddzielnie (vide orz. SN z 11.02.1998 r., III CKN 354/97). Roszczenia uzupełniające dotyczą wyłącznie stosunków bezumownych w sytuacji, w której rzecz znalazła się w jakikolwiek sposób
w samoistnym lub zależnym posiadaniu osoby niebędącej uprawnioną do władania rzeczą. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno odpowiadać co do zasady takiej kwocie, jaką posiadacz musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w art. 224 § 2 k.c., powinna zatem odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku (vide orz. Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 11.12.2013 r., I ACa 535/13).

Od posiadania należy odróżnić dzierżenie: dzierżycielem rzeczy jest ten, kto faktycznie włada rzeczą za kogo innego (art. 338 k.c.). Dzierżenie to władanie wykonywane za inny podmiot i w jego interesie. Dzierżyciel nie ma woli posiadania lub władania rzeczą dla siebie ( zob. wyr. SN z 14.12.2017 r., V CSK 154/17). Świadomość i wola dzierżyciela skupiają się na zastępowaniu posiadacza rzeczy, nie zaś na kreowaniu samodzielnego, a tym bardziej niezależnego, władztwa rzeczowego. Korzyści z tytułu dzierżenia odnosi przede wszystkim posiadacz rzeczy, dlatego nie przysługuje mu wobec dzierżyciela roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ( zob. wyr. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 23.11.2016 r., I ACa 806/16).

Przenosząc powyższe zasady na grunt niniejszej sprawy wskazać należy w pierwszym rzędzie, że (...) udowodniło, iż w okresie objętym pozwem było właścicielem nieruchomości gruntowych położonych w W. przy ul. (...), oznaczonych jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...). Na tytuł własności do nieruchomości wskazują wpisy w prowadzonych dla nieruchomości księgach wieczystych,
a strona pozwana nie kwestionowała tytułu własności powoda.

Z przeprowadzonych w niniejszej sprawie dowodów wynika jednak, że pozwany syndyk masy upadłości W. D. w upadłości likwidacyjnej w okresie objętym pozwem nie był posiadaczem (samoistnym ani zależnym) w złej wierze wskazanych wyżej nieruchomości. Po wygaśnięciu umowy dzierżawy syndyk zachował co prawda władztwo faktyczne nad dzierżawionym do tej pory gruntem, lecz stało się to z tej tylko przyczyny, że (...) odmawiało odebrania nieruchomości, mimo że syndyk był gotów do ich przekazania. Do przekazania nie doszło dlatego, że miasto stało na stanowisku, że przekazanie powinno nastąpić bez naniesień dokonanych na gruncie przez dzierżawcę
(w szczególności po rozebraniu wzniesionego na gruncie budynku handlowego). Stanowisko takie było jednak niezasadne, co zostało potwierdzone w przywołanych wyżej wyrokach sądowych w sprawie windykacyjnej toczącej się pomiędzy stronami, w której sądy uznały, że (...) nie przysługiwało przed odebraniem nieruchomości prawo do żądania przywrócenia stanu poprzedniego dzierżawionego gruntu, poprzez dokonania rozbiórki znajdującego się na nieruchomości budynku handlowego o znacznej wartości. Przyjmuje się bowiem, że ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c., powinien być – z mocy odesłania z art. 694 k.c. – stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone powinno być prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy lub zmieniała jej przeznaczenie i charakter nabyty dzięki poczynionym nakładom ( tak SN w orz. z 16.06.2016 r., V CSK 655/16
i z 12.09.2013 r., IV CSK 44/13). Sąd orzekający w niniejszej sprawie jest związany prawomocnym wyrokiem sądowym wydanym we wskazanym procesie windykacyjnym. Prawomocny wyrok wiąże – z mocy art. 365 § 1 k.p.c. – zarówno strony postępowania, jak
i Sąd orzekający w niniejszej sprawie, zarówno co do rozstrzygnięcia sformułowanego
w sentencji wyroku – oddalającego powództwo o usunięcie z nieruchomości naniesień, jak
i co do przesłanek, które legły u podstaw takiego orzeczenia, wyjaśnionych w uzasadnieniu wyroków sądu pierwszej instancji i sądu drugiej instancji. Moc wiążąca orzeczenia
w odniesieniu do sądów oznacza, że podmioty te muszą przyjmować, że dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak to orzeczono w prawomocnym orzeczeniu. Zatem w kolejnym postępowaniu sąd jest związany prawomocnym orzeczeniem, rozumianym jako określona wypowiedź sądu rozpoznającego poprzednią sprawę, będącą syntezą ustaleń faktycznych
i prawnych ( por. np. orz. SN z 28.03.2006 r., I UK 213/05; orz. Sądu Apelacyjnego
w Katowicach z 11.08.2005 r., I ACa 893/05; orz. Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, I ACa 1848/04).

W opisanych realiach niniejszej sprawy należało uznać, że po wygaśnięciu umowy dzierżawy syndyk nie miał woli posiadania spornej nieruchomości dla siebie (czy też we własnym imieniu), lecz był gotów do jej przekazania (...) (co manifestował m.in. w pismach kierowanych do powoda), a do przekazania nie doszło wyłącznie ze względu na postawę (...), które odmawiało przejęcia nieruchomości wraz z naniesieniami dokonanymi przez dzierżawcę. Brak woli przejęcia nieruchomości przez właściciela sprawił, że po wygaśnięciu umowy dzierżawy nieruchomość pozostała w dzierżeniu pozwanego syndyka. W okresie objętym pozwem syndyk władał zatem spornymi nieruchomościami za właściciela i w jego interesie ( animus possidendi rem pro alieno), lecz bez woli wykonywania władztwa nad rzeczą dla siebie, a więc jako dzierżyciel ( zob. orz. SN z 26.03.2010 r., III CSK 174/09).

W konsekwencji (...) nie jest uprawnione do żądania od pozwanego syndyka wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie objętym pozwem. Przepisy art. 224 § k.c., 225 k.c. i 230 k.c. nie wymieniają bowiem dzierżyciela jako zobowiązanego do zapłaty takiego wynagrodzenia. Pomimo, że przeciwko dzierżycielowi, który w danym okresie faktycznie włada rzeczą, przysługuje roszczenie windykacyjne, to nie ma podstaw do uwzględnienia roszczeń uzupełniających przewidzianych w przywołanych przepisach, które odnoszą się wyłącznie do posiadacza ( zob. orz. SN z 22.04.2015 r., III CSK 266/14; orz. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 23.11.2016 r., I ACa 806/16). Pozwany syndyk nie jest legitymowany biernie w procesie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, co skutkować musiało oddaleniem powództwa.

Gdyby roszczenie powoda miało podstawę prawną, to w okolicznościach faktycznych analizowanego przypadku jego dochodzenie należałoby uznać za nadużycie prawa
w rozumieniu art. 5.k.c. Zasadnie podniósł pozwany, że brak współdziałania (...) z syndykiem, który był gotów do przekazania nieruchomości po wygaśnięciu umowy dzierżawy, a następnie domaganie się od syndyka wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie dałoby się pogodzić z lojalnością kontraktową
i z dobrymi obyczajami. Działanie takie nie może zasługiwać na ochronę prawną z przyczyn etycznych, co stanowi kolejny argument za oddalenie powództwa.

Z tych wszystkich przyczyn, Sąd w pkt. I sentencji wyroku oddalił powództwo na podstawie powołanych przepisów.

Orzekając o kosztach postępowania w pkt. II sentencji wyroku, Sąd kierował się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. Powód, jako przegrywający sprawę, obowiązany jest zwrócić pozwanemu koszty niezbędne do celowej obrony w kwocie 10.817 zł, na którą składają się uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda w stawce 10.800 zł, ustalonej stosownie do § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).