Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 czerwca 2018 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR (del.) Anna Ogińska - Łągiewka
Protokolant:	sekretarz sądowy Dorota Wesołowska

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2018 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. C.

przeciwko (...) S.A. z siedzibą w W.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz powódki J. C. kwotę 196 253, 00 (sto dziewięćdziesiąt sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt trzy) złote wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11 września 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty;

II.  umarza postepowanie w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz powódki J. C. kwotę 14450, 00 (czternaście tysięcy czterysta pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt: XXV C 1472/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 11 września 2015 roku (k. 244 data nadania) powódka J. C. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w W. kwoty 239 850, 00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz kosztów opłaty od pełnomocnictwa, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu złożonego pozwu powódka wskazała, że w dniu 23 sierpnia 2013 roku zawarła z pozwanym (...) S.A. umowę pośrednictwa, zaś jej partner R. Z. (obecnie jej mąż), analogiczną umowę z pozwanym zawarł w dniu 27 grudnia 2012 roku. Na skutek nawiązanej współpracy stron w zakresie pośrednictwa nabycia nieruchomości przedstawiciele pozwanego zaproponowali powódce inwestycję w system condohotel we W. w ramach obiektu hotelowego budowanego przez spółkę komandytowo – akcyjną (...), nie informując jednakże powódki o ryzyku związanym z tym przedsięwzięciem, w szczególności o problemach finansowych powyższej spółki, z powodu których pozwany w sierpniu 2013 roku ostatecznie zaniechał prowadzenia sprzedaży lokali w inwestycji (...) we W.. W dalszej części uzasadnienia pozwu powódka podniosła, iż ze względu na problemy finansowe inwestora obiekt hotelarski „(...)” nie został finalnie ukończony, a developer ogłosił upadłość. W związku z tymi okolicznościami powódka poniosła szkodę majątkową w wysokości (...) złotych, odpowiadającą wartości środków przeznaczonych przez nią na tę nietrafną inwestycję tytułem ceny nabycia lokalu. Jako podstawę prawną odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego powódka wskazała kilka przepisów – po pierwsze art. 415 k.c. (odpowiedzialność deliktowa), gdyż pozwany naruszył system wartości leżący u podstaw systemu prawa polskiego, obejmujący między innymi zakaz narażania podmiotów słabszych (konsumentów) na szkodę wynikającą z braku należytej staranności w rozumieniu art. 355 § 2 k.c., po drugie art. 422 k.c., gdyż pozwany co najmniej w sposób istotny pomógł wyrządzić szkodę powódce przez w/w spółkę (...), a po trzecie art. 471 k.c., gdyż pozwany w sposób nienależyty wykonywał swoje zobowiązania z tytułu zawartej umowy pośrednictwa poprzez niezachowanie należytej staranności i działanie na szkodę powódki (pozew wraz z załącznikami k. 2 - 243).

Pozwany (...) S.A. z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, a także kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych.

W uzasadnieniu złożonej odpowiedzi na pozew podkreślono, iż pozwany zajmuje się jedynie zawodowym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, a zatem prowadzona działalność nie stanowi doradztwa inwestycyjnego. Nadto umowa ta nie jest umową rezultatu, lecz starannego działania, którego po jego stronie nie zabrakło. Dalej pozwany podkreślił, iż w ramach swojej działalności jego pracownicy przedstawili powódce ofertę, która w całości była skonstruowana przez developera. Przygotowane przez dewelopera materiały promocyjne były jedynie przez niego klientom udostępniane, ewentualnie jedynie z niewielkimi modyfikacjami. Rola pozwanego ograniczała się zatem jedynie do promocji otrzymanej oferty i czynności organizacyjno – marketingowych, mających na celu „skojarzenie” obu stron transakcji. Ponadto pozwany wskazał, iż w chwili prezentowania oferty powódce, w związku z przeprowadzonym audytem oferowanej inwestycji i jej pozytywnym wynikiem, nic nie wskazywało na to, że inwestycja nie zostanie do końca zrealizowana. Pozwany podkreślił także, iż powódka jako tzw. konsument rozważny powinna wszechstronnie przeanalizować planowaną inwestycję, gdyż dokonywany zakup nie dotyczył drobnej bieżącej sprawy życia codziennego, lecz nabycia nieruchomości, co z kolei co do zasady wiąże się ze zwiększonym ryzykiem wystąpienia negatywnych konsekwencji. Zdaniem pozwanego materiał dowodowy sprawy przesądza, iż powódka miała wiedzę o kłopotach finansowych dewelopera, a mimo to podpisała umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, co czyni ją wyłącznie odpowiedzialną za doznany uszczerbek majątkowy. Na samym końcu pozwany podniósł, iż powódka może co najwyżej dochodzić swoich roszczeń w związku z zaniechaniem zawarcia przyrzeczonej umowy w drodze toczącego się wobec dewelopera postępowania upadłościowego (odpowiedź na pozew wraz z załącznikami k. 250 - 302).

W toku dalszego postępowania strony podtrzymywały dotychczasowe stanowisko w sprawie, przy czym na rozprawie w dniu 6 czerwca 2018 roku pełnomocnik powódki w związku ze złożonymi do akt sprawy deklaracjami podatkowymi VAT powódki (k. 570 – 573) cofnął powództwo co do kwoty 43 597, 00 złotych, podtrzymując powództwo co do kwoty 196 253, 00 złotych z powołaniem się na dotychczasową argumentację, na co pełnomocnik pozwanego wyraził zgodę (protokół rozprawy z dnia 6 czerwca 2018 roku k. 576).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany (...) S.A. z siedzibą w W. to przedsiębiorca, wpisany do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...), który jako jedna ze spółek działających na polskim rynku w branży pośrednictwa nieruchomościami w swojej przeważającej działalności zajmuje się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. O swojej ofercie informuje potencjalnych klientów – nabywców nieruchomości między innymi za pośrednictwem ogłoszeń ukazujących się w Internecie, informując o profesjonalnym wykonywaniu swoich zawodowych obowiązków, przejawiającym się w starannej i szczegółowej weryfikacji każdej pozyskanej do sprzedaży nieruchomości – zarówno pod kątem formalnym, jak i prawnym. Nadto pozwany informuje o wysokich i stale podnoszonych kwalifikacjach swoich doradców, z których najlepsi korzystają z dodatkowych korzyści związanych ze świadczeniem pracy (bonusy finansowe, rzeczowe, szkolenia, opiekę medyczną). Pozwany informuje też na swoich stronach o stosowanych dobrych praktykach w ramach prowadzonej działalności (dowody: odpis z KRS pozwanego k. 285 – 286, wydruki ze strony internetowej pozwanego k. 203, 204, k. 236, k. 241 ).

W dniu 27 grudnia 2012 roku partner powódki R. Z., a obecnie mąż powódki, zawarł z pozwanym umowę pośrednictwa kupna nieruchomości na rynku pierwotnym. Niecały rok później, bo w dniu 23 sierpnia 2013 roku, analogiczną w treści umowę pośrednictwa kupna nieruchomości zawarła z pozwanym powódka J. C. (dowody: umowa pośrednictwa z dnia 27 grudnia 2012 roku k. 49 oraz umowa pośrednictwa z dnia 23 sierpnia 2013 roku k. 48).

W chwili podpisania powyższych umów w ofercie pozwanego znajdowała się oferta nabycia nieruchomości w obiekcie hotelowym o nazwie Hotel (...) we W. z przeznaczeniem do jego późniejszego wydzierżawienia na rzecz zarządcy hotelu (operatora) i pobierania przez właściciela lokalu z tego tytułu czynszu dzierżawnego z jednoczesnym uprawnieniem właściciela do korzystania z nabytego lokalu w określonym wymiarze dni w ciągu roku. Łącząca pozwanego w tym przedmiocie z deweloperem (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółką (...) w Ł. umowa o współpracy w zakresie sprzedaży na rynku pierwotnym nieruchomości z powyższej inwestycji gwarantowała pozwanemu wyłączność w sprzedaży lokali w Hotelu (...). W ramach umowy pośrednik zobowiązał się do wykonania na własny koszt czynności organizacyjno-marketingowych oraz czynności mających na celu promocję i reklamę oferty oraz doprowadzenie do łącznego podpisania przez kontrahenta i zleceniodawcę stosownych umów. Pozwany otrzymał materiały promocyjne od dewelopera, ale dokonywał w nim także własnych uzupełnień, czym zajmowali się pracownicy działu marketingu pozwanego. Z kolei za stan prawny oferowanej nieruchomości odpowiedzialny był departament rynku pierwotnego pozwanego. Pracownicy pozwanego z tytułu sprzedaży oferowanych przez w/w dewelopera lokali, łączących się z doradztwem w zakresie wyboru konkretnej oferty, otrzymywali wynagrodzenie prowizyjne. Pozwany zdecydował się na tę współpracę, gdyż powyżej wskazana spółka deweloperska, a konkretnie jej prawny poprzednik, posiadała już doświadczenie w budowie i sprzedaży lokali w hotelu (...) w opisanym powyżej tzw. systemie condo. Projekt w postaci budowy Hotelu (...) według zapewnień dewelopera miał zostać sfinansowany przez (...) Bank (dowody: zeznania świadka A. B. k. 365 – 368 i e – protokół k. 379 wraz z transkrypcją k. 386 – 403, propozycja inwestycyjna k. 50 – 56, oferta inwestycyjna k. 212 – 225, artykuł prasowy w P. k. 231 – 232, wydruk internetowy artykułu „(...) k. 233, korespondencja e – mail pomiędzy pracownikami pozwanego k. 235, zeznania świadka K. B. k. 560 – 560 verte i e – protokół k. 562).

Umowa z dnia 23 sierpnia 2013 roku, pomiędzy powódką i pozwanym, została zawarta w oddziale pozwanego przy ulicy (...) w W., a w spotkaniu tym uczestniczył także mąż powódki (wówczas partner) R. Z., który wspólnie z powódką rozmawiał z przedstawicielami pozwanego o ofercie inwestycyjnej, którą ci mają do zaproponowania powódce jako lokaty kapitału na przyszłą emeryturę wobec barku jej przynależenia do systemu ubezpieczeń społecznych. Powódce ze strony pozwanego została zaprezentowana oferta nabycia na własność lokalu w obiekcie hotelowym o nazwie Hotel (...) we W. w tzw. systemie condo, to jest z przeznaczeniem do jego późniejszego wydzierżawienia na rzecz zarządcy hotelu (operatora) i pobierania z tego tytułu czynszu dzierżawnego wypłacanego kwartalnie z jednoczesnym uprawnieniem powódki do korzystania z nabytego lokalu w ramach tzw. pobytów właścicielskich w wymiarze 21 dni rocznie, w tym 7 dni w sezonie. Właścicielem nieruchomości, na której inwestycja ta była już realizowana na etapie prezentowania jej oferty, była spółka „(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółka (...) w Ł. (dalej także jako – spółka (...), czy deweloper), zaś zarządcą (dzierżawcą) powstającego Hotelu (...) była (...) Sp. z o. o. z siedzibą we W.. Powyższej treści ofertę inwestycyjną przedstawił powódce za pośrednictwem jej męża (wówczas partnera) - J. M., będący Starszym Doradcą ds. nieruchomości w pozwanej spółce. Powódkę zapewniano o (...) % - owej rentowności tej inwestycji w skali jednego roku (dowody: korespondencja e – mail przedstawiciela pozwanego z R. Z. wraz z załącznikami k. 50 – 56, odpis zupełny z KW nr (...) k. 57 – 141, zeznania świadka R. Z. k. 492v – 493 i e – protokół k. 495 oraz transkrypcja k. 501 – 511, zeznania świadka K. B. k. 560 – 560 verte i e – protokół k. 562, zeznania powódki k. 564 – 566 i e – protokół k. 568).

W związku z zapewnieniami przedstawicieli pozwanego o opłacalności i bezpieczeństwie oferowanej inwestycji powódka zdecydowała się przyjąć zaprezentowaną jej ofertę i w dniu 20 września 2013 roku, kiedy sam pozwany już nie oferował tej oferty inwestycyjnej nowym potencjalnym klientom, podpisała z firmą „(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółką (...) w Ł. umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Z jej treści wynika, iż powódka dokonała wyboru lokalu o wstępnym numerze 3.187 o powierzchni użytkowej 23 m ^{( 2)}, znajdującego się na trzecim piętrze budynku hotelowego w jego „skrzydle cytrynowym”, oznaczonego symbolem Typ „(...)a deweloper zobowiązał się do wybudowania na swojej nieruchomości opisanego w akcie budynku hotelowego, w którym usytuowany będzie w/w lokal powódki. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i jego sprzedaży, bez długów i obciążeń, nie później niż do dnia 31 stycznia 2014 roku, o ile cała cena sprzedaży zostanie w całości zapłacona przez powódkę. W § 5 umowy cena sprzedaży przedmiotu umowy opiewała na kwotę 195 000, 00 złotych netto, natomiast brutto na kwotę 239 850, 00 złotych. Cena ta miała być uiszczona przez powódkę w dwóch ratach – w kwocie 100 000, 00 złotych (I rata) płatnej do dnia 25 września 2013 roku (przy czym co do jej kwoty 60 000 złotych będzie ona stanowić zadatek) oraz w kwocie 139 850, 00 złotych (II rata) płatnej do dnia 4 października 2013 roku, stanowiącej zaliczkę. W § 6 ust. 1 podpisanej umowy strony przewidziały, iż w związku z równolegle podpisywaną w tym samym dniu umową dzierżawy przedmiotowego lokalu, jego odbiór zostanie dokonany przez dzierżawcę – spółkę pod firmą (...) Sp. z o. o. z siedzibą we W. (dowód: umowa przedwstępna k. 142 – 155).

W tym samym dniu, w którym podpisana została przez strony powyższa umowa przedwstępna, to jest w dniu 20 września 2013 roku, powódka zawarła umowę dzierżawy z (...) Sp. z o. o. z siedzibą we W.. Na jej podstawie powódka zobowiązała się oddać dzierżawcy nabywany lokal wraz z wyposażeniem do korzystania i pobierania pożytków w celu prowadzenia działalności hotelowej, a dzierżawca zobowiązał się do zapłaty na rzecz powódki rocznego czynszu dzierżawy począwszy od dnia 20 września 2013 roku w wysokości 19 500 złotych, płatnego kwartalnie. Podana wartość była wartością brutto dla osoby fizycznej nie będącej płatnikiem podatku VAT, a wartością netto dla przedsiębiorcy lub osoby fizycznej będącej płatnikiem podatku VAT. Umowa została zawarta na czas oznaczony dwudziestu lat, licząc od daty wydania przedmiotu dzierżawy stwierdzonego podpisanym protokołem odbioru i przekazania lokalu. Po upływie tego okresu umowa miała być uznawana za zawartą na czas nieokreślony (dowód: umowa dzierżawy k. 189 – 195).

W związku z podpisaniem dwóch powyższych umów pomiędzy powódką a firmą (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółką (...) w Ł. została także podpisana umowa o zakazie konkurencji (dowód: umowa o zakazie konkurencji k. 196 – 197).

Powódka w związku z podpisaniem powyższych umów w terminach określonych umową przedwstępną uiściła dwie raty ceny za nabywany lokal w dniach – 24 września 2013 roku w kwocie 100 000, 00 złotych oraz 2 października 2013 roku w kwocie 139 850, 00 złotych (dowody: wyciąg z rachunku bankowego powódki k. 185 – 186, faktury k. 187 – 188).

W związku z podpisaną umową dzierżawy lokalu powódka jako osoba fizyczna zarejestrowała się w urzędzie skarbowym w P. jako podatnik podatku VAT i z tytułu nabycia lokalu we W. uzyskała zwrot podatku VAT w kwotach – 24 898, 00 złotych i 18 699, 00 złotych (dowody: deklaracje VAT powódki k. 570 – 573, zeznania powódki k. 564 – 566 i e – protokół k. 568, zasady korzystania ze zwrotu podatku VAT k. 415 - 416).

Zarówno w chwili podpisywania umowy pośrednictwa z dnia 23 sierpnia 2013 roku, jak również w trakcie zaprezentowania powódce w tym samym dniu oferty nabycia nieruchomości we W. w obiekcie Hotel (...) oraz w trakcie kolejnych spotkań organizacyjno – informacyjnych powódki z przedstawicielami pozwanego, nie wyłączając także samego momentu podpisania umowy przedwstępnej z dnia 20 września 2013 roku, pracownicy pozwanego, zajmujący stanowisko doradcy/starszego doradcy ds. nieruchomości, nie poinformowali powódki, iż oferowana inwestycja jest obarczona dużym ryzykiem niepowodzenia z uwagi na sytuację finansową dewelopera, pomimo tego, iż byli świadomi istnienia tego ryzyka, gdyż przed zaoferowaniem powódce tej inwestycji prowadzone były w 2013 roku rozmowy przedstawicieli pozwanego, dewelopera, banków kredytujących inwestycję oraz innych nabywców lokali Hotelu (...) zgłaszających swoje roszczenia do dewelopera. Pomimo tych rozmów ugodowych, przeprowadzonych kontroli dewelopera, wstrzymanej czasowo sprzedaży lokali w tym hotelu wobec obaw o bezpieczne zakończenie tej inwestycji, przedstawiciele pozwanego zapewniali powódkę, że inwestycja ta jest nie niesie za sobą żadnego ryzyka. Z tego błędu nie wyprowadzili powódki nawet wówczas, gdy sprzedaż tych lokali przez pozwanego została definitywnie zakończona w sierpniu 2013 roku, a powódka we wrześniu stawała do aktu notarialnego umowy przedwstępnej, na mocy której tytułem zapłaty ceny zainwestowała w tę niepewną inwestycję swoje wszystkie oszczędności (dowody: oświadczenie zarządu pozwanego k. 183 – 184, zawiadomienie do UOKiK k. 234, zeznania powódki k. 564 – 566 i e – protokół k. 568, artykuł prasowy w P. k. 231 – 232, wydruk internetowy artykułu „(...) k. 238 - 240, korespondencja e – mail pomiędzy pracownikami pozwanego k. 235, odpowiedź UOKiK k. 242 – 243, raport k. 423 – 477, zeznania świadka R. Z. k. 492v – 493 i e – protokół k. 495 oraz transkrypcja k. 501 - 511).

Pozwany dokonywał sprzedaży lokali dewelopera w obiekcie Hotel (...) w okresie od kwietnia 2010 roku do sierpnia 2013 roku, przy czym sprzedaż w tym okresie nie miała charakteru nieprzerwanego, a powodem czasowego wstrzymania sprzedaży w okresie od końca 2011 roku do czerwca 2012 roku był brak środków dewelopera na zakończenie inwestycji i związane z tym opóźnienia w realizacji inwestycji. Potem ponownie, ale na krótko, sprzedaż została ponowiona, ale ostatecznie w związku z nierozwiązanymi problemami finansowymi dewelopera „(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółką (...) (wpis hipoteki na rzecz (...) w księdze wieczystej na nieruchomości) w sierpniu 2013 roku sprzedaż lokali w Hotelu (...) została wstrzymana przez pozwanego, a postanowieniem z dnia 19 września 2014 roku Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku ogłosił upadłość spółki „(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółki (...) (dowody: zeznania świadka A. B. k. 365 – 368 i e – protokół k. 379 wraz z transkrypcją k. 386 – 403odpis zupełny z KW nr (...) k. 57 – 141, ogłoszenie w MSiG o ogłoszeniu upadłości k. 200, oświadczenie zarządu pozwanego k. 183 – 184, pismo syndyka k. 488, postanowienie k. 513, wniosek o ogłoszenie upadłości k. 514 – 539, zeznania świadka K. B. k. 560 – 560 verte i e – protokół k. 562).

Powódka do dzisiaj nie stała się właścicielka nabywanego lokalu, nie uzyskała żadnych korzyści finansowych z tytułu zawartej umowy dzierżawy, jak również nie zwrócono jej kwot uiszczonych na rzecz dewelopera tytułem ceny sprzedaży nabywanego lokalu (dowód: zeznania powódki k. 564 – 567 i e – protokół k. 568).

Wezwaniem z dnia 27 lipca 2015 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 239 850, 00 złotych w terminie 7 dni od daty doręczenia wezwania. Wezwanie to zostało doręczone pozwanemu w dniu 29 lipca 2015 roku i nie zostało wykonane (dowody: wezwanie do zapłaty k. 202 wraz z dowodem jego doręczenia k. 201).

Sąd dokonał następującej oceny materiału dowodowego sprawy:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dowodów z dokumentów oraz z zeznań przesłuchanych świadków oraz powódki. Wszystkie te dowody Sąd uznał za dostatecznie wyjaśniające sprawę i pozwalające na wyprowadzenie z nich wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, niezbędnych do jej rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.). Wszystkie te dowody, łącznie przez Sąd odczytywane i interpretowane, tworzyły spójny, wiarygodny i pozbawiony wewnętrznych sprzeczności materiał dowodowy, stąd zasadniczo wszystkim wymienionym powyżej dowodom Sąd dał wiarę i uczynił podstawą swych ustaleń faktycznych.

Wszystkie pozostałe dokumenty, to jest niewskazane w powyższych ustaleniach stanu faktycznego sprawy, w ocenie Sądu nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia, stąd na rozprawie w dniu 25 stycznia 2017 roku w punkcie pierwszym wydanego postanowienia dowodowego Sąd Okręgowy dopuścił jako dowody w niniejszej sprawie ściśle określone dokumenty, a które przywołane zostały w stanie faktycznym sprawy (k. 364). Wśród nich - jako również jak najbardziej istotne w niniejszej sprawie - Sąd uznał wydruki ze strony internetowej pozwanego (wnioski z punktów 4 pozwu – podpunktów y, z, ff, gg, hh, jj). Z treści tych informacji internetowych jednoznacznie wypływają – przynajmniej pośrednio – okoliczności istotne dla niniejszej sprawy, w szczególności dotyczące ogólnego charakteru i ogólnych standardów jakościowych prowadzenia działalności gospodarczej przez pozwanego, których w przypadku powódki zabrakło, zwłaszcza gdy chodzi o analizę prawną inwestycji i wynikające z niej ryzyko niedojścia inwestycji do skutku. Nadto dokumenty te jak najbardziej służą wykazaniu okoliczności, objętych zgłoszonymi tezami dowodowymi. W punkcie drugim postanowienia dowodowego Sąd oddalił wniosek dowodowy strony powodowej z punktu 4m pozwu, to jest o dopuszczenie dowodu z wiadomości mailowej z dnia 22 kwietnia 2013 roku wraz z załącznikami (k. 364 w zw. z k. 156 w zw. z k. 4), gdyż załączony e - mail z tej właśnie daty nie zawiera treści, objętych tezą dowodową, nie ma też załączników, o których mowa w tezie dowodowej. W konsekwencji ten wniosek dowodowy nie służyłby zdaniem Sądu ustaleniu okoliczności istotnych dla sprawy, a skonkretyzowanych w tezie dowodowej.

Na rozprawie w dniu 16 maja 2018 roku Sąd oddalił wniosek dowody pozwanego o przesłuchanie świadka R. M. (k. 566), uznając go jako wniosek spóźniony w związku z treścią zarządzenia z dnia 2 października 2015 roku (k. 246).

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości w ostatecznie dochodzonej przez powódkę kwocie 196 253, 00 złotych.

Zasadniczy spór stron w niniejszej sprawie stron sprowadzał się do rozstrzygnięcia tego, jaki był ostatecznie zakres obowiązków pozwanego w stosunku do powódki na mocy podpisanej umowy pośrednictwa z dnia 23 sierpnia 2013 roku, a w szczególności, czy obejmował on także przekazanie powódce szczegółowej informacji na temat stanu prawnego prezentowanej nieruchomości, a także doradztwo w zakresie wyboru najkorzystniej z punktu widzenia oczekiwań powódki i najbezpieczniejszej dla niej inwestycji w konkretny rodzaj nieruchomości. Znalezienie odpowiedzi na to pytanie determinowało z kolei rozstrzygnięcie, czy w świetle przeprowadzonego materiału dowodowego sprawy można postawić pozwanemu skuteczny zarzut nienależytego wykonania umowy, skutkujący jego odpowiedzialnością odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. względem powódki.

Na oba powyższe pytanie należało odpowiedzieć twierdząco. Po pierwsze pozwany, zarówno w świetle umowy pośrednictwa, jak i przepisów prawa, jako przedsiębiorca był zobowiązany względem powódki jako konsumenta do jasnego dla niej przekazania jej wszystkich posiadanych informacji dotyczącej oferowanej nieruchomości i jej stanu prawnego, w tym związanych z napływającymi do niego i wciąż weryfikowanymi przez niego wiadomościami o złej sytuacji finansowej dewelopera i wysokim prawdopodobieństwie braku realizacji oferowanej inwestycji do końca. Po drugie pozwany w relacji z powódką jako konsumentem nie dołożył należytej staranności, wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej przez niego działalności, aby swoje umowne i ustawowe obowiązki względem niej zrealizować z należytą starannością.

Pozwany poprzez swoje działania naruszył zarówno swoje umowne obowiązki względem powódki (§ 2 umowy k. 48), jak i spoczywające na nim z mocy ustawy, to jest w szczególności na mocy obowiązującej ówczesnej treści przepisów ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 roku o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (art. 4, 5, 6), czy też na mocy przepisów art. 180 i art. 181 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010.102.651 j.t.).

Sąd Okręgowy pragnie zauważyć, iż prowadzenie działalności gospodarczej (takową prowadzi pozwany) wymaga szczególnej staranności (art. 355 § 2 k.c.), którą determinuje konkretny rodzaj prowadzonej działalności. Zachowanie tej szczególnej staranności jest konieczne zarówno przy jej organizowaniu, planowaniu jej rozwoju, prowadzeniu, jak i jej nadzorowaniu we wszystkich jej aspektach. Dotyczy to także starannego doboru kadry pracowniczej o odpowiednich kwalifikacjach i doświadczeniu, zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami i rozpoznawaniu różnego rodzaju ryzyka z nim związanego. Brak tej szczególnej staranności w każdym z tych aspektów może pociągnąć poważne konsekwencje cywilno–prawne związane z niewykonaniem i nienależytym wykonaniem zobowiązania, za które odpowiada dany przedsiębiorca z mocy art. 471 k.c. A zatem każda osoba decydująca się na prowadzenie określonej działalności powinna wszystkie te ryzyka mieć na uwadze i aby zminimalizować ich wystąpienie dołożyć wszelkich starań, zwłaszcza w zakresie nadzoru wykonywania obowiązków przez pracowników, aby do takich nieprawidłowości nie dochodziło. Zdaniem Sądu Okręgowego w Warszawie w niniejszej sprawie takiej należytej staranności zabrakło po stronie pozwanego.

Obok przywołania tych ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego przywołać należy także pozostałe ustawowe szczególne regulacje, do których pozwany się nie dostosował, świadcząc na rzecz powódki usługi pośrednictwa i doradcze w zakresie opłacalności proponowanej inwestycji.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 roku o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. 2007.171.1206) praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu, zaś w myśl art. 5 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzającym w błąd działaniem może być w szczególności rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji, czy też rozpowszechnianie prawdziwych informacji w sposób mogący wprowadzać w błąd, jak i nieprzestrzeganie kodeksu dobrych praktyk, do którego przedsiębiorca dobrowolnie przystąpił. Z kolei w art. 6 ust. 1 i 2 tej ustawy mowa jest o tym, żeinformacje o jednostceorzeczenia sądów praktykę rynkową uznaje się za zaniechanie wprowadzające w błąd, jeżeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. W razie wątpliwości za istotne informacje, o których mowa w ust. 1, uważa się informacje, które przedsiębiorca stosujący praktykę rynkową jest obowiązany podać konsumentom na podstawie odrębnych przepisów.

Do tych odrębnych przepisów bez wątpienia należą przepisy art. 180 i art. 181 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010.102.651 j.t.).

Zgodnie z przepisami art. 180 tej ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części (ust. 1).

Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości (ust. 2).

Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie (ust. 3).

Zgodnie z przepisami art. 181 ust. 1 w/w ustawy ZZ pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności (ust.1).

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych (ust. 2).

Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) rejestrach osób, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu;

7) ewidencji ludności;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (ust. 6).tezy z piśmiennictwakomentarzemonografie

Z uwagi na powyższe uregulowania ustawowe, a także wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego, Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości, iż w niniejszym przypadku spełniły się wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego, a mianowicie – przesłanka nienależytego wykonania obowiązków umownych przez pozwanego, przesłanka szkody majątkowej po stronie powódki i przesłanka związku przyczynowego między nimi. Powódka nabywała proponowaną jej nieruchomość dla celów przyszłej emerytury, a zatem dokonywała tego zakupu w celach nie związanych ze swoją działalnością gospodarczą. Należy zatem stosować w niniejszej sprawie wszelkie przywołane przepisy służące ochronie konsumentów. Bezsprzecznie działania pozwanego (...) S.A. stanowiły naruszenie przepisów w/w ustaw - ustawy z 23 sierpnia 2007 r. o zapobieganiu nieuczciwym praktykom rynkowym (UZNPR) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1994 roku o gospodarowaniu nieruchomościami.

Jak wyżej ustalono nabycie lokalu w Hotelu (...) było przedstawiane powódce jako inwestycja bez ryzyka, której finansowanie jest zagwarantowane kredytem bankowym w (...) Bank S.A. W ten sposób pracownicy pozwanego zachęcali do zawarcia umowy, tymczasem (...) S.A. i jego pracownicy musieli sobie zdawać sprawę z rosnącego poziomu ryzyka niepowodzenia inwestycji już na podstawie towarzyszących jej okoliczności. Po pierwsze wobec zagrożenia upadłością i zwolnienia tempa robót wstrzymano sprzedaż lokali jeszcze w roku 2011 roku na dwa lata przed zawarciem umowy z powódką. Z upływem czasu sytuacja finansowa dewelopera stale się pogarszała się. W księdze wieczystej nieruchomości pojawiały się przymusowe hipoteki i wzmianki o kolejnych wnioskach dotyczących nie roszczeń innych nabywców lokali wynikających z podpisanych umów przedwstępnych, ale dostawców i podwykonawców. Treść wpisów w księdze musiała być znana pracownikom pozwanego, tym bardziej, iż w myśl przywołanych ustawowych uregulowań, ale i samej umowy, byli zobowiązani sprawdzić stan prawny nieruchomości. W tej sytuacji pozwany nie odpowiada za upadłość dewelopera (bo takiej odpowiedzialności na siebie nie przyjął umownie, a nie ma przepisu nakładającego ją z mocy prawa), ale za brak informacji o wyjątkowo dużym ryzyku upadłości dewelopera. Zdaniem Sądu pozwany mając wiedzę o stanie inwestycji oraz jej niepewności powinien w dniu 23 sierpnia 2013 roku zaniechać proponowania powódce nabycia lokalu w Hotelu (...) ze względu na zbyt duże ryzyko dla niej, a przynajmniej poinformować ją o podwyższonym ryzyku i powodach jego wystąpienia, chociażby w kontekście wszystkich wcześniejszych informacji, które do niego napływały i skutkowały wcześniejszym zawieszeniem składania tych ofert klientom. Jest dla Sądu oczywiste, że takie działania miałyby negatywny skutek dla pozwanego, w szczególności zmniejszyłyby lub pozbawiły go dochodu z prowizji. Skoro jednak pozwany zdecydował się na własną korzyść (prowizję) i brak informacji o ryzyku, sam przyjął na siebie ryzyko ewentualnych roszczeń odszkodowawczych związanych z nieprawidłowym procesem sprzedaży.

W razie dokonywania nieuczciwych praktyk rynkowych przedsiębiorca zobowiązany jest do naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 12 ust. 1 pkt. 4 UZNPR). Z kolei kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy wykonywaniu tej czynności podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby przy wykonywaniu powierzonej jej czynności (art. 430 k.c.). Przepis ten ustanawia odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za zawinione działania osób podległych kierownictwu, w szczególności pracowników. Wina pracowników pozwanego polega na tym, iż godzili się oni na powstanie szkody w majątku nabywców lokali poprzez kupno toksycznych wierzytelności wobec dewelopera na progu bankructwa. Wina ta ma zatem charakter umyślny. Nie ma przy tym potrzeby wskazywania na zawinienie konkretnej osoby fizycznej, działającej w ramach struktury pozwanego – w judykaturze dopuszczana jest w takich sytuacjach tzw. wina anonimowa (por. wyrok SN z 26 marca 2003 w sprawie II CKN 1374/00). Nie musiał być to pracownik bezpośrednio oferujący lokale, należałoby go raczej szukać wśród osób podejmujących decyzje o kontynuacji sprzedaży wobec rosnącego ryzyka dla klientów.

Podsumowując dotychczasowy wywód wypada stwierdzić, że pozwany (...) S.A. dopuścił się nieuczciwej praktyki rynkowej wobec powódki, a równocześnie naruszył prawne zasady wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami poprzez oferowanie nabywcom roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokali od dewelopera zagrożonego upadłością. Wina jego pracowników polegała na godzeniu się na przyszłe straty klientów w razie niepowodzenia inwestycji – mimo posiadanych niepokojących informacji. Związek przyczynowy pomiędzy działaniem pracowników pozwanego a nabyciem prawa do lokalu przez powoda jest oczywisty. Nabycie stanowiło efekt ich działań marketingowych.

Z uwagi na powyższe Sąd w punkcie pierwszym wydanego wyroku zasądził od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz powódki kwotę 196 253, 00 złotych, którą powódka uiściła na rzecz developera, a pomniejszoną o dwie kwoty uzyskanego zwrotu podatku VAT z tytułu tej inwestycji (k. 570 – 573). Na skutek niezgodnych z umową oraz ustawą działań pozwanego i jego pracowników w majątku powódki powstał uszczerbek majątkowy w tej właśnie wysokości.

Stosownie do treści przepisów art. 481 § 1 i § 2 k.c. za czas opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego wierzyciel może żądać odsetek, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Ich wysokość w przypadku braku ich oznaczenia odpowiada odsetkom ustawowym za opóźnienie stosownie do zmienionej treści przepisu art. 481 § 2 k.c. z dniem 1 stycznia 2016 roku, wprowadzonej ustawą z dnia 9 października 2015 roku
o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1803).

W świetle powyższego Sąd zasądził od zasądzonej kwoty odsetki ustawowe od dnia 11 września 2015 roku jako daty wytoczenia powództwa do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty.

Data początkowo naliczania odsetek została określona zgodnie z żądaniem pozwu, chociaż powódka już przedsądownie wzywała pozwanego do wypłaty należnej jej kwoty (k. 201 – 202). Zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. Sąd nie mógł zasądzić odsetek ponad żądanie pozwu w tym przedmiocie.

Z uwagi na częściowe cofnięcie powództwa co do kwoty 43 597, 00 złotych, na co pozwany wyraził zgodę, w punkcie drugim wydanego wyroku Sąd umorzył postępowanie w tym zakresie na mocy art. 355 § 1 k.p.c. w zw. z art. 203 § 1 k.p.c.

Rozstrzygnięcie o kosztach z punktu trzeciego wydanego wyroku było wynikiem stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu poniesionych przez strony na mocy art. 100 k.p.c. w zw. z art. 203 § 2 zd. 2 k.p.c.

W odniesieniu do pierwotnie żądanej kwoty zasądzona na rzecz powódki kwota stanowiła około 82 % wartości, a zatem przyjąć należało, iż w takim procencie strona powodowa wygrała proces i w takim wymiarze należał jej się zwrot poniesionych kosztów. Łącznie wszystkie poniesione przez powódkę koszty wyniosły 19 210, 00 złotych. Na koszty te składała się – opłata sądowa od pozwu w kwocie 11 993, 00 złotych (k. 245), wynagrodzenie pełnomocnika powódki (radcy prawnego) w kwocie 7 200, 00 złotych na mocy § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349) jako właściwego z uwagi na datę wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie oraz pierwotną wartość przedmiotu sporu, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych. 82 % z tej kwoty dało 15 752, 20 złotych.

Z kolei pozwany, na skutek częściowego cofnięcia powództwa, wygrał proces w około 18 % i w takim wymiarze należał mu się zwrot poniesionych kosztów procesu wynoszących jedynie koszty zastępstwa procesowego adwokata w wysokości 7 217, 00 złotych (stawka minimalna wynagrodzenia na mocy § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20.09.2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa). 18 % z tej kwoty dało 1 299, 06 złotych.

Różnica należnego każdej ze stron zwrotu kosztów procesu dała wartość zasądzona w punkcie trzecim wydanego wyroku.

Z uwagi na powyższe orzeczono jak w sentencji wyroku.

(...)

(...)

(...)

(...)

(...)

(...)