Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2020 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, XXV Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący:	sędzia del. Michał Jakubowski
Protokolant:	sekretarz sądowy Karolina Knieć-Owczarek

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 stycznia 2020 r. w Warszawie

sprawy z powództwa P. Z.

przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

orzeka

I.  Stwierdza, że (...) Sp. z o.o. w W. mają obowiązek zawrzeć umowę o następującej treści:

1.  „W wykonaniu umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 26 czerwca 2014 r., sporządzonej przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W., przy ul. (...), za Repertorium A nr (...), P. Z. oraz Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) (dwadzieścia pięć) w budynku w W. przy ul. (...), położnego na V kondygnacji naziemnej, tj. na IV (czwartym) piętrze, o powierzchni użytkowej 53,90 m ^{( 2)}, który składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki oraz hallu, do którego przylega balkon o powierzchni 7,65 m ^{( 2)}, oraz pomieszczenie przynależne: komórka lokatorska numer (...) o powierzchni użytkowej 3,72 m ^{( 2)}, znajdująca się na poziomie -1 (minus jeden) budynku oraz udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali,

2.  Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. sprzedaje P. Z.:

a.  własność lokalu mieszkalnego oraz pomieszczenia przynależnego opisanych w pkt. I ust. 1 wyroku, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...), którą stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, za cenę 409 115,88 zł (czterysta dziewięć tysięcy sto piętnaście złotych i osiemdziesiąt osiem groszy) brutto, zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki,

- Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. oświadcza, iż P. Z. będzie uprawniony do wyłącznego posiadania i korzystania z balkonu przylegającego do lokalu oznaczonego numerem (...), natomiast z pozostałej części nieruchomości wspólnej kupujący będzie uprawniony do korzystania w takim zakresie, w jakim nie będzie to uchybiać korzystaniu przez pozostałych właścicieli lokali, zaś P. Z. wyraża zgodę na zawieranie przez Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. dalszych umów o korzystanie z pozostałych balkonów, loggi oraz wskazywanie przez sprzedającego balkonów, loggi pozostałym właścicielom lokali oraz oświadcza, że nie będzie zgłaszać w przyszłości roszczeń w stosunku do pozostałych balkonów, loggi wchodzących w skład Nieruchomości Wspólnej,

b.  udział wynoszący 1/40 części w prawie współwłasności garażu wielostanowiskowego, znajdującego się w ww. budynku, ze wskazaniem w tym garażu miejsca postojowego nr 31 do wyłącznego posiadania i korzystania przez P. Z. wraz z prawami z tym udziałem związanymi, w tym udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...), za cenę 24 600 zł (dwadzieścia cztery tysiące sześćset złotych) brutto, tj. zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki.

3.  Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. oświadcza, że P. Z. będzie uprawniony do wyłącznego posiadania i korzystania z samodzielnego lokalu garażowego o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, oznaczonego jako miejsce postojowe nr 31, usytuowanego na 1 kondygnacji podziemnej, w której znajdują się miejsca postojowe, natomiast z pozostałej części garażu kupujący będzie uprawniony do korzystania w zakresie niezbędnym do korzystania z miejsca postojowego oraz nie uchybiającym korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli, zaś P. Z. wyrażają zgodę na zawieranie prze Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. dalszych umów i korzystanie z pozostałych miejsc i boksów garażowych i oświadcza, że nie będzie zgłaszać w przyszłości roszczeń w stosunku do pozostałych miejsc postojowych oraz boksów garażowych zlokalizowanych w garażu.

4.  Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. oświadcza, że opisany powyżej lokal, pomieszczenie przynależne oraz udział we własności garażu jest wolny od wszelkich długów, praw i roszczeń osób trzecich.

5.  P. Z. oświadcza, że opisany powyżej lokal, pomieszczenie przynależne wraz z wszelkimi prawami związanymi z jego własnością, a także udział we własności garażu kupuje za wskazane wyżej ceny”.

II.  Zasądza od pozwanego Towarzystwa Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz powoda P. Z. kwotę 17 903,00 zł (siedemnaście tysięcy dziewięćset trzy złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

III.  Nakazuje pobrać od pozwanego Towarzystwa Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 20 000,00 zł (dwadzieścia tysięcy złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Sygn. akt XXV C 828/17

UZASADNIENIE

P. Z. wystąpił przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. o stwierdzenie, że strony mają obowiązek zawrzeć umowę o treści wskazanej w pkt I. ust. 1. petitum pozwu. Powód wnosił nadto o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (pozew – k. 2-14; replika na odpowiedź na pozew – k. 462-481; pismo procesowe z 08 kwietnia 2018 r. – k. 575-585).

Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. wnosiła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (odpowiedź na pozew – k. 145-170; pismo procesowe z 19 lutego 2018 r. – k. 524-534; pismo procesowe z 10 maja 2018 r. – k. 628-634).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w W. (dalej także jako (...)) jest jednoosobową spółką (...) W.. Pozwana jako towarzystwo budownictwa społecznego prowadzi działalność gospodarczą w oparciu o przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej oraz akt założycielski (dowód: odpis aktu założycielskiego (...) - k. 179-219; odpis pełny z KRS - k. 221-230).

Zgodnie z § 5 ust. 1 (k. 183-185) Aktu Założycielskiego (...) przedmiotem działalności spółki jest budowa domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. W myśl § 5 ust 2 pkt 5 ww. aktu założycielskiego (...) może również prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w szczególności polegającą na sprawowaniu funkcji inwestora zastępczego w zakresie inwestycji mieszkaniowych oraz infrastruktury związanej z budownictwem mieszkaniowym, budowaniu budynków wielorodzinnych oraz domów jednorodzinnych ze środków przyszłych właścicieli, budowaniu obiektów budowlanych związanych z funkcjonowaniem osiedli mieszkaniowych, przeprowadzaniem remontów i modernizacji domów mieszkalnych nie będących własnością spółki. Stosownie do § 5 pkt 6 Aktu Założycielskiego, (...) może świadczyć usługi projektowe i wykonywać ekspertyzy związane z budownictwem mieszkalnym i infrastrukturą towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu. Ponadto według §5 ust. 3 pkt 1 i 4 Aktu Założycielskiego, przedmiotem działalności (...) są w szczególności: roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Nadzór nad działalnością (...) z ramienia (...), jako jedynego udziałowca (...), sprawowany jest przez Biuro Nadzoru Właścicielskiego Urzędu Miasta. W okresie od 31 grudnia 2007 r. do 15 lutego 2009 r. z Biurem Nadzoru Właścicielskiego Urzędu Miasta współpracowała A. P., która świadczyła usługi rzeczoznawcy majątkowego. Następnie od 16 lutego 2009 r. do 30 listopada 2016 r. A. P. została zatrudniona w Biurze Nadzoru Właścicielskiego Urzędu Miasta jako rzeczoznawca majątkowy na stanowisku główny specjalista ds. obsługi organizacyjnej. Do jej zakresu obowiązków i zadań należało m.in.: analiza ekonomiczno- finansowa działalności spółek i przedsiębiorstw komunalnych; informowanie dyrektora o wnioskach dotyczących funkcjonowania spółek i przedsiębiorstw komunalnych, w szczególności o zagrożeniach w ich działalności na podstawie przeprowadzanych analiz i ocen, wnioskowanie o przeprowadzenie czynności kontrolnych przez radę nadzorczą lub przez biuro kontroli, udział w ocenie projektów inwestycyjnych planowanych przez spółki i przedsiębiorstwa komunalne, przygotowywanie zestawień i sprawozdań dotyczących wyników działalności spółek i przedsiębiorstw komunalnych. A. P. obowiązywał zakaz wykorzystywania jakichkolwiek informacji pozyskanych przez nią w związku z zatrudnieniem w urzędzie w celach innych niż służbowe, w szczególności dla celów prywatnych (dowód: odpis zaświadczenia o zatrudnieniu - k. 232; odpisy zakresu obowiązków pracownika - k. 234-243; Regulamin pracy (...) W. - k. 245-254; Kodeks Etyki pracowników (...) W. - k. 256-262; potwierdzenie zapoznania się przez A. P. z Regulaminem pracy – k. 264; kopie wiadomości e-mail odnośnie wprowadzenia kodeksu etyki – k. 266).

W okresie od 7 marca 2007 r. do 16 sierpnia 2013 r. jedynym członkiem Zarządu (...) był A. S. (1) (dowód: odpis uchwały Rady Nadzorczej (...) o powołaniu A. S. (1) do Zarządu (...) k. 268; odpis pełny z KRS - k. 221-230).

A. S. (1) odszedł ze stanowiska Prezesa Zarządu (...) w wyniku złożenia rezygnacji 16 sierpnia 2013r. Na stanowisku Prezesa Zarządu zastąpił go J. D., który objął funkcję 22 sierpnia 2013 r. W tym samym dniu J. D. zawarł w imieniu (...) z A. S. (1) umowę o stałej współpracy między A. S. (1) a (...) przy realizacji inwestycji mieszkaniowej zlokalizowanej w W. przy ul. (...). Kolejna umowa w tym przedmiocie została zawarta 30 grudnia 2013 r. i obowiązywała do 30 czerwca 2014 r. Na podstawie tych umów A. S. (1) świadczył na rzecz (...) usługi polegające m.in. na „pomocy, współpracy i doradztwie w zakresie procesu sprzedaży lokali wybudowanych na działce przy ul. (...) w W." (dowód: odpis oświadczenia A. S. (1) o rezygnacji ze stanowiska Prezesa Zarządu (...) k. 270; uchwała o powołaniu J. D. na stanowisko Prezesa Zarządu (...) k. 272-275; umowa między (...) a A. S. (1) z 22 sierpnia 2013 r.- k. 277; umowa między (...) a A. S. (1) z 30 grudnia 2013 r.- k. 279).

Uchwałą z 15 marca 2013 r. Zarząd (...) przyjął biznes plan dla realizacji inwestycji mieszkaniowej zlokalizowanej w W. przy ul. (...). Następnie uchwała ta została zmieniona uchwałą nr (...) z 18 grudnia 2013 r. aktualizującą biznes plan. Z Biznes Planu wynika m.in., że projekt budowlany zakłada realizację 32 mieszkań w zabudowie wielorodzinnej o całkowitej powierzchni użytkowej mieszkań ok. 1593 m ^{( 2)}.

Proces sprzedaży mieszkań miał zostać zorganizowany i przeprowadzony przez inwestora. Uchwała Zarządu (...) zakładała, że wszystkie lokale zostaną sprzedane w trakcie realizacji inwestycji lub w krótkim czasie po ukończeniu inwestycji. Spółka miała być nadto odpowiedzialna za zarządzanie projektem, oraz działać w charakterze dewelopera. Potencjalnymi nabywcami miały być osoby kupujące lokal dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Klientem miały być osoby pragnące poprawić swój status mieszkaniowy.

W uchwale wskazano, że można wyróżnić 3 szczegółowe grupy docelowe, do których chciano kierować ofertę: osoby mieszkające w bezpośrednim sąsiedztwie, szukające większego, nowoczesnego mieszkania, dla których lokalizacja i parking podziemny będzie największym atutem, osoby poszukujące nowego mieszkania w ciekawej, zurbanizowanej okolicy w niedalekiej odległości od centrum z dobrą komunikacją; osoby szukające mieszkania na wynajem - małe mieszkania w dobrej lokalizacji cieszą się dużym zainteresowaniem. W wymienionych grupach są to osoby, które posiadają oszczędności lub odpowiednią zdolność kredytową. Osobną grupą, która może być zainteresowana zakupem nowego mieszkania są osoby na liście oczekującej (...) - jednak dla nich nowa inwestycja może być za droga. Na potrzeby opracowania uchwały przyjęto, że średnia cena oferowanego do sprzedaży metra kwadratowego mieszkania na początku okresu sprzedaży miała oscylować na poziomie 6 450,00 zł netto za 1 m ², (6 966 zł za m ² brutto) co plasuje cenę inwestycji w ramach cen rynkowych o ok. 10 % poniżej cen podobnych nieruchomości. W miarę postępu prac, przy zachowaniu planowanego tempa sprzedaży, przewidywana była stopniowa podwyżka cen metra kwadratowego oferowanych mieszkań, która wynikać mogła ze zwiększenia bezpieczeństwa inwestycji w czasie. W związku z tym Inwestor przewidział możliwość podniesienia ceny metra kwadratowego o ok 5-15 %, w miarę postępów realizacji inwestycji, po analizie dynamiki sprzedaży i otoczenia.

Biznes Plan zakładał nadto, że w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego planowane będą dwie wpłaty. Pierwsza rata 10% i druga wpłata 90% płatna 7 dni przed odbiorem mieszkania. W przypadku rachunku powierniczego otwartego, wpłaty nabywcy mogły być skorelowane z postępami prac budowlanych. Spółka planuje zaproponować rozwiązanie, które będzie optymalne ze względu sprzedażowego oraz będzie spełniać wszystkie wymogi nowej ustawy deweloperskiej (dowód: odpis zaktualizowanego Biznes Planu Inwestycji - k. 281-346).

A. P. w związku ze sprawowaną funkcją, powzięła informację o inwestycji przy ul. (...) w W., planie sytuacyjnym inwestycji we wrześniu 2013 r. zaś informacje o kosztach budowy, lokalach oraz przychodzie ze sprzedaży w listopadzie 2015 r. (dowód: wydruki z wiadomości e-mail – k. 348-355, 357-363).

Przeciwko A. P. Prokuratura Rejonowa W. – W. skierowała do sądu akt oskarżenia (dowód: pismo prokuratury – k. 877

Inwestycja mieszkaniowa zlokalizowana w W. przy ul. (...) miała charakter komercyjny. Jej ideą było uzyskanie jak największego przychodu (na szacowanym poziomie 13,4 miliona złotych), który wspomógłby realizację innych inwestycji o charakterze publicznym. Zgodnie z przyjętymi założeniami, (...) w ramach tej inwestycji miał występować w charakterze dewelopera (dowód: kopia notatki w sprawie analizy marży deweloperów i cen transakcyjnych w 2013 r. – k. 364-368, 373-378; zeznania świadka J. B. – k. 695, 706; zeznania J. K. – 01:31:07 – k. 716, 01:40:31-01:40:44 – k. 718; zeznania R. T. – k. 855v; zeznania A. J. – 03:13:04 – k. 860; zeznania M. L. – 03:59:24 – k. 861).

27 stycznia 2014 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników (...) podjęło uchwałę nr 3, w której wyrażono zgodę na zbywanie przez (...), w budynku wielorodzinnym mieszkalnym wraz z usługami przy ulicy (...), w W., następujących nieruchomości: 32 lokali mieszkalnych, o łącznej powierzchni 1594 m ² wraz z przynależnymi komórkami lokatorskim w ilości 32, o łącznej powierzchni 99 m ², wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek oraz 40 miejsc postojowych w wielopoziomowym garażu podziemnym wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek, a także 2 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 304 m ² wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek, zgodnie z założeniami:

a.  minimalna cena zbycia jednego m ² lokali mieszkalnych nie może być niższa niż 6 100,00 zł/m ² netto (6 588,00 złotych brutto);

b.  średnia cena zbycia jednego m ² lokali mieszkalnych nie może być niższa niż 6 450,00 zł/m ² netto (6 966,00 złotych brutto);

c.  cena zbycia miejsc postojowych nie będzie niższa niż - 20 000 zł netto za miejsce;

d.  cena zbycia komórek lokatorskich nie będzie niższa niż 2 000 zł/m ² netto;

Dopuszczono różnicowanie cen 1 m ² poszczególnych lokali mieszkalnych w zależności od ich wielkości, rozkładu, położenia itp. W przypadku łącznego zbycia mieszkania i miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej dopuszczono upust cenowy od cen garaży i komórek lokatorskich max. do poziomu 50%. Ceny zbycia wszystkich lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi komórkami lokatorskimi, lokali użytkowych oraz miejsc garażowych nie mogły być niższe niż poniesione koszty wytworzenia.

Według treści Zaktualizowanego Biznes Planu (str. 25), inwestor zamierzał wybudować i sprzedać oferowane w ramach inwestycji mieszkania w okresie od 01 kwietnia 2014 r. do końca 2015 r. (dowód: kopia notatki w sprawie analizy marży deweloperów i cen transakcyjnych w 2013 r. – k. 364-368, 373-378; odpisy protokołu oraz uchwał – k. 765-771).

Pierwsze publiczne informacje o inwestycji (...) przy ul. (...) w W. pojawiły się w maju 2014 r., na portalu społecznościowym F., w utworzonym przez (...) profilu dedykowanym tejże inwestycji. Pozwany cyklicznie publikował posty z informacjami o inwestycji (dowód: wydruki z portalu F. – k. 482-499).

26 czerwca 2014 r. przed notariuszem M. B. została zawarta pomiędzy (...) reprezentowaną przez Prezesa Zarządu J. D. a powodem umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaży (dowód: odpis umowy wraz z załącznikami – k. 17-51; prospekt informacyjny dla lokalu nr (...) – k. 52-60).

W § 2 ust. 1 przedmiotowej umowy (k. 27-29 strony oświadczyły, że zawierają umowę deweloperską, mocą której sprzedający zobowiązuje się wybudować na działce (tj. nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (...) w W., dzielnicy W.. (...) W., województwie (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o obszarze 1,865 m ^{( 2)}) budynek wraz z lokalem numer (...) i pozostałymi częściami przedmiotu sprzedaży na warunkach i w terminach określonych w Umowie deweloperskiej oraz zobowiązał się zawrzeć w terminie najpóźniej do 12 sierpnia 2016 r. umowę przyrzeczoną ustanowienia odrębnej własności lokalu numer (...) i jego sprzedaży, w której sprzedający i kupujący ustanowią odrębną własność lokalu numer (...) oraz sprzedający sprzeda kupującemu wolny od wszelkich długów, praw i roszczeń osób trzecich lokal numer (...) wraz z wszelkimi prawami związanymi z jego własnością, w tym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, za cenę 409 115,88 złotych brutto zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki, a kupujący lokal ten wraz z wszelkimi prawami związanymi z własnością kupi.

Strony postanowiły również w §2 ust. 2 (k. 28) tejże umowy, że w umowie przyrzeczonej zawrą umowę o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, na mocy której Spółka wskaże powodowi do łącznego posiadania i korzystania balkon przylegający do lokalu, natomiast z pozostałej części nieruchomości wspólnej, powód będzie uprawniony do korzystania w takim zakresie, w jakim nie będzie to uchybiać korzystaniu przez pozostałych właścicieli lokali, przy czym powód wyraża także zgodę na zawieranie przez Spółkę dalszych umów o korzystanie z pozostałych balkonów, loggi i tarasów oraz na wskazywanie przez Spółkę balkonów, loggi i tarasów pozostałym właścicielom lokali oraz oświadcza, że nie będzie zgłaszać w przyszłości roszczeń w stosunku do pozostałych balkonów, loggi i tarasów wchodzących w skład nieruchomości wspólnej.

W § 3 ustęp 1 (k. 29) umowy deweloperskiej strony zobowiązały się zawrzeć w terminie najpóźniej do 12 sierpnia 2016 r. umowę sprzedaży, na mocy której (...) sprzeda powodowi, wolny od wszelkich długów, praw i roszczeń osób trzecich udział we własności garażu obliczony jako stosunek ilości udziałów przypadających na miejsce postojowe, z którego będą mieli prawo korzystać kupujący do liczby udziałów przypadających na wszystkie znajdujące się w garażu miejsca postojowe, wraz z prawami z tym udziałem związanymi, w tym z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, za cenę 24 600,00 zł brutto zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki.

Strony postanowiły w §3 ust. 2 (k. 29), że w umowie sprzedaży zawrą umowę o podział do korzystania z garażu na mocy, której (...) wskaże do wyłącznego posiadania i korzystania miejsce postojowe. natomiast z pozostałej części garażu powód będzie uprawniony do korzystania w zakresie niezbędnym do korzystania z miejsca postojowego oraz nie uchybiającym korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli, zaś jednocześnie powód wyraża zgodę na zawieranie przez (...) dalszych umów o korzystanie z pozostałych miejsc postojowych i boksów garażowych i oświadczy, że nie będzie zgłaszać w przyszłości roszczeń w stosunku do pozostałych miejsc postojowych oraz boksów garażowych zlokalizowanych w garażu.

W § 5 umowy przedwstępnej (k. 32) strony ustaliły, że cena sprzedaży wynosi łącznie 433 715,88 zł i składa się z:

a.  ceny lokalu w wysokości 401 080,68 zł brutto,

b.  ceny komórki lokatorskiej w wysokości 8 035,20 zł brutto,

c.  ceny udziału we własności garażu w wysokości 24.600 zł brutto.

Cena sprzedaży miała być wpłacona w następujących kwotach i terminach (k. 33):

⚫

I rata w kwocie 43 371,59 zł brutto najpóźniej w terminie do 30 maja 2015 r. kwota ta stanowi 10% ceny.

⚫

II rata w kwocie 43 371,59 zł brutto, najpóźniej w terminie do 30 maja 2015r., kwota ta stanowi 10% ceny;

⚫

III rata w kwocie 346 972,70 zł brutto w terminie do dnia poprzedzającego dzień wyznaczony przez sprzedającego jako dzień odbioru lokalu, jednak nie później niż do 15 grudnia 2015 r., kwota ta stanowi 80% ceny.

Powód uiścił całą umówioną cenę sprzedaży (okoliczność bezsporna; dowód: potwierdzenia przelewów wraz z fakturami zaliczkowymi – k. 106-109).

Środki finansowe na kupno przedmiotu umowy przedwstępnej pochodziły częściowo z darowizny od rodziców, a częściowo (155 000,00 zł) z kredytu bankowego (dowód: formularze zgłoszenia darowizny wraz z potwierdzeniami przelewów – k. 586-600; odpis umowy kredytu hipotecznego z 08 grudnia 2015 r. – k. 601-612).

Lokal powoda usytuowany jest na V kondygnacji budynku przy ul. (...) w W.. Jest to tzw. „lokal narożny”. Okna lokalu usytuowane są od strony północnej oraz wschodniej, blisko szybu windowego (dowód: rzut kondygnacji nr 5 w budynku – k. 500v-501).

02 lipca 2014 r. ówczesny Prezes Zarządu (...) J. D. przygotował zestawienie mieszkań przeznaczonych do sprzedaży w Inwestycji według stanu na dzień 02 lipca 2014 r. Zestawienie obejmowało 18 spośród 32 lokali w budynku. Cennik lokali objętych zestawieniem został zatwierdzony przez ówczesnego Prezesa Zarządu pozwanej J. D., a ich sprzedaż prowadził kierownik Biura Sprzedaży pozwanej J. P. (dowód: odpis zestawienia lokali przeznaczonych do sprzedaży wg stanu na 2 lipca 2014 r.- k. 382; zeznania świadka J. K.- k. 631, zeznania świadka J. P.- k. 649 ).

Podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu sprzedaży mieszkań w inwestycji, m. in.: poprzez zamieszczenie informacji na portalu społecznościowym F. (03 lipca 2014 r.), na stronie internetowej (...).

J. P. prowadził listę osób zainteresowanych zakupem mieszkań w inwestycji (łącznie kilkadziesiąt osób), które zgłaszały się do (...) w związku z pojawiającymi głównie na stronach internetowych zapowiedziami sprzedaży lokali mieszkalnych w inwestycji. Na stronach internetowych, o których mowa jako osoba do kontaktu w sprawach sprzedaży mieszkań wskazany był kierownik Biura Sprzedaży pozwanej J. P..

03 lipca 2014 r. J. P. wysłał pisma do osób, które wcześniej wyraziły wstępne zainteresowanie zakupem mieszkań w inwestycji z informacją o rozpoczęciu procesu sprzedaży (dowód: wydruki z wiadomości e-mail w sprawie procesu sprzedaży mieszkań – k. 384-385, 387, 389, 391, 393-394, 841; pismo informacyjne z 03 lipca 2014 r. – k. 839).

Zestawienie lokali do sprzedaży po dniu 07 lipca 2014 r. nie obejmowało 14 lokali, w tym mieszkania przypisanego powodowi. Te 14 lokali nie zostało przedstawione na stronie internetowej (okoliczność bezsporna).

Powierzenie pełnienia procesu sprzedaży lokali w ramach inwestycji J. P., nie wyłączało Zarządu (...) z możliwości podejmowania czynności związanych z procesem sprzedaży lokali. (...) nie uchwaliło żadnego regulaminu sprzedaży lokali. Prezes (...) wskazał J. P., aby nie zajmował się 14 lokalami wskazanymi przez Prezesa (dowód: zeznania świadka M. G. – k. 566; zeznania J. K. – 01:43:02-01:43:12 – k. 719, 01:44:17 – k. 719; zeznania J. P. – 02:03:40 - k. 858v).

Osobą, która wpłynęła na zawarcie przez powoda powyższej umowy, przed oficjalnym rozpoczęciem procesu sprzedaży przez (...) w ramach ogłoszeń publicznych, była A. P. (dowód: odpis notatki służbowej z 11 lutego 2016 r. – k. 396-397; odpis uzupełniającego oświadczenia A. P. do notatki służbowej – k. 398).

26 listopada 2015 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. wydał decyzję nr (...) o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Decyzja o pozwoleniu na przyjęcie budynku do użytkowania stała się ostateczna z dniem 17 grudnia 2015 roku (dowód: odpis decyzji - k. 110-112).

Od 26 listopada 2015 r. do 7 stycznia 2016 r. została przeprowadzona przez Biuro Kontroli (...) W. kontrola właścicielska Inwestycji. W dokumencie kontroli stwierdzono, że 02 lipca 2014 J. D. Prezes Spółki przekazał J. P. zatwierdzony przez siebie cennik 18 lokali (numery: 1-6, 8-14, 16-20). Dla pozostałych 14 lokali (numery (...)) pracownicy odpowiedzialni za sprzedaż nie otrzymali zatwierdzonych oficjalnych cenników. Zauważono, że pierwsze akty notarialne dotyczące sprzedaży mieszkań, nie wymienionych w cenniku z 02 lipca 2014 r., zostały podpisane przez J. D. 23 czerwca 2014 r. Przed dniem rozpoczęcia oficjalnej sprzedaży podpisano umowy deweloperskie: 23 czerwca 2014 r. z A. S. (2) (lokale (...)); 26 czerwca 2014 r. z P. Z. (lokal (...)); 26 czerwca 2014 r. z S. i A. T. (lokal (...)). Dodatkowo 03 lipca 2014r. zostały podpisane przez J. D. umowy deweloperskie z P. W. oraz E. W. lokale (...). Wskazane w umowach deweloperskich ceny mieszkań, które nie zostały wymienione w cenniku z 02 lipca 2014 r., były najczęściej niższe niż ceny ujęte w propozycji cennika (od 1 zł do 280 zł za m ² bez kalkulacji powierzchni balkonów lub od ok. 94 do 1050 zł za m2 z uwzględnieniem pow. balkonów). Łączna wartość 14 mieszkań (lokale (...)) wskazana w umowach deweloperskich stanowiła kwotę niższą o kwotę 156 009,00 zł brutto niż w przypadku sprzedaży tych mieszkań po cenach wskazanych w propozycji przekazanej przez J. P..

Stwierdzono także, że wprowadzenie przez J. D. zmian w zaproponowanym cenniku nie spowodowało istotnych zmian w łącznej kwocie uzyskanej ze sprzedaży, przy czym korzyści ze zmiany odniosły przede wszystkim: A. S. (2), państwo W. oraz państwo T. (łącznie ok. 200 000,00 zł). Korzyść Pani S. oraz Państwa W. wynikała nie tylko ze zmniejszenia ceny za m ² mieszkania, ale także rezygnację z podwyższenia ceny sprzedaży za przynależne mieszkaniom balkony i tarasy (1 000,00 zł netto za m ² - do mieszkań Pani S. przynależą balkony i tarasy o pow. ok 93 m ²; do mieszkań państwa W. o pow. ok 38 m ²).

Podano, według treści protokołu kontroli osoby, które nabyły mieszkania rozdysponowane poza oficjalną sprzedażą osiągały dodatkowe upusty w cenie miejsca garażowego oraz w cenie komórek lokatorskich. W przypadku komórek lokatorskich do mieszkań (...), takie upusty nie miały miejsca, zaś w przypadku miejsc postojowych (6 miejsc) były niższe (2 000,00 lub 5 000,00 zł netto) od upustów dla nabywców mieszkań o numerach (...) (8 miejsc zawsze o 10 000,00 zł netto).

Stwierdzono również, że niektórzy nabywcy mieszkań mieli możliwość korzystniejszego rozłożenia płatności za mieszkania. W większości przypadków nabywcy wnosili zapłatę za lokale w transzach odpowiednio 10 % (po podpisaniu umowy), 25 % (maj 2015r.) i 65 % (grudzień 2015r.) wartości mieszkania. Transze z tytułu umów deweloperskich zawartych z A. S. (2), państwem W., P. Z. oraz państwem T. ustalono na 10 % (po podpisaniu umowy), 10 % (maj 2015 r.) i 80 % (grudzień 2015r.).

Udostępniona Sądowi część protokołu kontroli, jest niepełna, nie zawiera także żadnych wniosków pokontrolnych (dowód: kopia części protokołu kontroli (...) W. - k. 412-433).

Cena sprzedaży ustalona z P. Z. za lokal mieszkalny, komórkę lokatorską oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym sięgała górnych granic cen ustalonych przez Zarząd (...). Powód nie uzyskał w ramach zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży żadnych rabatów. Cena nie odbiegała od założeń przyjętych przez Zarząd, nie była niższa od cen pozostałych lokali (18) sprzedanych po dniu 03 lipca 2014 r. (dowód: odpis umowy wraz z załącznikami – k. 17-51; kopia notatki w sprawie analizy marży deweloperów i cen transakcyjnych w 2013 r. – k. 364-368, 373-378; zestawienie cen sprzedaży pozostałych 18 lokali – k. 762 [w] koperta; zeznania J. K. – 01:18:29 – k. 712, 01:27:56 – k. 714-715).

Na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego lokalu mieszkalnego z 08 stycznia 2016 r. lokal mieszkalny o numerze budowlanym 27 (docelowym 25) wraz z pomieszaniem przynależnym numer budowalny (...) (numer docelowy (...)) oraz miejsce postojowe numer 31 zostało przekazane powodowi przez (...) do posiadania, wydając klucze. Powód otrzymał jednocześnie informację o miesięcznym wymiarze opłat za lokal nr (...). Po wydaniu powodowi przedmiotu umowy przedwstępnej, (...) podjął czynności wyjaśniające przyczyny wydania kluczy powodowi. Według złożonych wyjaśnień, do wydania kluczy doszło na skutek omyłki (dowód: odpis Protokołu zdawczo - odbiorczy z 08 stycznia 2016 r. - k. 101-104; odpis zawiadomienia o wymiarze opłat z 08 stycznia 2016 r. – k. 105; odpis notatki służbowej z 08 lutego 2016 r. – k. 400; odpis notatki – k. 404-405; zeznania świadka T. R.- k. 340, notatka- k. 448-449 ).

Uchwałą nr 1 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników (...) z 11 kwietnia 2016 r. uchylono uchwałę nr 3 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z 27 stycznia 2014 r. ze skutkiem od dnia podjęcia uchwały nr 3 (dowód: odpis uchwały nr 1 z 11 kwietnia 2016 r.- k. 407).

W dniu 30 maja 2016 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników (...) podjęło uchwałę nr 29 o następującej treści: nie wyraża się zgody na przeniesienie ze skutkiem rozporządzającym własności nieruchomości w inwestycji przy ul. (...) wskazanej w dokumencie umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaży z 26 czerwca 2014r. (Repertorium A Nr (...)), tj.: lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) o powierzchni użytkowej 53,90 m ^{( 2)} wraz z komórką lokatorską oznaczoną numerem (...) o powierzchni 3,72 m ^{( 2)} oraz wszelkimi prawami związanymi z jego własnością, w tym z udziałem w (...) Wspólnej oraz udziału wynoszącego 1/40 w prawie własności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oznaczonego numerem 31 oraz związanym z udziałem we współwłasności garażu, udziałem w nieruchomości wspólnej, na rzecz kupujących wskazanych w przedmiotowym dokumencie (dowód: odpis Uchwały nr 29 z 30 maja 2016 r.- k. 124-125).

Pismem z 17 czerwca 2016 r. (...) poinformowała powoda o podjęciu powyższej uchwały, wskazując jednocześnie, że umowa przeniesienia własności nie zostanie zawarta (dowód: odpis pisma z 17 czerwca 2016 r. – k. 113-116).

W następstwie powyższego pisma, strony podjęły rozmowy mające na celu wyjaśnienie zaistniałej okoliczności (dowód: odpis pisma powoda z 04 lipca 2016 r. – k. 117; odpis pisma pozwanej z 15 lipca 2016 r. – k. 118-119; odpis pisma powoda z 21 lipca 2016 r. – k. 122-123; odpis pisma pozwanego z 07 września 2016 r. – k. 409-410)

24 sierpnia 2016 r. powód bezskutecznie wezwał (...) do zawarcia umowy przyrzeczonej (dowód: odpis pisma z 4 sierpnia 2016 r.- k. 126-127).

Pozwany odmówił zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkim osobom objętym tzw. „pulą prezesa”. Większość tych osób zawarła z pozwanym ugody. Spór sądowy zainicjowano w około trzech przypadkach (dowód: zeznania R. T. – 00:55:22 – k. 856v).

Wobec odmowy (...) do zawarcia umowy przyrzeczonej, powód nie mogąc ustanowić na spornej nieruchomości hipoteki na rzecz banku, który udzielił mu kredytu hipotecznego, co rodziło uprawnienie banku do wypowiedzenia umowy, zmuszony został do zawarcia umowy kredytu gotówkowego, którym spłacił kredyt hipoteczny (dowód: odpis umowy kredytu hipotecznego – k. 601-613; odpis umowy kredytu gotówkowego – k. 614-617; wydruki wiadomości e-mail banku hipotecznego – k. 618-620; potwierdzenie przelewu – k. 624).

(...) W. w lipcu 2016 r. złożyło do Prokuratury Rejonowej W. – W. zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa polegającego na niegospodarności w (...), związanego z inwestycją przy ul. (...) w W.. Prokuratura wszczęła śledztwo we wrześniu 2016 r. (dowód: odpis zawiadomienia – k. 435-440; odpis zawiadomienia o wszczęciu śledztwa – k. 441).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów urzędowych, prywatnych oraz wydruków złożonych do akt postępowania. Większość dokumentów nie budziła zastrzeżeń Sądu, obrazując przyczyny oraz przebieg sporu powstałego między stronami na tle spornej nieruchomości. Tym niemniej należy wyjaśnić, że część protokołu z kontroli w (...) przez właściciela spółki, została przywołana w stanie faktycznym, wyłącznie w celu ustalenia przyczyn zachowania pozwanej, odmawiającej zawarcia umowy przyrzeczonej. Przedmiotowy fragmentaryczny dokument, nie mógł przesądzać o zasadności zarzutów pozwanej. Omawiany dokument prywatny, sporządzony został bowiem na zlecenie właściciela spółki, przez jego pracowników. Nie sposób przyjąć, aby był to obiektywny dokument prywatny, potwierdzający przebieg inwestycji oraz procesu sprzedaży lokali. Co więcej część ustaleń oraz wniosków z niego wynikających, na które powoływali się także przesłuchani w sprawie świadkowie, zupełnie nie przystawało do pozostałego materiału dowodowego w postaci dokumentów na podstawie których ustalono poziom cen sprzedaży lokali, udzielono przez właściciela zarządowi zgody na czynności rozporządzające w ramach spornej inwestycji. O braku rzetelności tego dokumentu świadczą dobitnie zeznania ich współautorów, którzy po okazaniu im konkretnych postanowień uchwały wspólników, biznesplanu, zasad reprezentacji w spółkach osobowych, wycofywali się ze swoich zeznań, bądź zasłaniali się niepamięcią, mimo, że twierdzili, iż przed rozprawą zapoznawali się ponownie z całą treścią tego protokołu.

Sąd pominął jako irrelewantne dla rozstrzygnięcia załączniki do pisma procesowego pozwanego z 19 lutego 2018 r. (k. 536-542). To jaka osoba została delegowana przez Zarząd (...) do pełnienia funkcji marketingowych związanych ze sporną inwestycją nie miało żadnego znaczenia, w sytuacji w której umowa przedwstępna została zawarta zgodnie z zasadami reprezentacji (...) na dzień podpisania umowy.

Sąd pominął również opinię rzeczoznawcy, sporządzoną na potrzeby Prokuratury Rejonowej W. – W. w W. (k. 832-837). Po pierwsze opinia złożona przez pozwanego jest niepełna. Po wtóre dowód w innej sprawie nie może stanowić podstawy do czynienia ustaleń faktycznych w niniejszym postępowaniu. Na marginesie należy dodać, że opracowanie to określa ogólną wartość straty na inwestycji, nie zawiera szczegółowych ustaleń dotyczących lokalu objętego sporem.

Czyniąc ustalenia faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia, Sąd oparł się częściowo na zeznaniach przesłuchanych świadków. Oceniając przydatność oraz treść zeznań tychże świadków, Sąd kierował się tym, iż zeznania te nie mogły stanowić dowodu na okoliczność korzystnego położenia lokalu powoda, kupna lokalu poniżej wartości rynkowej. Potwierdzenie tych twierdzeń wymagało wiedzy specjalnej. Zeznania świadków zawnioskowanych przez pozwanego w przeważającej mierze, miały bardzo ogólny charakter, nie odnosząc się w zasadzie w żaden sposób do konkretnej sytuacji objętej niniejszym postępowaniem. Nacechowane były także bardzo dużym subiektywizmem wyrażanych ocen, które można traktować co najwyżej jako prywatne opinie świadków, a nie fakty. Co znamienne, płynność oraz kategoryczność wyrażanych przez świadków osądów obserwowana przez Sąd przy pytaniach pełnomocników powoda spadała wraz z konkretnymi, bardziej szczegółowymi pytaniami ze strony pełnomocników powoda. Wówczas świadkowie wycofywali się ze swoich wcześniejszych opinii zasłaniając się niepamięcią, bądź wprost przyznawali rację pełnomocnikom powoda. Z tego względu Sąd włączył do podstaw faktycznych zeznania wyłącznie tych świadków, którzy wypowiadali się o faktach, wyłącznie w zakresie konkretnych faktów, znajdujących potwierdzenie w dokumentach uznanych za wiarygodne, a nie opinii formułowanych przez świadków.

Sąd pominął wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodów z akt sprawy karnej III K 737/19 oraz przesłuchanie świadka A. P.. Pozwany jest pokrzywdzonym w ramach ww. postępowania karnego. Nic nie stało na przeszkodzie aby dokonał samodzielnej kopii akt sprawy karnej, a następnie przedłożył je do akt niniejszej sprawy. Poza tym zdaniem Sądu, okoliczności na które pozwany wskazywał wnosząc o przeprowadzenie dowodów z tychże akt, w żaden sposób nie mogły wpłynąć na wynik rozstrzygnięcia. Potwierdzenie zarzutu pozwanego jakoby powód nabył bardziej atrakcyjne mieszkanie, po cenie poniżej wartości rynkowej, mogło zostać wykazane wyłącznie za pomocą dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, przeprowadzonego w niniejszym postępowaniu. Pozwany mimo kilkukrotnego wskazywania na ten aspekt sprawy przez pełnomocników powoda, nie zdecydował się na zawnioskowanie o tego typu dowód. Zważywszy na fakt, iż pozwany był reprezentowany w toku procesu przez kilku pełnomocników, brak było uzasadnionych podstaw do przeprowadzenia tego dowodu przez Sąd z urzędu. W przypadku przesłuchania świadka A. P., Sąd w oparciu o podpisane przez tą osobę notatki oraz oświadczenia, uznał, że powód nabył lokal znajdujący się w tzw. „puli prezesa”, dzięki poparciu udzielonym powodowi przez tegoż świadka. Zbędnym było prowadzenie dalszego postępowania dowodowego w tym zakresie. Pomijając oba powyższe wnioski dowodowe, Sąd miał także na uwadze, że postawa pozwanego, niestosującego się do zarządzeń Sądu, składanie niekompletnych dokumentów, wypełnia dyspozycję art. 4 k.p.c. Pozwany swoim postępowaniem wykazywał daleko posuniętą nielojalną i lekceważącą postawę zarówno w stosunku do oponenta procesowego jak i Sądu.

Zważywszy na notoryczne usprawiedliwiane niestawiennictwo świadka A. W., Sąd pominął dowód z zeznań tegoż świadka. W ocenie Sądu, świadek ten zważywszy na treść zeznań dziesięciu świadków zawnioskowanych przez pozwanego, nie mógł wnieść nic do sprawy. Jak już wspomniano, do potwierdzenia zarzutów pozwanego, konieczna była wiedza specjalna.

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało w całości na uwzględnienie.

Powództwo P. Z. o zobowiązanie (...) do złożenia oświadczenia woli, ma oparcie w art. 9 ust. 1 ustawy z 30 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) o własności lokali - zgodnie z którą odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy - oraz w treści art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.

Do ważności umowy z art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 9 ust. 2 ww. ustawy). Wszystkie te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione i nie były pomiędzy stronami sporne.

Warunkiem umożliwiającym uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej przenoszącej własność lokalu mieszkalnego wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności części wspólnych budynków i urządzeń oraz w prawie własności gruntu, na którym wzniesiony jest budynek mieszkalny, jest zaś przede wszystkim ustalenie na chwilę wyrokowania (art. 316 k.p.c.) wykonania zobowiązania przez dewelopera w całości oraz istnienia przesłanek opisanych w art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wszystkie te warunki zostały w przedmiotowej sprawie w ocenie Sądu spełnione.

Strony zawarły ważną umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, uprawniającą powoda do wystąpienia ze spornym roszczeniem. Powód wykonał swoją część zobowiązania - zapłacił pozwanej umówioną cenę. Pomimo upływu terminu do złożenia przez pozwaną oświadczenia woli przenoszącego własność spornego lokalu mieszkalnego, pomieszczenia przynależnego oraz udziału w lokalu garażowym, ponagleń ze strony powoda, pozwana bezpodstawnie i uporczywie odmawiał wykonania zobowiązania – powołując się na okoliczności leżące wyłącznie w gestii wewnętrznych spraw spółki bądź sposobu działania właściciela. Nie mogły one wpływać na treść zewnętrznych oświadczeń woli spółki z podmiotami trzecimi. Okoliczności te ze względu na całkowicie komercyjny charakter inwestycji, nie miały absolutnie żadnego wpływu na ważność umowy deweloperskiej.

Pozwany powołując się na nieważność umowy deweloperskiej w kontekście naruszenia przepisów kodeksu spółek handlowych (art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 209 k.s.h.), zasad współżycia społecznego – art. 58 § 2 k.c. – nie wykazał wypełnienia dyspozycji żadnego z tych przepisów bądź klauzul generalnych.

Aby dokonać prawidłowej oceny spornej umowy deweloperskiej, pod kątem kryteriów wyrażonych w art. 58 § 1 k.c. należy wyjaśnić, co należy rozumieć przez pojęcia „sprzeczności z prawem”, „czynności zmierzającej do obejścia prawa”. Sprzeczność czynności prawnej z ustawą polega (w najogólniejszym ujęciu) na tym, że indywidualna i konkretna „norma" postępowania wynikająca z czynności prawnej koliduje z normą generalną i abstrakcyjną wynikającą z ustawy. Sprzeczność taka występuje przede wszystkim wtedy, gdy czynność nie respektuje zakazu ustawowego oraz gdy nie zawiera treści lub innych elementów objętych nakazem wynikającym z normy prawnej. Przez czynność prawną mającą na celu obejście ustawy należy natomiast rozumieć czynność wprawdzie nieobjęte zakazem ustawowym, ale przedsięwziętą w celu osiągnięcia skutku zakazanego przez ustawodawcę. Czynność mająca na celu obejście ustawy zawiera pozór zgodności z ustawą, ponieważ jej treść nie zawiera elementów wprost sprzecznych z ustawą, ale skutki, które wywołuje i które objęte są zamiarem stron naruszają zakazy lub nakazy ustawowe (zob. wyrok SN z 23 lutego 2006 r., II CSK 101/05, LEX nr 180197). Jako podstawowy wyróżnik obejścia prawa należy więc przyjąć zaistnienie okoliczności, które prowadzą, za pomocą legalnych działań, do sytuacji prawnej sprzecznej z obowiązującymi przepisami, a także należałoby znaleźć normę prawną, która wynikałaby z przepisów prawa i była wskutek powyższych działań naruszona.

Pochylając się zatem bardziej szczegółowo nad zarzutem pozwanej wywodzącej nieważność umowy deweloperskiej z art. 209 k.s.h., należy wskazać, że przepis ten nie wprowadza sankcji nieważności czynności prawnej zawartej z podmiotem trzecim. Sąd podziela w tym zakresie w całej rozciągłości motywy wyłożone przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 11 stycznia 2002 r. w sprawie IV CKN 1903/00 (LEX nr 53720), a także uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 kwietnia 2019 r., VI ACa 806/18, w sprawie dotyczącej spornej inwestycji, lokalu nabytego przez rodziców A. P. (vide: wyrok oraz pisemne uzasadnienie - k. 933, 959-961). Powoda oraz członka zarządu nie łączyły żadne relacje (więzi rodzinne, powinowactwo) mogące być uznane za wypełniające dyspozycję art. 209 k.s.h. Pozwana, poza osobowymi źródłami dowodowymi, absolutnie w żaden sposób nie zbliżyła się także do wykazania, iż powód rzeczy i prawa objęte umową deweloperską, nabył na preferencyjnych warunkach, poniżej cen rynkowych obowiązujących w połowie 2014 roku. Twierdzenia i zarzuty wysuwane przez pozwaną na której spoczywał ciężar wykazania nieważności umowy deweloperskiej, pozostały gołosłowne, bądź były wynikiem subiektywnego przekonania przesłuchanych na wniosek pozwanej świadków, których zeznania w tym zakresie nie mogły stanowić podstaw do czynienia przez Sąd wiążących ustaleń faktycznych. Okoliczności faktyczne na które powoływał się pozwany oraz świadkowie wymagały wiedzy specjalnej z zakresu szacowania wartości nieruchomości.

Dodać także należy, że umowa deweloperska została zawarta przez pozwaną z zachowaniem odpowiednich zasad reprezentacji spółki na zewnątrz. Późniejsze uchwały uchylające zgodę na zawarcie z powodem umowy deweloperskiej nie rodzą żadnych skutków w sferze zewnętrznych czynności prawnych o charakterze rozporządzającym (art. 228 pkt 4 k.s.h). Wydaniu przez Sąd orzeczenia zgodnego z żądaniami pozwu, nie stoi na przeszkodzie także art. 17 k.s.h. Należy podzielić w tym zakresie argumenty którymi posłużył się Sąd Apelacyjny w Warszawie we wspomnianym powyżej wyroku (k. 966-967).

W podobnym świetle należy oceniać zarzut pozwanego wskazującego na naruszenie art. 58 § 2 k.c. Na gruncie tego przepisu „zasadami współżycia społecznego” określane są najogólniej rzecz ujmując obowiązujące między ludźmi reguły postępowania, które są oceniane, aksjologicznie, a nie wyłącznie prawnie. Odwołują się one do powszechnie uznawanych w całym społeczeństwie lub też w danej grupie społecznej wartości i ocen właściwego, uczciwego zachowania.

W ocenie Sądu, brak jest podstaw do stwierdzenia, że umowa deweloperska zawarta pomiędzy stronami narusza zasady współżycia społecznego, a co za tym idzie, że jest nieważna. Pozwana wywodziła naruszenie zasad współżycia społecznego przede wszystkim z tego, że jest Towarzystwem Budownictwa (...), a więc celem jej było skierowanie ofert sprzedaży do osób zamierzających zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, chcących poprawić swój status mieszkaniowy, a jednocześnie gorzej sytuowanych. Powyższe twierdzenie pozwanej nie znalazło jednak potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Wszyscy zeznający świadkowie zgodnie przyznali, że inwestycja przy ul. (...) miała charakter komercyjny. Znajduje to potwierdzenie także w treści uchwały na mocy której podjęto się realizacji tej inwestycji. Pozwana w ramach przedmiotowej inwestycji działała jako deweloper tj. dążyła do sprzedaży lokali przy jak największej maksymalizacji zysku.

Pozwana w ramach omawianego zarzutu, podnosiła także, że powód nabył rzeczy i prawa objęte umową deweloperską na preferencyjnych warunkach, powód wybrał atrakcyjnie położone mieszkanie. Jak już wspomniano, pozwana nie wykazała tych twierdzeń. Co więcej porównanie ustalonej przez strony ceny sprzedaży, ze zaktualizowanym Biznes Planem z grudnia 2013 r., ww. uchwałami wspólników oraz zarządu, cenami pozostałych 18 lokali sprzedanych po dniu 03 lipca 2014 r., prowadzi do zgoła odmiennych wniosków. Dowody te świadczą, że powód zapłacił cenę adekwatną do założeń i wytycznych przyjętych przez samą pozwaną. Zdaniem Sądu między tymi dowodami, a treścią złożonego przez pozwaną niepełnego protokołu kontroli, w przypadku powoda występuje bardzo duża rozbieżność. Protokół ten jest w wielu miejscach, sprzeczny z wcześniejszymi założeniami i wytycznymi spółki, kreując nijako nowy stan faktyczny. Zarzuty odnośnie atrakcyjności położenia lokalu mieszkalnego, także poza subiektywnymi ocenami świadków, nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym. Atrakcyjność położenia lokalu należy w tym kontekście upatrywać przez pryzmat wyższej ceny (popyt/podaż). Pozwana zaś nie prowadziła postępowania dowodowego w tym kierunku, w sposób adekwatny do wymagań postępowania dowodowego, wymagającego wiedzy specjalnej. Sąd podziela w tym zakresie rozważania Sądu Apelacyjnego w Warszawie poczynione w uzasadnieniu ww. wyroku (k. 961-966).

Kwestia ewentualnego rozłożenia powodowi ceny sprzedaży na raty i w związku z tym ewentualnej szkody, powinna być w ocenie Sądu rozpoznawana wyłącznie w zakresie odpowiedzialności członków zarządu za straty spółki. Nie ma ona żadnego przełożenia na samą ważność umowy. Pozwana nie wykazywała ile powód zyskał na rozłożeniu ceny na raty 10/10/80 zamiast na raty 10/25/65, na czym miałoby w związku z tym polegać uprzywilejowanie powoda prowadzące do naruszenia zasad współżycia społecznego. Zwrócić trzeba także uwagę, że w świetle Biznes Planu, kwestia sposobu rozłożenia płatności na transze, została poddana do swobodnej decyzji zarządu spółki. Co więcej skoro płatności były dokonywane na rachunek powierniczy, trudno mówić o jakiejkolwiek szkodzie pozwanej lub korzyści poniesionej przez powoda.

Na koniec rozważań należy zaznaczyć, że zdaniem Sądu, zważywszy na poczynione ustalenia faktyczne, działania podjęte przez pozwaną w stosunku do podmiotów znajdujących się na tzw. „liście prezesa”, z którymi zawarto umowy deweloperskie, a w stosunku do których nie zachodziła dysproporcja w zakresie ceny sprzedaży, oceniać trzeba jako niewłaściwe. Ze względu na tzw. „zasadę czystych rąk” zarzuty pozwanej odwołującej się do zasad współżycia społecznego, traktować należy jako nadużycie prawa podmiotowego (5 k.c.). Zwrócić należy bowiem uwagę, że powód, podobnie jak zapewne większość nabywców, współfinansowała kupno lokali mieszkalnych z kredytów hipotecznych. Odmowa zawarcia przez pozwaną umów przyrzeczonych, w wielu przypadkach musiała wiązać się z wizją wypowiedzenia umów kredytowych, w następstwie braku zapewnienia w terminie zabezpieczenia kredytu hipoteką, tak jak miało to miejsce w przypadku powoda. W ocenie Sądu to właśnie ze względu na wykorzystanie przez pozwaną swojej uprzywilejowanej pozycji, większość osób które nabyły lokale w ramach tzw. „listy prezesa”, zdecydowało się na zawarcie ugód z pozwaną. Dochodząc do tych wniosków, Sąd miał na względzie, że pozwana jak również jej właściciel ((...) W.) dysponuje zasobami ludzkimi, wiedzą pozwalającą na oszacowanie spornych lokali w tym lokalu powoda, ocenę prawną i skutki nie zawarcia umowy przyrzeczonej w terminach wynikających z umów deweloperskich. Zachowanie pozwanej zważywszy na założenia o komercyjnym charakterze inwestycji, w której (...) występowała jako zwykły deweloper, treść uchwały właściciela, założenia Biznes Planu, oceniać trzeba jednoznacznie negatywnie. W ocenie Sądu działania pozwanej nakierowane są w przypadku lokali których ceny nie odbiegają od przyjętych pierwotnie założeń, na osiągnięcie dodatkowych zysków wynikających z różnicy cen lokali mieszkalnych w W. z okresu zawierania umów deweloperskich oraz cen lokali podobnych kilka/kilkanaście miesięcy później, które stopniowo rosły, co jest wiedzą powszechną. Pozwana powoływała się w stosunkach zewnętrznych, w przypadku umów deweloperskich na wewnętrzne akty i uchwały, które nie rodziły żadnych skutków względem drugiej strony umów deweloperskich. Z uwagi na profesjonalny charakter działania (...) jak i właściciela spółki, okoliczność ta musiała być znana pozwanej.

Z powołanych wyżej względów Sąd uwzględnił w całości wywiedzione powództwo.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z art. 109 § 2 k.p.c.

Na koszty poniesione przez powoda złożyła się uiszczona część opłaty sądowej od pozwu – 1 686,00 zł (k. 140), opłaty skarbowe od pełnomocnictw – 34,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1,5 x stawki minimalnej wynikającej z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawych.

Zdaniem Sądu, nakład pracy pełnomocników powoda w niniejszym postępowaniu oraz ich wkład w wyjaśnienie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia był znaczny. Świadczy o tym liczba oraz merytoryczna treść pism procesowych, a także ilość odbytych rozpraw sądowych i przesłuchanych świadków. Z tego względu Sąd uznał, że zasadnym jest zwiększenie o połowę, ww. stawki minimalnej, przyznając powodowi tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego kwotę 16.200 zł.

Na koszty poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa (art. 113 u.k.s.c. w zw. z art. 98 k.p.c.), złożyła się część opłaty sądowej od pozwu, od której powód został zwolniony, w wysokości 20 000,00 zł.

Z/

1.  (...)

2.  (...)

(...)