Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lutego 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Paweł Duda

Protokolant: sekretarz sądowy Monika Wrona

po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Banku (...)z siedzibą w W.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w W.

o zapłatę

I.  zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w W. na rzecz (...) Banku (...) z siedzibą
w W.:

1.  kwotę 1.317.000 zł (jeden milion trzysta siedemnaście tysięcy złotych) wraz
z odsetkami umownymi za opóźnienie w wysokości czterokrotności stopy lombardowej Narodowego Banku Polskiego, nie wyższymi jednak niż dwukrotność odsetek ustawowych za opóźnienie, od dnia 1 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

2.  kwotę 124.063,76 zł (sto dwadzieścia cztery tysiące sześćdziesiąt trzy złote siedemdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 3 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

zastrzegając (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością
w W. prawo do powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności w zakresie powyższych należności do nieruchomości położonej w miejscowości I. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o powierzchni 1.417 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...), oraz do nieruchomości położonej w miejscowości I. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...)
o powierzchni 1.492 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...) – do wysokości hipoteki umownej łącznej na sumę 2.634.000 zł (dwa miliony sześćset trzydzieści cztery tysiące złotych);

II.  zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od (...)Spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz (...) Banku (...) z siedzibą w W. kwotę 82.871 zł (osiemdziesiąt dwa tysiące osiemset siedemdziesiąt jeden złotych), wraz
z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt XXV C 535/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 14 lutego 2024 r.

Powód (...) Bank (...) w W. pozwem z dnia 3 grudnia
2020 r. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.:

a)  kwoty 1.317.000 zł wraz z odsetkami umownymi naliczanymi według zmiennej stopy oprocentowania odpowiadającej wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP, jednak nie wyższymi od dwukrotności odsetek ustawowych za opóźnienie, od dnia
1 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

b)  kwoty 124.063,76 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty,

c)  ograniczenie odpowiedzialności pozwanego do kwoty hipoteki 2.634.000 zł do nieruchomości położonej w miejscowości I. przy ulicy (...), gmina I., powiat (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 1.417 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

d)  ograniczenie odpowiedzialności pozwanego do kwoty hipoteki 2.634.000 zł do nieruchomości położonej w miejscowości I. przy ulicy (...), gmina I., powiat (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 1.492 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Na uzasadnienie powód podał, że w dniu 16 czerwca 2016 r. (...) Bank (...) zawarł z J. K. (1) i E. K. umowę o pożyczkę hipoteczną nr (...). Zgodnie z umową bank udzielił pożyczkobiorcom finansowania
w kwocie 1.317.000 zł na okres 36 miesięcy. Przedmiotowa umowa wygasła na skutek upływu czasu na jaki została zawarta. Od dnia 18 czerwca 2019 r. należności wynikające
z umowy stały się wymagalne w całości. Zabezpieczeniem udzielonej pożyczki jest hipoteka umowna na rzecz banku do kwoty 2.634.000 zł na nieruchomościach położonych w gminie I., przy ul. (...), stanowiących działki o numerach (...), o łącznej powierzchni 2.909 m ^{( 2)}, dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgi wieczyste o numerach (...), będących własnością pozwanej spółki. W związku z powyższym, powód dochodzi zapłaty wynikających z umowy pożyczki należności od dłużnika rzeczowego, którym jest obecny właściciel opisanych wyżej nieruchomości – (...) Sp. z o.o. Wymagalne zadłużenie stanowi kwota 1.317.000 zł z tytułu kapitału kredytu i 124.063,76 zł z tytułu odsetek do dnia 30 listopada 2020 r.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 23 grudnia 2020 r. sygn. akt XXV Nc 414/20 Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny nakazał, aby pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zapłacił na rzecz powoda:

-

kwotę 1.317.000 zł wraz odsetkami umownymi za opóźnienie w wysokości czterokrotności stopy lombardowej Narodowego Banku Polskiego, nie wyższymi jednak niż dwukrotność wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, od dnia
1 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

-

kwotę 124.063,76 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 3 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty,

zastrzegając pozwanemu prawo do powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności w zakresie powyższych należności do nieruchomości położonej w miejscowości I. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o powierzchni 1.417 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), oraz nieruchomości położonej w miejscowości I. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o powierzchni 1.492 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) – do wysokości hipoteki umownej łącznej na sumę 2.634.000 zł,

w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu zapłaty albo wniósł w tymże terminie sprzeciw.

Pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w sprzeciwie od nakazu zapłaty zaskarżył powyższy nakaz zapłaty w całości i wniósł o oddalenie powództwa w całości.

Pozwany podniósł, że wpisy hipotek w księgach wieczystych nr (...)
i nr (...), na których powód opiera swoje roszczenie, zostały dokonane na podstawie sfałszowanych podpisów ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości M. K. (1) i N. K. (1). Bank, który udzielił pożyczki J. K. (1) i E. K., w związku z przeprowadzaną w tamtym okresie kontrolą, domagał się od pożyczkobiorców dokonania zmian zawartej umowy kredytowej, której skutkiem miało być ustanowienie hipotek na opisanych wyżej nieruchomościach.
Z uwagi na konflikt między M. K. (1) i N. K. (1)
a pożyczkobiorcami, właściciele nieruchomości nie chcieli ustanawiać hipoteki zgodnie
z żądaniem banku. W końcu jednak M. K. (1) i N. K. (1) udzielili pełnomocnictwa J. K. (2) (bratu E. K.) i upoważnili go do podjęcia w ich imieniu rozmów z bankiem. J. K. (2) otrzymywał wszelkie dokumenty od pracowników powodowego banku i podpisywał je w siedzibie i obecności pracownika banku. Po złożeniu do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie pierwszego wniosku o dokonanie wpisu hipotek na rzecz powodowego banku, sąd wezwał J. K. (2) do uzupełnienia braków formalnych wniosku, z uwagi na fakt, że nie spełniał on wymogów niezbędnych dla występowania w roli pełnomocnika ówczesnych właścicieli nieruchomości, poprzez złożenie wniosku o wpis hipoteki podpisanego własnoręcznie przez M. K. (1) i N. K. (1). W międzyczasie M. K. (1) i N. K. (1) pisemnym oświadczeniem cofnęli udzielone J. K. (2) pełnomocnictwo. Podpisy M. K. (1) i N. K. (2) pod kolejnym wnioskiem o wpis hipoteki zostały podrobione. Z uwagi na podrobienie podpisów ówczesnych właścicieli nieruchomości pod wnioskiem o ustanowienie hipoteki nie mogą one stanowić podstaw dochodzonych w niniejszej postępowaniu roszczeń.

Dodatkowo w piśmie procesowym z 31 października 2023 r. pozwana spółka wskazała, że wpisy spornej hipoteki łącznej w księgach wieczystych są niezgodne
z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy z dnia
6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Podstawą wpisu hipoteki był dokument pn. „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej” z dnia
16 czerwca 2016 r., a podpisujący ten dokument J. K. (2) nie był we wskazanej dacie umocowany do składania jakichkolwiek oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych w imieniu ówczesnych właścicieli nieruchomości M. K. (2) i N. K. (1), którzy nie potwierdzili żadnych czynności dokonanych bez umocowania przez J. K. (2). Wobec tego oświadczenie o ustanowienie hipoteki złożone przez J. K. (2) jest nieważne i nie wywołało skutków prawnych
w postaci obciążenia nieruchomości hipoteką.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 16 czerwca 2016 r. pomiędzy (...) Bankiem (...)
a J. K. (1) i E. K. (pożyczkobiorcami) zawarta została umowa
o pożyczkę hipoteczną nr (...). Na mocy tej umowy Bank udzielił pożyczkobiorcom pożyczki w kwocie 1.317.000 zł, na okres od 16 czerwca 2016 r. do 15 czerwca 2019 r.,
tj. 36 miesięcy, na spłatę pożyczki umowa nr (...) i kredytu mieszkaniowego (...)
a kredytobiorca zobowiązał się do wykorzystania i zwrotu kredytu wraz z odsetkami zgodnie z warunkami umowy. Kredyt został udzielony na okres od 22 listopada 2007 r. do 15 maja 2039 r., a pożyczkobiorcy zobowiązali się do spłaty pożyczki wraz z odsetkami oraz opłatami i prowizjami wynikającymi z umowy pożyczki w oznaczonych terminach spłaty (§ 1 i § 2 umowy). Zgodnie z umową, wypłata pożyczki nastąpi jednorazowo na w formie przelewu na rachunki bankowe pożyczkobiorców przeznaczone do spłaty zobowiązań, na które została pożyczka udzielona (§ 3 ust. 1 umowy).

W umowie postanowiono, że pożyczka jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej, stanowiącej sumę stopy referencyjnej Banku i marży Banku ustalanej na okresy 3-miesięczne przy zastosowaniu następujących zasad: 1) stopą referencyjną Banku jest stawka WIBOR 3M, ustalana przez Bank jako średnia arytmetyczna z trzech miesięcy poprzedzających okres jej obowiązywania, 2) okresy 3-miesięczne, w których obowiązuje wysokość stopy procentowej, odpowiadają kwartałom kalendarzowym, 3) stopa referencyjna jest ustalana i ogłaszana przez Bank w terminie do 5 dnia pierwszego miesiąca kwartału kalendarzowego, w którym stawka obowiązuje, 4) wysokość marży Banku jest stała w całym okresie kredytowania. Oprocentowanie pożyczki na dzień podpisania umowy wynosi 4,99% w stosunku rocznym, co stanowi sumę stopy referencyjnej WIBOR 3M 1,69% oraz marży
w wysokości 3,30 p.p. (§ 6 ust. 1 i 3 umowy).

Pożyczkobiorcy zobowiązali się do spłaty kwoty pożyczki wraz z odsetkami
w 36 ratach miesięcznych, w tym 35 rat obejmujących odsetki w okresie karencji oraz 1 rata kapitałowa, zgodnie z harmonogramem (§ 7 ust. 1-9 umowy).

Niespłaconą w terminie ratę kapitałową pożyczki lub innych należności Bank w dniu następnym po wyznaczonym w umowie pożyczki terminie spłaty przenosi na rachunek zadłużenia przeterminowanego. Od zadłużenia przeterminowanego Bank nalicza odsetki
w wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP. Na dzień zawarcia umowy pożyczki oprocentowanie od zadłużenia przeterminowanego wynosi 10% w stosunku rocznym. Wysokość oprocentowania ulega zmianie w przypadku każdorazowej zmiany wysokości stopy lombardowej NBP. Nowa wysokość oprocentowania zadłużenia przeterminowanego obowiązuje od dnia wejścia w życie zmiany wysokości stopy lombardowej NBP. Odsetki powyższe nie mogą być wyższe niż dwukrotność odsetek ustawowych za opóźnienie
w stosunku rocznym, co na dzień zawarcia umowy wynosi 14% w stosunku rocznym. Odsetki ustawowe za opóźnienie są równe wysokości sumy stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 p.p. (§ 8 ust. 3 i 4 umowy).

Strony ustaliły w umowie pożyczki, że na zabezpieczenie spłaty pożyczki ustanawiana jest przez pożyczkobiorcę m.in. hipoteka umowna łączna do kwoty 2.634.000 zł na nieruchomościach gruntowych znajdujących się w miejscowości I., przy ul. (...), opisanych w KW nr (...) i (...) (§ 2 ust. 2
i § 10 ust. 1 pkt 1 umowy).

( umowa o pożyczkę hipoteczną nr (...) z 16.06.2016 r. – k. 6-9)

W dacie zawarcia umowy pożyczki hipotecznej z dnia 16 czerwca 2016 r. współwłaścicielami nieruchomości gruntowych w miejscowości I. przy ul. (...), opisanych w księgach wieczystych nr (...), byli w udziałach po 1/2 części M. K. (1) i N. K. (1). M. K. (1) i N. K. (1) nie chcieli zgodzić się na ustanowienie hipoteki na powyższych nieruchomościach w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki i na tym tle doszło do konfliktu z ich rodzicami J. K. (1) i E. K.. J. K. (1) i E. K. poprosili o pomoc J. K. (2) (brata E. K.) o pomoc w załatwieniu tej sprawy z ich dziećmi. M. K. (1) i N. K. (1), po rozmowie z ich stryjem J. K. (2), zgodzili się udzielić J. K. (2) pełnomocnictwa do załatwiania w ich imieniu w banku spraw związanych z przedmiotową pożyczką. W dniu 22 lipca 2016 r. M. K. (1) i N. K. (1) udzielili J. K. (2) w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa do działania w ich imieniu we wszystkich sprawach wobec (...) Banku (...) z siedzibą w W., Oddział w S., w tym do: 1) podpisania w ich imieniu wszelkich dokumentów bankowych, umów, zmiany
i rozwiązywania umów już zawartych – na warunkach i według uznania pełnomocnika,
2) złożenia oświadczeń o poddaniu ich egzekucji względem Banku co do zabezpieczenia wymagalnych należności pieniężnych wynikających z zawartych umów i dokumentów bankowych – na warunkach i według uznania pełnomocnika, 3) złożenia oświadczeń
w przedmiocie wyrażenia w ich imieniu zgody na ustanowienie hipoteki lub hipotek na nieruchomościach stanowiących ich własność lub współwłasność, złożenia oświadczenia
w ich imieniu o ustanowieniu hipoteki lub hipotek – w celu zabezpieczenia wszelkich wierzytelności wynikających z zawartych z (...) Bankiem (...)z siedzibą w W. umów i porozumień – a w tym celu podpisywania aktów notarialnych
i niezbędnych dokumentów, składania i odbioru dokumentów oraz podejmowania w ich imieniu wszelkich innych czynności prawnych nie wymienionych wprost w niniejszym akcie, a które do wykonania niniejszego pełnomocnictwa okażą się konieczne oraz składania oświadczeń woli i wiedzy w jego imieniu zmierzających do realizacji pełnomocnictwa według wyrażonej w nim woli. Po udzieleniu powyższych pełnomocnictw J. K. (2), J. K. (1) poinformowała telefonicznie (...) Bank (...), że J. K. (2) jest pełnomocnikiem M. K. (1)
i N. K. (1) i podała w banku kontakt telefoniczny do J. K. (2). W celu załatwienia spraw związanych z ustanowieniem hipotek zabezpieczających spłatę pożyczki J. K. (2) stawił się dwukrotnie w placówce powodowego banku w S. (...), gdzie podpisywał dokumenty przygotowane przez pracowników banku (zeznania świadków: N. K. (1) – k. 234-234v. i J. K. (1) – k. 235-235v.; częściowe zeznania świadka J. K. (2) – k. 234v.-235 i 269-270; przesłuchanie przedstawiciela pozwanej spółki M. K. (1)– k. 254-255; pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego udzielone przez M. K. (1) – k. 173-174, 215-216; pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego udzielone przez N. K. (1) – k. 175-176, 221-222; protokół przesłuchania świadka J. K. (2) w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym przez Prokuraturę Rejonową (...) sygn. (...)((...))– k. 134-135 tychże akt).

W dniu 28 lipca 2016 r. M. K. (1) oraz N. K. (1) wypowiedzieli J. K. (2) wskazane wyżej pełnomocnictwo, ponieważ obawiali się, że J. K. (2) zaciągnie w ich imieniu kredyty (poświadczone notarialnie wypowiedzenie pełnomocnictwa przez M. K. (2) – k. 117-117v.; poświadczone notarialnie wypowiedzenie pełnomocnictwa przez N. K. (1) – k. 220-220v.; częściowe zeznania świadka J. K. (2) – k. 234v.-235; przesłuchanie przedstawiciela pozwanej spółki M. K. (1) – k. 254-255).

W dniu 2 sierpnia 2016 r. do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych złożony został, podpisany przez J. K. (2) jako pełnomocnika M. K. (1) i N. K. (1), datowany na dzień 1 sierpnia 2016 r. wniosek o wpis hipoteki umownej łącznej do kwoty 2.634.000 zł, ustanowionej na rzecz (...) Banku (...) z siedzibą
w W., Oddział S. z tytułu umowy pożyczki hipotecznej nr (...)
z dnia 16 czerwca 2016 r., w księgach wieczystych nr (...). Do wniosku załączono m.in.:

1)  „Oświadczenie Banku do wniosku o wpis hipoteki łącznej umownej”, datowane na dzień 16 czerwca 2016 r., w którym wskazano, że jako zabezpieczenie spłaty należności z tytułu pożyczki hipotecznej w wysokości 1.314.000 zł wraz z odsetkami ustalona została hipoteka łączna umowna do kwoty 2.634.000 zł na nieruchomości położonej w I. stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) obszarze 1.492 m ^{( 2)} stanowiącej własność M. K. (1) oraz N. K. (1), wpisanej do księgi wieczystej nr (...), oraz na nieruchomości położonej w I. stanowiącej działkę oznaczoną numerem (...) o obszarze 1.417 m ^{( 2 )}stanowiącej własność M. K. (1) oraz N. K. (1), wpisanej do księgi wieczystej nr (...). W dokumencie tym wskazano, że właściciele powyższych nieruchomości złożyli na podstawie art. 95 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowe stosowne pisemne oświadczenie
o ustanowieniu hipoteki do kwoty 2.634.000 zł na rzecz (...) Banku (...) jako zabezpieczenie roszczeń banku tytułem wymienionej wyżej umowy o pożyczkę hipoteczną oraz że oświadczenie to stanowi na podstawie art. 95 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe podstawę wpisu do wyżej wymienionych ksiąg wieczystych hipoteki na rzecz (...) Banku (...), Oddział w S..

2)  „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej”, złożone w trybie art. 95 ust. 4 Prawa bankowego, datowane na dzień
16 czerwca 2016 r. i podpisane przez J. K. (2), w którym oświadczono, że M. K. (1) i N. K. (1) ustanawiają hipotekę umowną łączną do kwoty 1.314.000 zł na rzecz (...) Banku (...), Oddział
w S., na stanowiącej ich własność nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...) i na stanowiącej ich własność nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), jako zabezpieczenie roszczeń Banku wynikających z umowy (...) z dnia 16 czerwca 2016 r., zawartej pomiędzy Bankiem a J. K. (1) i E. K..

Do wniosku dołączono również wskazane wyżej pełnomocnictwa z dnia 22 lipca
2016 r., udzielone J. K. (2) przez M. K. (1)
i N. K. (1).

(wniosek o wpis w księdze wieczystej – k. 165-170; Oświadczenie Banku do wniosku o wpis hipoteki umownej łącznej, datowane na 16.06.2016 r. – 171-171v.; Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowieniu hipoteki łącznej umownej, datowane na 16.06.2016 r. – k. 172; pełnomocnictwa – k. 173-176).

Zarządzeniem z dnia 8 września 2016 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych na podstawie art. 130 ¹ § 1 ¹ k.p.c. wezwał pełnomocnika wnioskodawców J. K. (2) do uzupełnienia wniosku złożonego
w dniu 2 sierpnia 2008 r. poprzez:

-

dołączenie pełnomocnictwa procesowego w celu wykazania umocowania do reprezentowania wnioskodawców w postępowaniu sądowym,

-

wykazania, że J. K. (2) należy do kręgu osób wskazanych w art. 87 § 1 k.p.c., które mogą być pełnomocnikiem w postępowaniu sądowym,

-

przedłożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki przez wnioskodawców zawierającego prawidłową kwotę hipoteki,

w terminie tygodniowym od doręczenia zarządzenia pod rygorem zwrotu wniosku.

Odpis tego zarządzenia został doręczony J. K. (2) 28 września 2016 r.

(zarządzenie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 8.09.2016 r. Dz.Kw. (...)– k. 179; potwierdzenie odbioru – k.180)

Po otrzymaniu odpisu zarządzenia wzywającego do uzupełnienia braków formalnych wniosku o wpis hipoteki, J. K. (2) ponownie stawił się w placówce (...) Banku (...) Oddział w S., gdzie podpisał przygotowane przez pracownika Banku kolejne, nowe „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej”, złożone w trybie art. 95 ust. 4 Prawa bankowego, datowane na dzień 16 czerwca 2016 r. Dokument ten zawierał oświadczenie, że M. K. (1) i N. K. (1) ustanawiają hipotekę umowną łączną do kwoty 2.634.000 zł na rzecz (...) Banku (...) Oddział w S., na stanowiącej ich własność nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...) i na stanowiącej ich własność nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...), jako zabezpieczenie roszczeń Banku wynikających
z umowy (...) z dnia 16 czerwca 2016 r., zawartej pomiędzy Bankiem a J. K. (1) i E. K.. Podpisał również przygotowane przez pracownika Banku pismo przewodnie do ponownego wniosku do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych, datowane na 4 października 2016 r. ( pismo do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W. z 04.10.2016 r. – k. 181; Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowieniu hipoteki łącznej umownej, datowane na 16.06.2016 r. – k. 186; częściowe zeznania świadka J. K. (2) –
k. 234v.-235 i 269-270; protokół przesłuchania świadka J. K. (2)
w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym przez Prokuraturę Rejonową (...) sygn. (...) ((...))– k. 134-135 tychże akt).

Po podpisaniu powyższych dokumentów przez J. K. (2), w dniu
6 października 2016 r. do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie złożony został nowy wniosek o wpis hipoteki umownej łącznej do kwoty 2.634.000 zł, ustanowionej na rzecz (...) Banku (...) z siedzibą w W., Oddział S. z tytułu umowy pożyczki hipotecznej nr (...) z dnia 16 czerwca 2016 r.,
w księgach wieczystych nr (...). Pod wnioskiem znajdowały się podpisy: (...) i (...). Do wniosku dołączono nowe, wskazane wyżej „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej” podpisane przez J. K. (2),
z upoważnienia N. K. (1) i M. K. (1). (pismo do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa VI Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia o4.10.2016 r. –
k. 181, wniosek o wpis hipotek w księdze wieczystej – k. 182-185, Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowieniu hipoteki łącznej umownej, datowane na 16.06.2016 r. – k. 186).

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie w dniu 6 października 2020 r. wpisał w księgach wieczystych nr (...) hipotekę umowną łączną do sumy 2.634.000 zł, na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu kapitału, odsetek i innych należności ubocznych z tytułu umowy kredytu nr (...) z dnia
16 czerwca 2016 r., na rzecz wierzyciela hipotecznego (...) Banku (...), Oddział w S., na podstawie Oświadczenia Banku do wniosku
o wpis hipoteki łącznej umownej z dnia 16 czerwca 2016 r. Zawiadomienie o wpisie zostało doręczone J. K. (2) 11 października 2016 r. a (...) Bankowi (...) 12 października 2016 r. ( zawiadomienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych z 16.10.2016 r. – k. 187-188, potwierdzenia odbioru – k. 189 i 190).

Podpisy pod wnioskiem o dokonanie wpisu hipotek w księgach wieczystych nr (...), złożonym w dniu 6 października 2016 r. do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa, nie zostały nakreślone przez M. K. (1) i N. K. (1), lecz zostały sfałszowane (zeznania świadka N. K. (1) – k. 234-234v.; częściowe zeznania świadka J. K. (2) – k. 234v.-235
i 269-270; przesłuchanie przedstawiciela pozwanej spółki M. K. (1) –
k. 254-255; opinia biegłego z zakresu badań dokumentów wydana w toku postępowania przygotowawczego prowadzonego przez Prokuraturę Rejonową (...) – k. 226-232 akt sprawy (...)).

M. K. (1) i N. K. (1) na mocy umowy przeniesienia własności z dnia 24 października 2017 r. przenieśli własność przedmiotowych nieruchomości położonej w miejscowości I. przy ulicy (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 1.417 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...), oraz nieruchomości położonej w miejscowości I. przy ulicy (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 1.492 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...) – na (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.. W dziale IV wymienionych ksiąg wieczystych prowadzonych dla powyższych nieruchomości wpisana jest hipoteka umowna łączna do kwoty 2.634.000 zł jako zabezpieczenie wierzytelności, kapitału, odsetek
i należności ubocznych, wynikającej z umowy kredytu nr (...) z dnia 16 czerwca
2016 r. na rzecz wierzyciela hipotecznego (...) Banku (...), Oddział
w S. (wydruk treść księgi wieczystej (...) – k. 10-37, wydruk treści księgi wieczystej (...) – k. 38-62v.).

J. K. (1) i E. K. nie spłacili ostatniej raty (tzw. raty balonowej) wynikającej z umowy pożyczki hipotecznej nr (...) z dnia 16 czerwca 2016 r. ( zeznania świadka J. K. (1) – k. 235-236).

W związku z upływem czasu, na jaki przedmiotowa umowa pożyczki została zawarta, (...) Bank (...) pismem z dnia 9 października 2019 r. wezwał (...) Sp. z o.o., jako dłużnika rzeczowego, do uregulowania w terminie 7 dni od doręczenia wezwania wymagalnej sumy zobowiązania, wynikającej z umowy, która na dzień
9 października 2019 r. wynosi: 1) z tytułu kapitału kredytu 1.317.000 zł, 2) z tytułu odsetek do dnia 8 października 2019 r. 42.937,81 zł – czyli łącznie 1.359.937,81 zł. Wezwanie to zostało doręczone pozwanej spółce 5 listopada 2019 r. ( wezwanie do zapłaty z 09.10.2019 r. – k. 63-64, potwierdzenie odbioru – k. 65).

Wymagalne zadłużenie J. K. (1) i E. K. z tytułu umowy
o pożyczkę hipoteczną nr (...) z dnia 16 czerwca 2016 r., wynosiło na dzień 1 grudnia 2020 r.: 1) z tytułu kapitału kredytu: 1.317.0000 zł, 2) z tytułu odsetek naliczonych do dnia
30 listopada 2020 r.: 124.063,76 zł, czyli razem 1.441.063,76 zł ( kartoteka kredytu – k. 66-66v., wyciąg z ksiąg (...) Banku (...) z 02.12.2020 r. – k. 67).

M. K. (1) i N. K. (1) oraz (...) Sp. z o.o. pismami
z dnia 3 listopada 2023 r., wysłanymi do (...) Banku (...)w dniu
6 listopada 2023 r., oświadczyli, że odmawiają w całości potwierdzenia dokumentu w postaci „Oświadczenia właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej” z dnia 16 czerwca 2016 r. oraz wszystkich innych oświadczeń złożonych w ich imieniu przez J. K. (2), który nie dysponował pełnomocnictwem w formie pisemnej w dacie
16 czerwca 2016 r. ( pisma z 03.11.2023 r. wraz z potwierdzeniami nadania przesyłek pocztowych – k. 284-287).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie powołanych dowodów.

Sąd dał wiarę obiektywnym dowodom z wymienionych wyżej dokumentów, które nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i nie było kwestionowane przez strony postępowania.

Za wiarygodny dowód co do faktu, że podpisy pod wnioskiem o dokonanie wpisu hipotek w księgach wieczystych nr (...), złożonym
w dniu 6 października 2016 r. do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa, nie zostały nakreślone przez M. K. (1) i N. K. (1), lecz zostały sfałszowane, Sąd uznał opinię biegłego sądowego z zakresu badań pisma ręcznego, sporządzoną
w postępowaniu karnym przygotowawczym prowadzonym przez Prokuraturę Rejonową (...) pod sygn. akt (...), stosownie do regulacji z art. 278 ^{( 1)} k.p.c. Opina ta została sporządzona w sposób charakterystyczny dla tego typu dokumentów, przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową w zakresie objętym przedmiotem opinii, po przeprowadzeniu badań opisanych szczegółowo w opinii. Pozwalało to uznać tę opinię za rzetelną, nie budzącą wątpliwości co do wiedzy i fachowości jej autora. Opinia ta mogła być zatem wykorzystana w niniejszej sprawie jako wiarygodny środek dowodowy.

Sąd uznał za w pełni wiarygodne zeznania świadków J. K. (1) i N. K. (1) oraz zeznania przedstawiciela pozwanej spółki (...)
w charakterze strony pozwanej. W złożonych zeznaniach osoby te przekazały informacje na temat okoliczności zaangażowania się przez J. K. (2) w załatwieniu sprawy wpisu hipoteki zabezpieczającej spłatę przedmiotowej pożyczki hipotecznej, udzielenia J. K. (2) przez M. K. (1) i N. K. (1) pełnomocnictwa do załatwienia w banku spraw związanych m.in. z wpisem hipoteki
a następnie odwołania tego pełnomocnictwa, a także podrobienia przez nieustaloną osobę lub osoby podpisów M. K. (1) i N. K. (1) pod wnioskiem o wpis hipoteki łącznej, złożonym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie
w dniu 6 października 2016 r. Zeznania wskazanych świadków i przedstawiciela pozwanej spółki korespondowały wzajemnie ze sobą, z dowodami z dokumentów oraz z opinią biegłego z zakresu badania pisma ręcznego sporządzoną w toku wskazanego wyżej postępowania karnego przygotowawczego prowadzonego przez Prokuraturę Rejonową (...)
w (...), składając się wraz z nimi na spójną i logiczną całość tworzącą opisany stan faktyczny sprawy.

Zeznaniom świadka J. K. (2) Sąd dał wiarę w tej części, w której opisał on okoliczności związane z podjęciem się przez niego załatwienia w powodowym banku sprawy związane z wpisem hipoteki zabezpieczającej spłatę przedmiotowej pożyczki oraz wskazał na jego wizyty w banku oraz podpisywanie w tym celu dokumentów przygotowywanych przez pracowników banku. Niewiarygodna była natomiast ta część zeznań świadka J. K. (2), w której podał, że nie dokonywał już żadnych czynności w celu załatwienia wpisu hipoteki po wypowiedzeniu mu pełnomocnictw przez M. K. (1) i N. K. (1). Takiej wersji świadka przeczą dowody
z dokumentów, z których wynika jednoznacznie, że J. K. (2) podpisywał dokumenty w (...) Banku (...) również po 28 lipca 2016 r., czyli po wypowiedzeniu mu pełnomocnictw. Pierwszy wniosek o wpis hipoteki podpisany przez J. K. (2) datowany jest przecież na dzień 1 sierpnia 2016 r., a do sądu został złożony 2 sierpnia 2016 r. Wniosek ten zawierał braki formalne z tej m.in. przyczyny, że dołączono do niego oświadczenie właścicieli nieruchomości o ustanowieniu hipoteki zawierające nieprawidłową kwotę hipoteki (1.314.000 zł zamiast 2.634.000 zł). Skoro zarządzenie sądu wzywające do uzupełnienia braków formalnych wniosku zostało doręczone J. K. (2)
28 września 2016 r. i stawił się on ponownie w banku w celu podpisania dokumentów potrzebnych do ustanowienia hipoteki, to kolejne oświadczenia właściciela nieruchomości
w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej (już z prawidłową kwotą hipoteki w wysokości 2.634.000 zł) J. K. (2) podpisać musiał (z powołaniem na upoważnienie N. K. (1) i M. K. (1)) w okresie pomiędzy 28 września 2016 r. (data odebrania wezwania do uzupełnienia braków wniosku) a 4 października 2016 r. (data pisma przewodniego do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie) lub
6 października 2016 r. (data złożenia w tym Sądzie ponownego wniosku o wpis hipoteki ze skorygowanymi dokumentami). Mimo że poprawione oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki (tak jak i pierwotne) nosi datę 16 czerwca 2016 r. – taką jak sporna umowa o pożyczkę hipoteczną, to z pewnością nie zostało ono sporządzone ani podpisane w tej dacie, gdyż jest nieprawdopodobne, ażeby bank sporządzał wówczas dwie wersje takiego dokumentu – błędną i prawidłową. J. K. (2) musiał zatem podpisać skorygowane oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki w okresie pomiędzy 28 września 2016 r. a 4 października 2016 r., co stanowi kolejne zaprzeczenie jego twierdzeń, że nie podejmował żadnych czynności
w sprawie hipoteki po wypowiedzeniu mu pełnomocnictw.

W związku z faktem, że w świetle przeprowadzonych dowodów nie budziło żadnych wątpliwości fakt, iż podpisy pod wnioskiem o wpis hipoteki łącznej, złożonym do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie w dniu 6 października 2016 r., nie zostały nakreślone przez M. K. (1) i N. K. (1), zbędne było prowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu badania pisma ręcznego, co prowadziłoby tylko do nieuzasadnionego przedłużania postępowania. Dodatkowo fakt sfałszowania podpisów wnioskodawców pod tym wnioskiem nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, co zostanie wyjaśnione w dalszej części uzasadnienia. Wobec tego Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowody z opinii biegłego sądowego z zakresu badania pisma ręcznego, zgłoszone zarówno przez stronę powodową, jak i przez stronę pozwaną.

Sąd zważył, co następuje:

Podstawę odpowiedzialności rzeczowej dłużnika hipotecznego wobec wierzyciela hipotecznego stanowi przepis art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1984), który stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością
i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
W myśl art. 69 powołanej ustawy, hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia
o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Dochodzone pozwem wierzytelności, wynikające z umowy o pożyczkę hipoteczną nr (...) z dnia 16 czerwca 2016 r., zostały zabezpieczone hipoteką umowną łączną na nieruchomościach położonych w miejscowości I. przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgi wieczyste nr (...), których właścicielem jest (...)
Sp. z o.o. z siedzibą w W.. Hipoteka ma charakter akcesoryjny, co oznacza, że hipoteka i wynikająca z niej odpowiedzialność rzeczowa powstaje co do zasady wtedy tylko, gdy istnieje wierzytelność, która ma być hipoteką zabezpieczona. Przejawem akcesoryjności hipoteki jest art. 73 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który pozwala właścicielowi nieruchomości niebędącemu dłużnikiem osobistym, niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi osobistemu oraz te, których dłużnik osobisty zrzekł się po ustanowieniu hipoteki. Pozwana spółka nie podnosiła jednak żadnych zarzutów dotyczących zabezpieczonych hipoteką wierzytelności z tytułu przedmiotowej umowy o pożyczkę hipoteczną, nie kwestionując ich ani co do zasady, ani co do wysokości. Bank przedstawił natomiast dokumenty, z których wynikały fakty dotyczące zawarcia umowy pożyczki, wypłaty kwoty pożyczki, braku spłaty ostatniej raty kapitałowej wynikającej z tej umowy (obejmującej cały kapitał pożyczki) oraz wysokości naliczonych odsetek karnych. Skoro strona pozwana nie kwestionowała istnienia wymagalnych wierzytelności z tytułu przedmiotowej umowy pożyczki, to nie było potrzeby dowodzenia ich przez powoda
w inny jeszcze sposób.

Pozwana spółka podnosiła natomiast zarzuty przeciwko ważności i skuteczności hipoteki umownej łącznej wpisanej w księgach wieczystych prowadzonych dla wymienionych wyżej nieruchomości.

W pierwszej kolejności strona pozwana twierdziła, że fakt sfałszowania podpisów ówczesnych właścicieli nieruchomości pod wnioskiem o wpis hipoteki łącznej uniemożliwia bankowi dochodzenie roszczeń w oparciu o hipotekę. Stanowisko takie nie zasługuje na uwzględnienie. Wprawdzie z ustalonego w sprawie stanu faktycznego niewątpliwie wynika, że M. K. (1) i N. K. (1) nie złożyli podpisów pod wnioskiem
o ustanowienie hipoteki, złożone do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie w dniu 6 października 2016 r. (k.181-185), jednakże fakt ten nie miał wpływu na ważność i skuteczność wpisanej hipoteki łącznej oraz możliwość dochodzenia roszczeń przez wierzyciela hipotecznego.

Zasady postępowania w sprawach wieczystoksięgowych uregulowane zostały w art. 626 ¹ -626 ¹³ k.p.c. Zgodnie z art. 626 ² § 1 i § 3 k.p.c. wniosek o wpis składa się na urzędowym formularzu, a do wniosku należy dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy, stosownie do art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., rozpoznając wniosek
o wpis bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Badanie to ogranicza się zatem do wymogów formalnych wniosku, okoliczności przytoczonych we wniosku, legitymacji wnioskodawcy, dokumentów stanowiących załączniki do wniosku i treści księgi wieczystej. Charakter postępowania wieczystoksięgowego sprzeciwia się prowadzeniu dowodów innych niż dowody
z dokumentów. Nie jest w tym postępowaniu dopuszczalny dowód z zeznań świadków, opinii biegłych, przesłuchania uczestników lub oględzin. Badanie wniosku o wpis, o którym mowa w art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., ma na celu ustalenie, czy powstały na skutek czynności prawnych lub innych zdarzeń prawnych, stwierdzonych załączonymi do wniosku dokumentami, stan prawny nieruchomości uzasadnia dokonanie żądanego wpisu. Chodzi o ustalenie, czy orzeczenie sądu lub treść innego dokumentu jest wystarczającym dowodem istnienia określonego stanu prawnego nieruchomości. W ustaleniu tym, opartym na dokumentach dołączonych do wniosku oraz treści księgi wieczystej, wyczerpuje się zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego .

Wniosek o wpis, chociaż stanowi warunek konieczny jego dokonania, nie jest materialnoprawną podstawą istnienia prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej. Wobec tego braki formalne wniosku o wpis w księdze wieczystej, w tym brak podpisów osób uprawnionych do złożenia wniosku (np. na skutek podrobienia podpisów wnioskodawców – jak w analizowanym przypadku) nie wpływa na ważność czynności prawnej, na podstawie której została ustanowiona hipoteka, a w konsekwencji – na ważność samej hipoteki. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, gdyż wpis taki, zgodnie z art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jest niezbędny do powstania hipoteki. Jeżeli wpis przybiera postać prawomocnego orzeczenia, to zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c., jest wiążący, niezależnie od jego charakteru. Oznacza to, że sądy i inne organy władzy publicznej związane są wpisem co do jego istnienia i treści. Artykuł 365 k.p.c. dotyczy każdego postanowienia o wpisie do księgi wieczystej, niezależnie do tego, czy wpis ten jest elementem koniecznym do powstania ujawnianego prawa. Należy mieć w tym względzie na uwadze, że w postępowaniu wieczystoksięgowym nie znajdują zastosowania przepisy
o wznowieniu postępowania, które umożliwiałoby ewentualne uchylenie orzeczenia z uwagi na oparcie go na dokumencie podrobionym lub przerobionym czy uzyskanie go za pomocą przestępstwa (art. 403 § 1 pkt 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 524 k.p.c.), skoro stosowanie
w postępowaniu wieczystoksięgowym stosowanie przepisów o wznowienie postępowania zostało wyłączone z mocy art. 623 ³ k.p.c. Ewentualne wadliwości wpisu w księdze wieczystej, nawet wynikające z uchybień stanowiących podstawy wznowienia postępowania, mogą być usuwane tylko w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ustawy o księgach wieczystych
i hipotece. Eliminacja błędnego wpisu może nastąpić także poprzez jego zmianę (wykreślenie) jeżeli istnieje do tego podstawa w dokumentach wskazanych w art. 31-34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece . W analizowanym przypadku właściciele nieruchomości obciążonych hipoteką nie podważyli jednak orzeczenia o wpisie hipoteki we wskazanych wyżej trybach. Podnoszone przez stronę pozwaną w niniejszej sprawie zarzuty kwestionujące wpis hipoteki ze względu na sfałszowanie podpisów wnioskodawców pod wnioskiem o wpis nie mogły zatem wywrzeć zamierzonego skutku.

Postanowienie o wpisie do księgi wieczystej, także wtedy, gdy z materialnoprawnego punktu widzenia wpis ma charakter konstytutywny, nie ma jednak skutku kształtującego
w tym sensie, że tworzy ujawniane prawo w oderwaniu od jego materialnoprawnej podstawy. Oznacza to, mimo wynikającego z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece domniemania, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, które może być wzruszone na podstawie wyroku uwzględniającego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), iż dłużnik rzeczowy może kwestionować podstawy materialnoprawne wpisu hipoteki w sprawie o zapłatę z powództwa wierzyciela hipotecznego. Wpis hipoteki, mimo jego konstytutywnego charakteru, nie sanuje bowiem wadliwości jej kauzy ( tak też SN w orz. Z 10.07.2020 r., II CSK 568/18). Wobec tego pozwana spółka mogła w niniejszej sprawie kwestionować prawidłowość podstawy wpisu przedmiotowej hipoteki łącznej i wykazywać, że hipoteka faktycznie nie powstała.

Będaca przedmiotem sporu w rozpatrywanej sprawie hipoteka jest hipoteką umowną wynikającą z umowy o pożyczkę hipoteczną nr (...) z 16 czerwca 2016 r., zawartą przez (...) Bank (...) z J. K. (1) i E. K.. Dokumenty będące podstawą wpisu zostały w tym wypadku określone w art. 95 ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2023 r. poz. 2488). Z przepisu tego wynika, że księgi rachunkowe banków i sporządzone na ich podstawie wyciągi oraz inne oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw
i obowiązków majątkowych banków i opatrzone pieczęcią banku, jak również sporządzone
w ten sposób pokwitowania odbioru należności mają moc prawną dokumentów urzędowych w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń i mogą stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych (art. 95 ust. 1). Dokumenty, o których mowa w ust. 1, są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku (art. 95 ust. 3). Do ustanowienia hipoteki na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku, wymagane jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 95 ust. 4).

Skuteczne zakwestionowanie ważności hipoteki mogło zatem opierać się na zarzutach dotyczących oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, jako materialnoprawnej podstawy ustanowienia tego prawa rzeczowego.
W analizowanym przypadku oświadczenie o ustanowieniu spornej hipoteki na rzecz banku
w trybie art. 95 ust. 4 Prawa bankowego zostało złożone w imieniu ówczesnych właściciela nieruchomości – M. K. (1) i N. K. (1) – przez pełnomocnika J. K. (2), który w „Oświadczeniu” tym powołał się na działanie z upoważnienia wskazanych właścicieli nieruchomości (k. 186). Jak już wcześniej wskazano, chociaż przedmiotowe „Oświadczenie” datowane jest na dzień 16 czerwca 2016 r. (tak jak data zawarcia umowy o pożyczkę hipoteczną), to z całą pewnością nie zostało popisane przez J. K. (2) w tej dacie, ale w okresie pomiędzy 28 września 2016 r.
a 4 października 2016 r. (ewentualnie 6 października 2016 r.), to jest pomiędzy doręczeniem J. K. (2) zarządzenia sądu wieczystoksięgowego wzywającego do uzupełnienia braków formalnych wniosku o wpis hipoteki a złożeniem do sądu kolejnego wniosku o wpis, do którego dołączono powyższe „Oświadczenie” zawierające prawidłową sumę hipoteki, bowiem w poprzednim oświadczeniu (datowanym również na 16 czerwca 2016 r.) suma hipoteki została określona w nieprawidłowej wysokości. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika bowiem, że po zarządzeniu wzywającym do uzupełnienia braków formalnych wniosku J. K. (2) ponownie stawił się w placówce powodowego banku w celu podpisania dokumentów dotyczących hipoteki (zeznania J. K. (2) złożone w postępowaniu karnym – k. 134-135 akt dołączonej sprawy (...), gdzie wskazał, że dwukrotnie był w banku w celu podpisania dokumentów). Zupełnie nielogiczne i nieprawdopodobne byłoby, żeby już w dacie zawarcia umowy pożyczki bank sporządzał dwie wersje oświadczenia właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki, tym jedną wersję z nieprawidłową kwotą hipoteki, a drugą z prawidłową kwotą hipoteki. J. K. (2) musiał zatem podpisać przedmiotowe skorygowane „Oświadczenie właściciela nieruchomości w sprawie ustanowienia hipoteki łącznej umownej” (k. 186)
w okresie pomiędzy 28 września 2016 r. a 4 października 2016 r. J. K. (2) otrzymał pełnomocnictwa od M. K. (1) i N. K. (1) m.in. do złożenia
w ich imieniu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki w celu zabezpieczenia wierzytelności banku wynikających z umowy o pożyczkę hipoteczną w dniu 22 lipca 2016 r. (o czym bank został poinformowany już telefonicznie przez pożyczkobiorcę J. K. (1)), a w dniu
28 lipca 2016 r. pełnomocnictwa te zostały wypowiedziane. W dacie podpisywania wskazanego „Oświadczenia” J. K. (2) nie był już zatem umocowany do działania
w imieniu właścicieli nieruchomości, chociaż na posiadanie takiego upoważnienia powołał się podpisując „Oświadczenie”.

Skutki tak złożonego oświadczenia należało ocenić przez pryzmat regulacji dotyczących działania przez pełnomocnika bez umocowania lub z przekroczeniem zakresu umocowania (art. 103-105 k.c.). Jako że hipoteka będąca przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest hipoteką umowną, to oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku należy traktować jako element umowy z bankiem (dwustronnej czynności prawnej). W stanie faktycznym niniejszej sprawy zastosowanie znajdzie art. 105 k.c., zgodnie z którym, jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. J. K. (2) podpisał, jako pełnomocnik ówczesnych właścicieli nieruchomości, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, na podstawie której dokonano wpisu hipoteki, po wypowiedzeniu mu pełnomocnictw przez właścicieli nieruchomości.
Z materiału dowodowego niniejszej sprawy nie wynikało, żeby powodowy bank został poinformowany o fakcie wypowiedzenia pełnomocnictw J. K. (2) – strona pozwana takich twierdzeń nie podnosiła ani ich nie dowodziła. Twierdzenie takie nie pojawiło się również w treści zeznań żadnego ze świadków ani zeznań przedstawiciela pozwanej spółki. Nie można więc było uznać, ażby bank wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć
o wygaśnięciu umocowania J. K. (2), których działając w imieniu właścicieli nieruchomości powoływał się na posiadane pełnomocnictwa, które przedstawił w banku najpóźniej w dacie złożenia do sądu wieczystoksięgowego pierwszego wniosku o wpis hipoteki (2 sierpnia 2016 r.), skoro do tego wniosku pełnomocnictwa te zostały dołączone
i wymienione we wniosku (przygotowanym przez bank) jako załączniki. W tej sytuacji,
w kontekście przywołanej regulacji z art. 105 k.c., oświadczenie właścicieli nieruchomości
i czynność prawną w postaci ustanowienia przedmiotowej hipoteki należy uznać za ważną.

W rezultacie stwierdzić należało, że pozwana spółka odpowiada rzeczowo za zapłatę dochodzonych pozwem należności, co do niespłaconego kapitału pożyczki i odsetek, które zabezpieczone zostały hipoteką, stosownie do art. 65 ust. 1 i art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wynikające z umowy o pożyczkę hipoteczną i niekwestionowane przez stronę pozwaną należności wynoszą: z tytułu niespłaconego kapitału pożyczki 1.317.000 zł i z tytułu odsetek umownych naliczonych do 30 listopada 2020 r. 124.063,76 zł. Powodowi należy się również dalsze odsetki za opóźnienie w zapłacie powyższych należności, w tym: 1) od kapitału pożyczki – odsetki umowne w wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP, nie wyższymi jednak niż dwukrotność odsetek ustawowych za opóźnienie (zgodnie z żądaniem), od dnia 1 grudnia 2020 r., stosownie do art. 359 § 1 i § 2 ¹ k.c. w zw. z § 8 ust. 3 umowy pożyczki, 2) od naliczonych odsetek – odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 3 grudnia 2020 r. (dnia wniesienia pozwu), stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c.

Jednocześnie na podstawie art. 319 § 1 k.p.c. należało zastrzec pozwanej spółce prawo powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności
w zakresie powyższych należności do nieruchomości położonych w miejscowości I. przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgi wieczyste nr (...), do wysokości hipoteki umownej łącznej na sumę 2.634.000 zł.

Z tych wszystkich przyczyn Sąd orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku, na podstawie powołanych przepisów.

Orzekając o kosztach postępowania w pkt. II sentencji wyroku Sąd kierował się zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. Pozwany, jako przegrywający sprawę, zobowiązany jest zwrócić powodowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw, które wyniosły łącznie 82.871 zł. Na sumę te składają się uiszczona opłata sądowa od pozwu w wysokości 72.054 zł, pokryte przez powoda wynagrodzenie kuratora procesowego pozwanych spółek w wysokości 9.963 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda
w stawce 10.800 zł, ustalonej na podstawie § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).