Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2019 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia SO Monika Włodarczyk
Protokolant:	sekretarz sądowy Małgorzata Żaczkiewicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 09 grudnia 2019 r. w Warszawie

sprawy z powództwa A. M., Ł. J.

przeciwko P. S., (...) S.A. z siedzibą
w W.

o zapłatę

1.  umarza postępowanie w stosunku do (...) S.A.
z siedzibą w W. co do kwoty 193 488,40 zł (sto dziewięćdziesiąt trzy tysiące czterysta osiemdziesiąt osiem złotych czterdzieści groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 22 marca 2019 r. do dnia zapłaty;

2.  oddala w pozostałym zakresie powództwo A. M. w stosunku do (...) S.A. z siedzibą w W.;

3.  oddala w pozostałym zakresie powództwo Ł. J. w stosunku do (...) S.A. z siedzibą w W.,

4.  oddala powództwo A. M. w stosunku do P. S.;

5.  oddala powództwo Ł. J. w stosunku do P. S.,

6.  zasądza od A. M. i Ł. J. na rzecz (...) S.A. z siedzibą w W. kwotę po 5 408,50 zł (pięć tysięcy czterysta osiem złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w sprawie.

Sygn. akt XXV C 841/19

UZASADNIENIE

A. M. oraz Ł. J. wystąpili o zapłatę in solidum od P. S. (pozwany ad. 1) i (...) S.A. w W. (pozwany ad. 2) kwoty 686 660,12 zł (po 343 330,06 zł na rzecz każdego z powodów) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Powodowie wnieśli nadto o zasądzenie od pozwanych na rzecz każdego z powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych z uwzględnieniem kosztów zawezwania do próby ugodowej.

Powodowie oparli swoje roszczenia o zapłatę na art. 415 k.c. w zw. z art. 49, 81 Prawa
o notariacie, wywodząc je z tytułu szkody majątkowej poniesionej na skutek zawarcia 26 lutego 2006 r. „warunkowej umowy zbycia nakładów na adaptację strychu”, w formie aktu notarialnego, sporządzonego przez notariusza P. S.. Strona powodowa wywodziła, iż pozwany ad. 1 dopuścił do zawarcia stosunku prawnego, który od początku był dotknięty sankcją nieważności, obejmując od początku świadczenie niemożliwe do wykonania (art. 387 § 1 k.c.). Powodowie zarzucali pozwanemu ad. 1, że ten nie podjął żadnych czynności służących wyjaśnieniu powodom rzeczywistego znaczenia prawnego umowy, skutków jej zawarcia dla praw i słusznych interesów powodów, skorygowania ich błędnego wyobrażenia co do przedmiotu umowy.

Według powodów na poniesioną szkodę złożyły się: a/ kwota 510 000,00 zł tytułem zapłaty ceny sprzedaży uiszczonej sprzedającym; b/ kwota 7 088,60 zł poniesiona tytułem kosztów dokonania spornego aktu notarialnego; c/ koszty poniesione przez powodów na skutek procesów wytoczonych wspólnocie o zapłatę roszczeń o nakłady w łącznej wysokości 51 209,76 zł (pozew z 22 marca 2019 r. - k. 3-48; pismo procesowe z 18 września 2019 r. - k. 276-294).

Pozwany P. S. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany ad. 1 wskazał, że powództwo jest sposobem naprawienia szkody, jaką powodowie ponieśli ze swojej wyłącznej winy, na skutek niewykonania obowiązków wynikających z umowy, zawarcia stosunku prawnego ze wspólnotą mieszkaniową (§9 ust. 3). Ocena umowy dokonana przez powodów jest sprzeczna z jej brzmieniem jak również ujawnionym, zgodnym zamiarem stron, celem jej zawarcia. W oparciu o umowę (bez zawiązania nowego stosunku prawnego) powodowie nie byli uprawnieni do dochodzenia roszczeń od wspólnoty z czego doskonale zdawali sobie sprawę. Mimo to wszczynali bezpodstawne procesy sądowe. Pozwany ad. 1 podnosił, iż strony wiedziały o skuteczności rozwiązania umowy użyczenia. Notariusz uwzględnił ich wspólny zamiar. Strony zapewniały, że doszły do porozumienia ze wspólnotą i nie ma przeszkód do uregulowania sytuacji prawnej kupujących. Pozwany ad. 1 wskazał także z ostrożności procesowej, że nie może ponosić odpowiedzialności co do kwoty 75 000,00 zł, która została przekazana sprzedającym na mocy umowy przedwstępnej z 24 listopada 2004 r. (odpowiedź na pozew - k. 225-228; pismo procesowe z 04 listopada 2019 r. - k. 346-354).

Pozwany (...) S.A. w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów postępowania,
w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany ad. 2 wywodził, iż strona powodowa nie wykazała żadnej z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej notariusza (odpowiedź na pozew - k. 236-237; pismo procesowe z 15 października 2019 r. - k. 316-317).

Pismem procesowym z 02 grudnia 2019 r. powodowie cofnęli powództwo wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w stosunku do pozwanego ad. 2 w części dotyczącej zapłaty kwoty 193 488,40 zł (co do kwoty 96 744,20 zł w stosunku do każdego z powodów) wraz z odsetkami ustawowymi od tejże kwoty. W pozostałym zakresie strona powodowa podtrzymywała dotychczasowe stanowisko. Powodowie wnosili o nieobciążanie ich kosztami w zakresie cofniętego powództwa, wskazując, że pozwany ad. 1 zwlekał z wydaniem decyzji
w postępowaniu likwidacyjnym, nie informując powodów o wysokości sumy ubezpieczenia na którą opiewa polisa ubezpieczeniowa pozwanego ad. 1 (pismo procesowe z 02 grudnia 2019 r. - k. 360-365).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 09 września 1997 r. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) w W. (dalej także jako Wspólnota Mieszkaniowa) podjęła uchwałę nr (...) na mocy której wyraziła zgodę na wykonanie adaptacji pomieszczenia strychowego (nieruchomości wspólnej – około 255 m ^{( 2)}) w budynku w celu wybudowania lokalu mieszkalnego.

Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę wysokości udziałów wszystkich członków, która to zmiana miała być następstwem powstania własności odrębnego lokalu nadbudowanego na powierzchni wspólnej na koszt inwestora w osobie P. K.. Na mocy przedmiotowej uchwały upoważniono zarząd do zawarcia z inwestorem umowy ustalającej warunki przekazania (dowód: uchwała nr (...) - k. 14-15 akt III C 108/09).

W dniu 15 grudnia 1998 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a małżonkami P. K. i E. K. jako inwestorami, została zawarta umowa nr (...) (...) „użyczenia powierzchni wspólnej do adaptacji” (dowód: umowa użyczenia - k. 118-122; protokół przekazania z 12 lutego 1999 r. - k. 21 akt III C 108/09).

Przedmiotem umowy było użyczenie około 255,00 m ² powierzchni wspólnej - strychu
w budynku przy ul. (...) w W. (dowód: § 1 umowy użyczenia - k. 16).

Strony umowy użyczenia zastrzegły, że wykonanie robót w sposób sprzeczny
z przepisami prawa i zatwierdzonym projektem adaptacji może skutkować rozwiązaniem umowy, bez obowiązku wypłacenia inwestorowi odszkodowania, zwrotu zadatku i poniesionych nakładów (dowód: § 7 ust. 3umowy użyczenia - k. 120). Analogiczny skutek zastrzeżono
w przypadku niezakończenia robót adaptacyjnych w terminie, jeżeli wynikało to z winy inwestora (dowód: §11 ust. 1 lit. c umowy użyczenia - k. 121).

Wykonywanie adaptacji pomieszczeń stanowiących nieruchomości wspólne (strychy, poddasza) przez właścicieli lokali znajdujących się bezpośrednio pod tymi pomieszczeniami, było ówcześnie, powszechną i często stosowaną praktyką (dowód: zeznania świadka I. C. - k. 325v-327 - protokół rozprawy z 16 października 2019 r. - godz. 00:30:29; wyjaśnienia Ł. J. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 00:07:59 - k. 373v-374; wyjaśnienia A. M. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 00:53:21 - k. 375-375v).

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestorzy we wrześniu 1999 roku rozpoczęli roboty budowlane, realizowane w oparciu o projekt budowalny, zatwierdzony decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego z 20 września 1999 r.

Na mocy postanowienia z 30 sierpnia 2001 r. Inspektora Nadzoru Budowalnego roboty budowalne zostały wstrzymane. Postanowieniem z 12 września 2001 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył na małżonków K. obowiązek przedstawienia oceny stanu technicznego wykonanych robót budowlanych (okoliczności bezsporne; dowód: §3 pkt 3-4 umowy zbycia nakładów - k. 65; odpis decyzji nr (...) - k. 123-126; odpis postanowienia nr (...) z 30 sierpnia 2001 r. - k. 127-127v; odpis postanowienia nr (...) z dnia 12 września 2001 r. k. 129-129v).

W dniu 09 listopada 2001 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...), na mocy której uchylono uchwałę nr (...) z 09 września 1997 r. oraz upoważniono zarząd do rozwiązania umowy użyczenia powierzchni wspólnej do adaptacji (dowód: odpis uchwały nr (...) - k. 134-135).

Pismem z 26 marca 2002 r. Wspólnota Mieszkaniowa poinformowała małżonków K., że na podstawie uchwały nr (...) rozwiązuje z dniem 10 kwietnia 2002 r. umowę użyczenia z winy inwestora na podstawie §7 i 11 pkt 1 c tejże umowy (dowód: pismo z 26 marca 2002 r. - k. 136).

W dniu 09 maja 2002 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego umorzył postępowanie administracyjne w ramach nadzoru budowlanego, nie stwierdzając niezgodności
w procesie budowlanym (okoliczność bezsporna; dowód: §3 pkt 4 umowy zbycia nakładów - k. 65; odpis decyzji nr (...) - k. 130-133).

P. K. wystąpił przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej z powództwem
o ustalenie bezskuteczności rozwiązania umowy użyczenia powierzchni wspólnej do adaptacji
z 15 grudnia 1998 r. Postępowanie sądowe w tej sprawie toczyło się przed Sądem Okręgowym
w W. za sygn. akt III C 1446/02 (okoliczność bezsporna; dowód: §7 ust. 3 umowy zbycia udziałów - k. 66; zeznania świadka I. C. - k. 325v-327 - protokół rozprawy z 16 października 2019 r. - godz. 00:10:54).

W okresie sporu między inwestorami a Wspólnotą Mieszkaniową, związek małżeński E. i P. K. został rozwiązany przez rozwód, którzy przestali być zainteresowani prowadzeniem inwestycji.

W drugiej połowie 2004 r. do inwestorów zgłosił się mecenas T. M. reprezentujący Ł. J. i A. M.. Ówczesny pełnomocnik powodów zaprosił inwestorów na spotkanie, na którym powodowie oświadczyli, że są zainteresowani wejściem w miejsce inwestora, dokończenie adaptacji strychu na lokal mieszkalny.

W spotkaniu inwestorów z powodami brało także udział dwóch członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy oświadczyli, że zgadzają się na zmianę inwestora i dokończenie inwestycji pod warunkiem cofnięcia powództwa o ustalenie bezskuteczności rozwiązania umowy użyczenia wywiedzionego przez P. K. (dowód: zeznania świadka E. K. - k. 263-264 - protokół rozprawy z 11 września 2019 r. - godz. 00:19:55, 00:30:48, 00:33:31; zeznania świadka I. C. - k. 325v-327 - protokół rozprawy z 16 października 2019 r. – godz. 00:10:54; kopia umowy przedwstępnej przeniesienia własności nakładów - k. 304-305).

W dniu 22 września 2004 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej złożył pisemne oświadczenie, którym wyraził zgodę na przeniesienie na powodów wszelkich praw i obowiązków związanych z adaptacją pomieszczenia strychowego w budynku przy ul. (...) w W.. Powodowie jako nowi inwestorzy mieli m.in. wykonać roboty budowalne, zgodnie z umową użyczenia nr (...) (...) (...)lub w zakresie ekwiwalentnym.
W oświadczeniu zastrzeżono, że E. i P. K., wycofają powództwo wobec Wspólnoty Mieszkaniowej, wraz z przyjęciem nakreślonych w oświadczeniu (lit. a-e) warunków przez nowych inwestorów. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zadeklarował w treści oświadczenia, chęć współpracy z nowym inwestorem w celu szybkiego dokończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności lokalu na rzecz nowego inwestora (dowód: pisemne oświadczenie z 22 września 2004 r. - k. 23 akt III C 108/09).

W dniu 24 listopada 2004 r. pomiędzy P. K. a powodami została zawarta „umowa przedwstępna przeniesienia własności nakładów budowalnych poniesionych w związku z adaptacją poddasza budynku przy ul. (...) w W.”. P. K. tytułem zadatku otrzymał od powodów kwotę 75 000,00 zł. Powodowie wraz z podpisaniem umowy otrzymali kopię dokumentów wymienionych w §5 tejże umowy (k. 305v-306), w tym m.in. uchwałę nr (...), pozew P. K. do Sądu Okręgowego w Warszawie z 11 listopada 2002 r., zgodę zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej na przeniesienie nakładów z 22 września 2004 r. (dowód: kopia umowy przedwstępnej przeniesienia własności nakładów budowlanych - k. 304-305).

Powodowie wiedzieli, iż Wspólnota Mieszkaniowa zgadza się na sprzedaż przez P. K. i E. K. nakładów budowalnych na ich rzecz. Powodowie przy podejmowaniu czynności związanych w wejściem w prawa i obowiązki dotychczasowego inwestora, korzystali z pomocy mecenasa T. M., który po zapoznaniu się
z dokumentacją, zapewniał powodów, że wszystko jest w porządku. Powodowie zdawali sobie także sprawę ze sporu toczącego się między dotychczasowym inwestorem a Wspólnotą Mieszkaniową, który miał zostać zakończony wraz ze znalezieniem nowego inwestora, celem dokończenia inwestycji (dowód: wyjaśnienia Ł. J. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 00:07:59 - k. 373v-374; wyjaśnienia A. M. w charakterze strony protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 00:53:21 - k. 375-375v).

W 2005 roku Wspólnota Mieszkaniowa wydzieliła na podobnych warunkach (nadbudowa na części nieruchomości wspólnej - poddaszu budynku przy ul (...)
o powierzchni 115 m ²) lokal mieszkalny dla B. Ż. - sąsiada P. i E. K. (dowód: protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z 17 grudnia 2003 r. - k. 252-255; uchwała nr (...) z 09 września 1997 r. - k. 256; umowa użyczenia powierzchni wspólnej – k. 257-261 [w] aktach III C 108/09; zeznania świadka I. C. - k. 325v-327 – protokół rozprawy z 16 października 2019 r. – godz. 00:28:54, 00:30:29; wyjaśniania A. M. w charakterze strony protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 01:21:06 - k. 376; wyjaśnienia P. S. w charakterze strony protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 01:24:21 - k. 377v).

E. K. i P. K. (inwestorzy) oraz powodowie, w drugiej połowie 2005 roku zwrócili się do notariusza P. S. o przygotowanie umowy notarialnej, mającej na celu wstąpienie powodów w miejsce dotychczasowego inwestora. Wstępny projekt umowy został przesłany do Wspólnoty Mieszkaniowej, E. K., T. M. (pełnomocnika powodów) oraz samego powoda Ł. J..

W dniu 25 listopada 2005 r. Wspólnota Mieszkaniowa wniosła uwagi do projektu aktu notarialnego. W ramach tychże uwag, podważono pierwotną nazwę umowy określonej jako „Umowa zbycia nakładów na adaptację strychu celem nabycia odrębnej własności lokalu”. Wspólnota Mieszkaniowa wskazała, że w wyniku sprzedaży nakładów nie dochodzi do zmiany udziałów w części wspólnej ani zmiany prawa własności lokalu. Sprawa nabycia odrębnej własności lokalu nie jest przedmiotem aktu notarialnego. Wspólnota zwróciła uwagę na brak informacji o rozwiązaniu z dniem 10 kwietnia 2002 r. umowy użyczenia powierzchni wspólnej do adaptacji z winy inwestora, bez zwrotu zadatku i poniesionych nakładów, stosownie do zapisów umowy użyczenia, a także na brak historii procesu sądowego i informacji, że Sąd wezwał powodów i pozwanych do zakończenia sporu w drodze negocjacji. W zastrzeżeniach do projektu aktu notarialnego podniesiono również, że osoby kupujące nakłady mogą uzyskać prawa i obowiązki jako nowi inwestorzy nie w wyniku podpisania tego aktu notarialnego, ale tylko poprzez podjęcie uchwały Wspólnoty oraz jako strony odpowiedniej umowy między nimi a Wspólnotą .

Wspólnota Mieszkaniowa wysłała wiadomość e-mail zawierającą powyższe uwagi do E. K., T. M., Ł. J. oraz pozwanego ad. 1 (dowód: projekt aktu notarialnego - k. 279-286; uwagi Wspólnoty Mieszkaniowej z 25 listopada 2005 r. - k. 287-289; wydruk wiadomości e-mail z 28 listopada 2005 r. - k. 290 [w] aktach III C 108/09; wyjaśnienia P. S. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 01:24:21 - k. 376v).

Pozwany ad. 1 dokonał zmian w projekcie aktu notarialnego, uwzględniając w dużym stopniu stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej. Drugi projekt umowy pozwany ad. 1 wysłał 01 grudnia 2005 r. do E. K., Wspólnoty Mieszkaniowej oraz do pełnomocnika powodów mec. T. M. (dowód: wydruk wiadomości e-mail z 01 grudnia 2005 r. - k. 291; projekt umowy - k. 292-299 [w] aktach III C 108/09; wyjaśnienia P. S. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - 01:24:21 – k. 276v).

W dniu 23 lutego 2006 r. pomiędzy P. K., E. K. a Ł. J., A. M. została zawarta „Warunkowa umowa zbycia nakładów na adaptację strychu” sporządzona w formie aktu notarialnego przez notariusza P. S. (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów - k. 64-68).

W §3 ust. 1-7 umowy opisano cały przebieg procesu inwestycyjnego oraz procesu budowlanego. Nakreślono także spór powstały między P. K., E. K. a Wspólnotą Mieszkaniową w przedmiocie skuteczności wypowiedzenia umowy użyczenia pismem z 02 lutego 2002 r., akcentując, że w ramach negocjacji ugodowych P. K. i E. K. zaproponowali przekazanie praw i obowiązków wraz ze sprzedażą nakładów na rzecz nowego inwestora (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów k. 65-65v).

Dla potwierdzenia oświadczeń złożonych w treści umowy, P. K. okazał dokumenty i decyzje związane z procesem inwestycyjnym, budowalnym oraz sporem ze Wspólnotą Mieszkaniową, wymienione enumeratywnie w §6 umowy (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów k. 65v-66).

Powodowie oświadczyli w treści umowy, że zapoznali się z treścią wszelkich dokumentów powołanych w treści aktu notarialnego, znają stanowisko stron w przedmiocie sporu, co do skuteczności rozwiązania umowy użyczenia powierzchni wspólnej do adaptacji z 15 grudnia 1998 r., będącego przedmiotem postępowania sądowego w sprawie III C 1446/02 (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów §7 ust. 3 - k. 66).

P. K. i E. K. sprzedali powodom nakłady budowlane poniesione na adaptację strychu w budynku przy ul. (...) w W. za cenę 510 000,00 zł. Powodowie oświadczyli, że nabywają przedmiotowe nakłady w równych udziałach po ½ części każde z nich we współwłasności powstałego w wyniku adaptacji lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, a do tego czasu będą względem zobowiązanego to jest Wspólnoty Mieszkaniowej działać jako wierzyciele solidarni. W treści aktu wskazano, że wraz z nabyciem nakładów powodowie przejmują wszelkie obowiązki wynikające z brzemienia umowy użyczenia powierzchni wspólnej do adaptacji z 15 grudnia 1998 r. zawartej ze Wspólnotą Mieszkaniową. Powodowie oświadczyli, że zobowiązują się niezwłocznie powiadomić o zawarciu umowy Wspólnotę Mieszkaniową i zawrzeć nową umowę celem uzgodnienia warunków na jakich zakończona zostanie adaptacja powierzchni strychu i rozliczenie nabytych umową nakładów (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów §9 ust. 1-3 - k. 66v).

P. K. i E. K. w związku z zawarciem umowy oświadczyli, że cofają wniesione powództwo w sprawie III C 1446/02 przed Sądem Okręgowym w Warszawie wraz ze zrzeczeniem się roszczenia i wnoszą o umorzenie postępowania, przy czym powierzają powodom doręczenie tego oświadczenia sądowi oraz Wspólnocie Mieszkaniowej (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów §12 - k. 67).

Pozwany ad. 1 pouczył strony o treści przepisów podatkowych, ustawy o własności lokali, art. 519 k.c. (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów §13 - k. 67-67v).

Akt notarialny odczytano powodom. Przy zawieraniu umowy obecny był pełnomocnik powodów T. M., który nie zgłaszał uwag do treści umowy (dowód: wyjaśnienia Ł. J. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. – godz. 00:07:59 - k. 374; wyjaśnienia P. S. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 01:35:03 - k. 376v-377).

Powodowie ponieśli następujące koszty aktu notarialnego: 1. podatek od czynności cywilnoprawnych 1% wartości nakładów - 5 100,00 zł; 2. taksę notarialną - 1 630,00 zł; 3. podatek VAT od taksy notarialnej - 358,60 zł; 4. taksę notarialną za wypis aktu - 42,00 zł; 5. podatek VAT od taksy notarialnej - 9,24 zł (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów §15 umowy - k. 67v; odpis informacji o wydanym wypisie - k. 68).

Strona powodowa uiściła na rzecz sprzedających pozostałą część wynagrodzenia
w kwocie 435 000,00 zł, stosownie do treści §10 umowy . Łącznie z zadatkiem wniesionym wraz z umową przedwstępną (75 000,00 zł) E. i P. K. otrzymali od powodów tytułem umówionej ceny sprzedaży kwotę 510 000,00 zł (dowód: warunkowa umowa zbycia nakładów §10 - k. 66v-67; potwierdzenia przelewów - k. 69-74).

Powództwo w sprawie III C 1446/02 zainicjowane przez P. K., zostało cofnięte zgodnie z treścią umowy, a postępowanie umorzone (okoliczność bezsporna).

W dniu 11 czerwca 2007 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję udzielającą A. M. i Ł. J. pozwolenia na użytkowanie zaadaptowanego poddasza na cele mieszkalne w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. (...) w W. (dowód: decyzja - k. 33-34 akt III C 108/09).

Prezydent (...) W. wydał także powodom 27 czerwca 2007 r. zaświadczenie według którego lokal mieszkalny nr (...) oraz lokal mieszkalny nr (...) położony na poddaszu budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W., spełnia wymogi samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokalu (dowód: zaświadczenie nr (...) - k. 35-38 akt III C 108/09).

Wspólnota Mieszkaniowa nie kwestionowała zmiany inwestora, skuteczności nabycia przez powodów od P. i E. K. nakładów budowlanych na zaadaptowanie poddasza budynku przy ul. (...), dążąc do realizacji poczynionych uprzednio ustaleń. Powodowie weszli w posiadanie zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej budynku w postaci poddasza. A. M. zapewniła Wspólnocie Mieszkaniowej dostęp do pomieszczeń. Następnie została wykonana ekspertyza stropu, która wykazała, że jego nośność jest niedostateczna dla użytkowania na cele mieszkaniowe (dowód: zeznania świadka I. C. - k. 325v-327 - protokół rozprawy z 16 października 2019 r. - godz. 00:10:54; akta III C 108/09: podstawowe zasady umowy deweloperskiej z 12 maja 2008 r. - k. 239-240; pismo pełnomocnika Wspólnoty Mieszkaniowej z 24 stycznia 2008 r. - k. 75-78; uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z 02 września 2008 r. - k. 241-250; protokół wejścia i zamknięcia drzwi - k. 223-226).

Powodowie przystąpili do negocjacji ze Wspólnotą Mieszkaniową celem dokończenia inwestycji, wyodrębnienia lokalu na zaadaptowanej części poddasza oraz przeniesienia prawa do nieruchomości na powodów. Uchwałą nr (...) z 02 września 2008 r. Wspólnota Mieszkaniowa upoważniła zarząd do prowadzenia negocjacji z A. M. i Ł. J. odnośnie umowy deweloperskiej, określającej warunki techniczne, finansowe i prawne wybudowania lokalu o powierzchni użytkowej 140-150 m ² na obszarze adaptacji poddasza, zrealizowanej przez E. i P. K., którzy prawa do nakładów budowalnych sprzedali na rzecz A. M. i Ł. J..

Brak odpowiedniej nośności stropu spowodował, że koniecznym było wykonanie nowego stropu. Koszty oszacowano na poziomie około 3 000,00 zł/m ². Wspólnota Mieszkaniowa zaproponowała wyodrębnienie trzech lokali. Dwóch przypadających Wspólnocie oraz jednego przypadającego powodom. Roboty według propozycji Wspólnoty Mieszkaniowej miały zostać przeprowadzone wspólnie oraz rozliczone proporcjonalnie do powierzchni przypadających lokali. Sporne nakłady na nieruchomość dokonane przez małżonków K. planowano uwzględnić w przebudowie, częściowo wykorzystać a częściowo rozebrać w związku z koniecznością przebudowy stropu (dowód: pismo pełnomocnika Wspólnoty Mieszkaniowej z 24 stycznia 2008 r. - k. 75; podstawowe zasady umowy deweloperskiej z 12 maja 2008 r. - k. 239-240; uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z 02 września 2008 r. wraz z załącznikami - k. 241-250; protokół wejścia i zamknięcia drzwi - k. 223-226 [w] akta III C 108/09; zeznania świadka I. C. - k. 325v-327 - protokół rozprawy z 16 października 2019 r. - godz. 00:30:29; częściowo wyjaśnienia Ł. J. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 00:07:59, 00:25:40 - k. 273v-274).

Negocjacje powodów ze Wspólnotą Mieszkaniową nie doprowadziły do zawarcia porozumienia w przedmiocie adaptacji poddasza budynku przy ul. (...). Powodowie nie godzili się na ograniczenie zaproponowanej im przez Wspólnotę powierzchni lokalu, a także ponoszenie dodatkowych kosztów przebudowy. Strona powodowa konsekwentnie formułowała w stosunku do Wspólnoty roszczenia, których treść wskazywała, że powodowie uważają się za właścicieli zaadaptowanego poddasza budynku (dowód: pismo pełnomocnika Wspólnoty Mieszkaniowej z 24 stycznia 2008 r. - k. 75-78; zeznania świadka I. C. - k. 325v-327 - protokół rozprawy z 16 października 2019 r. - godz. 00:30:29; częściowo wyjaśnienia Ł. J. w charakterze strony - protokół rozprawy z 09 grudnia 2019 r. - godz. 00:07:59, 00:25:40 – k. 273v-274).

Wobec braku porozumienia, A. M. i Ł. J. w dniu 04 lutego 2009 r. wystąpili przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej z powództwem o zapłatę kwoty 1 859 529,00 zł tytułem zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość położoną w W. przy ul. (...) oraz kwoty 69 841,95 zł tytułem kwoty zapłaconej na rzecz Wspólnoty przez poprzednich inwestorów.

Wyrokiem z 11 października 2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił przedmiotowe powództwo. Wyrok sądu I instancji, został następnie utrzymany w mocy przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, który wyrokiem z 02 października 2015 r. oddalił apelację powodów.

Strona powodowa w związku z prowadzeniem powyższego postępowania sądowego poniosła następujące koszty: a/ opłaty sądowej od pozwu - 6 000,00 zł; b/ koszty zaliczek na wynagrodzenie biegłego sądowego - 509,76 zł, 2 500,00 zł, 1 000,00 zł; c/ zasądzone od powodów koszty zastępstwa procesowego przed sądem I instancji - 14 400,00 zł; d/ opłata sądowa od apelacji - 10 000,00 zł; e/ koszty postępowania przed sądem II instancji - 10 800,00 zł; e/ koszty ustanowienia pełnomocnika przed sądem I i II instancji - 6 000,00 zł (dowód: odpis wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie wraz z pisemnym uzasadnieniem - k. 75-80v; odpis wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie wraz z pisemnym uzasadnieniem - k. 81-91; postanowienie z 21 maja 2009 r. - k. 90-91; potwierdzenie przelewu opłaty sądowej od pozwu - k. 92, 94; postanowienie z 15 lutego 2012 r. - k. 95-96; potwierdzenie wniesienia zaliczek - k. 97,99, 102, 104; postanowienie z 15 czerwca 2012 r. - k. 100-101; postanowienie z 19 października 2012 r. - k. 103; postanowienie z 05 lutego 2014 r. - k. 105-107; potwierdzenie opłaty sądowej od apelacji - k. 112, 114; umowa o świadczenie pomocy prawnej - k. 115-116).

A. M. i Ł. J. w dniu 25 lutego 2016 r. wystosowali do pozwanego ad. 1 i ad. 2 zawezwanie do próby ugodowej. Sądowe postępowanie pojednawcze zakończyło się na posiedzeniu w dniu 07 kwietnia 2016 r. bez zawarcia ugody (okoliczność bezsporna; dowód: zawezwanie do próby ugodowej - k. 2-11 akt I Co 464/16; odpis pisma z 22 marca 2016 r. - k. 137-139; kopia zawiadomienia o posiedzeniu pojednawczym - k. 140; zpo - k. 141-142; kopia zawiadomienia o posiedzeniu pojednawczym - k. 143; zpo - k. 144-145; odpowiedź pozwanego ad. 1 na zawezwanie do próby ugodowej - k. 146-149; odpis protokołu posiedzenia pojednawczego z 07 kwietnia 2016 r. - k. 150, k. 86 akt I Co 464/16).

Pismem z 20 listopada 2017 r. powodowie zgłosili pozwanemu ad. 2 szkodę wynikającą
z odpowiedzialności notariusza P. S., wzywając pozwanego ad. 2 do zapłaty
w terminie 7 dni odszkodowania w kwocie 568 298,36 zł z tytułu zawartej umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej notariuszy (dowód: odpis pisma z 20 listopada 2017 r. - k. 151-154).

Pozwany ad. 2 przez pewien czas nie reagował na wezwania powodów. W piśmie z 03 stycznia 2019 r. pozwany ad. 2 poinformował, że podjęte zostały czynności wyjaśniające. Powodowie przedkładali pozwanemu ad. 2 stosowne dokumenty i informacje w toku postępowania likwidacyjnego zgodnie z żądaniami ubezpieczyciela.

Decyzjami z 16 kwietnia 2019 r. pozwany ad. 2 odmówił wypłaty odszkodowania
z tytułu umowy ubezpieczenia. Suma ubezpieczenia z tytułu umowy łączącej pozwanego ad. 1
z pozwanym ad. 2 opiewa na kwotę 100 000,00 euro (dowód: powtórna reklamacja z 20 grudnia 2018 r. - k. 155-157; odpis pisma z 03 stycznia 2019 r. - k. 158; wydruk wiadomości e-mail z 04 stycznia 2019 r. - k. 159; odpis pisma z 04 stycznia 2019 r. - k. 160-161; wydruk wiadomości e-mail z 04 stycznia 2019 r. - k. 162-164; odpis pisma z 07 stycznia 2019 r. - k. 164; wydruk wiadomości e-mail z 30 stycznia 2019 r. - k. 165; odpis pisma z 01 lutego 2019 r. - k. 166; wydruk wiadomości e-mail z 06 marca 2019 r. - k. 167).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych w treści uzasadnienia dokumentów urzędowych, prywatnych oraz wydruków złożonych do akt postępowania oraz znajdujących się w załączonych aktach sprawy III C 108/09 Sądu Okręgowego w Warszawie i aktach sprawy I Co 464/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie .

Wartość dowodowa rzeczonych dokumentów nie była podważana. Spór koncentrował się przede wszystkim na kwestiach prawnych, wykładni umowy, oceny zachowania pozwanego ad. 1 w świetle ujawnionych na datę umowy okoliczności faktycznych. Z tego względu Sąd nie miał uzasadnionych podstaw do podważenia wartości dowodowej powyższych dowodów złożonych w uwierzytelnionych odpisach lub też kopiach, których treść nie była podważana przez strony. Zważywszy, iż strona pozwana nie wnosiła o przedłożenie oryginałów bądź też opisów dokumentów, o których mowa w pkt 7 pozwu (k. 6-7), złożonych w zwykłych kopiach, strony nie prowadziły sporu co do okoliczności faktycznych związanych z procesem budowalnym (postępowaniami administracyjnymi), Sąd pominął ww. wniosek dowodowy jako irrelewantny dla rozstrzygnięcia ( k. 377).

Czyniąc ustalania faktyczne Sąd oparł się także na zeznaniach przesłuchanych w sprawie świadków E. K. oraz I. C.. W ocenie Sądu przedmiotowe zeznania uznać należało za wiarygodne. Korelują one bowiem z pozostałym materiałem dowodowym w postaci dokumentów a także wydrukami z korespondencji e-mail.
W przeważającym zakresie potwierdzili je także sami powodowie w swoich wyjaśnieniach.

Sąd uznał za wiarygodne wyjaśnienia P. J., A. M. oraz P. S. złożone w charakterze strony, w zakresie w jakim znajdują one potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym.

Wyjaśnienia powodów w charakterze strony, w zakresie przekazywanych informacji o wyobrażeniach powodów o treści umowy, jej przedmiotu, skutków, Sąd pominął. Wskazać należy, iż były one w w/w zakresie nie tylko wewnętrznie sprzeczne, ale także nie korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym. Z jednej strony powodowie twierdzili, że w ich ocenie na podstawie spornej umowy nabyli wyodrębniony lokal, by po chwili stwierdzić, że zdawali sobie sprawę, iż nabywają nakłady budowalne - nadbudowę budynku, a do przeniesienia własności koniecznym jest zawarcie ze Wspólnotą Mieszkaniową dodatkowej umowy na oddanie części gruntu. Relacja powodów co do ich wyobrażeń o treści i skutkach umowy zupełnie nie przystaje chociażby do zastrzeżeń Wspólnoty Mieszkaniowej z 25 listopada 2005 r. do pierwszej wersji aktu notarialnego, których treść otrzymał zarówno powód jak i pełnomocnik powodów świadczący na ich rzecz usługi doradztwa prawnego.

Sąd zważył, co następuje:

Mając na uwadze całokształt materiału dowodowego Sąd uznał, iż powództwo jako bezzasadne podlegało oddaleniu w całości.

Kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej notariuszy reguluje art. 49 ustawy Prawo
o notariacie. Zgodnie z tym przepisem notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym,
z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. Ustawa prawo o notariacie nie określa jaki reżim odpowiedzialności - deliktowy czy też kontraktowy - jest właściwy we wskazanej sytuacji. Przedmiotową kwestię rozstrzygnięto
w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który stoi na stanowisku, że odpowiedzialność notariusza względem jego klientów oraz osób trzecich ma charakter odpowiedzialności deliktowej (zob. m.in. wyrok SN z 12 czerwca 2002 r., III CKN 694/00, Legalis nr 55861; wyrok SN z 05 lutego 2004 r., III CK 271/02, Legalis nr 66913 oraz wyrok SN z 09 maja 2008 r., III CSK 366/07, Legalis nr 140137). Wprawdzie w relacji pomiędzy notariuszem a jego klientem występują pewne elementy charakterystyczne dla umów (swoboda wyboru konkretnej kancelarii notarialnej lub konkretnego notariusza, określenie wysokości opłaty), jednakże już sam obowiązek sporządzenia aktu notarialnego nie ma charakteru dobrowolnego aktu woli notariusza, a wynika wprost z ustawy (art. 91 ustawy Prawo o notariacie) i notariusz nie może odmówić jego sporządzenia, chyba że pozostawałoby to w sprzeczności z prawem (art. 81 Prawa o notariacie). Sąd podziela zatem pogląd według którego przyjęcie kontraktowej odpowiedzialności notariusza, mogłoby prowadzić do znacznego ograniczenia a nawet wyłączenia odpowiedzialności notariusza wobec stron czynności, co nie znajduje uzasadnienia w ustawie ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 r., III CK 271/02, Legalis nr 66913).

Tym samym podstawę prawną wywiedzionego powództwa stanowił art. 415 k.c., przy czym w przypadku pozwanego ad. 2, dodatkowo w powiązaniu z art. 19a Prawa o notariacie oraz art. 822 § 1 k.c. Strona powodowa podzielała zresztą przedmiotową kwalifikację prawną, nie formułując w stosunku do pozwanego zarzutów i twierdzeń opartych o art. 471 k.c. Dodać należy również, że między pozwanymi zachodzi tzw. solidarność nieprawidłowa ( in solidum). Odpowiedzialność in solidum polega na tym, iż jedna i ta sama osoba ma wierzytelność o to samo świadczenie do dwóch lub więcej osób z różnych tytułów prawnych, a z przepisów ustawy ani z umowy (art. 369 k.c.) nie wynika, by pomiędzy tymi podmiotami zachodziła solidarność bierna. Brak jest bowiem źródła tej wspólnej odpowiedzialności, gdyż nie ma umowy ani przepisu ustawowego, który powodowałby powstanie zobowiązania solidarnego. Innymi słowy chodzi o równoległą odpowiedzialność wielu osób za tą samą szkodę - z zastrzeżeniem, że granicą odpowiedzialności ubezpieczyciela, jest suma ubezpieczenia, na którą opiewa polisa OC pozwanego ad. 1.

Do stwierdzenia istnienia odpowiedzialności deliktowej koniecznym jest ziszczenie się łącznie następujących przesłanek: 1. bezprawnego i zawinionego działania lub zaniechanie niemające źródła w umowie; 2. wystąpienie szkody; 3. istnienie związku przyczynowego pomiędzy owym zdziałaniem bądź zaniechaniem a zaistniałą szkodą. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do dyspozycji art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Obowiązek wykazania wszystkich trzech przesłanek odpowiedzialności deliktowej pozwanego ad. 1., spoczywał zatem na powodach.

Odpowiedzialność deliktowa ukształtowana została w oparciu o zasadę winy, co oznacza, że czyn niedozwolony popełniony przez sprawcę musi mieć charakter zawiniony. Pojęcie winy zawiera w sobie kategorie winy umyślnej oraz nieumyślnej. Pierwsza z nich zachodzi w sytuacji, kiedy sprawca działa z bezpośrednim zamiarem popełnienia czynu niedozwolonego bądź też dokonuje go z tzw. zamiarem ewentualnym, tj. godzi się na jego popełnienie. Wina nieumyślna natomiast, zwana również niedbalstwem, zachodzi w sytuacji niedochowania przez sprawcę ustalonych norm należytej staranności.

W przedmiotowej sprawie wina umyślna pozwanego ad. 1 jako przesłanka odpowiedzialności deliktowej nie wchodziła w ogóle w rachubę, stąd nie ma potrzeby szerszego omawiania tego rodzaju winy. Co do niedbalstwa będącego taką postacią winy, którą identyfikuje się przy pomocy miernika należytej staranności uzasadnione jest przypomnienie, że aby naruszenie obowiązków tzw. należytej staranności uruchamiało odpowiedzialność deliktową, konieczne jest wykazanie przez stronę powodową naruszenia przez notariusza określonych aktów staranności, oczekiwanych od tej grupy zawodowej, przy zastosowaniu wymogów wynikających z art. 355 § 1 i 2 k.c.

Aktem normatywnym nakładającym na notariuszy obowiązki w powyższym zakresie jest Prawo o notariacie. Notariusz jest zobowiązany sporządzać dokumenty w sposób zrozumiały i przejrzysty (art. 80 § 1) oraz czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron, jak również innych osób, dla których dokonywana czynność może powodować skutki prawne (art. 80 § 2). W tym zakresie notariusz ma obowiązek udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (art. 80 § 3). Podstawowym obowiązkiem notariusza jest ponadto odmowa dokonania czynności notarialnej sprzecznej
z prawem (art. 81).

Wykładnia art. 80 Prawa o notariacie nie nasuwa większych wątpliwości, treść tych przepisów jest jasna. Wyjaśnienia wymaga natomiast, co należy rozumieć przez czynność sprzeczną z prawem. W odniesieniu do art. 81 k.c., Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały [7] z 07 grudnia 2010 r., III CZP 86/10 (Legalis nr 265623), wywiódł iż notariusz sprawując -
w ramach zakreślonych ustawą - jurysdykcję prewencyjną, oddziałuje na kontrahentów, aby swoje stosunki prawne ukształtowali zgodnie z prawem i z zasadami współżycia społecznego. Czyni tak zarówno w interesie publicznym, jak i w interesie stron. Chroni obrót cywilnoprawny przed wadliwymi czynnościami prawnymi, wzmacniając tym samym bezpieczeństwo obrotu. Przez odmowę dokonania czynności notarialnej, notariusz zapobiega również zaangażowaniu się stron w przedsięwzięcie, które może zostać później uznane za prawnie wadliwe.

Z uwagi na pozycję ustrojową notariuszy, przy ocenie postępowania notariusza orzecznictwo postuluje stosowanie pewnej analogii do rozwiązań zawartych w art. 417 ¹ § 2 k.c. oraz art. 424 ¹ k.p.c . Na tle tych przepisów orzeczenie niezgodne z prawem to orzeczenie niewątpliwie sprzeczne z zasadniczymi i niepodlegającymi różnej wykładni przepisami,
z ogólnie przyjętymi standardami rozstrzygnięć, wydane w wyniku rażąco błędnej wykładni albo niewłaściwego zastosowania prawa, które jest oczywiste i nie wymaga głębszej analizy prawniczej. Podkreśla się, że przy ocenie niezgodności z prawem trzeba uwzględnić niezawisłość sędziowską, potrzebę zapewnienia swobody oceny sprawy przez sędziego, jak też właściwości wykładni prawa, czyli semantyczną otwartość pojęć prawnych, wielość możliwych interpretacji, a nawet subiektywizm aktu wykładni. Z racji tego, że notariusz nie jest sądem, a jedynie organem pomocniczym wobec wymiaru sprawiedliwości, winien ograniczyć odmowę podjęcia czynności jedynie do wypadków, w których sprzeczność z prawem lub zasadami współżycia społecznego jest oczywista i jednoznaczna. Tylko taka bowiem wykładania art. 81 ustawy Prawo o notariacie uwzględnia w pełni specyfikę stosowania prawa przez notariusza (zob. SN w uzasadnieniu uchwały [3] z 18 grudnia 2013 r., III CZP 82/13, Legalis nr 742173).

Aby można było przypisać notariuszowi naruszenie aktów należytej staranności, przy dokonywaniu czynności notarialnej, zdaniem Sądu w pierwszej kolejności należało „odkodować” wolę stron stających do aktu notarialnego, przybliżyć okoliczności w których doszło do spornej czynności notarialnej. Zadaniem notariusza przy tak nietypowym układzie stosunków z jakim mamy do czynienia w niniejszym postępowaniu (a także w większości czynności notarialnych polegających na konstruowaniu umów), sprowadzało się wszakże do nadania oświadczeniom woli stron, zmaterializowanej formy w postaci umowy, pozwalającej na zrealizowanie stronom oczekiwanych skutków prawnych, przy jednoczesnej zgodności czynności prawnej z porządkiem prawnym oraz zasadami współżycia społecznego. Nie można także zapominać, że przepisy Kodeksu cywilnego nie zawierają zamkniętego katalogu czynności prawnych. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.).

W powołanym świetle należy wyjaśnić, że orzekający w niniejszym postępowaniu Sąd, nie był związany wykładnią umowy dokonaną przez Sąd Okręgowy w wyroku z 11 października 2013 r. w sprawie III C 108/09 oraz wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 02 października 2015 r. w sprawie VI ACa 1279/17. Wykładnia umowy dokonana w jednej sprawie, nie jest wiążąca w innej (zob. uchwałę SN z 08 listopada 2019 r., III CZP 27/19, Legalis nr 2246816). We wskazanej uchwale Sąd Najwyższy przyjął, możliwość weryfikowania okoliczności faktycznych nawet w przypadku oceny danego stosunku prawnego w innym prawomocnie zakończonym postępowaniu, między tymi samymi stronami, na tle tożsamej umowy.

Za przyjęciem trafności powyższej tezy przemawia dyspozycja art. 365 § 1 k.p.c.
Z przepisu tego wynika moc wiążąca prawomocnego orzeczenia w stosunku do sądu i stron. Omawiany artykuł nie reguluje wprost przedmiotowych granic mocy wiążącej orzeczenia, co wywołuje wątpliwości co do zakresu tego związania. Wyznaczając te granice należy mieć przede wszystkim na względzie, że wyrok jest rozstrzygnięciem o konkretnym przedmiocie procesu, którym jest określone świadczenie, jakie ma spełnić pozwany na rzecz powoda. Sentencją wyroku objęte jest rozstrzygnięcie o żądaniach stron (art. 325 k.p.c.), którego faktyczne i prawne podstawy zawiera uzasadnienie (art. 328 § 2 k.p.c.). Z mocy wiążącej wyroku o świadczenie korzysta jednakże wyłącznie rozstrzygnięcie, nie rozciąga się ona na kwestie pozostające poza sentencją, w tym ustalenia i oceny dotyczące stosunku prawnego stanowiącego podstawę żądania, o którym orzeczono. Moc wiążąca w zakresie ustanowionym w art. 365 k.p.c. odnosi się tylko do „skutku prawnego”, który stanowił przedmiot orzekania i nie oznacza związania sądu (i stron) ustaleniami zawartymi w uzasadnieniu orzeczenia. Takie wąskie ujęcie zakresu mocy wiążącej prawomocnego wyroku przeważa w piśmiennictwie i dominuje
w orzecznictwie. Stanowisko to można ująć syntetycznie w tezie, że wynikająca z art. 365 § 1 k.p.c. moc wiążąca wyroku dotyczy związania sentencją, a nie uzasadnieniem wyroku sądu, czyli przesłankami faktycznymi i prawnymi przyjętymi za jego podstawę, gdyż zakresem prawomocności materialnej jest objęty tylko ostateczny wynik rozstrzygnięcia a nie jego przesłanki (por. orzeczenia SN: z 13 stycznia 2000 r. II CKN 655/98, Lex nr 51062; z 23 maja 2002 r. IV CKN 1073/00, Lex nr 55501; z 08 czerwca 2005 r. V CK 702/04, Lex nr 402284; z 03 października 2012 r. II CSK 312/12, Lex nr 1250563).

Ogólne reguły wykładni oświadczeń woli zawiera art. 65 k.c. Zgodnie z tymże przepisem oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności,
w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§1).
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§2).

Kryteria zarysowane przez cytowaną normę prawną zostały uszczegółowione przez bogate orzecznictwo sądowe, w ramach którego przeważa tzw. kombinowana metoda wykładni przyznająca pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie - temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Podstawą tego pierwszeństwa jest zawarty w art. 65 § 2 nakaz badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron umowy, aniżeli opierania się na dosłownym brzmieniu umowy (zob. m.in. uchwalę [7] SN z 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, Lex nr 9220).

Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. Ustalając powyższe znaczenie oświadczenia woli należy zacząć od sensu wynikającego z reguł językowych, z tym że przede wszystkim należy uwzględnić zasady, zwroty i zwyczaje językowe używane w środowisku, do którego należą strony, a dopiero potem ogólne reguły językowe. Trzeba jednak przy tym mieć na uwadze nie tylko interpretowany zwrot, ale także jego kontekst.

Przy wykładni oświadczenia woli należy - poza kontekstem językowym - brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Obejmuje on w szczególności przebieg negocjacji (por. wyrok SN z 03 września 1998 r., I CKN 815/97, Lex nr 34446), dotychczasowe doświadczenie stron ich status (por. wyrok SN z 04 lipca 1975 r., III CRN 160/75, Lex nr 5004), zachowanie po zawarciu umowy.

Okoliczności składających się na przedmiot niniejszego sporu, nie sposób oceniać wyłącznie przez pryzmat literalnej treści umowy, późniejszego sporu między powodami
a Wspólnotą Mieszkaniową, oceny prawnej umowy dokonanej kilka lat później w ramach innego postępowania sądowego. Strona powodowa a także orzekające w ww. postępowaniach sądy, skupiły się na literalnej treści umowy (zwłaszcza §12), ocenie skutków jakie niosło oświadczenie P. K. i E. K. o cofnięciu powództwa w sprawie III C 1446/02
w przedmiocie ustalenia nieważności oświadczenia woli Wspólnoty o odstąpieniu od umowy użyczenia z 15 grudnia 1998 r., pomijając zupełnie okoliczności w jakich doszło do nawiązania spornego stosunku prawnego, ignorując poczynione przez kupujących i sprzedających ustalenia ze Wspólnotą Mieszkaniową.

W kontekście zarzutów powodów, roli jaką przypisują wyrokowi oddalającemu ich powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „o zwrot nakładów”, zwrócić trzeba uwagę, że przedmiotem umowy nie była tylko i wyłącznie stricte wartość rynkowa naniesień wybudowanych przez E. i P. małżonków K. (ta była jak wynika
z poczynionych ustaleń w sprawie III C 108/09 dużo niższa aniżeli cena sprzedaży), ale także trudno uchwytne kryteriami majątkowymi, „wstąpienie w miejsce dotychczasowego inwestora”, możliwość kontynuowania adaptacji budowlanej w atrakcyjnej lokalizacji, wyodrębnienie lokalu, uzyskanie od Wspólnoty prawa własności do wyodrębnionego lokalu oraz części nieruchomości wspólnej.

W następstwie spornej umowy doszło do rozwiązania sporu Wspólnoty Mieszkaniowej z P. i E. K., którzy zrzekli się roszczeń z tytułu poniesionych nakładów na nieruchomość wspólną. Takie było od początku założenie stron spornej czynności prawnej oraz podmiotu trzeciego - Wspólnoty Mieszkaniowej. Umowa była warunkiem koniecznym do wstąpienia powodów w prawa inwestora, bez zastrzeżeń ze strony osób, które faktycznie poniosły koszty nakładów budowalnych na nieruchomość wspólną. Zważywszy na okoliczności poprzedzające zawarcie umowy, stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, należałoby przyjąć, że była ona warunkiem koniecznym do czynienia przez powodów właściwych ustaleń, nawiązania stosunków prawnych ze Wspólnotą Mieszkaniową, która czynnie uczestniczyła w negocjacjach sprzedających z kupującymi. Powodowie od początku, jeszcze przed zawarciem umowy doskonale zdawali sobie sprawę z takiego układu stosunków (vide: zeznania świadka E. K. - 00:19:55, 00:30:48, 00:33:31 - k. 263-264; zeznania świadka I. C. - 00:10:54 - k. 325v-327; kopia umowy przedwstępnej przeniesienia własności nakładów - k. 304-305; pisemne oświadczenie zarządu Wspólnoty z 22 września 2004 r. - k. 23 akt III C 108/09).

Pozwany ad. 1 nadał umowie kształt wynikający z powyższych trójstronnych ustaleń między E. i P. małżonkami K., powodami a Wspólnotą Mieszkaniową. Sporny stosunek prawny został oznaczony wszakże jako umowa warunkowa, o czym świadczy dobitnie już sam jej tytuł, a także treść §9 ust. 1 i 3 (k. 66v). Sama umowa w oderwaniu od dodatkowego porozumienia ze Wspólnotą Mieszkaniową, nie mogła przynieść powodom oczekiwanych skutków (cel nabycia nakładów opisano w §9 ust. 1) z czego powodowie musieli zdawać sobie sprawę, a przynajmniej, przy zachowaniu minimum staranności oczekiwanej od każdego rozsądnie postępującego człowieka powinni zdawać sobie sprawę. Asumpt do postawienia takiej tezy stanowi nie tylko przebieg trójstronnych negocjacji, tytuł umowy, §9 ust. 1 i 3 umowy, opis przebiegu inwestycyjnego zawarty w §3 umowy (k. 64v-65v), oświadczenie powodów zawarte w §7 ust. 3 umowy (k. 66), ale także jednoznaczna i dobitna treść zastrzeżeń Wspólnoty z 25 listopada 2005 r. do projektu aktu notarialnego (k. 287-289). Powód otrzymał do wiadomości rzeczone stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, podobnie zresztą jak pełnomocnik strony powodowej.

Na dzień zawarcia, sporna umowa umożliwiała powodom osiągnięcie zamierzonego celu, będącego przyczyną, dla której zdecydowali się na nawiązanie współpracy z P. i E. K., a także Wspólnotą Mieszkaniową. Treść umowy odzwierciedla de facto wspólne ustalenia dotychczasowych inwestorów, powodów oraz Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie sposób przypisać pozwanemu ad. 1 jakichkolwiek uchybień, zważywszy na przebieg negocjacji stron, cel zawarcia umowy oraz dodatkowe ustalenia między powodami a Wspólnotą Mieszkaniową. Wszystkie zainteresowane strony, w momencie kształtowania treści umowy pozostawały ze sobą zgodne, godziły się na taką a nie inną treść umowy, odzwierciedlającą ich uzgodnienia, zdawały sobie sprawę bądź przynajmniej powinny obiektywnie zdawać sobie sprawę z jej skutków.

W kontekście zarzutu pozwanych o braku zabezpieczenia ich interesów, rzekomego braku powiadomienia o skutkach prawnych spornej czynności, zwrócić należy uwagę, że pozwany ad. 1 nie reprezentował interesów żadnej ze stron. Jego zadaniem było skonstruowanie treści umowy w sposób najpełniej oddający wolę stron, pozwalającej na osiągniecie rezultatu zadowalającego wszystkich zainteresowanych. Podmioty uczestniczące w przedmiotowych trójstronnych rozmowach, dysponowały wiedzą prawniczą wynikającą z wykonywanego zawodu, pełnionej funkcji (małżonkowie K., Wspólnota Mieszkaniowa) lub dysponujący pomocą profesjonalisty (powodowie). Trzeba powtórzyć, że na dzień sporządzania spornego aktu, wobec zgodnych stanowisk stron, wiedzy zarówno powodów jak i Wspólnoty Mieszkaniowej o konieczności zawarcia dodatkowych, dalszych stosunków prawnych między tymi podmiotami, brak było uzasadnionych podstaw mogących wywoływać u pozwanego ad. 1 uzasadnione wątpliwości skutkujące z racji sprawowanej funkcji, bardziej szczegółowym pouczeniem powodów o skutkach prawnych czynności tudzież odmową sporządzenia aktu. Nie jest rzeczą notariusza prowadzenie przy czynnościach zawodowych szczegółowego postępowania dowodowego. Notariusz bazuje bowiem przede wszystkim na zgodnych oświadczeniach składanych przez strony oraz udostępnionych dokumentach. Skonfrontowanie natomiast oświadczeń powodów, sprzedających oraz Wspólnoty Mieszkaniowej z okazanymi pozwanemu ad. 1 dokumentami, wiadomościami e-mail wskazywało, że strony spornej umowy oraz Wspólnota Mieszkaniowa, doszły do konsensusu, zamierzają realizować poczynione uzgodnienia. Strona powodowa nie mogła mieć obiektywnie rzecz ujmując, żadnych wątpliwości co do charakteru umowy, konieczności spełnienia dalszych warunków, które nie były przed powodami w żadnym stopniu zatajane (co do zakresu obowiązków notariusza - zob. m.in. wyrok WSA w Warszawie z 23 września 2004 r., III SA 1551/03, Legalis nr 95212; uzasadnienie uchwały SN z 18 grudnia 2013 r., III CZP 82/13, Legalis nr 742173).

Przedmiotowej umowy na dzień jej zawarcia, zważywszy na powołane powyżej okoliczności, nie sposób było uznać za nieważną, sprzeczną z prawem lub zasadami współżycia społecznego. Strona powodowa powołując się na argumentację zawartą w uzasadnieniach powołanych wyroków sądowych, w nawiązaniu do §12 umowy (k. 67) oraz oświadczenia Wspólnoty Mieszkaniowej z 26 marca 2002 r. o rozwiązaniu umowy użyczenia (k. 136) wskazywała przede wszystkim na występującą pierwotnie niemożliwość świadczenia, skutkującą pierwotną nieważnością umowy. Zarzut ten jednakże jest chybiony.

Pojęcie „świadczenia” w rozumieniu art. 387 k.c. nawiązuje do treści art. 353 k.c. Świadczeniem będzie więc takie zachowanie się dłużnika, które stanowi realizację obowiązku urzeczywistniającego interes wierzyciela - zgodnie z treścią zobowiązania. Zależnie od treści zobowiązania, spełnienie świadczenia może polegać na dokonaniu czynności prawnej, na przykład przeniesieniu własności rzeczy. Świadczeniem może też być czynność materialnotechniczna, która nie polega na składaniu oświadczeń woli (np. naprawa samochodu). Zgodnie z przepisem art. 353 § 2 k.c. świadczenie dłużnika może polegać na działaniu (np. wykonanie usługi) lub zaniechaniu (np. niepodejmowaniu działalności konkurencyjnej). Zachowanie to musi przynosić korzyść wierzycielowi, a dłużnika tej korzyści pozbawiać.

Sankcją bezwzględnej nieważności obarczona jest umowa o świadczenie niemożliwe. Musi to być niemożność pierwotna, czyli istniejąca w chwili zawarcia umowy. Pojęcie niemożliwości świadczenia na gruncie art. 387 k.c. ma charakter obiektywny, co oznacza, że takiego świadczenia nie może spełnić nie tylko dłużnik, ale żadna inna osoba. Chodzi tu o świadczenie rzeczywiście niewykonalne (zob. m.in. wyrok SN z 08 maja 2002 re., III CKN 1015/99, Legalis nr 59099). Możliwość zastosowania art. 387 k.c. jest zatem zasadniczo dopuszczalna jedynie w wypadku rzeczywistej, obiektywnej niemożliwości świadczenia, czyli
w wypadku, gdy świadczenia nie może spełnić ani dłużnik, ani żadna inna osoba. Z pierwotną, obiektywną niemożnością świadczenia mamy do czynienia wtedy, gdy strona umowy zobowiązuje się wobec drugiej strony do zrobienia czegoś, co jest niewykonalne ze swej istoty.

Jak już zaznaczono, powodowie nabywając na mocy spornej umowy od P. i E. K. nakłady budowlane poczynione na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, weszli w miejsce dotychczasowego inwestora. Strona powodowa wobec uprzednich ustaleń ze Wspólnotą Mieszkaniową, zyskała możliwość dokończenia inwestycji budowlanej, osiągnięcia rezultatu w postaci wyodrębnienia lokalu mieszkalnego z zaadoptowanego strychu, którego własność wraz z częścią gruntu, na którym posadowiono budynek miała zostać przeniesiona na mocy odrębnego stosunku prawnego przez Wspólnotę Mieszkaniową na powodów. Mając na względzie poczynione przez Sąd ustalenia faktyczne w zakresie kształtowania się dalszej współpracy powodów ze Wspólnotą Mieszkaniową (po zawarciu umowy), nie sposób przyjąć, aby sporna umowa od początku uniemożliwiała powodom osiągnięcia celu opisanego w §9 ust. 1 umowy (co zostanie szczegółowo wyłożone w dalszej części uzasadnienia), a taka konkluzja jest konieczna do stwierdzenia pierwotnej nieważności umowy w oparciu o art. 387 k.c.

Pozostając na gruncie oceny ważności spornego stosunku prawnego, kwestii wypełnienia dyspozycji art. 387 k.c. zwrócić należało również uwagę, że na mocy umowy P. i E. K. uznali, iż ich roszczenia kierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu poczynionych nakładów, zostały zaspokojone (§5 ust. 3 - k. 65v). Powodowie nabyli od dotychczasowych inwestorów prawo do nakładów budowlanych poczynionych na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej oraz uprawnienia inwestora w procesie budowlanym. Strona powodowa twierdziła, że wobec rozwiązania umowy użyczenia z 15 grudnia 1998 r., cofnięcia przez dotychczasowego inwestora powództwa o ustalenie bezskuteczności oświadczenia woli Wspólnoty o rozwiązaniu tejże umowy użyczenia - „nabyła powietrze”.
Z twierdzeniem tym jednakże, jak również z oceną prawną dokonaną przez sądy w sprawie wytoczonej przez powodów przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej, nie sposób się zgodzić.

Powodom jak i orzekającym sądom umknęło, że zgodnie z art. 194 k.c. przepisy
o połączeniu rzeczy (art. 191 k.c.) nie uchybiają przepisom o bezpodstawnym wzbogaceniu. Sporny stosunek prawny został zawarty w następstwie trójstronnych ustaleń pomiędzy małżonkami K. - powodami - Wspólnotą Mieszkaniową. Powodów wobec ustaleń i wzajemnych ustępstw poczynionych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz małżonków K., nie wiązała umowa użyczenia z 15 grudnia 1998 r. w zakresie warunków w jakich małżonkowie K. tracili prawo do poniesionych nakładów na nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej (co do §7 ust. 3 umowy użyczenia - k. 18). Wspólnota Mieszkaniowa bowiem,
w zamian za cofnięcie powództwa przez P. i E. K., zgodziła się na „nowe otwarcie” inwestycji z powodami jako nowymi inwestorami, w tym nowe ustalenia, co do sposobu zakończenia inwestycji oraz co do rozliczenia nakładów budowlanych nabytych przez powodów. Świadczą o tym nie tylko uprzednie trójstronne negocjacje, realizująca ustalenia negocjacyjne treść umowy, w tym §5 ust. 3 oraz §12. Dowodem na taki obrót sprawy jest także późniejsze zachowanie Wspólnoty Mieszkaniowej, uznającej powodów za inwestorów. Właściciel nieruchomości nie kwestionował ważności umowy, zmierzał do zawarcia
z powodami umowy deweloperskiej zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. Fakt, iż ostatecznie do nawiązania tychże stosunków prawnych nie doszło (wynikających z §9 ust. 3 umowy - k. 66v), skutkował tym, iż powodowie uzyskali roszczenie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nie w oparciu o stosunek kontraktowy, lecz art. 405 i nast. k.c. Podmiotem wzbogaconym, nie są przy tym P. i E. K., lecz Wspólnota Mieszkaniowa, z której nieruchomością zostały połączone nabyte przez powodów nakłady budowlane, zwiększając wartość nieruchomości.

Podsumowując tą część rozważań, w ocenie Sądu pozwanemu ad. 1 nie sposób przypisać winy w rozumieniu art. 415 k.c. w zw. z art. 49, 80, 81 Prawa o notariacie. Pozwany ad. 1 sporządził ważną oraz skuteczną umowę, na mocy której powodowie nabyli prawo do nakładów budowlanych poczynionych na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, wstąpili w miejsce dotychczasowego inwestora, pozwalającą powodom osiągnięcie zamierzonego celu, opisanego w §9 ust. 1 umowy. Brak jest jednocześnie wiarygodnych dowodów, świadczących o tym, iż notariusz naruszył przy spornej czynności notarialnej obowiązki wynikające z art. 80 Prawa
o notariacie. Pozwany ad. 1 odczytał akt notarialny, strony w tym powodowie korzystający
z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, nie zgłaszały żadnych uwag czy też pytań. Zachowanie stron, treść umowy przedwstępnej, przebieg trójstronnych negocjacji, oświadczenia powodów złożone w treści umowy - wskazują, że wbrew obecnym twierdzeniom oraz zeznaniom A. M. i Ł. J., strona powodowa doskonale zdawała sobie sprawę z charakteru spornej czynności prawnej oraz jej skutków. Pozwany ad. 1 nadał umowie kształt odzwierciedlający wolę stron, uwzględniający przebieg negocjacji oraz finalny cel umowy. Postępowanie pozwanego ad. 1 musiało być oceniane przez pryzmat okoliczności ujawnionych na dzień zawarcia przedmiotowej umowy, a nie w kontekście dalszych zdarzeń, na których wystąpienie pozwany ad. 1 nie miał żadnego wpływu.

W ocenie Sądu powodom nie udało się także wykazać przesłanki szkody (w zakresie podstaw roszczenia o zapłatę 510 000,00 zł) oraz związku przyczynowego pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pozwanego ad. 1, a szkodą wskazywaną przez stronę powodową.

Ocenę powyższych przesłanek należy rozpocząć od drugiej z nich, gdyż pozwoli to na płynne wyjaśnienie co należałoby rozumieć przez szkodę w ramach niniejszego postępowania. Związek przyczynowy pomiędzy powstałą szkodą a bezprawnym i zawinionym działaniem, które do niej doprowadziło winien być postrzegany przez pryzmat treści art. 361 § 1 k.c. - jako normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Polski ustawodawca przyjął regułę adekwatnego związku przyczynowego wykluczającego z jego zakresu takie następstwa zaistniałego zdarzenia, które nie stanowiły normalnych, typowych konsekwencji podjętych zawinionych zachowań. Związek przyczynowy jest kategorią obiektywną i należy go pojmować jako obiektywne powiązanie ze sobą zjawiska nazwanego przyczyną ze zjawiskiem określonym jako skutek (zob. wyrok SN z 08 grudnia 2005 r., III CSK 298/05, niepublikowany). Istnienie związku przyczynowego, determinowane jest okolicznościami faktycznymi konkretnej sprawy. Stąd za pomocą testu "conditio sine qua non" należy zbadać, czy określony skutek stanowi obiektywne następstwo zdarzenia, uznawanego za jego przyczynę, czy oceniany skutek nastąpiłby mimo braku wskazywanej przyczyny.

Rozważania w zakresie związku przyczynowego, zważywszy na wynik postępowania dowodowego, sprowadzają się do ogólnej konkluzji, według której istniało bardzo wysokie prawdopodobieństwo, że powodowie, gdyby zdecydowali się na współpracę ze Wspólnotą, osiągnęliby oczekiwany rezultat, podobnie jak inny członek Wspólnoty - sąsiad Ż.. Powodowie ponieśli szkodę majątkową, nie na skutek źle skonstruowanej umowy lub niedopełnienia obowiązków wynikających z art. 80 Prawa o notariacie (czego nie wykazano), lecz w wyniku późniejszych okoliczności faktycznych niezależnych od pozwanego ad. 1, a także własnych działań procesowych zmierzających do odzyskania zainwestowanych środków pieniężnych.

Powtórzyć należy, że Wspólnota Mieszkaniowa nie kwestionowała ważności umowy, realizowała poprzedzające jej zawarcie ustalenia, uznawała powodów za właścicieli nakładów budowalnych, nowych inwestorów, podejmując realne działania zmierzające do zakończenia inwestycji i wyodrębnienia lokalu na adaptowanym strychu oraz przeniesienia jego własności na powodów. To, że finalnie cel umowy nie został osiągnięty, wynika z okoliczności ujawnionych później: konieczności przebudowy stropu, odmowy przez powodów zawarcia ze Wspólnotą Mieszkaniową porozumienia odnośnie kosztów przebudowy oraz rozliczenia nakładów dokonanych przez poprzednich inwestorów, konfliktu powodów ze Wspólnotą Mieszkaniową
w zakresie powierzchni lokalu, który miałby zostać im wydzielony.

Przy ocenie związku przyczynowego, nie można również tracić z pola widzenia, że decyzja powodów o zwróceniu się do małżonków K. z propozycją kupna nakładów budowalnych, wstąpienia w miejsce inwestora oraz zawarcie umowy odzwierciedlającej trójstronne ustalenia, była obarczona ryzykiem inwestycyjnym, które na dzień zawarcia umowy, wobec przebiegu negocjacji małżonków K. - powodów - Wspólnoty Mieszkaniowej, składanych zapewnień, wydawało się nikłe, jednakże musiało być obiektywnie dostrzegane przez powodów. Notariusz nie może odpowiadać za powodzenie niepewnej ze swej natury inwestycji strony stającej do aktu notarialnego. Oznaczałoby to bowiem, że przerzucone zostało na notariusza ryzyko inwestycyjne, z którym powodowie musieli się godzić, decydując się na zakup jak to ujmują obecnie „wyodrębnionego lokalu bez własności części gruntu”, „lokalu” który nie został jeszcze formalnie wyodrębniony, w stosunku do którego nie wydano pozwolenia na użytkowanie. O skali spodziewanych korzyści przez powodów a zatem postrzeganiu umowy jako formy atrakcyjnej inwestycji, może świadczyć porównanie ceny sprzedaży nakładów oraz uprawnień inwestora (510 000,00 zł) z wysokością roszczenia, z którym powodowie wystąpili przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (ponad 1,8 miliona złotych).

Z analogicznych do powyższych przyczyn, brak jest związku przyczynowego pomiędzy zarzucanymi pozwanemu ad. 1 działaniami i zaniechaniami a szkodą powodów w postaci poniesionych kosztów czynności notarialnej. Pozwany ad. 1 sporządził ważną umowę, odzwierciedlającą wolę stron, dopełnił wymaganych od notariusza aktów staranności zaś nieosiągnięcie oczekiwanego przez powodów celu umowy, wynika z okoliczności późniejszych, niezależnych od pozwanego ad. 1.

Zdaniem Sądu także poniesienie przez powoda kosztów postępowań sądowych
w związku z przegranym procesem ze Wspólnotą Mieszkaniową, nie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z działaniem lub zaniechaniem pozwanego ad. 1. W tym zakresie zwrócić należy uwagę, iż uregulowania Kodeksu postępowania cywilnego nakładają obowiązek pokrycia kosztów procesu stronie przerywającej ten proces - zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik (art. 98 k.p.c.). Powodowie wytaczając Wspólnocie Mieszkaniowej proces cywilny, obierając taką a nie inną strategię procesową działali na własne ryzyko. Skoro strona powodowa własnym działaniem miała możliwości uniknięcia obowiązku ponoszenia kosztów postępowania w sprawie, jaka zawisła przed Sądem Okręgowym w Warszawie (III C 108/09) i Sądem Apelacyjnym w Warszawie (VI ACa 1279/14), nie sposób uznać, iż poniesienie tych kosztów spowodowane zostało jakimkolwiek bezprawnym działaniem (zaniechaniem) pozwanego ad. 1.

W ocenie Sądu powodowie nie wykazali również w należyty sposób wysokości szkody
w zakresie roszczenia opartego na koncepcji zwrotu kwoty odpowiadającej zapłaconej cenie sprzedaży nakładów (510 000,00 zł). Pozwany ad. 1 przy spełnieniu pozostałych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, mógłby odpowiadać wyłącznie do wysokości rzeczywistej wartości rynkowej nakładów. Wszakże powodowie na podstawie spornej umowy, mogliby liczyć, co najwyżej na zwrot wartości rynkowej nakładów od Wspólnoty Mieszkaniowej. Tego zaś jaka była faktyczna wartość rynkowa nakładów, pozwany ad. 1 nie mógł wiedzieć. Treści spornej umowy nie można także ograniczać jedynie do wartości nakładów. Jej przedmiotem było także wstąpienie w miejsce dotychczasowego inwestora. (...) powodom tego miejsca mogło zostać wycenione przez sprzedających
w zasadzie dowolnie, do granic opłacalności takiej inwestycji, ilości chętnych na wstąpienie
w miejsce P. i E. K.. Pozwany ad. 1 nie może również odpowiadać za ujawnione później wady fizyczne nakładów budowalnych, które wpływają na ich wartość oraz przydatność w perspektywie celu umowy.

Bacząc na całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, Sąd wobec niewykazania przez powodów przesłanek odpowiedzialności deliktowej pozwanego ad. 1, oddalił w całości powództwo w stosunku do obu pozwanych.

Zważywszy na oświadczenie powodów o cofnięciu powództwa wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w stosunku do pozwanego ad. 2, Sąd w oparciu o art. 203 § 1 k.p.c. w zw. z art. 355 k.p.c. umorzył postępowanie w zakresie objętym oświadczeniem procesowym powodów zawartym w pkt 1. pisma procesowego z 02 grudnia 2019 r. (k. 360).

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik, wynikającą z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Pozwany ad. 1 nie poniósł żadnych kosztów w związku
z czym, Sąd o nich nie orzekł. Na koszty poniesione przez pozwanego ad. 2, złożyły się natomiast opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17,00 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w stawce minimalnej - 10 800,00 zł, rozbite po połowie na każdego z powodów.

Rozstrzygając o kosztach poniesionych przez pozwanego ad. 2 należy nadmienić, że ze względu na wartość przedmiotu sporu mieszczącą się w przedziale 200 000,00 zł - 2 000 000,00 zł, wniosek powodów zawarty w pkt 3 pisma procesowego z 02 grudnia 2019 r. (k. 361), nie wpływał na stawkę wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego ad. 2. Wobec oddalenia powództwa, z powodu oczywistej bezzasadności, Sąd nie znalazł również podstaw do obciążenia pozwanego ad. 2 kosztami postępowania w zakresie mogącym zostać uznanym za wynikający
z niesumiennego postępowania pozwanego ad. 2 (co do kwoty 193 488,40 zł), który dopiero pod koniec procesu powiadomił powodów o wysokości sumy ubezpieczenia, przedstawiając stosowną polisę. Zamiast tego Sąd uznał, że z uwagi na zachodzące po stronie powodowej współuczestnictwo formalne (art. 72 § 1 pkt 2 k.p.c.), niewielki nakład pracy pełnomocnika pozwanego ad. 2 (art. 109 § 2 k.p.c.), zasadnym jest obniżenie wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego ad. 2 z kwoty 21 600,00 zł (2x 10 800,00 zł) do jednokrotności stawki minimalnej, rozbitej na pół, w stosunku do każdego ze współuczestników formalnych (art. 105 § 1 k.p.c.). Sąd podziela tym samym, aktualną mimo zmiany rozporządzenia wykonawczego do ustawy procesowej, uchwałę [3] Sądu Najwyższego z 10 lipca 2015 r., III CZP 29/15 (Legalis nr 1263393).

Z powołanych względów orzeczono jak w sentencji wyroku.

Z/

1.  (...)

1.  (...)