Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 stycznia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Dorota Kalata

Protokolant protokolant sądowy Amanda Mioduszewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2016 roku w Warszawie

sprawy z powództwa A. S. i W. S.

przeciwko Przedsiębiorstwu Państwowemu (...) w W.

o zapłatę

1.  zasądza od Przedsiębiorstwa Państwowego (...) w W. na rzecz A. S. i W. S. solidarnie kwotę 20.758 zł (dwadzieścia tysięcy siedemset pięćdziesiąt osiem złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 23 stycznia 2015 roku do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza solidarnie od A. S. i W. S. na rzecz Przedsiębiorstwa Państwowego (...) w W. kwotę 452,42 zł (czterysta pięćdziesiąt dwa złote czterdzieści dwa gorsze) tytułem zwrotu części kosztów procesu;

4.  nakazuje pobrać od A. S. i W. S. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 1.473,92 zł (jeden tysiąc czterysta siedemdziesiąt trzy złote dziewięćdziesiąt dwa grosze), tytułem zwrotu części wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa na koszty opinii biegłego;

5.  nakazuje pobrać od Przedsiębiorstwa Państwowego (...) w W. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 385,92 zł (trzysta osiemdziesiąt pięć złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze), tytułem zwrotu części wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa na koszty opinii biegłego.

Sygn. akt XXV C 1573/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2 sierpnia 2013 r. (data nadania korespondencji – koperta k. 35) skierowanym przeciwko pozwanemu – Przedsiębiorstwu Państwowemu (...) w W. powodowie A. S. i W. S. wnieśli o zasądzenie solidarnie kwoty 100.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za obniżenie wartości ich nieruchomości
– położonej w W. przy ul (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...)
– M. w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) - w związku z hałasem lotniczym i ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. (pozew k. 2-6 oraz pismo - 39).

W odpowiedzi na pozew, pozwana spółka wniosła o oddalenie powództwa w całości jako bezpodstawnego wskazując, że strona powodowa nie wykazała żadnej szkody, która powstałaby w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, a która polegałaby na uniemożliwieniu lub istotnym ograniczeniu możliwości korzystania
z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. W szczególności – zdaniem pozwanej – powodowie nie wykazali, aby wprowadzenie OOU spowodowało, że na nieruchomości występują przekroczenia dopuszczalnych norm hałasu dla zabudowy mieszkaniowej oraz że położenie nieruchomości w OOU spowodowało automatyczny spadek wartości nieruchomości (odpowiedź na pozew, k. 52-61).

W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie A. S. i W. S. są współwłaścicielami nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) n, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie 1-11-07, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) (wypis aktu notarialnego z dnia 16 marca 2006 r. rep. (...) k. 14-24; odpis księgi wieczystej nr (...) k. 25-34).

Przedmiotową nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie 1-11-07 powodowie nabyli aktem notarialnym z 16 marca 2006 r. i rozpoczęli budowę domu, do którego wprowadzili się w lipcu 2010 r. Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie (...) dzielnicy U., w rejonie skrzyżowania ul. (...) z ul. (...). W najbliższym otoczeniu nieruchomości przeważają grunty zabudowane budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej oraz tereny użytkowane rolniczo. Nieruchomość graniczy również z L. K., będący terenem rekreacyjnym. Przedmiotowa działka ma kształt zbliżony do prostokąta o szerokości ok. 15 m i długości
ok. 36 m. Powierzchnia działki wynosi 544 m ². Jest zabudowana niepodpiwniczonym piętrowym domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej z poddaszem użytkowym
i garażem w bryle budynku. Budynek ten został wzniesiony w latach 2005-2010. Stan budynku od momentu wejścia w życie uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z 20 czerwca 2011 r. ustanawiającej obszar ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) nie uległ zmianom. Budynek jest ocieplony styropianem i otynkowany. Jest wyposażony w standardowe okna i drzwi o podwyższonej normie antywłamaniowej. Dach budynku dwuspadowy, o konstrukcji drewnianej, kryty dachówką ceramiczną, ocieplony wełną mineralną (pozew k. 2-6, wypis aktu notarialnego
z dnia 16 marca 2006 r. rep. (...) k. 14-24; odpis księgi wieczystej
nr (...) k. 25-34; dokumentacja fotograficzna k. 466-467, Przegląd ekologiczny (...) im. (...) w W. z marca 20011 r. wraz
z załącznikami k. 266 – 376; zeznania A. S. k. 382-384, e.p. k. 385).

Od momentu włączenia przedmiotowej nieruchomości do obszaru ograniczonego użytkowania, natężenie ruchu lotniczego związanego z nim hałasu znacznie wzrosło
– dotyczy to zarówno pory dziennej, jak i nocnej. Podejmując decyzję o zakupie działki ewidencyjnej nr (...) w obrębie 1-11-07, powodowie liczyli na ciszę oraz możliwość uprawiania ogrodu i kwiatów. Poza hałasem obecnie nie odczuwają innych dolegliwości związanych z funkcjonowaniem lotniska. Generowany przez samoloty hałas uniemożliwia przebywanie i wypoczynek na tarasie i w ogródku, zagłusza rozmowy, a także jest uciążliwy szczególnie wczesnym świtem (godz. 3 – 4) zwłaszcza w porze letniej, gdy okna są uchylone (zeznania A. S. i W.-R. S., k. 382-384, e.p. k. 385).

Uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z 20 czerwca 2011 r., która weszła w życie 4 sierpnia 2011 r., utworzono obszar ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W.. Na mocy tej uchwały, nieruchomość powodów znalazła się w całości w obszarze ograniczonego użytkowania, poza strefą Z1 i Z2 ( wykaz działek ewidencyjnych, które w całości lub w części znajdują się na terenie obszaru ograniczonego użytkowania oraz w poszczególnych strefach Z1 i Z2, określa załącznik nr 6 do uchwały).

Zgodnie z § 6 uchwały wprowadzono wymagania techniczne dotyczące budynków objętych obszarem ograniczonego użytkowania polegające na określeniu, że:

- w nowoprojektowanych budynkach należy zapewnić odpowiednią izolacyjność ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie
z ustawą z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm.)
i przepisami wykonawczymi do tej ustawy;

- w istniejących budynkach należy zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U.
z 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm.) i przepisami wykonawczymi do tej ustawy

(Dziennik Urzędowy Województwa (...) z 2011 r., nr 128, poz. 4086 z fragmentem załącznika nr 6).

W wyniku utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania (OOU) dla (...) im. (...) w W. nastąpił spadek wartości przedmiotowej nieruchomości o 20.758 zł.

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości kształtowała się następująco:

- 2.150.350 zł (wg cen na dzień 4 sierpnia 2011 r.),

- 2.157.848 zł (wg cen na dzień 4 sierpnia 2011 r. przy założeniu położenia poza OOU),

- 2.034.788 zł (wg cen na dzień sporządzenia opinii, tj. 19 grudnia 2014 r.),

- 2.063.044 zł (wg cena na dzień sporządzenia opinii przy założeniu położenia poza OOU).

Wykazana różnica 20.758 zł stanowi wypadkową ogólnej atmosfery wokół obszaru ograniczonego użytkowania oraz wtórnie także hałasu lotniczego, który jednak jako cecha wpływająca na wartość nieruchomości zaczął być postrzegany w konsekwencji wspomnianej atmosfery. Samo wprowadzenie OOU nie spowodowało wprawdzie ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości, jednak wpłynęło na obniżenie jej wartości, gdyż uczestnicy rynku założyli, że w związku z utworzeniem OOU raczej będzie „gorzej" (będzie latało więcej samolotów, średni poziom hałasu lotniczego się podniesie, samoloty będą częściej zrzucać paliwo, itp.) (opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr T. G. k. 394- 437 wraz z załącznikami k. 438-467 oraz ustne wyjaśnienia biegłego złożone na rozprawie w dniu 7 października 2015 r. k. 520, e.p. k. 521).

Pismem z dnia 31 lipca 2013 r. powodowie wezwali pozwaną spółkę do wypłaty na ich rzecz kwoty 100.000 zł tytułem odszkodowania za utratę wartości nieruchomości, która
w całości znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania dla (...)
im. F. C. w W. (pismo, k. 12-13).

Wobec braku zapłaty, w dniu 05 sierpnia 2013 r. powodowie wnieśli pozew o zapłatę, wszczynając tym samym postepowanie sądowe w niniejszej sprawie (pozew, k. 2-6).

Powyższy stan faktyczny ustalony został w oparciu o okoliczności bezsporne, dokumenty urzędowe i prywatne, opinię biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości oraz przesłuchanie stron. Złożone do akt sprawy dokumenty prywatne, zgodnie z art. 245 k.p.c., stanowiły jedynie dowód tego że osoby, które go podpisały złożyły oświadczenie zawarte w tym dokumencie. Dokumentom tym jednak, w przeciwieństwie do dokumentów urzędowych (art. 244 k.p.c.) ustawa nie nadaje waloru dowodu, iż okoliczności stwierdzone w oświadczeniu są zgodne z prawdą.

Rozstrzygające znaczenie w niniejszej sprawie miała opinia biegłego sądowego specjalisty z zakresu wyceny nieruchomości, z której jednoznacznie wynika, że fakt wprowadzenia uchwałą z dnia 20 czerwca 2011 r. obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. miał wpływ na obniżenie wartości nieruchomości stanowiącej własność powodów. Sąd ocenił ww. opinię za wiarygodną, logiczną i mającą oparcie dowodach zebranych w aktach sprawy oraz doświadczeniu biegłego. Sąd podzielił wnioski ze sporządzonej opinii, bowiem wydana została przez biegłego o specjalności adekwatnej do rodzaju rozstrzyganego zagadnienia, a nadto została sporządzona po uprzedniej analizie realiów rynku nieruchomości, zapoznaniu się ze zgromadzoną dokumentacją i aktami sprawami. Biegły uwzględnił całokształt okoliczności związanych z przedmiotową nieruchomością, przekonująco wyjaśnił i uzasadnił poczynione spostrzeżenia i wysnute z nich wnioski, a nadto w ustnych wyjaśnieniach do opinii złożonych na rozprawie w dniu 7 października 2015 r. precyzyjnie i merytorycznie odniósł się do zastrzeżeń i pytań formułowanych przez strony postępowania popierając je przekonującą argumentacją. Zważywszy przy tym na specyfikę oceny dowodu z opinii biegłych sądowych, która wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez Sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, a kontroli dokonuje jedynie w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej, z uwzględnieniem kryteriów poziomu wiedzy biegłych, podstaw teoretycznych opinii, sposobu motywowania sformułowanych w opinii stanowisk oraz stopnia stanowczości wyrażonych ocen, Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania opinii biegłego w niniejszej sprawie.

Sąd dał również wiarę powodom przesłuchanym w charakterze strony w zakresie, w jakim zeznawali, że generowany przez ruch lotniczy hałas powoduje u nich dyskomfort, znacząco obniża jakość wypoczynku w ogrodzie i na tarasie, a także zakłóca sen – zwłaszcza w porze letniej, gdy okna nieruchomości są uchylone. Zeznania te są logiczne, spójne, korespondują z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz odpowiadają zasadom doświadczenia życiowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Zgodnie z art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2013 r., poz. 1232 ze zm.) w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Bezspornym jest fakt usytuowania nieruchomości powodów w obszarze ograniczonego użytkowania utworzonego uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r., która weszła w życie 4 sierpnia 2011 r..

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtował się przy tym pogląd (por. wyrok Sądu Najwyższego z 6 maja 2010 r., II CSK 602/09), zgodnie z którym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości według art. 129 ust. 2 ustawy prawo ochrony środowiska jest samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku
z ustanowieniem takiego obszaru pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści aktu ustanawiającego ten obszar (zwłaszcza dotyczących ograniczeń zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie tego aktu dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 w związku z art. 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania, który będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, w tym - hałasu. Taka interpretacja jest przejawem dążenia do kompleksowego uregulowania skutków ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, prowadzących do obniżenia wartości nieruchomości. Konsekwencją powyższego jest, m.in., poddanie roszczeń właścicieli szczególnym ograniczeniom czasowym przewidzianym w art. 129 ust. 4 tej ustawy.

Z art. 135 ust. 1 cytowanej ustawy wynika, że stworzenie obszaru ograniczonego użytkowania może mieć miejsce, jeżeli z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, albo z analizy porealizacyjnej wynika, że mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych, nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu.

Obszar ograniczonego użytkowania dla przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r.
o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub dla zakładów, lub innych obiektów, gdzie jest eksploatowana instalacja, która jest kwalifikowana jako takie przedsięwzięcie, tworzy sejmik województwa, w drodze uchwały (art. 135 ust. 2).

Nie ulega wątpliwości, że już rozporządzeniem Wojewody (...) nr 50
z 7 sierpnia 2007 r. utworzono obszar ograniczonego użytkowania dla (...)
im. F. C.. Przedmiotowa działka powodów położona była jednak poza strefami wskazanymi w rozporządzeniu.

Na skutek zmian w funkcjonowaniu lotniska i w konsekwencji konieczności rozszerzenia terenu objętego obszarem ograniczonego użytkowania Sejmik Województwa (...) 20 czerwca 2011 r. podjął uchwałę nr 76/11 w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W..

Obecnie obowiązujący obszar ograniczonego użytkowania obejmuje powierzchnię 105,85 km ² i obejmuje swym zasięgiem w całości przedmiotową nieruchomość powodów.

Bezspornym przy tym jest, że w wyniku wejścia w życie uchwały nr 76/11 nieruchomość powodów znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania po raz pierwszy.

Zgodnie z art. 129 ust. 4 ustawy prawo ochrony środowiska, dla zgłoszenia roszczeń, o których mowa w ust. 1 – 3 tego artykułu, czyli roszczeń objętych żądaniem pozwu, obowiązuje dwuletni termin zawity od dnia wejścia w życie regulacji powodującej ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Wystąpienie z roszczeniem
w przewidzianym ustawą terminie jest podstawową przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że powodowie zgłosili swoje żądania w ustawowym terminie, gdyż pozew wnieśli w dniu
2 sierpnia 2013 r., a uchwała nr 76/11 Sejmiku Województwa (...), którą utworzono obszar ograniczonego użytkowania weszła w życie 4 sierpnia 2011 r.

Zarzuty strony pozwanej kwestionujące istnienie związku przyczynowego między ograniczeniami obszaru zamieszkania powodów a spadkiem wartości należącej do nich nieruchomości położonej w obrębie obszaru ograniczonego użytkowania okazały się chybione.

Sąd Najwyższy wyraził pogląd, akceptowany przez Sąd Okręgowy w niniejszym składzie, że samo utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania wskazuje na negatywne oddziaływanie lotniska na środowisko w stopniu wymagającym wprowadzenia ograniczeń
w wykonywaniu prawa własności. Ograniczenia te musi respektować każdy właściciel nieruchomości. Powodowie mogą dochodzić odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości nie tylko wówczas, gdy wykażą, że zamierzają z niej korzystać w inny sposób niż obecnie, ale wystarczające jest wykazanie, że ograniczenia wynikające z wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania mają wpływ na wartość ich nieruchomości. Ograniczenia w sposobie korzystania powodują konieczność ich znoszenia przez każdego następnego właściciela. Dopóki będzie istniał obszar ograniczonego użytkowania, dopóty będą one obowiązywały na jego terenie. Zgodnie z art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości, co skutkuje zmniejszeniem aktywów właściciela
i koresponduje z pojęciem straty w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. Obniżenie wartości nieruchomości, która jest dobrem inwestycyjnym, stanowi wymierną stratę niezależnie od tego, czy właściciel ją zbył, czy też nie zamierza podjąć w tym kierunku żadnych działań. Przesłanką roszczenia odszkodowawczego przewidzianego w art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. nie jest bowiem jej zbycie. Odszkodowanie nie jest też ograniczone do rzeczywistej straty, ponieważ obowiązuje zasada pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08, niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2009 r., II CSK 565/08, niepubl.).

Przekonywujące i kategoryczne wnioski opinii biegłego sądowego mgr T. G. wykazały rozmiar zmniejszenia wartości nieruchomości powodów spowodowany utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. Opinia biegłego była wszechstronna, skrupulatna i wyczerpująca. Odnosiła się do wpływu wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania na spadek wartości nieruchomości powodów z uwzględnieniem wszystkich aspektów się z tym wiążących, przede wszystkim mającego wpływ na decyzję potencjalnego nabywcy hałasu i jego pochodzenia oraz świadomości uczestników rynku podwyższonego ryzyka zamieszkiwania w pobliżu lotnisk. Opinia biegłego nie pozostawiła wątpliwości, że
w wyniku utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania (OOU) dla (...)
im. F. C. w W. nastąpił spadek wartości przedmiotowej nieruchomości. Spadek tej wartości stanowi wypadkową ogólnej atmosfery wokół obszaru ograniczonego użytkowania oraz wtórnie także hałasu lotniczego, który jednak jako cecha wpływająca na wartość nieruchomości zaczął być postrzegany w konsekwencji wspomnianej atmosfery. Samo wprowadzenie OOU nie spowodowało wprawdzie ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości, jednak wpłynęło na obniżenie jej wartości, gdyż uczestnicy rynku założyli, że w związku z utworzeniem OOU raczej będzie „gorzej" (będzie latało więcej samolotów, średni poziom hałasu lotniczego się podniesie, samoloty będą częściej zrzucać paliwo, itp.).

Także zastosowana przez biegłego metoda ustalenia ubytku wartości nieruchomości powodów nie budziła wątpliwości. W celu określenia czy w związku z powstaniem obszaru ograniczonego użytkowania doszło do zmiany wartości nieruchomości powodów, biegły określił aktualną wartość przedmiotowej nieruchomości oraz jej wartość hipotetyczną,
tj. odpowiadającą wartości tożsamej nieruchomości lecz położonej poza OOU. Dodatkowo rozpatrywano zakres czasowy obejmujący dwa okresy:

- od stycznia 2010 r. do 3 sierpnia 2011 r. — czyli okres przed wejściem w życie uchwały Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r.

- od stycznia 2013 r. do grudnia 2014 r. — okres aktualny, po wejściu w życie uchwały o OOU.

W tym celu stworzono 4 bazy transakcyjne, zawierające nieruchomości o bardzo wysokim stopniu podobieństwa do przedmiotowej nieruchomości.

Wartość przedmiotowej nieruchomości we wszystkich wariantach została oszacowana w oparciu o transakcje rynkowe, będące przedmiotem obrotu na obszarze, na którym położony jest przedmiot wyceny. Biorąc pod uwagę, iż wycena została dokonana przy wykorzystaniu transakcji podobnych do wycenianej, przy uwzględnieniu wszystkich cech przedmiotu wyceny, mających wpływ na wartość, należy stwierdzić, iż oszacowana wartość rynkowa jest realna i możliwa do uzyskania na rynku.

W wyniku przeprowadzonych obliczeń, dla okresu aktualnego tj. od stycznia 2013 r. do grudnia 2014 r. uzyskano następujące wartości: 2.034.788 zł dla nieruchomości położonej w OOU i 2.064.044 zł dla nieruchomości położonej poza OOU. Jak widać, aktualna wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, położonej poza OOU jest wyższa o ok. 28 tys. od wartości nieruchomości przy jej faktycznym położeniu w obszarze ograniczonego użytkowania. Różnica pomiędzy oszacowanymi wartościami jest niewielka, jednakże nie można jej uznać za nieistotną na co wskazuje szeroka analiza rynku przeprowadzona w opinii biegłego.

W celu potwierdzenia, iż utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. faktycznie miało negatywny wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości, biegły dokonał oszacowania jej wartości na datę wejścia w życie uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...), tj. 4 sierpnia 2011 r. Oszacowanie wykonano w dwóch wariantach, tworząc bazę transakcji nieruchomości zlokalizowanych na terenie objętym OOU i poza nim. Do porównań przyjęto obiekty
o podobnych cechach jak do wyceny nieruchomości w dacie obecnej. Szczegółowe obliczenia tych wartości prowadzą do wniosku, że w dacie 4 sierpnia 2011 r. - przy założeniu, że nieruchomość jest zlokalizowana na terenie OOU – jej wartość była równa 2.150.350 zł, podczas gdy wartość tej samej nieruchomości poza OOU była równa 2.157.848 zł. Wyniki te potwierdzają, że ceny nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi na analizowanym obszarze po wprowadzeniu OOU, tj. w okresie od 4 sierpnia 2011 r. do chwili obecnej, mogą wynikać z reakcji rynku na wprowadzenie OOU.

Reasumując, samo wprowadzenie OOU nie spowodowało wprawdzie ograniczenia
w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości, jednak faktycznie wpłynęło na obniżenie jej wartości o 20.758 zł.

Z tych względów należało w części uwzględnić powództwo odszkodowawcze do kwoty 20.758 zł za obniżenie wartości nieruchomości, a w pozostałym zakresie żądanie powodów należało oddalić.

Podstawę zasądzenia odsetek ustawowych stanowił art. 481 § 1 k.c., Sąd zasądził odsetki ustawowe dopiero od dnia 23 stycznia 2015 r. tj. od daty doręczenia stronie pozwanej odpisu opinii biegłego sądowego, która w sposób precyzyjny pozwoliła ustalić wysokość należnego powodom odszkodowania z tytułu obniżenia wartości ich nieruchomości, w związku z wprowadzeniem OOU. W pozostałym zakresie, na podstawie art. 6 k.c. powództwo podlegało oddaleniu jak nieudowodnione. Powodowie w tym postępowaniu, nie wykazali, iż w dniu 2 sierpnia 2013 r. spadek wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpił o kwotę 100.000 zł. Powodowie nie dołączyli w tym zakresie żądnej opinii prywatnej. Jednocześnie zasądzone odszkodowanie nie może być źródłem wzbogacenia strony powodowej, a jego celem powinno być jedynie wyrównanie straty związanej z obniżeniem wartości nieruchomości.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenie kosztów i wzajemnej kompensacji.

Powodowie dochodzili kwoty 100.000 zł, podczas gdy ich żądania zostały ostatecznie uwzględnione co do kwoty 20.758 zł. Powodowie wygrali więc sprawę w 20,75 %, przegrywając ją tym samym w 79,25 %.

Na koszty procesu po stronie powodowej składały się następujące kwoty:

1) 5000 zł tytułem uiszczonej opłaty od pozwu,

2) 3000 tytułem uiszczonej zaliczki na wynagrodzenie dla biegłego sądowego (postanowienie, k. 178-179),

3) 3.634 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.

Razem powodowie ponieśli koszty w kwocie 11.634 zł. Pozwana winna więc zapłacić powodom 20,75% z tej kwoty, co odpowiada kwocie 2.414,05 zł.

Natomiast pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600 zł
i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa 17 zł. Powodowie winni więc zapłacić stronie pozwanej 79,25 % tej kwoty, co odpowiada kwocie 2.866,47 zł.

Po wzajemnej kompensacji należało zasądzić solidarnie od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 452,52 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów procesu (2.866,47 zł – 2.414,05 zł).

W niniejszej sprawie Skarb Państwa poniósł tymczasowo wydatki na wynagrodzenie biegłego w kwocie 1.859,48 zł. Zaliczka wniesiona przez powodów w kwocie 3000 zł okazała się niewystarczająca. Zatem pozostała kwota wynagrodzenia w kwocie 1.859,48 zł, tymczasowo wypłacona ze środków Skarbu Państwa, podlegała rozliczeniu w orzeczeniu kończącym postępowanie.

W konsekwencji, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1025 ze zm.) nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Warszawie solidarnie od powodów kwotę 1.473,92 zł, stanowiącą 79,25% części poniesionych wydatków na wynagrodzenie biegłego sądowego. Natomiast od strony pozwanej kwotę 385,92 zł – stanowiącej 20,75% części poniesionych wydatków na wynagrodzenie biegłego sądowego.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji wyroku.