Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 stycznia 2018 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Piotr Bednarczyk

Protokolant: Agnieszka Kukwa

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2018 r. w Warszawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w W.

przeciwko B. S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I.  Oddala powództwo;

II.  Zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 7217 zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III.  Nakazuje pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – kasa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 316zł 84gr (trzysta szesnaście złotych osiemdziesiąt cztery grosze) tytułem nieuiszczonych wydatków poniesionych przez Skarb Państwa.

Sygn akt XXV C 1009/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 czerwca 2015 r. (data prezentaty) powódka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o zobowiązanie pozwanego B. S. do złożenia wobec powodowej spółki oświadczenia woli o wskazanej w pozwie treści (zmodyfikowanej pismami: z 13 października 2016 r. k. 322-324 i ostatecznie z 16 listopada 2017 r. k. 399-409) w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej – warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Ponadto powódka wniosła o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powodowej spółce przysługuje, na mocy zawartej w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej z 12 czerwca 2014 r., roszczenie o zawarcie z B. S. umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, od której zawarcia pozwany uchyla się (pozew k. 2-29).

W odpowiedzi na pozew pozwany B. S. wniósł o oddalenie powództwa w całości. Ewentualnie, w przypadku uznania, iż spełniły się przesłanki uzasadniające wezwanie go do złożenia wskazanego oświadczenia woli, wniósł o uzależnienie obowiązku złożenia tego oświadczenia woli od uiszczenia przez spółkę (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz B. S. zadatku w wysokości 500 000 zł.

Pozwany podniósł zarzut nieważności umowy przedwstępnej z powodu nieokreślenia wszystkich istotnych postanowień umowy tj. niewystarczające wskazanie podstawy wyliczenia ceny – nie zdefiniowano pojęcia PUM. Poza tym, zdaniem pozwanego, żądania spółki (...) sp .z o.o. co do ostatecznej treści umowy przyrzeczonej były niezasadne (odpowiedź na pozew k. 183-195).

Postanowieniem z 04 kwietnia 2017 r. Sąd udzielił powodowej spółce zabezpieczenia roszczenia poprzez zakazanie pozwanemu zbywania przedmiotowej nieruchomości do czasu prawomocnego zakończenia sprawy oraz nakazanie właściwemu Sądowi Rejonowemu wpisania w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu (postanowienie k. 356).

Pismem z 16 listopada 2017 r. (k. 399) powód diametralnie zmienił treść dochodzonego oświadczenia, zaś pozwany konsekwentnie wnosił o oddalenie powództwa .

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zajmuje się kupnem i sprzedażą nieruchomości oraz robotami budowlanymi. Prezesem zarządu spółki jest uprawniony do samodzielnej reprezentacji J. S. – obywatel I. i R. P. od ponad 5 lat. Powodowa spółka jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, gdyż jest kontrolowana przez posiadającą 100 udziałów spółkę (...) LTD z siedzibą w L. na C. (wyciąg z KRS k. 33-37, przesłuchanie J. s. w charakterze strony k. 296 w zwz z k. 416).

Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ul. (...) w W., dzielnica B.. Stanowi działkę nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 1,7117 ha. jest to grunt orny oraz użytki rolne zabudowane (wypis z rejestru gruntu k. 47).

B. S. nawiązał współpracę z Biurem (...), reprezentowanym przez I. M., z którym 17 grudnia 2013 r. podpisał umowę pośrednictwa sprzedaży należącej do niego nieruchomości położonej przy ul. (...), dla której wówczas była prowadzona księga wieczysta o nr (...) (umowa pośrednictwa 41-44).

W dniu 12 czerwca 2014 r. pomiędzy spółką (...) sp. z o.o. reprezentowaną przez prezesa zarządu J. S. a B. S. została zawarta w formie aktu notarialnego (...) umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W umowie tej B. S. zobowiązał się do zawarcia ze spółką (...) umowy sprzedaży całej działki oznaczonej nr (...) bez jakichkolwiek wyłączeń za cenę ustaloną w sposób określony w umowie. Z chwilą zawarcia niniejszej umowy przedwstępnej zobowiązał się udostępnić nieruchomość kupującemu na okres trzech miesięcy (do 10 września 2014 r.) na cele budowlane i przeprowadzenie badań technicznych. Zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić w ten sposób, że po upływie ww. terminu spółka nabywająca nieruchomość ma prawo odstąpić od umowy, albo zawrzeć z B. S. dwustronnie zobowiązującą umowę przedwstępną sprzedaży, na mocy której strony zobowiążą się zawrzeć umowę sprzedaży spółce (...) sp. z o.o. lub osobie fizycznej bądź prawnej założonej lub wskazanej przez kupującą spółkę za cenę 13 000 000,00 zł netto, przy czym umowa przedwstępna zostanie zawarta nie wcześniej niż po ujawnieniu sprzedającego jako wyłącznego właściciela nieruchomości i ujawnieniu roszczenia z tej umowy (§ 6 umowy). Strony ustaliły też, że przy zawarciu umowy przedwstępnej, kupująca spółka zapłaci sprzedającemu zadatek w wysokości 500 000 zł w sposób ustalony przez strony po dokonaniu badań technicznych i określi sposób zapłaty pozostałej części ceny, ale nie później niż przy zawarciu umowy przyrzeczonej, za pośrednictwem depozytu notarialnego (§ 7 umowy) (akt notarialny (...) k. 49-54).

Na wniosek zawarty w ww. akcie notarialnym (...) Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie odłączył z księgi wieczystej nr (...) część oznaczoną jako działka nr (...) z obrębu(...) i założył dla tej nieruchomości księgę wieczystą nr (...). W dziale II tej księgi jako właściciel wpisany został B. S., a w dziale III wpisano roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości przysługujące (...) sp. z o.o. (KW nr (...) k. 55-59).

W dniu 23 czerwca 2014 r. B. S. i (...) sp. z o.o. zawarli aneks do umowy z 12 czerwca 2014 r., w którym strony ustaliły zmianę zapłaty według wyliczeń PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań w budynku, który ma zostać wybudowany na przedmiotowej nieruchomości) za cenę 600 zł według wyliczeń prawomocnego pozwolenia na budowę. Kwotą rozliczeniową do ostatecznej sprzedaży jest minimalna ilość PUM 12 000 m ^{( 2)} za kwotę 600 zł, z zastrzeżeniem, że poniżej 12 000 m ^{( 2)} działka nie zostanie sprzedana (aneks k. 60).

Następnie 10 lipca 2014 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego (...) umowę – zmiana umowy przedwstępnej sprzedaży, na mocy której zmodyfikowany został § 6 umowy z 12 czerwca 2014 r. Zgodnie z nowym brzmieniem § 6 ust. 2 umowy z 12 czerwca 2014 r. (...) sp. z o.o. zobowiązała się zawrzeć z B. S. dwustronnie zobowiązującą umowę przedwstępną sprzedaży, mocą której strony zobowiążą się do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę wyliczoną stosownie do wskaźnika PUM, zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę, przyjmując cenę 600 zł za 1 m ^{( 2)} powierzchni PUM, powiększoną, jeśli będzie wymagany o podatek VAT, przy czym sprzedający nie będzie zobowiązany do zawarcia umowy sprzedaży za cenę niższą niż 8 460 000,00 zł odpowiadającej minimalnej ilość PUM (14 100), a kupująca spółka przedmiotową nieruchomość za ww. cenę kupi (akt notarialny (...) k. 61-64).

(...) sp. z o.o. podjęła w październiki 2014 r. działania zmierzające do pozyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym na przedmiotowej nieruchomości. Zlecono przygotowanie dokumentacji projektowej i rozeznanie wśród dostawców mediów (wnioski o wydanie decyzji k. 65-74, korespondencja z dostawcami mediów k.75-81).

Powodowa spółka przedstawiła też pozwanemu projekt umowy przyrzeczonej. W projekcie tym w § 4 zapisano, że sprzedający sprzeda kupującemu przedmiotową nieruchomość za cenę wynoszącą 8 460 000 zł stanowiącą równowartość 14 100 m ² powierzchni użytkowej mieszkalnej „PUM”, gdzie cena za 1 m ² PUM równa się kwocie 600 zł (ust. 1). Następnie w § 4 ust. 2-4 zawarto warianty rozwiązań w zależności od ostatecznego wyliczenia wielkości powierzchni użytkowej mieszkalnej i ewentualnych usług przeznaczonych do sprzedaży PUM. Projekt umowy zawierał tez ustalenia dotyczące ustanowienia na rzecz sprzedającego odrębnej własności lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 m ² wybranego przez sprzedającego spośród dostępnych lokali wybudowanych w inwestycji na przedmiotowej nieruchomości ( § 4 ust. 8). W § 5 wymieniono warunki, po których spełnieniu strony w ciągu 30 dniu zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym warunki te zastrzeżone są na korzyść kupującego, który może w każdym czasie zażądać zawarcia umowy pomimo niespełnienia tych warunków. Następnie w § 6 ustalono, że kupujący zapłaci sprzedającemu zadatek w wysokości 500 000 zł w terminie 14 dni od zawarcia niniejszej umowy, a kwota 1 000 000 zł tytułem zaliczki zostanie wypłacona sprzedającemu w terminie 1 roku licząc od dnia wydania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji planowanej przez kupującego na przedmiotowej nieruchomości (projekt umowy przedwstępnej k. 82-93).

Spółka (...) sp. z o.o. wezwała B. S. do zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży. W dniu 12 listopada 2014 r. B. S. przed notariuszem oświadczył, że nie jest gotowy do zawarcia umowy, bo przekazał do analizy prawnej zaproponowany przez spółkę projekt umowy, który jego zdaniem nie odpowiada uzgodnieniom stron (akt notarialny (...) k. 94-95).

W dniu 24 listopada 2014 r. swoją propozycję treści umowy przedwstępnej warunkowej, w której zawarł m.in. żądanie zawarcia, przed zawarciem umowy sprzedaży, umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości za czynsz miesięczny w wysokości 50 000 zł oraz możliwości ingerowania w proces inwestycyjny planowany przez powodową spółkę (projekt pozwanego k. 98-119).

Strony prowadziły ze sobą negocjacje podczas spotkań, a także w formie elektronicznej wymieniając pomiędzy sobą propozycje treści umowy przyrzeczonej (projekty umowy przyrzeczonej k. 197-209, 211-223).

Na dzień 31 marca 2015 r. B. S. został wezwany do stawiennictwa w kancelarii notarialnej celem sporządzenia protokołu ustaleń i uzgodnień co do dalszej współpracy. Wobec tego, że pozwany nie stawił się, sporządzony został akt notarialny (...) w którym J. S., działając jaki prezes (...) sp. z o.o., oświadczył, że w opinii kupującego działania sprzedającego zmierzają do niewywiązania się z umowy (wypis aktu notarialnego k. 114-116).

W międzyczasie część nieruchomości została przeznaczona na nowopowstałą drogę – ul. (...) (zeznania świadka M. M. k. 331).

Ostatecznie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przywołanych dokumentów, których prawdziwość nie była kwestionowana przez żądną ze stron i Sąd również nie znalazł powodów do podważenia ich wiarygodności.

Sąd swoje ustalenia oparł także na zeznaniach świadków P. S. (k. 299), M. M. (k. 329), S. F. (k. 332-333), M. P. (1) (k. 384v) i M. P. (2) (k. 385), którzy przedstawili spójnie przebieg spotkań negocjacyjnych pomiędzy stronami. Sąd przesłuchał także w charakterze stron J. S. (k.416-417, informacyjnie k. 295-297) i B. S. (k. 417, informacyjnie k. 297-298). Zeznania świadków Sąd uznał za wiarygodne, natomiast zeznania stron w niewielkiej, ale istotnej części okazały się wątpliwe, do czego Sąd wróci w dalszej części wywodu.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione z dwóch przyczyn. Po pierwsze: żądanie pozwu w ostatecznie zmodyfikowanej postaci nie znajduje uzasadnienia w treści umowy łączącej strony. Po drugie: umowy z dnia 12 czerwca 2014 r. oraz 14 lipca 2014 r. okazały się nieważne.

Przede wszystkim należy wskazać, że dopuszczalna jest sama konstrukcja zawarcia umowy zastosowana przez strony niniejszego postępowania, a polegająca na zawarciu umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej, która z kolei będzie rodzić zobowiązanie do zawarcia umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne elementy umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 kc), zaś umowa z 12 czerwca 2014 r. zawiera niezbędne elementy umowy zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Strony dokładnie wskazały przedmiot umowy oraz cenę, za jaką miał zostać sprzedany. W umowie z 10 lipca 2014 r. zmieniającą pierwszą umowę zostało zmienione geodezyjne i hipoteczne oznaczenie nieruchomości zgodnie z aktualnym wówczas stanem i również tego rodzaju zmiana, nie wpływająca na zmianę przedmiotu sprzedaży była dopuszczalna. Wreszcie umowa zmieniająca z lipca 2014 r. zastąpiła cenę wyrażoną w złotych podstawami do oznaczenia tej ceny w postaci wskaźnika PUM wskazanego w pozwoleniu na budowę oraz wartości 1 m2 tego wskaźnika określonego na 600 zł – co będzie przedmiotem dalszych rozważań.

Zawarcie umowy przedwstępnej rodzi dwa skutki. Jeżeli – jak w sprawie niniejszej – strony zawrą ją w formie przewidzianej dla umów tego rodzaju, można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 391 § 2 kc). Powstaje zatem roszczenie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o treści wynikającej z umowy przedwstępnej. Zasadnicze elementy oświadczenia muszą wynikać z umowy przedwstępnej: sąd jest upoważniony do zmian oświadczenia jedynie w zakresie dostosowania zamiaru stron do obowiązujących przepisów albo do wyjaśnienia ewentualnych niejasności. (por wyrok SN z 22 stycznia 2015 r. w sprawie III CSK 114/14, Legalis 118 6780). Niedopuszczalne jest zatem uzupełnianie oświadczenia woli o elementy nie wskazane w umowie przedwstępnej (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 29 października 2015 w sprawie I ACa 644/15, Legalis 1435261). Istotne jest również, że sąd rozpoznający sprawę tego rodzaju nie ma kompetencji do zobowiązywania stron, aby złożyły określone oświadczenie wiedzy a tym bardziej, aby dokonały określonych czynności faktycznych (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 12 października 2017 w sprawie V ACa 83/17, Legalis 1692693.

Oświadczenie, jakiego ostatecznie domagała się powodowa spółka, zawiera szereg szczegółowych oświadczeń wiedzy, a nadto zobowiązanie do ich powtórzenia w umowie przyrzeczonej. I tak pozwany miałby oświadczyć m.in. że w księdze wieczystej brak jest wzmianek o wnioskach, skargach i ostrzeżeniach ( § 1 ust. 7 k. 401 i nast.), wobec nieruchomości nie są wykonywane czynności faktyczne, mogące prowadzić do zasiedzenia nieruchomości lub służebności na niej (§1 ust. 18), nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, ale znajduje się na obszarze objętym uchwałą o przystąpieniu do jego sporządzenia (§ 1 ust. 23). Miałby dalej oświadczyć, że nie jest podatnikiem podatku VAT i nie działa z pokrzywdzeniem swoich wierzycieli, a nadto miałby zostać zobowiązany do powtórzenia tych oświadczeń (§3). Takie oświadczenia nie były zawarte w umowie przedwstępnej i brak jest podstawy prawnej, aby Sąd nakazał złożenie takich oświadczeń.

Daleko idące zmiany – w porównaniu do umowy z 2012 r.- zawierają również wskazane w żądaniu pozwu postanowienia dotyczące zasadniczych elementów umowy. Przede wszystkim wprowadzono termin zawarcia umowy, zgodę pozwanego na nieodpłatne przekazanie nieruchomości na cele budowlane odpowiadający przekazaniu nieruchomości na cele budowlane oraz szereg nowych warunków - poza wskazanym w pierwotnej umowie warunkiem dotyczącym uzyskania pozwolenia na budowę. Zawarcie umowy ostatecznej powód chciałby uzależnić od m.in. uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, wyłączeniu sprzedawanej nieruchomości z produkcji rolnej – z obowiązkiem pokrycia należności publicznoprawnych przez sprzedającego (pozwanego), a wreszcie od uzyskania decyzji na nabycie własności nieruchomości przez cudzoziemca i wycięcia drzew z nieruchomości, przy czym warunki te miałyby być zastrzeżone na korzyść powoda – kupującego ( §5 ust. 4). Sposób ustalenia ceny wskazany przez powoda odpowiada umowie z lipca 2012 r. jednak pomija sposób płatności ( złożenie ceny do depozytu notarialnego). Natomiast kolejnym dodatkowym elementem umowy jest wskazanie ostatecznej daty zawarcia umowy do 31 grudnia 2027 r.

Przy zawarciu umowy pozwany miałby uzyskać zaliczkę, ale z obowiązkiem ustanowienia hipoteki do kwoty 1,5 mln pln na zabezpieczenie roszczenia o jej zwrot (§6). Tymczasem w umowie pierwotnej strony postanowiły uiszczenie zadatku. Równie ważne zastrzeżenia zawiera §8 żądanej umowy, zobowiązujący do udzielenia szeregu nieodwołalnych pełnomocnictw i powstrzymania się od czynności prawnych i procesowych utrudniających realizację procesu inwestycyjnego.

Umowa opisana w zmodyfikowanym żądaniu pozwu jest profesjonalnym dokumentem precyzyjnie wskazującym prawa i obowiązki stron, dokumentem jaki z niewielkimi tylko modyfikacjami mógłby stanowić akt notarialny. Jednakże jest to umowa o treści zdecydowanie innej – daleko szerszej - niż wynika z zawartej umowy przedwstępnej. Jak już wskazano wyżej, Sąd nie ma uprawnienia polegającego na złożeniu oświadczenia wiedzy. Natomiast dalsze postanowienia dodane przez powoda prowadziłyby do zawarcia umowy diametralnie odmiennej od zgodnej woli stron wyrażonej w umowach przedwstępnych.

Rację ma powód wskazując na możliwość i potrzebę dokonania wykładni umowy przedwstępnej w oparciu o art. 65 kc, w szczególności poprzez odwołanie do zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Sądowi nie są jednak znane zasady wykładni, które pozwalają za zamianę charakteru kwoty wręczanej przy zawarciu umowy z zadatku na zaliczkę (w dodatku z obowiązkiem zabezpieczenia jej zwrotu poprzez ustanowienie hipoteki), albo na wyprowadzenie obowiązku poniesienia przez jedną ze stron należnych obecnie kilkutysettysięcznych opłat administracyjnych – w sytuacji, kiedy przy zawarciu umów przedwstępnych nie obowiązywały jeszcze przepisy nakazujące poniesienie tych opłat. Oświadczenie woli proponowane przez powoda nie stanowi wykładni umowy, ale swobodną kreację stosunku prawnego odnoszącą się do obecnych realiów ekonomicznych i prawnych, w dodatku maksymalizującą ochronę interesów powoda. Rolą Sądu jest ustalenie woli stron w dacie zawarcia umowy przedwstępnej, nie zaś stawianie hipotez jak wyglądałaby ta wola obecnie.

Dlatego też wskazane wyżej elementy oświadczenia pozwanego opisanego w zmienionym pozwie jako nie mające podstawy w umowie przedwstępnej, ani też nie dające się wyprowadzić w drodze wykładni, nie mogłyby się znaleźć w wyroku uwzględniającym powództwo. Sąd na zasadach powołanych przez powoda mógłby co najwyżej poprawić taką niedokładność jak 32 (zamiast 31) grudnia (§5 ust. 3 k. 403).

Drugim argumentem przemawiającym za oddaleniem powództwa jest nieważność umowy z 12 czerwca 2014 r. Zgodnie z art. 58 §1 kc nieważna jest umowa zmierzająca do obejścia prawa. Zdaniem Sądu strony przez zawarcie umów w 2014 r. zamierzały obejść przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Powodowa spółka jest kontrolowana przez spółkę mającą siedzibę na C..

Zgodnie z art. 1 ust. 1 powołanej ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, przy czym za cudzoziemca uważa się spółkę, która jest kontrolowana przez podmiot mający siedzibę za granicą. Nabycie nieruchomości bez zezwolenia jest nieważne (art. 6 ust. 1 ustawy). Ustawa przewiduje wyjątek w uzyskiwaniu zezwolenia dla przedsiębiorców państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (a wiec i powodowej spółki); wyjątek ten nie dotyczy jednak nabywania gruntów rolnych (art. 8 ust. 2 pkt. 1 ustawy). Zawarcie umowy przedwstępnej, jedynie zobowiązującej do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, takiego zezwolenia nie wymaga. Nie ma nawet potrzeby zawierania w takiej umowie przedwstępnej warunku uzależniającego zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania zezwolenia. Odmowa wydania zezwolenia sprawi, że świadczenie stanie się niemożliwe z przyczyn niezależnych od stron, a ich zobowiązania wygasną.

Strony wskazały, że opisana w umowie nieruchomość nie stanowi gospodarstwa rolnego, nieruchomości rolnej, ani też nie jest wykorzystywana do produkcji rolnej. (§3 ust. 5 k. 51), jak również że w związku z tym posiadanie zezwolenia na nabycie nieruchomości nie jest konieczne. Tymczasem jak wynika z wypisu z rejestru gruntów nieruchomość pozwanego stanowi grunty orne oraz użytki rolne zabudowane (k.47). Pozwany zeznając w charakterze strony stwierdził, że jak wyjdzie z domu za parkanem ma pole, na którym sadził ziemniaki. Strony nie potrafiły wskazać przyczyn złożenia wskazanych wyżej oświadczeń – które są oczywiście sprzeczne z rzeczywistym stanem rzeczy. Powodowa spółka zajmuje się przedsięwzięciami deweloperskimi, a więc z założenia nabywa własność nieruchomości, aby po wybudowaniu budynku ją sprzedać. Spółka wskazała w akcie, że posiada zapewnione środki na finansowanie ceny nabycia. Wreszcie wystąpiła o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, zaś warunkiem ostatecznego nabycia nieruchomości jest uzyskanie przez spółkę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wszystko to wskazuje na zamiar nabycia własności nieruchomości opisanej w umowie. Skoro zatem strony złożyły nieprawdziwe oświadczenia o charakterze nieruchomości, dzięki czemu powodowa spółka uzyska korzyść w postaci ominięcia rygorystycznej procedury administracyjnej, to należało uznać, że czynność prawna została dokonana w zamiarze ominięcia wskazanych wyżej przepisów o nabywaniu własności przez cudzoziemców.

Zdaniem Sądu nieważna jest również umowa z 10 lipca 2014 r. Umowa ta pozwala na określenie ceny ostatecznej umowy sprzedaży wyłącznie przez jedną stronę umowy. Takie postanowienie jest sprzeczne z art. 536 § 1 kc, a ponieważ nieważność dotyczy głównego elementu umowy tj. ceny sprzedaży, prowadzi do nieważności całej umowy sprzedaży. Natomiast umowa przedwstępna zobowiązującą do zawarcia takiej umowy będzie nieważna z racji sprzeczności z art. 389 §1 kc , wymagającym wskazania istotnych elementów umowy przyrzeczonej. To samo dotyczy umowy z dnia 14 lipca 2014 r., która zobowiązuje do zawarcia umowy przedwstępnej.

Art. 536 § 1 kc zezwala na określenie ceny umowy sprzedaży poprzez wskazanie podstaw do jej określenia. Ponieważ umowa jest efektem zgodnego działania obu stron, podstawy do określenia ceny muszą być stabilne, obiektywne i niezależne od stron. Przepis ten nie zezwala nawet na pośrednie określenie ceny wyłącznie przez jedną ze stron umowy sprzedaży, która w takiej sytuacji będzie nieważna (por. wyrok SN z 2 grudnia 2004 r. w sprawie V CK 291/04, Legalis 66152).

Na skutek zawarcia aktu notarialnego z 14 lipca 2014 w umowie przedwstępnej (jaka miała zostać zawarta jako umowa przyrzeczona) cena w umowie ostatecznej miała zostać określona jako iloczyn stawki 600 zł/m2 oraz wskaźnika PUM podanego w pozwoleniu na budowę przez organ administracji (k. 63), przy czym sprzedający może nie zawrzeć umowy, jeśli wskaźnik ten będzie niższy niż 14 100 PUM. Zgodnie z pierwszą umową z 12 czerwca 2014 r. o pozwolenie na budowę ma wystąpić powodowa spółka (k. 52v. §6 ust. 3). Wyłączne uprawnienie do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę oznacza, że to powodowa spółka wybierze projekt architektoniczny, jaki tym pozwoleniem zostanie zatwierdzony. W ten sposób to powodowa spółka wskaże wielkość budynku mierzoną wskaźnikiem PUM, a przez to określi cenę nabycia nieruchomości. Pozwany będzie mógł odmówić zawarcia umowy tylko wówczas, gdy tak określona cena będzie niższa niż 8 460 000 zł. Zatem powodowa spółka uzyskuje uprawnienie do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę budynku o powierzchni np. 14 500 PUM, czym określi cenę nabycia na 8 700 000 zł - mimo iż np. warunki zabudowy pozwolą na wzniesienie budynku o większej powierzchni. Odwołanie się w treści umowy do decyzji administracyjnej nie oznacza, że właśnie organ swoją decyzją określa cenę sprzedaży. Decyzja o pozwoleniu na budowę zatwierdza projekt złożony przez powodową spółkę, która w ten sposób wyłącznie określa cenę nabycia. Już to przemawia za nieważnością umowy sprzedaży oraz kolejnych umów przedwstępnych.

W realiach sprawy niniejszej należy zauważyć, że takie sformułowanie umowy daje ponadto możliwość rażącego pokrzywdzenia pozwanego. Nie było sporu pomiędzy stronami, że część nieruchomości pozwanego ma w nieodległej przyszłości zostać wywłaszczona pod ulicę, dzieląc działkę na dwie stosunkowo duże części. Rozważane tu postanowienia umowne dają powodowi możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na budowę np. tylko na jednej działce, budynku o minimalnej powierzchni 14 100 PUM i zapłacenia ceny od tak określonej powierzchni. Natomiast już po zawarciu umowy powód będzie mógł wystąpić o pozwolenie na budowę na drugiej działce, nie ponosząc z tego tytułu żadnych kosztów wobec pozwanego. To rodzi pytanie o ważność umowy w świetle zasad współżycia społecznego.

Stwierdzona wyżej nieważność umowy przedwstępnej czyni bezprzedmiotowym dalsze szczegółowe rozważania argumentów stron, w szczególności odniesienia do kwestii zmiany charakteru gruntu z rolnego na budowlany (tzw. odrolnienie) oraz zgodności umowy z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Pozwany trafnie podkreśla, że regulacje w tym przedmiocie zaczęły obowiązywać po zawarciu umów w 2014r. Obecnie grunt rolny może zostać sprzedany wyłącznie osobie posiadającej przymiot rolnika, którego powodowa spółka nie posiada. Zmiana charakteru nieruchomości zmienia sytuację o tyle, że powodowa spółka mogłaby nabyć nieruchomość nierolną, w dodatku bez uzyskiwania zezwolenia. Wydanie decyzji w trybie jest możliwe, ale wiąże się z koniecznością poniesienia znacznych opłat administracyjnych – rzędu 500 000 zł.

Jak wskazano ważność umowy należy oceniać na datę jej zawarcia. Natomiast zmiana powyższych regulacji – w razie ważności umowy – skutkowałaby następczą niemożliwością świadczenia w rozumieniu art. 475 kc, a więc wygaśnięciem roszczeń stron, a w konsekwencji również oddaleniem powództwa.

Z tych wszystkich względów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, obciążając przegrywającą powódkę kosztami zastępstwa procesowego pozwanego oraz wydatkami Skarbu Państwa, stosownie do art. 98 kpc i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.