Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 24 sierpnia 2012r skierowanym przeciwko Urzędowi Gminy W. (...) i Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. powodowie E. D. (1), E. D. (2) i P. D. wnosili o ustalenie nieważności czynności prawnej dokonanej w formie aktu notarialnego rep. Nr (...) sporządzonego w dniu 27 lipca 2000r pomiędzy Gminą W. (...) z pozwaną Spółdzielnią Mieszkaniową ”(...)” , w wyniku której nastąpiło ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu nr działki ew.(...) obrębu (...) o pow.1173 m ^{( 2)} położonego w W. przy ulicy (...) jest nieważna.

W uzasadnieniu powodowie podali, że w dniu 6 czerwca 1980r decyzją Urzędu Dzielnicowego W. wywłaszczona została na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość o powierzchni 1173m ^{( 2)}, objęta księgą wieczystą (...), stanowiąca współwłasność F. i Z. małż. B., w częściach równych. W dniu 27 lipca 2000r Gmina W. (...) zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) umowę notarialną, na mocy której pozwana Spółdzielnia nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu będącego przedmiotem decyzji wywłaszczeniowej. Do chwili obecnej Spółdzielnia nie realizuje celu wskazanego w decyzji o wywłaszczeniu, podobnie jak nie realizowała go Gmina. W tych warunkach umowa w zakresie działki Ne Ew.(...) z obrębu (...) jest nieważna. W dniu wywłaszczenia właścicielami przedmiotowej nieruchomości byli: Z. B. i spadkobiercy F. B.: żona F. B. i dzieci: Z. J., D. D., J. J. (1), K. D. i M. G.. W dniu 30.10.1985r zmarła Z. B., a spadek po niej nabyły córki: Z. J., D. D., J. J. (1), K. D. i M. G..

W dniu 10.10.1987r zmarła M. G., a spadek po niej nabyli synowie K. G., S. G. i T. G..

W dniu 21.08.1992r zmarła K. D., a spadek po niej nabyli synowie A. D. i R. D. .

W dniu 6.04.1999r zmarł T. G., a spadek po nim nabyli bracia K. G. i S. G..

W dniu 21.08.2001r zmarł K. G., a spadek po nim nabyli żona A. G. i syn Ł. G..

W dniu 1 maja 2003r zmarł A. D. a spadek po nim nabyły dzieci E. D. (1) i P. D..

W dniu 17.09.2004r zmarła D. D., a spadek po niej nabyły córki: K. S. i J. J. (2) oraz wnuczki: A. B. (1) i K. M..

Wobec nieuzupełnienia w zakreślonym terminie braków w zakresie zdolności sądowej pozwanego ad 1, postanowieniem z dnia 11 września 2012r pozew wobec Urzędu(...) W. Dzielnica (...) został odrzucony(k 39).

Pismem z dnia 26 września 2012r powodowie wskazali prawidłowo jako drugiego pozwanego (...) W.(k 48).

W odpowiedzi na pozew pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. powództwa nie uznawała i wnosiła o jego oddalenie z zasądzeniem kosztów postępowania. Przyznawała, że przedmiotowa nieruchomość została wywłaszczona pod budowę osiedla (...) , która to budowa była planowana na podstawie decyzji nr (...) z dnia 31 października 1975r o lokalizacji inwestycji. Realizacja osiedla nadal pozostaje w toku, a przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze planowanej inwestycji budowlanej. Zdaniem pozwanej brak jest jakichkolwiek podstaw do stwierdzenia nieważności umowy, która miała charakter odpłatny(k 57-58).

Pozwane Miasto S. W. powództwa również nie uznawało i wnosiło o jego oddalenie z zasądzeniem kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwany podawał, że brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji, albowiem Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) wykonuje czynności zmierzające do zagospodarowania przedmiotowych nieruchomości- wybudowania zespołu zabudowy mieszkaniowej(k 83-84).

Postanowieniem z dnia 26 marca 2013r Sąd wezwał na wniosek powodów do udziału w sprawie dodatkowo pozostałych spadkobierców zmarłych współwłaścicieli: J. J. (1), Z. J., S. G., A. G., J. J. (2), K. S., A. B. (2), K. M.(k 147). Osoby te wstąpiły do udziału w sprawie w charakterze powodów i przyłączali się do stanowisk pierwotnych powodów.

Przed zamknięciem rozprawy powodowie co do zasady podtrzymywali powództwo precyzując je w ten sposób, że: wnosili o ustalenie, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustalenie hipoteki zawartej w dniu 27 lipca 2000r pomiędzy gminą W. (...) s Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w W. przed notariuszem P. C. prowadzącym Kancelarię Notarialną w W., w formie aktu notarialnego za nr rep. A pod nr (...) jest nieważna w części, jakiej dotyczy niezabudowanej nieruchomości położonej w W. gminaB. przy bocznicy (...) , opisanej w w/w umowie jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o pow. 1173 m ^{( 2)}, opisanej także w księdze wieczystej KW (...). Podtrzymywali żądanie obciążenia pozowanych solidarnie na rzecz powodów kosztami postępowania w sprawie(k 465).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Decyzją z dnia 31 października 1975r Urząd Miasta Stołecznego W. ustalił lokalizacje na osiedle mieszkaniowe wielorodzinne na terenie położonym w dzielnicy W. ograniczonym: od zachodu ul. (...), od północy i wschodu bocznicą (...), od południa ul. (...)(k 59).

W dniu 6 czerwca 1980r decyzją Urzędu Dzielnicowego W. wywłaszczona została na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w W. przy ul. (...), o powierzchni 1173m ^{( 2)}, objęta księgą wieczystą (...), stanowiąca współwłasność F. i Z. małż. B., w częściach równych. W decyzji zostało ustalone odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia. Celem wywłaszczenia nieruchomości było przeznaczenie jej pod budowę osiedla mieszkaniowego (...)(k 8-10).

Dnia 16 marca 1998r do Urzędu Rejonowego w W. wpłynął wniosek z dnia 15 marca 1998r Z. J. o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w W. przy ul. (...) nr (...). W aktach sprawy brak jest wprawdzie ani oryginału ani kopii tego wniosku, ale sam fakt złożenia wniosku nie był sporny i został potwierdzony informacją kierownika Referatu Wywłaszczeń i Odszkodowań (...) W. (k 275). Organ podjął próby ustalenia sposobu zagospodarowania nieruchomości, zwracając się pismem z dnia 9 listopada 1999r do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) o nadesłanie stosownej dokumentacji. Zarządzenie nie zostało wykonane, co spowodowało, że pismem z dnia 14 stycznia 2000r Spółdzielnia została ponaglona(k 336).

W międzyczasie jednak, na mocy decyzji nr (...) wydanej w dniu 4 listopada 1999r Gmina Dzielnica W. nabyła z mocy prawa z dniem 27 maja 1990r nieodpłatnie własność nieruchomości nr (...) o pow. 1173m ^{( 2)}(k 104).

W dniu 7 czerwca 2000r Zarząd gminy W. (...) podjął uchwałę nr (...) w sprawie oddania w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) . Uchwałą nr (...) Zarząd gminy W. (...) zmienił uchwałę nr (...) w sprawie oddania w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) .

W dniu 27 lipca 2000r Gmina W. (...) zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) umowę notarialną, na mocy której pozwana Spółdzielnia nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu będącego przedmiotem decyzji wywłaszczeniowej. W umowie ustalono, że zakończenie inwestycji nastąpi w ciągu 5 lat od zawarcia umowy, z możliwością przedłużenia terminów(k 12-20).

W dniu wywłaszczenia ( w 1980r) właścicielami przedmiotowej nieruchomości byli: Z. B. i spadkobiercy F. B.: żona F. B. i dzieci: Z. J., D. D., J. J. (1), K. D. i M. G.. W dniu 30.10.1985r zmarła Z. B., a spadek po niej nabyły córki: Z. J., D. D., J. J. (1), K. D. i M. G.(k 29).

W dniu 10.10.1987r zmarła M. G., a spadek po niej nabyli synowie K. G., S. G. i T. G.(k31).

W dniu 21.08.1992r zmarła K. D., a spadek po niej nabyli synowie A. D. i R. D.(k30).

W dniu 6.04.1999r zmarł T. G., a spadek po nim nabyli bracia K. G. i S. G.(k32).

W dniu 21.08.2001r zmarł K. G., a spadek po nim nabyli żona A. G. i syn Ł. G.(k 33).

W dniu 1 maja 2003r zmarł A. D. a spadek po nim nabyły dzieci E. D. (1) i P. D.(k34).

W dniu 17.09.2004r zmarła D. D., a spadek po niej nabyły córki: K. S. i J. J. (2) oraz wnuczki: A. B. (1) i K. M.(k35).

Pismem z dnia 5 października 2005r osoby uprawnione do zwrotu poinformowały, że rezygnują z żądania zwrotu nieruchomości i żądają pieniędzy( odszkodowania).

W dniu 28 grudnia 2007r E. D. (2) zwróciła się o unieważnienie oświadczenia o rezygnacji z żądania zwrotu nieruchomości i zażądała zwrotu przedmiotowej nieruchomości. Wobec tego akta sprawy ponownie wróciły do Starosty.

Decyzją z dnia 3 listopada 2008r Starosta W.orzekł o odmowie zwrotu w.w. nieruchomości. Decyzją nr (...) z dnia 20 października 2009r Wojewoda (...) uchylił zaskarżoną decyzję i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. W wytycznych wskazano, że organ rozpoznający sprawę nie wziął pod uwagę warunków, w których winien nastąpić zwrot niewykorzystanej a wywłaszczonej nieruchomości. Wskazał również, że organ winien wezwać stronę, by ta wystąpiła do Sądu o unieważnienie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i zawiesił postępowanie do czasu zakończenia sprawy przed Sądem cywilnym(k286-288).

Postanowieniem z dnia 20 maja 2010r organ- Starosta W. zawiesił postępowanie w sprawie i zobowiązał wnioskodawców do wystąpienia ze sprawą j/w(k 281).

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje.

Żądanie powodów w wersji podtrzymywanej przed zamknięciem rozprawy zasługuje przyczyn następujących:

Zgodnie z treścią art. 58. § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego(§ 2).

Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana(§ 3).

Powodowie przed zamknięciem rozprawy podtrzymując żądanie wskazywali, że zawarta umowa była nieważną, ponieważ brak było podstaw do zawarcia umowy o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego, z tego powodu, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) nie była posiadaczem przedmiotowego gruntu, że umowa została zawarta na cel inny niż przewidywała to decyzja o wywłaszczeniu, że Spółdzielnia nie porozumiewała się z urzędem Gminy w celu zrealizowania celu przewidzianego w wywłaszczeniu, nie został zrealizowany cel przewidziany w wywłaszczeniu( brak prawomocnej decyzji zezwalającej na budowę), podnosili nadto naruszenie art. 58 par.2 k.c. i zasad konstytucyjnych dot. własności.

Pozwani (...) W. oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) przed zamknięciem rozprawy wskazywali, że podstawą zawarcia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste był art. 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co czyni zarzut powodów o braku posiadania niezasadnym. Dla ustanowienia prawa w trybie tego przepisu wystarczyło posiadanie prawomocnej decyzji lokalizacyjnej przez nabywcę.

Pozwana Spółdzielnia wskazywała, że każde osiedle musi być wyposażone w infrastrukturę, że przeznaczenie terenu na te infrastrukturę jest wykorzystaniem nieruchomości na cel przewidziany w decyzji.

W dacie zawierania umowy w 2000r podstawą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste był art. 207 i art. 208 ugn.

Zgodnie z treścią art. 207 ustawy oddanie gruntu dotyczyło osób, które były posiadaczami nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi nadal w dniu 1 stycznia 1998 r. Osoby te mogły również żądać oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków, jeżeli zabudowały te nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą. Jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową, zawarcie umowy, o której mowa w ust. 1, jest uzależnione od zgodności tej lokalizacji z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego w dniu zgłoszenia żądania.

Zgodnie z zaś z treścią art. 208 ustawy oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste dotyczyło osób, które do dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskały ostateczne decyzje lokalizacyjne lub pozwolenia na budowę na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, jeżeli wnioski o oddanie tych nieruchomości zostały złożone przed dniem utraty ważności tych decyzji, jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2000 r.

W akcie notarialnym jest zapisane, że niniejszy akt notarialny został zawarty w wypełnieniu uchwały zarządu Gminy W. (...) z listopada 1999r. Do akt została dołączona uchwała z listopada 1999r (bez numeru), która to uchwała przewidywała oddanie gruntu w oparciu o art. 208 ustawy, ale w uchwale tej nie wymienia się nieruchomości nr (...) (k 79).

Sąd przeprowadził analizę wypełnienia warunków z art. 208 ustawy i analiza ta wykazała, że na dzień zawierania umowy nie zostały spełnione warunki do jej zawarcia. Z treści aktu notarialnego wynika, że działka nr (...) była oddawana na cele rekreacyjno sportowe do realizacji wspólnie z gminą B.. Nie odnoszono się do decyzji lokalizacyjnej z 1975r, w której przewidziano inny cel, niż w akcie notarialnym i pozwani nie wyjaśnili w niniejszym postępowaniu tych rozbieżności. Pozwani nie przedstawili też decyzji lokalizacyjnej na zrealizowanie celów rekreacyjno sportowych. Decyzja z dnia 31.10.1975r nie przewidywała celu, do którego odnosi się zapis w akcie notarialnym(k 59). Tego braku nie mogła skonwalidować decyzja z dnia 26 lutego 2007r(k 63-68), ponieważ w decyzji tej przewidziano zabudowę mieszkaniową z garażami podziemnymi, podczas, kiedy cel przewidziany aktem notarialnym był zupełnie inny. Pozwana nie otrzymała zezwolenia na budowę (k 72). W uzasadnieniu do odmowy wydania pozwolenia na budowę wskazano, że proponowana inwestycja pozostaje w sprzeczności w celem wskazanym w akcie z 2000r.

Zawarcie umowy- aktu notarialnego w warunkach braku podstaw prawnych do jej zawarcia czyni umowę nieważną z mocy samego prawa z zakresie objętym żądaniem pozwu.

Niezależnie od tego uchwał jest sprzeczna z prawem z powodu naruszenia podstawowych zasad konstytucyjnych i zasad współżycia społecznego(art. 58 par.2 k.c.) oraz z uwagi na fakt, że brak jest podstaw do uznania, że bez postanowień dotkniętych nieważnością , czynność prawna , jaką było zawarcie tej umowy, nie zostałaby dokonana(par 3 art. 58 k.c.).

Umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste została zawarta zanim zakończyło się postępowanie o zwrot nieruchomości i w warunkach, kiedy w księdze wieczystej wpisani byli jako właściciele F. B. i Z. B. na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej. Reprezentujący Gminę W. (...) jedynie oświadczyli, że są właścicielami przedmiotowej nieruchomości. Reprezentujący Gminę oświadczyli również, że nieruchomość jest wolna od praw i roszczeń osób trzecich, co oczywiście nie było prawdą, albowiem postępowanie o zwrot nieruchomości było w toku.

W akcie zostało zapisane również, że została okazana uchwała nr (...) Zarządu Gminy W. (...) z dnia 7 czerwca 2000r w sprawie oddania w użytkowanie wieczyste na 99 lat w trybie bezprzetargowym Spółdzielni Mieszkaniowej (...) i uchwała nr (...)Zarządu Gminy W. (...) z dnia 25 lipca 2000r w sprawie zmiany uchwały nr (...). Zawarto również informację, że działka nr (...) wraz innymi wymienionymi na str 6 aktu ma być przeznaczona na cele rekreacyjno sportowe do wspólnego inwestowania Gminy W. (...) wraz ze spółdzielnią. Decyzji zarządu Gminy w tym przedmiocie pozwani nie przedstawili Sądowi, co uniemożliwia jakąkolwiek weryfikację.

Sąd orzekający w sprawie niniejszej podziela stanowisko SN w wyroku z dnia 24 czerwca 2009r, w którym to SN wypowiedział się, że sprzeczne z zasadami współżycia społecznego jest rozporządzania nieruchomością, uprzednio wywłaszczoną, jeśli toczy się postępowanie administracyjne o jej zwrot poprzedniemu właścicielowi. Umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowi wprawdzie rozporządzenia samą własnością, ale staje się takim rozporządzeniem wtedy, gdy oddający w użytkowanie wieczyste Skarb Państwa lub gmina miałaby utracić swoje prawo własności do przedmiotu, którym rozporządza w powyższy sposób na wiele lat wobec osób trzecich. Nie ma bowiem powodu, aby rozporządzenie przez Skarb Państwa lub gminę, także w postaci oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości, której częścią stała się inna nieruchomość, wcześniej wywłaszczona, pozbawiało osobę wywłaszczoną możliwości dochodzenia nieważności takiego rozporządzenia tylko w odniesieniu do tej części umowy, która dotyczy wywłaszczonej nieruchomości (art. 58 § 3 k.c.). Wniosek taki płynie również z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 kwietnia 2008 r. w sprawie K 6/05. Przyjęcie możliwości rozporządzenia rzeczą mimo toczącego się postępowania o zwrot mogłoby doprowadzić do sytuacji, że organ zwlekając z rozpoznaniem wniosku właściciela czy jego spadkobierców w istocie uniemożliwiałby odzyskanie nieruchomości nawet przy słusznych żądaniach.

Również krytycznie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego należy oceniać zachowanie osoby reprezentującej (...) W., kiedy składa przez notariuszem oświadczenia nieprawdziwe. Oba wyżej wskazane przypadki podważają zaufanie obywatela do państwa, co w demokratycznym państwie, do jakiego zalicza się również RP jest niedopuszczalne i nie może znaleźć aprobaty sądu i czyni to zachowanie sprzeczne z zasadami również sprawiedliwości społecznej, które to zasady Sąd winien również wziąć pod uwagę z urzędu.

Wszystkie podniesione wyżej okoliczności doprowadziły do ustalenia nieważności skarżonej umowy w części, to jest w zakresie podtrzymywanego powództwa i obciążenie w trybie art. 98 kpc solidarnie pozwanych kosztami na rzecz powodów z godnie z normami prawem przewidzianymi.