Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 05 maja 2016 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Sylwia J. Łuczak

Protokolant: stażysta Agnieszka Pielak

po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2016 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa Skarbu Państwa reprezentowanego przez (...)w S. zastępowanego przez (...)w W.

przeciwko (...)Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o zapłatę kwoty 1 425 000 zł z odsetkami

1.  zasądza od (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa - (...) w S. kwotę 1 425 000 (jeden milion czterysta dwadzieścia pięć tysięcy) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za okres od 01 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty;

2.  zasądza od (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa – (...)w W. kwotę 7 200 (siedem tysięcy dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

3.  nakazuje pobrać od (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 71 250 (siedemdziesiąt jeden tysięcy dwieście pięćdziesiąt) złotych tytułem opłaty od pozwu, od uiszczenia której powód był zwolniony z mocy ustawy.

Sygn. akt XXV C 1830/15

UZASADNIENIE

Pozwem z 07 października 2015 r. (data prezentaty; k. 4-9) powód Skarb Państwa – (...) w S. wystąpił przeciwko pozwanej (...)Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. z żądaniem zapłaty:

1)  kwoty 1 425 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 01 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty

2)  oraz kosztów procesu, w tym na rzecz Skarbu Państwa – (...)w W. kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powód podał, iż przedmiotowe roszczenie wywodzi z umowy dzierżawy nieruchomości gruntowej położonej w G., gm. K., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) zawartej 28 lutego 2012 r. Nieruchomość stanowi dawną wojenną kwaterę A. H. w G., wpisaną do ewidencji zabytków.

Umowa została zawarta na czas określony do 31 grudnia 2031 r., z przeznaczeniem wydzierżawionej nieruchomości na cele turystyczne, rekreacyjne i hotelarskie.

Na podstawie umowy pozwana zobowiązała się płacić czynsz minimalny w kwocie 475 000 zł netto rocznie, do której to kwoty należało doliczyć podatek VAT, płatny z góry do dnia 15 stycznia każdego roku.

Czynsz zależny od przychodu dzierżawca obowiązany był uiszczać w wysokości różnicy pomiędzy równowartością 15% rocznego przychodu, a czynszem minimalnym obowiązującym w danym okresie rozliczeniowym, z dołu w terminie do 31 lipca każdego roku.

Przez cały czas trwania umowy, dzierżawca miał również obowiązek systematycznego wykonywania remontów i prac modernizacyjnych określonych w harmonogramie stanowiącym załącznik nr 1 do umowy.

Do obowiązków pozwanej należało również podjęcie współpracy z Ministrem Kultury i Dziedzictwa Narodowego w celu opracowania i realizowania wspólnego projektu edukacyjno –historycznego w W..

Mimo upływu terminu płatności i wielokrotnych wezwań do zapłaty, pozwana nie uiściła czynszu należnego za 2015 r. Nie wywiązała się także z obowiązku przedłożenia wydzierżawiającemu planu prac modernizacyjnych i remontowych na nieruchomości. Nie zrealizowała również żadnej inwestycji przewidzianej w harmonogramie na lata 2014 i 2015. Z przyczyn leżących po stronie pozwanej nigdy nie doszło również do podjęcia współpracy pomiędzy Spółką a Ministrem Kultury i Dziedzictwa Narodowego.

Wobec naruszenia warunków umowy, powód wypowiedział umowę dzierżawy z dniem 31 marca 2015 r. Kwota dochodzona w niniejszym postępowaniu stanowi karę umowną wynikającą z postanowień umowy. Strony ustaliły bowiem, że w przypadku wykonania prawa rozwiązania umowy przez wydzierżawiającego m.in. gdy dzierżawca zalega z zapłatą czynszu minimalnego lub zależnego oraz gdy dzierżawca nie wywiąże się z harmonogramu prac remontowo–modernizacyjnych wskazanych w załączniku do umowy dzierżawy, a uchybienia powyższym obowiązkom umownym nie zostaną usunięte w terminie 30 dni od wezwania, wydzierżawiającemu przysługuje prawo żądania zapłaty kary umownej w wysokości trzykrotnej sumy czynszu minimalnego.

Pozwana nie wykonała obowiązków umownych ciążących na niej. Roczny czynsz minimalny strony ustaliły w umowie na kwotę 475 000 zł netto. Tym samym maksymalna wysokość kary umownej przysługującej wydzierżawiającemu wynosi 1 425 000 zł.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 26 października 2014 r. sygn. akt XXV Nc 685/15 (k. 108) Sąd uwzględnił w całości roszczenie powoda.

Sprzeciwem od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym z 13 listopada 2015 r. (k. 111-126) pozwana (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniosła o odrzucenie pozwu ewentualnie oddalenie powództwa w całości lub zawieszenie postępowania do czasu uprawomocnienia się orzeczenia w sprawie o uznanie wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej pomiędzy stronami za bezskuteczne, zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Pozwana podniosła, że o to samo roszczenie toczy się inna sprawa przed Sądem Rejonowym dla W.w W. o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu w postaci aktu notarialnego. Przed Sądem Okręgowym w Olsztynie pod sygn. akt V GC 131/15 toczy się również postępowanie o uznanie za bezskuteczne wypowiedzenia przedmiotowej umowy dzierżawy.

Ustosunkowując się merytorycznie do wywiedzionego powództwa, pozwana Spółka wskazała, że zapis § 10.3 umowy dzierżawy jest nieważny. Kara umowna może być zastrzeżona w umowie z tytułu naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. W umowie zastrzeżono tymczasem karę umowną w zakresie płatności czynszu dzierżawnego.

Pozwana wskazywała także, iż dokonała szeregu nakładów inwestycyjnych na sporną nieruchomość wydatkując na ten cel znaczne nakłady finansowe. To z przyczyn leżących po stronie powodowej doszło do niezrealizowania zarówno inwestycji, jak i tzw. projektu edukacyjno–historycznego realizowanego łącznie z Ministerstwem Kultury i Dziedzictwa Narodowego, bowiem powód odmówił pozwanej wyrażenia zgody na poddzierżawienie niewielkiego obszaru na realizację wspólnego projektu. Pozwana prowadziła także z powodem zaawansowane negocjacje odnośnie wymiany gruntów, mianowicie pozwana dysponuje terenem leśnym położonym w innym miejscu, który mógłby zostać zamieniony na teren dzierżawiony od powoda. Gdyby transakcja doszła do skutku pozwana zostałaby właścicielem (...), wówczas wszystkie dotychczas zawarte umowy stałyby się bezprzedmiotowe.

W ocenie pozwanej, powód stosował względem niej praktykę ograniczającą konkurencję poprzez narzucanie uciążliwych warunków przedmiotowej umowy. Ponadto § 6 umowy dzierżawy, jest niezgodny z przepisami k.c., w zakresie wysokości odsetek maksymalnych (art. 359 k.c.). Umowa dzierżawy zawarta przez powoda i pozwaną, zawiera szereg przepisów niezgodnych z prawem, które w znaczny sposób ograniczają swobodę działalności pozwanej, a powodowi bezzasadnie przyznają szereg uprawnień i przysporzeń. Niekorzystne zapisy umowy doprowadziły do tego, iż Spółka nie była w stanie wywiązać się z bardzo wysokich obciążeń, które były niezgodne z prawem. W szczególności płatność tzw. czynszu zależnego w wysokości 15% od rocznego przychodu oprócz tzw. czynszu stałego w wysokości 475 000 zł netto rocznie. Niezgodne z prawem jest pobieranie dodatkowego czynszu od przychodów, albowiem nie można pobierać dwa razy czynszu z tego samego tytułu.

Niemożność zapłacenia czynszu spowodował fakt, iż Nadleśnictwo skierowało sprawę do postępowania egzekucyjnego i spowodowało wyegzekwowanie niezgodnych z prawem bardzo wysokich odsetek (26%), a w konsekwencji zabrakło pieniędzy na opłacenie bieżącego czynszu. Działania powoda spowodowały, że Spółka musiała się wspomagać pożyczkami i to spowodowało, że nie była w stanie zapłacić rażąco wygórowanego czynszu.

Wypowiedzenie jest niezgodne z prawem albowiem to działania powoda spowodowały, iż pozwana nie mogła wywiązać się z czynszu dzierżawy. W wypowiedzeniu powód nie wskazał o jakie okoliczności chodzi, które miałyby ewentualnie dotyczyć § 10 pkt c i d, dlatego w tym zakresie wypowiedzenie nie może być skuteczne.

Pozwana wskazała, że wykonała założenia do koncepcji zagospodarowania terenu byłej kwatery głównej (...)w G., na który wydatkowała kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zapisy o tzw. karze umownej są niezgodne z prawem albowiem wysokość tych kar nie została określona w sposób precyzyjny.

Umowa przewiduje karę umowną do wysokości 3–krotnej czynszu minimalnego. Nie wiadomo kto miałby decydować o tym, jaka wysokość kary umownej ma zostać naliczona. Z istoty kary umownej wynika wprost, iż musi być to kwota sztywna, w tym sensie, że z góry wiadomo jaka będzie ewentualnie jej wysokość. Pozostawienie tego dla oceny tylko jednej ze stron, jest sprzeczne z obowiązującymi przepisami.

Strona pozwana podniosła nadto, że powód nie poniósł w tej sprawie żadnej szkody, a jedynym poszkodowanym jest strona pozwana - kara umowna jest rażąco wygórowana.

W piśmie procesowym z 22 grudnia 2015 r. (k. 317-330) powód szczegółowo ustosunkował się do zarzutów podnoszonych przez pozwaną w sprzeciwie od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Pozwana w piśmie procesowym z 08 lutego 2016 r. (k. 412-416) podtrzymała zasadnicze stanowisko w sprawie.

Do zamknięcia rozprawy strony utrzymywały swoje stanowiska i argumentacje (k. 452-453 – oświadczenia zawarte w protokole rozprawy z 21 kwietnia 2016 r.).

Sąd ustalił, co następuje.

W dniu 28 lutego 2012 r. – po uprzednim przeprowadzeniu przetargu w trybie ustawy o zamówieniach publicznych - pomiędzy Skarbem Państwa – (...)(wydzierżawiającym), a (...)j.v. Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (dzierżawca – obecnie: (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. – odpis z KRS – k. 16-19v) zawarta została umowa dzierżawy nr (...).

Przedmiotem umowy była dzierżawa na cele turystyczne, rekreacyjne i hotelarskie nieruchomości gruntowej, opisanej szczegółowo w załączniku nr IV do umowy, położonej w G. obręb C. gm. K., dla której Sąd Rejonowy w K.prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), wpisanej do ewidencji zabytków Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków oraz objętą siecią obszarów ochronnych Natura 2000 (§ 1). Przedmiotowa umowa została zawarta na okres około 20 lat do 31 grudnia 2031 r. (§ 2).

Stosownie do § 4 umowy, w okresie obowiązywania dzierżawy, dzierżawca zobowiązał się do płatności czynszu, składającego się z czynszu minimalnego, niezależnie od uzyskiwanego przychodu oraz czynszu zależnego od przychodu (§ 4.1).

Czynsz minimalny dzierżawca obowiązany był płacić w wysokości 475 000 zł netto rocznie powiększonej o należny podatek VAT, płatny w terminie do 15 stycznia każdego roku, na wskazany w umowie rachunek bankowy wydzierżawiającego. Za datę zapłaty czynszu minimalnego przyjmuje się dzień zaksięgowania kwoty na rachunku bankowym wydzierżawiającego (§ 4.3 i 4).

Czynsz zależny od przychodu dzierżawca obowiązany był płacić w wysokości różnicy między równowartością 15% rocznego przychodu, a czynszem minimalnym obowiązującym w danym okresie rozliczeniowym, z dołu, w terminie do 31 lipca każdego roku, począwszy od roku 2013. Czynsz minimalny obliczany był na podstawie wzoru: Cz = Rp x 15% - Cm, przy czym Cz oznacza czynsz zależny od przychodu, Rp – roczny przychód, a Cm – czynsz minimalny.

W przypadku gdy czynsz zależny od przychodu miałby wartość ujemną, wysokość czynszu minimalnego nie ulegała pomniejszeniu (§ 4.5).

Czynsz zależny od przychodu dzierżawca uiszczał na rachunek bankowy wydzierżawiającego. Za dzień zapłaty czynszu zależnego od obrotu przyjmowano dzień zaksięgowania kwoty na rachunku bankowym wydzierżawiającego (§ 4.6). Czynsz zależny od przychodu miał być płatny na podstawie przychodu z działalności prowadzonej na nieruchomości, wskazanego w zaświadczeniu o wysokości przychodów za poprzedni rok kalendarzowy, datowanym na pierwszy tydzień lipca każdego roku, wystawionym przez właściwy dla dzierżawcy urząd skarbowy i dostarczony wydzierżawiającemu w terminie do 14 lipca każdego roku.

W myśl § 6.2 umowy jeżeli dzierżawca zalegał z zapłatą jakiejkolwiek części czynszu minimalnego lub zależnego od przychodu i zaległe kwoty nie zostały zapłacone w całości w ciągu 30 dni od dnia przesłania przez wydzierżawiającego do dzierżawcy żądania zapłaty, Wydzierżawiający miał prawo (niezależnie):

a/ rozwiązać umowę dzierżawy,

b/ żądać zapłaty odsetek umownych,

c/ żądać zapłaty odszkodowania.

Niezależnie od powyższych obowiązków, dzierżawca został obowiązany w czasie trwania umowy do systematycznego wykonywania remontów i prac modernizacyjnych określonych w harmonogramie stanowiącym załącznik nr 1 do umowy.

Przed przystąpieniem do prac dzierżawca miał obowiązek przedłożyć wydzierżawiającemu plan prac do wykonania, projekt budowlany i wszelkie niezbędne pozwolenia – sporządzone zgodnie z wymogami harmonogramu. Dzierżawca nie mógł rozpocząć realizacji prac przed zatwierdzeniem planu prac przez wydzierżawiającego.

Plan prac dzierżawca miał obowiązek przedłożyć wydzierżawiającemu do 01 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym prace miały być wykonane (§ 7.1).

Wszelkie prace modernizacyjne i remontowe, wykonywane na podstawie harmonogramu stanowiące załącznik nr 1 do umowy, wykonywane były na koszt i ryzyko dzierżawcy i nie podlegały rozliczeniu z wydzierżawiającym (§7.3).

Zgodnie z załącznikiem nr 1 harmonogram rzeczowych nakładów koniecznych do zrealizowania przez dzierżawcę na terenie obiektu byłej kwatery wojennej H. w G. w czasie obowiązywania umowy dzierżawy przedstawiał się następująco:

- w roku 2012 zaplanowano realizację: budowy zbiornika przeciwpożarowego 200 m ³ wraz z instalacjami, poprawę bezpieczeństwa obiektu – wykonanie tablic informacyjnych i ostrzegawczych, krat, barierek, pokryć studni, modernizacja oświetlenia zewnętrznego, montaż znaków drogowych na drogach, parkingach i przejeździe kolejowym, rozbudowa sieci monitoringu wizyjnego całego obiektu, wykonanie wyjść ewakuacyjnych,

- w roku 2013: przystosowanie budynku dla potrzeb osób niepełnosprawnych, wykonanie ocieplenia całego budynku, modernizacja konstrukcji dachu oraz izolacji stropu, modernizacja wszystkich pomieszczeń hotelowych, wymiana instalacji wodnej, kanalizacyjnej, c.o., wymiana instalacji elektrycznej itp., montaż w hotelu instalacji telewizyjnej i internetowej, remont restauracji polegający na wymianie instalacji wodnych, remont kuchni polegający na wymianie glazury, pokryciu podłóg, instalacji wodnych itd., remont pralni, kotłowni, rozbiórka istniejącej hydroforni, budowa nowej hydroforni, budowa sieci odwodnienia i instalacji burzowej, rozbiórka garaży blaszanych przy budynku hotelowym,

- na rok 2014 zaplanowano następujące inwestycje: wykonanie z kostki brukowej modernizacji ok. 6200 m ² istniejących parkingów oraz rozbudowa o nowe miejsca dla motocykli i rowerów, zamontowanie koszy na śmieci.

W myśl § 9.4 dzierżawca zobowiązany był nie dokonywać żadnych remontów oraz prac modernizacyjnych bez uzyskania uprzedniej zgody wydzierżawiającego.

Stosownie do § 10.1 umowy, po uprzednim pisemnym wezwaniu do zaprzestania naruszeń umowy, w przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego w wezwaniu terminu, wydzierżawiający mógł rozwiązać umowę w każdym z następujących przypadków:

a/ jeżeli dzierżawca nie zapłacił jakiejkolwiek części czynszu minimalnego lub zależnego od przychodu i zaległe kwoty nie zostały zapłacone w całości w ciągu 30 dni od dnia przesłania przez wydzierżawiającego do dzierżawcy żądania zapłaty, wydzierżawiający mógł zawiadomić dzierżawcę, że umowa dzierżawy zostanie rozwiązana w terminie czternastu dni od daty doręczenia tego zawiadomienia, jeżeli zaległe kwoty nie zostaną uregulowane w całości w tym terminie,

c/ jeżeli dzierżawca nie wykonał jakiegokolwiek innego istotnego obowiązku wynikającego z umowy dzierżawy, umowa rozwiązywała się w terminie czternastu dni od doręczenia dzierżawcy zawiadomienia o zamiarze rozwiązania umowy, jeśli w tym terminie ww. istotne obowiązki nie zostały wykonane,

d/ jeżeli dzierżawca nie wywiązał się z harmonogramu prac remontowo– modernizacyjnych wskazanych w załączniku nr 1 do umowy dzierżawy, wydzierżawiający mógł zawiadomić dzierżawcę, że umowa zostanie rozwiązana w terminie 30 dni od daty doręczenia zawiadomienia, jeżeli zaległe prace nie zostały w całości wykonane w terminie.

Jeżeli dzierżawca stał się niewypłacalny – przestał być zdolny do spłaty swoich długów w terminach ich wymagalności lub jego aktywa nie były wystarczające do spłaty długów, wydzierżawiający mógł rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym.

W przypadku, gdy dzierżawca zainicjował postępowanie układowe lub podobne postępowanie albo zawarł układ lub publicznie ogłosił taki zamiar lub zainicjował postępowanie upadłościowe na swój własny wniosek, bądź w odniesieniu do niego zainicjowane zostało postępowanie upadłościowe, wówczas, dla celów umowy dzierżawy, którakolwiek lub kilka z tych okoliczności były wystarczającym dowodem niemożności spłaty przez taki podmiot długów w terminach ich wymagalności (§ 10.2).

W myśl § 10.3 w przypadku wykonania prawa rozwiązania umowy przez wydzierżawiającego w sytuacji, o której mowa w ppkt. a,b,d i pkt 2, wydzierżawiającemu przysługiwało prawo żądania zapłaty kary umownej do wysokości trzykrotnej sumy czynszu minimalnego ( umowa dzierżawy – k. 11-14, załącznik nr 4 do umowy – opis nieruchomości – k. 20-25, załącznik nr 1 do umowy – k. 27-31).

Wykonanie przez dzierżawcę obowiązków wynikających z przedmiotowej umowy zostało zabezpieczone oświadczeniem pozwanej Spółki o ustanowieniu hipoteki oraz dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c. złożonym w dniu 28 lutego 2012 r. (oświadczenie z 28 lutego 2012 r. Rep. A nr (...)– k. 129-142).

W dniu 28 lutego 2012 r. strony zawarły aneks nr (...) do umowy dzierżawy nieruchomości nr(...), gdzie w § 1, do § 9 umowy dzierżawy dodano punkt 10 w brzmieniu:

- dzierżawca jest obowiązany do podjęcia współpracy z Ministrem Kultury i Dziedzictwa Narodowego w celu opracowania i realizowania wspólnego projektu edukacyjno– historycznego prezentowanego w W.,

- dzierżawca obowiązany jest do podjęcia współpracy z MKiDzN w nieprzekraczalnym terminie do 30 czerwca 2012 r.,

- realizacja projektu edukacyjno–historycznego, o którym mowa wyżej, powinna być zakończona przed dniem 01 czerwca 2013 r.

Nierealizowanie zadań, o których mowa w § 1 aneksu skutkować miało rozwiązaniem umowy dzierżawy na zasadach określonych w § 10 pkt 1 lit. c umowy nr (...) zawartej w dniu 28 lutego 2012 r. (§ 2 aneksu; aneks nr (...) – k. 26).

W dniu 11 września 2012 r. pozwana przygotowała założenia do koncepcji zagospodarowania terenu byłej kwatery głównej (...)w G. (założenia…– k. 143-178).

Natomiast w dniu 17 września 2012 r. pomiędzy Ministrem Kultury i Dziedzictwa Narodowego, Muzeum (...)w G., a Spółką (...) zawarte zostało porozumienie w sprawie współpracy, którego celem było ustalenie wstępnych zasad współpracy w celu opracowania i realizowania projektu edukacyjno–historycznego, prezentowanego w W. , w związku z postanowieniem § 9.10 umowy dzierżawy nieruchomości nr (...)

Strony zadeklarowały zakończenie realizacji projektu na dzień 01 czerwca 2013 r. (§ 1).

Muzeum wyraziło zainteresowanie realizacją projektu. Szczegółowe zasady współpracy w celu realizacji projektu miały zostać określone w odrębnej umowie zawartej pomiędzy dzierżawcą a Muzeum, z uwzględnieniem postanowień porozumienia (§ 2).

Muzeum zadeklarowało przygotowanie scenariusza oraz projektu plastyczno–graficznego plenerowej wystawy historycznej dotyczącej W.do końca stycznia 2013 r. (§ 3).

Dzierżawca zadeklarował:

1/ przygotowanie projektu wykonawczego i budowlanego wystawy;

2/ uzgodnienie z Muzeum wszelkich działań dotyczących historycznego aspektu (...)(tablice informacyjne, oznaczenie obiektu, wystawy historyczne, projekty naukowe, edukacyjne, popularyzatorskie);

3/ konsultowanie z Muzeum projektów i koncepcji architektonicznych mogących wpływać na funkcje obiektu;

4/ konsultowanie z Muzeum zatrudniania przewodników, sprzedaży publikacji oraz organizacji rekonstrukcji historycznych (§ 4) (porozumienie – k. 43-44).

Pismem z 29 lipca 2013 r. pozwana przedstawiła przewidywane koszty nakładów zagospodarowania obiektów historycznych byłej wojennej kwatery H. (...)w G. oraz byłej kwatery (...)w M. do celów turystycznych i edukacyjnych – oszacowany na kwotę w łącznej wysokości 32 138 900 zł (pismo z 29 lipca 2013 r. – k. 225- 227).

Aneksem nr (...) z 12 marca 2014 r. do umowy dzierżawy nieruchomości nr (...)zawartej w dniu 28 lutego 2012 r. wprowadzono zmiany do załącznika nr 1 do umowy dzierżawy – harmonogramu rzeczowych nakładów koniecznych do zrealizowania przez dzierżawcę na terenie obiektu byłej wojennej kwatery H. w G. w czasie obowiązywania umowy dzierżawy:

- w roku 2013: poprawa bezpieczeństwa obiektu – zakup i montaż zdalnie sterowanych szlabanów, montaż wideodomofonu, wykonanie prac elektrycznych z tytułu montażu powyższych urządzeń,

- na rok 2014 przewidziano: poprawę bezpieczeństwa obiektu – wykonanie tablic informacyjnych i ostrzegawczych, krat, barierek przykryć studni itp., modernizację oświetlenia zewnętrznego budynków, parkingów i dróg dojazdowych, montaż znaków drogowych na drogach, parkingach i przejeździe kolejowym, rozbudowę sieci monitoringu wizyjnego całego obiektu,

- na lata 2014-2015 przewidziano:

budowę nowej oczyszczalni ścieków – montaż kompletnej oczyszczalni biologicznej, rozbiórkę istniejącej oczyszczalni ścieków, ogrodzenie nowej oczyszczalni ścieków;

modernizację i rozbudowę – wykonanie z kostki brukowej modernizacji ok. 6 200 m­ ² istniejących parkingów oraz rozbudowę o nowe miejsca dla motocykli i rowerów, zamontowanie koszy na śmieci;

modernizację szlaków turystycznych – modernizację istniejących szlaków turystycznych, przystosowanie szlaków dla osób niepełnosprawnych, wykonanie oświetlenia parkowego szlaków turystycznych, montaż monitoringu wizyjnego na szlakach, zamontowanie koszy na śmieci, zamontowanie tablic informacyjnych przy zwiedzanych obiektach, wykonanie minimum 3 miejsc odpoczynku na szlakach turystycznych;

przystosowanie budynku hotelowo restauracyjnego dla potrzeb osób niepełnosprawnych, wykonanie ocieplenia całego budynku, modernizację konstrukcji dachu oraz izolacji stropów, modernizację wszystkich pomieszczeń hotelowych, wymianę instalacji wodnej, kanalizacyjnej i c.o, wymianę instalacji elektrycznej, wymianę drzwi, posadzek, podłóg, tynków, montaż w hotelu instalacji telewizyjnej i internetowej, remont restauracji polegający na wymianie instalacji wodnych, c.o., remont kuchni, remont pralni, ubikacji, budowę sieci odwodnienia i instalacji burzowej budynku, rozbiórkę garaży blaszanych przy budynku hotelowym, remont kotłowni, rozbiórkę istniejącej hydroforni na dachu budynku, budowę nowej hydroforni wraz ze stacją uzdatniania wody (aneks nr (...) do umowy dzierżawy wraz z załącznikiem – k. 32-42),

- na lata 2016-2017, 2017 i 2018 przewidziano wykonanie dalszych inwestycji.

Pismem z 02 kwietnia 2014 r. pozwana poinformowała, że pracownia architektoniczna wykonuje na potrzeby Spółki prace architektoniczno–projektowe zgodnie z harmonogramem zawartym w aneksie nr (...) do umowy dzierżawy podpisanym w dniu 12 marca 2014 r. Jednocześnie pozwana zwróciła się z zapytaniem czy powód wyraża zgodę na rozbudowę hotelu do łącznie 120 miejsc noclegowych i stosowną rozbudowę bazy gastronomicznej, mimo, że prace te nie zostały ujęte w załącznikach do umowy dzierżawy. W uzasadnieniu wskazano, że rozbudowa ułatwiłaby prowadzenie działalności gospodarczej w okresie zimowym, zwiększając zyski.

W odpowiedzi z 09 kwietnia 2014 r. powód wskazał, że przedłożona umowa z pracownią architektoniczną jest umową wstępną, będącą ofertą wykonania usługi. Spółka nadal nie podpisała umowy o wykonawstwo prac projektowych. Powód negatywnie odniósł się również do kwestii rozbudowy bazy hotelowej wskazując, że jej realizacja uniemożliwiłaby zwrot inwestycji w okresie trwania umowy, jak również uniemożliwiła wykonanie nakładów koniecznych wynikających z umowy dzierżawy (pismo z 02 kwietnia 2014 r. – k. 296-297, pismo z 09 kwietnia 2014 r. – k. 300-301).

W kolejnym piśmie z 02 kwietnia 2014 r. pozwana poinformowała o spotkaniu z dyrekcją Muzeum (...)w G., w którym uczestniczył również pracownik biura architektonicznego. Powodowi przedstawiono podstawowe założenia dokonanych uzgodnień z Muzeum i Ministerstwem (pismo z 02 kwietnia 2014 r. – k. 298-299).

Pismem z 19 maja 2014 r. powód poinformował pozwaną, iż wyraża zgodę na poddzierżawienie części nieruchomości na posadowienie wystawy (...). Powód wskazał jednocześnie, iż jest gotowy podpisać umowę o uzgodnionej treści po wywiązaniu się ze wszystkich zaległych zobowiązań finansowych Spółki (pismo z 19 maja 2014 r. – k. 45).

Następnie, w piśmie z 20 maja 2014 r., powód wyraził zgodę na realizację wystawy, wskazując, że opłata za wystawę może być czynszem dzierżawnym, który może być płatny do 31 sierpnia każdego roku. Jednocześnie wyrażono zaniepokojenie brakiem regulacji zobowiązań przez Spółkę tytułem dzierżawy, co może zablokować szybkie sfinalizowanie porozumienia (pismo z 20 maja 2014 r. – k. 308).

Postanowieniem z 29 maja 2014 r. sygn. akt I Co 269/14 Sąd Rejonowy w K.nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu z 28 lutego 2012 r. sporządzonemu przed notariuszem R. R. A nr (...) na rzecz wierzyciela Skarbu Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe (...) przeciwko dłużnikowi (...) z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. co do obowiązku zapłaty kwoty 611 320,06 zł z umownymi odsetkami w wysokości 35 707,80 zł za okres od 16 stycznia 2014 r. do 07 kwietnia 2014 r. z ograniczeniem odpowiedzialności dłużnika do kwoty 1 200 000 zł (postanowienie SR w K. – k. 213-214).

Na podstawie ww. tytułu egzekucyjnego na wniosek powoda prowadzone było przeciwko pozwanej Spółce postępowanie egzekucyjne sygn. akt KM 1085/14 przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Olsztynie K. T., które zostało umorzone postanowieniem z 05 listopada 2014 r. na podstawie art. 825 k.p.c. w związku ze spłatą całości zaległości bezpośrednio do rąk wierzyciela (postanowienie o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego z 18 czerwca 2014 r. – k. 215, zawiadomienie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego i wezwanie do dobrowolnego wykonania z 18 czerwca 2014 r. – k. 216, postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego z 05 listopada 2014 r. – k. 219, pismo z 20 października 2014 r. – k. 230).

W dniu 29 sierpnia 2014 r. pozwana złożyła do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zawiadomienie dotyczące podejrzenia stosowania praktyk ograniczających konkurencję poprzez nadużywanie przez powoda pozycji dominującej. Prezes UOKiK odmówił wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie (pismo z 29 sierpnia 2014 r. – k. 185-194; pismo Prezesa UOKiK z 25 listopada 2014 r. – k. 344-346) .

Pismem z 05 listopada 2014 r., skierowanym do dyrektora Muzeum (...)w G., pozwana poinformowała o spłacie całości zobowiązań względem powoda wynikających z umowy dzierżawy oraz zgodzie wydzierżawiającego na zawarcie umowy poddzierżawy dla Muzeum w celu budowy wystawy (...)– wojna, zbrodnia, pamięć. W związku z powyższym pozwana zwróciła się o wskazanie daty i miejsca podpisania wynegocjowanej uprzednio umowy (pismo z 05 listopada 2014 r. – k. 402).

Pismem z 05 stycznia 2015 r. pozwana wystąpiła do powoda z wnioskiem o wydanie zgody na zamianę obszaru około 13 ha, na którym Spółka prowadzi działalność gospodarczą, na należące do Spółki 20,5 ha lasu położonego na granicy miasta O., z ewentualnym wyłączeniem z gospodarki leśnej dzierżawionego terenu od (...). W odpowiedzi z 03 lutego 2015 r. powód odmówił uwzględnienia propozycji pozwanej wskazując, iż tego typu zamiana jest niekorzystna z punktu widzenia interesów Skarbu Państwa (pismo z 05 stycznia 2015 r. – k. 220-224, pismo z 03 lutego 2015 r. – k. 252).

Pismem z 16 stycznia 2015 r. powód poinformował pozwaną, że czynsz minimalny za dzierżawę (...)należało wpłacić do 15 stycznia, plan prac wynikających z załącznika nr 1 do umowy zawierający wszystkie elementy opisane w § 7.1, dzierżawca ma obowiązek przedłożyć wydzierżawiającemu do 01 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym prace mają być wykonane. Wydzierżawiający wskazał, iż dzierżawca nie wywiązał się z powyższych zobowiązań, jak również nie przedstawił dowodów potwierdzających realizację harmonogramu rzeczowego nakładów koniecznych wykonanych w roku 2014. Jednocześnie powód wezwał pozwaną do zaprzestania naruszeń umowy i wywiązanie się z powstałych zobowiązań w terminie 14 dni od daty dostarczenia pisma.

Przedmiotową przesyłkę pozwana odebrała w dniu 19 stycznia 2015 r. (pismo z 16 stycznia 2015 r. – k. 50, potwierdzenie odbioru – k. 51).

Pismem z 20 stycznia 2015 r. pozwana zwróciła się do powoda z prośbą o wstrzymanie bądź przedłużenie terminu wymagalności płatności faktury za dzierżawę (...)za rok 2015. W odpowiedzi z 28 stycznia 2015 r. powód wskazał, iż nie może przychylić się do tego wniosku (pismo z 20 stycznia 2015 r. – k. 52, pismo z 28 stycznia 2015 r. – k. 53-54).

Pismem z 02 lutego 2015 r. powód poinformował pozwaną, że w związku z dalszym niewywiązywaniem się z obowiązków dzierżawcy wynikających z umowy z 28 lutego 2012 r., po upływie zawartych w niej obligatoryjnych terminów, zgodnie z § 10 zamierza rozwiązać umowę z przyczyn leżących po stronie dzierżawcy.

W odpowiedzi z 04 lutego 2015 r. pozwana po raz kolejny zwróciła się z prośbą o wstrzymanie decyzji do czasu przewidywanego spotkania i znalezienia sensownego rozwiązania problemu (pismo z 02 lutego 2015 r. – k. 55, potwierdzenie odbioru z 03 lutego 2015 r. – k. 56, pismo z 04 lutego 2015 r. – k. 57-58).

W dniu 16 lutego 2015 r. - z udziałem przedstawicieli stron - odbyło się spotkanie mające na celu ustalenie wyjścia z zaistniałej sytuacji. Do zawarcia konsensusu jednakże nie doszło. Ze strony powoda padła propozycja rozwiązania umowy za porozumieniem stron, która nie została przyjęta (notatka służbowa z 16 lutego 2015 r. – k. 59-60).

Pozwana, w piśmie z 24 lutego 2015 r., poinformowała powoda, iż częściowa zapłata opóźnionej płatności w wysokości 100 000 zł zostanie uiszczona do dnia 06 marca 2015 r., a pozostała część wraz z należnymi za zwłokę odsetkami do końca marca 2015 r., nie wcześniej jednak niż w dniu 30-31 marca. W piśmie z 03 marca 2015 r. powód odmówił przychylenia się do stanowiska pozwanej, która pismem z 11 marca 2015 r. wskazała, że w najbliższych dniach dokona płatności zaległości czynszowych (pismo z 24 lutego 2015 r. – k. 61, pismo z 03 marca 2015 r. – k. 62-64, pismo z 11 marca 2015 r. – k. 65).

Ze względu na dalsze niewywiązywanie się z obowiązków umownych, wynikających z umowy dzierżawy nieruchomości z 28 lutego 2012 r. nr (...) na podstawie § 10.1 lit. a, c, d powód wypowiedział pozwanej umowę z dniem 31 marca 2015 r. wzywając jednocześnie do zapłaty czynszu w wysokości 150 736,45 zł, czynszu za rok 2014 w wysokości 83 084,25 zł, kary umownej zgodnie z § 10.3 umowy w wysokości trzykrotnej kwoty czynszu minimalnego, tj. 1 425 000 zł.

Przedmiotowe oświadczenie woli zostało odebrane przez pozwaną w dniu 25 marca 2015 r. (pismo z 17 marca 2015 r. – k. 66-67, potwierdzenie odbioru – k. 68).

(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wystąpiła do Sądu Okręgowego w O.przeciwko Skarbowi Państwa – (...)w S. z pozwem o uznanie za bezskuteczne wypowiedzenia umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r. nr (...).

Postanowieniem z 09 lipca 2015 r. Sąd Okręgowy w O.udzielił zabezpieczenia uprawnionemu roszczenia o uznanie wypowiedzenia umowy dzierżawy nr (...) z 28 lutego 2012 r. za bezskuteczne poprzez zawieszenie toczącego się postępowania o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu w postaci aktu notarialnego Rep. A nr (...), przekazanego z Sądu Rejonowego w K.(sygn. akt I Co 283/15 i I Co 284/15), do czasu zakończenia sprawy o uznanie wypowiedzenia umowy dzierżawy za bezskuteczne (pozew z 23 lipca 2015 r. – k. 195-212),

Natomiast Sąd Apelacyjny w B., postanowieniem z 29 stycznia 2016 r. sygn. akt I ACz 66/16, zmienił postanowienie o zabezpieczeniu i oddalił wniosek Spółki (...) (postanowienie SA w (...) – k. 447-449).

W dniu 02 kwietnia 2015 r. Skarb Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe (...) w dniu 02 kwietnia 2015 r. wystąpił do Sądu Rejonowego w K.przeciwko Spółce (...)Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z 28 lutego 2012 r. nr (...)i oznaczenie, że dłużnik winien wydać nieruchomość będącą przedmiotem umowy nr (...) z 28 lutego 2012 r. Skarbowi Państwa Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu Lasom Państwowym (...)zgodnie z § 3 aktu notarialnego.

Postanowieniem z 04 marca 2016 r., sygn. akt II Co 1330/15 Sąd Rejonowy dla W.w W.nadał klauzulę wykonalności zgodnie z powyższym wnioskiem (wniosek o nadanie klauzuli wykonalności z 02 kwietnia 2015 r. – k. 436-437, postanowienie SR z 04 marca 2016 r. – k. 439-440).

W piśmie z 15 lipca 2015 r. pozwana wskazała, że nie uznaje jednostronnego wypowiedzenia umowy dzierżawy, gdyż zostało ono złożone z naruszeniem prawa, a szereg zapisów umowy jest niezgodnych z obowiązującym prawem (pismo z 15 lipca 2015 r. – k. 278-279).

W dniu 16 czerwca 2015 r. powód wystąpił do Sądu Rejonowego dla W.w W. z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z 28 lutego 2012 r. nr (...)r. i oznaczenie, że pozwana Spółka (...) winna zapłacić wierzycielowi tytułem kary umownej za bezumowne zajmowanie nieruchomości od 01 kwietnia 2015 r. do 31 maja 2015 r. kwotę 249 184,94 zł (wniosek – k. 425-427).

W dniu 24 listopada 2015 r. powód wystąpił do Sądu Rejonowego dla (...)w W. z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z dnia 28 lutego 2012 r. nr (...)r. i oznaczenie, że dłużnik Spółka (...) winien zapłacić wierzycielowi tytułem zaległego czynszu zależnego od przychodu za rok 2014 kwotę w wysokości 83 084,25 zł wraz z umownymi odsetkami od dnia 06 maja 2015 r. do dnia zapłaty (wniosek – k. 432-435).

Natomiast w dniu 27 listopada 2015 r. wystąpił do Sądu Rejonowego dla (...)w W. z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z 28 lutego 2012 r. nr (...)r. i oznaczenie, że pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością winna zapłacić wierzycielowi tytułem zaległego czynszu za rok 2015 kwotę 150 736,46 zł wraz z umownymi odsetkami od 16 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty (wniosek – k. 428-431).

Sąd Okręgowy w Olsztynie, wyrokiem z 21 stycznia 2016 r. sygn. akt V GC 131/15, oddalił powództwo Spółki (...) przeciwko Skarbowi Państwa – (...)o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r. Wyrok ten nie jest prawomocny (wyrok SO w Olsztynie wraz z pisemnym uzasadnieniem – k. 441-446).

Powyższe ustalono na podstawie powołanych wyżej dokumentów prywatnych oraz urzędowych, których autentyczności, treści oraz pochodzenia od osób podpisanych pod treścią składanych w nich oświadczeń woli, strony nie kwestionowały.

W ocenie Sądu dają one rzeczowy obraz treści oraz wykonywania przez strony obowiązków umownych wynikających ze stosunku prawnego zawartego przez strony w dniu 28 lutego 2012 r.

Stosownie do treści art. 227 k.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Mając na uwadze dyspozycje cytowanej normy prawnej oraz materialnoprawne podstawy wywiedzionego powództwa, Sąd pominął jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy dowody z następujących dokumentów: operatu szacunkowego – określenia wartości niewykonanych nakładów na remonty inwestycyjne z 27 lipca 2015 r. – k. 69-104, pisma z 21 maja 2015 r. – k. 179, pisma z 18 maja 2015 r. – k. 180-184, pisma z 18 maja 2015 r. – k. 208-212, pisma z 03 kwietnia 2014 r. – k. 229, pisma z 23 grudnia 2014 r. – k. 231-232, noty księgowej nr (...) – k. 236, administracyjnych tytułów wykonawczych – k. 237-240, zawiadomienia o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego z 07 lipca 2015 r. – k. 241-247, pisma z 12 marca 2015 r. – k. 250-251, pisma z 20 stycznia 2015 r. – k. 253, analizy przychodów Spółki z 20 lutego 2015 r. – k. 256-259, pisma z 15 lipca 2015 r. – k. 260-261, pisma z 15 lipca 2015 r. – k. 262-263, pisma z 22 października 2014 r. – k. 264, noty księgowej nr (...) – k. 265, pisma z 20 sierpnia 2014 r. – k. 266-267, noty księgowej nr (...) – k. 268, noty księgowej nr (...) – k. 269, noty księgowej nr (...) – k. 270, noty księgowej nr (...) – k. 271, noty księgowej nr (...) – k. 272, pisma z 26 marca 2015 r. – k. 273-275, wiadomości e-mail z 17 lipca 2015 r. – k. 280, pisma z 18 września 2014 r. – k. 281-283, pisma z 22 października 2014 r. – k. 284-287, pisma z 07 listopada 2014 r. – k. 288-289, pisma z 01 grudnia 2014 r. – k. 290-291, pisma z 04 grudnia 2014 r. – k. 292-293, pisma z 15 października 2014 r. – k. 294-295, pisma z 11 kwietnia 2014 r. – k. 302-303, pisma z 20 lutego 2015 r. – k. 347-348, notatkę służbową z 05 stycznia 2014 r. – k. 356-360.

Mając na uwadze dyspozycję przepisu art. 227 k.p.c., twierdzenia stron oraz ustalone na podstawie ww. dokumentów okoliczności faktyczne, Sąd oddalił wnioski stron o dopuszczenie dowodów z osobowych źródeł poznania, zawarte w ich pismach procesowych. Zważyć bowiem należało, iż kluczowe dowody w niniejszym postępowaniu, z uwagi na brzmienie postanowień spornej umowy dzierżawy w zakresie: terminowości płatności czynszu, sposobu wykonania obowiązków umownych, mogły stanowić dokumenty i oświadczenia określone wprost w treści umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r.

Pozwana nie przedstawiła natomiast wymaganej dokumentacji wskazującej na prawidłowe wykonanie ustalonych obowiązków umownych. W szczególności brak jest potwierdzeń przelewów kwot ustalonego czynszu – pozwana przyznała przy tym, że nie był on uiszczany w ustalonej wysokości, co wynika także pośrednio z treści złożonej do akt korespondencji; brak jest także planu prac remontowych i modernizacyjnych na poszczególne okresy zgodnie z przyjętym harmonogramem. Strona pozwana nie przedłożyła również umowy na realizację ww. ekspozycji historycznej, mimo, iż - jak wynika ze złożonej korespondencji - powód wyraził zgodę na jej zawarcie z uwzględnieniem dodatkowej poddzierżawy gruntów (...).

W świetle powyższego, dopuszczenie dowodów z zeznań zawnioskowanych świadków wpłynęłoby na nieuzasadnione wydłużenie postępowania oraz zwiększenie jego kosztów. Zważyć przy tym należy, iż z uwagi na przedmiot zawisłego przed Sądem sporu, za nieistotne należało uznać przyczyny, dla których nastąpiło opóźnienie w płatnościach czynszu dzierżawnego. Podkreślenia wymaga także, iż w ocenie Sądu, przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków na okoliczność ustalenia zakresu ewentualnie wykonanych przez pozwanego prac, nie mogło przynieść oczekiwanego rezultatu. Ustalenie to wymagało bowiem wiedzy specjalnej z zakresu budownictwa, której Sąd, jak i strony nie posiadają. Koniecznym było bowiem dokładne ustalenie czy i w jakim zakresie prace wskazane enumeratywnie w umowie zostały wykonane. Ciężar dowodu w tym przedmiocie obciążał przy tym pozwaną, a nie powoda.

Pozwana nie przedstawiła tymczasem żadnej dokumentacji obrazującej wykonanie określonych w umowie prac remontowo–modernizacyjnych dzierżawionego obiektu. Między innymi z powyższych względów Sąd oddalił również wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości lub kosztorysowania w budownictwie na okoliczność ustalenia czy i w jakim zakresie pozwana Spółka w latach 2014–2015 wykonywała remonty i prace modernizacyjne określone w harmonogramie stanowiącym załącznik nr 1 do umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r. Obowiązek wykazania tej okoliczności spoczywał na pozwanej, która twierdziła, że wywiązała się z obowiązku umownego mimo, że nie przedstawiła na tę okoliczność żadnych dokumentów wskazanych w treści umowy dzierżawy, bądź przynajmniej obrazujących wysokość poniesionych kosztów z tego tytułu w postaci rachunków, faktur, pozwoleń organów nadzoru budowlanego i innych tego typu dokumentów, których wygenerowanie jest naturalnym następstwem każdego procesu budowlanego.

Zamiast tego pozwana składała zbędną korespondencję prowadzoną z powodem, z której - nawiasem mówiąc - można pośrednio wywieść, iż umówione prace nie zostały wykonane.

Ponadto, oddalając omawiany wniosek, Sąd miał na uwadze, że powód nie miał na kanwie niniejszego postępowania (z uwagi na jego przedmiot) obowiązku wykazania wysokości poniesionej szkody.

Pozwana nie podnosiła natomiast zarzutu oderwania wysokości dochodzonej kary umownej od faktycznie poniesionej z tytułu niewykonania zobowiązania umownego przez powoda szkody majątkowej (miarkowania wysokości odszkodowania), ukierunkowując swoje zarzuty na wykazanie bezskuteczności oświadczenia powoda o wypowiedzeniu umowy, ewentualnie nieważności umowy dzierżawy, w której zawarto zapis stanowiący podstawę niniejszego powództwa.

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Przed omówieniem zasadniczych podstaw roszczenia, w pierwszej kolejności należało rozważyć podniesiony przez pozwaną zarzut z art. 199 § 1 pkt 2 k.p.c. jako najdalej idący. Jego ewentualna zasadność wyłączała bowiem możliwość wydania w niniejszym postępowaniu merytorycznego rozstrzygnięcia.

Ustosunkowując się do przedmiotowego zarzutu o charakterze formalnym, należy wskazać, iż pozwana nie wykazała, aby powód wystąpił z tożsamym żądaniem materialnoprawnym zapłaty kary umownej w kwocie 1 425 000 zł realizując uprawnienie wynikające z oświadczenia pozwanej o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Z żadnych z przedłożonych przez strony orzeczeń sądowych w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu w postaci oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z 28 lutego 2012 r., bądź wniosków powoda kierowanych do Sądu Rejonowego dla W.w W. nie wynika, aby obejmowały one należności wynikające z tytułu kary umownej. Dotyczą one bądź kwestii wydania przedmiotu rozwiązanej umowy dzierżawy, odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości bądź też zaległości w płatnościach czynszowych za lata 2014 – 2015. Przedmiotowy zarzut okazał się więc chybiony. Brak jest tym samym przeciwskazań do merytorycznego rozpoznania zgłoszonego roszczenia.

Na wstępie godzi się wyjaśnić, iż kara umowna (art. 483 § 1 k.c.) stanowi sankcję cywilnoprawną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. O ile w zasadniczym modelu kary umownej przyjętym w kodeksie cywilnym, prymat należy przyznać funkcji kompensacyjnej, jest ona surogatem odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego i ma na celu naprawienie szkody poniesionej przez wierzyciela, tym niemniej wolą stron może dojść do wzmocnienia jej wtórnego – represyjnego i prewencyjnego oddziaływania.

Funkcja represyjna kary umownej szczególnie widoczna jest wówczas, gdy strony już przy zawieraniu umowy przewidują karę umowną przewyższającą wysokość potencjalnej szkody, element represji wyraża się również w uniezależnieniu prawa do domagania się należności z tytułu kary umownej od wielkości szkody (wyrok SN z 17 czerwca 2003 r. III CKN 122/01 - LEX nr 141400).

Równie ważnym zadaniem kary umownej jest zabezpieczenie wykonania zobowiązania -tym samym zwiększenie realności wykonania zobowiązania oraz ułatwienie naprawienia szkody. Takie oddziaływanie można określić mianem funkcji stymulacyjnej kary umownej, bowiem jej zastrzeżenie ma mobilizować dłużnika do prawidłowego wykonania zobowiązania. Kara umowna w tym zakresie służy ochronie interesów prawnych wierzyciela (zapobieganie niewykonaniu zobowiązania). Stymulująco może działać wysokość ustalonej kary umownej, wybrany rodzaj kary (np. zaliczalna), a także wzgląd na łatwość dochodzenia tego świadczenia.

W pewnym stopniu odzwierciedleniem funkcji mobilizującej kary umownej jest przepis art. 483 § 2 k.c. wyłączający co do zasady możliwość uchylenia się przez dłużnika od wykonania zobowiązania przez zapłatę kary umownej. Zastrzeżenie kary umownej w kontekście wspomnianego przepisu prowadzi do wzmocnienia reguły realnego wykonania zobowiązania.

Uzupełniająco, do powyższych rozważań natury ogólnej należy wskazać, że choć odpowiedzialność dłużnika z tytułu kary umownej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nie jest uwarunkowana poniesieniem przez wierzyciela szkody, to jest uwarunkowana pozostałymi przesłankami odpowiedzialności kontraktowej przewidzianej w art. 471 k.c.

Kara umowna stanowi odszkodowanie umowne i przysługuje wierzycielowi jedynie wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Innymi słowy, zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika, który zwolniony jest od obowiązku zapłaty kary, gdy wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Oznacza to, że przesłanką dochodzenia zapłaty kary umownej jest wina dłużnika w postaci co najmniej niedbalstwa.

Zważywszy na przyjęty przez pozwaną sposób obrony, z jej twierdzeń można wywnioskować, iż poza kwestionowaniem skuteczności złożonego wypowiedzenia umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r., ważności tejże umowy (w całości lub części), podnosiła także pośrednio, iż nie ponosi wyłącznej winy w niewykonaniu zaciągniętego zobowiązania. Kłopoty finansowe Spółki skutkujące brakiem możliwości wywiązania się z obowiązków umownych wynikały bowiem, zdaniem pozwanej, z nadmiernego fiskalizmu ze strony Skarbu Państwa, odmowy zamiany nieruchomości gruntowych oraz odmowy wydania zgody na rozbudowę obiektu hotelowego, który mógł przynieść pozwanej dodatkowe środki pieniężne, zwłaszcza w okresie zimowym.

Mając powyższe na uwadze, w pierwszej kolejności, w celu zachowania przejrzystości zapadłego rozstrzygnięcia, należało ocenić podniesiony zarzut nieważności spornej umowy dzierżawy, jako mogący wywołać najdalej posunięte skutki prawne. Ocena ta dotyczyć będzie przy tym zarówno całości tego stosunku prawnego, jak i jego poszczególnych postanowień kwestionowanych przez stronę pozwaną.

Stosownie do treści art. 58 k.c., czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy (§ 1). Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (§ 2). Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana (§ 3).

W celu dokonania należytej subsumpcji ustalonych okoliczności faktycznych pod dyspozycję cytowanej normy prawnej, należy wyjaśnić podstawowe pojęcia, którymi operuje w tym przepisie ustawodawca.

Pojęcie ustawy użyte w art. 58 k.c. należy interpretować szeroko, w świetle przepisów Konstytucji określających powszechnie obowiązujące źródła prawa.

Podstawą nieważności czynności prawnej jest zatem sprzeczność z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową, ustawą oraz – w granicach upoważnienia ustawowego – rozporządzeniem i aktem prawa miejscowego.

Podstawowe znaczenie dla określenia, czy sprzeczność z ustawą w danym wypadku pociąga za sobą nieważność czynności, ma ustalenie imperatywnego (semiimperatywnego) charakteru normy prawnej nakazującej (lub zakazującej) określone zachowanie podmiotu stosunku cywilnoprawnego. Inaczej rzecz ujmując, sprzeczność czynności z ustawą polega na tym, że indywidualna i konkretna norma postępowania wynikająca z czynności prawnej koliduje z normą generalną i abstrakcyjną wynikającą z ustawy. Sprzeczność taka występuje przede wszystkim wtedy, gdy czynność nie respektuje zakazu ustawowego oraz, gdy nie zawiera treści lub innych elementów objętych nakazem wynikającym z normy prawnej (vide: P. Księżak - Komentarz do art. 58 k.c., wydanie II – System Informacji Prawnej LEX).

Czynności mające natomiast na celu obejście ustawy, zawierają pozór zgodności z obowiązującymi normami prawnymi. Ich treść nie zawiera elementów wprost sprzecznych z ustawą, ale skutki, które wywołują i które objęte są zamiarem stron, naruszają zakazy lub nakazy ustawowe. Chodzi tu zatem o wywołanie skutku sprzecznego z prawem przez dokonanie samej czynności, a nie przez osiąganie celu leżącego poza treścią czynności (zob. wyrok SN z 11 stycznia 2006 r. II UK 51/2005 - LEX nr 1011758). W konsekwencji trzeba uznać, że odwołanie się do kategorii celu czynności prawnej, jest niezbędnym kryterium oceny, czy doszło do obejścia prawa. To przez ustalenie celu czynności, swoisty zabieg antycypacji konsekwencji związanych in casu z dokonaniem czynności, można sensownie ustalić fakt obejścia prawa, a to wymaga uwzględnienia zamiarów i dążeń stron podejmujących określone działanie prawne w kwestii stosunku do czynności prawnej pozornej.

Ocena z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia społecznego wchodzi natomiast w rachubę tylko wówczas, gdy czynność prawna jest zgodna z prawem. Dlatego też należy w pierwszej kolejności poddać ocenie kwestionowane przez pozwaną postanowienia umowne, których eliminacja mogłaby finalnie doprowadzić do podważenia zasadności wywiedzionego przez powoda roszczenia, tj. § 4.5, § 6.1, § 10.1 – 3 umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż przy dokonywaniu wykładni umowy dzierżawy należy uwzględnić nie tylko reguły interpretacyjne wynikające z art. 65 k.c., ale także treść przepisów normujących ten typ umowy (art. 693 i nast. k.c.).

Stosownie do art. 693 k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (§ 1). Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków (§ 2).

Z cytowanego przepisu wynika, że umowa dzierżawy jest umową odpłatną, wzajemną. Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują przy tym jej ekonomicznej ekwiwalentności. Ustawodawca obligatoryjnie do tego stosunku prawnego wprowadził jedynie obowiązek zapłaty czynszu, jako element odróżniający ten typ umowy chociażby od umowy użyczenia. Żaden przepis nie przewiduje natomiast, aby odpowiadała ona przynajmniej równowartości uzyskanych bądź spodziewanych pożytków.

Określenie czynszu dzierżawnego może nastąpić poprzez wskazanie określonej kwoty nominalnej lub poprzez określoną części uzyskanych przez dzierżawcę pożytków, co jest rozwiązaniem charakterystycznym dla umowy dzierżawy. Taka regulacja z jednej strony nawiązuje do stosunków feudalnych, dotyczących dzierżawy gruntów rolnych bądź gospodarstw rolnych. Z drugiej strony może być uzasadniona ze względu na to, że z realizacją umów dzierżawy związane mogą być pewne elementy losowości, których konsekwencją jest określone ryzyko gospodarcze.

W wypadku oznaczenia wysokości czynszu w świadczeniach innych niż pieniądz, albo w części pożytków, ryzyko nieurodzaju i ryzyko wynikające ze zmiany popytu obciąża każdą stronę umowy dzierżawy, a zatem jest dzielone między strony tego stosunku prawnego.

Omawiany przepis prawa nie zabrania przy tym określenia czynszu w sposób mieszany, z uwzględnieniem określonej kwoty nominalnej oraz określonej wartości uzyskanych pożytków przy spełnieniu ustalonego warunku umownego. Takie rozwiązanie wydaje się uzasadnione i logiczne dla umów długoterminowych. Stanowi wyraz dostosowania wysokości czynszu do aktualnej sytuacji rynkowej i możliwości zarobkowych generowanych przez oddany w dzierżawę przedmiot.

Należy zwrócić przy tym uwagę, iż obowiązek zapłaty czynszu od określonego poziomu przychodów został w § 4.5 umowy określony jako różnica pomiędzy równowartością 15% rocznego przychodu, a stałym czynszem minimalnym. Obowiązek jego zapłaty powstawał więc wyłącznie w sytuacji, gdy dzierżawca wypracował określony poziom przychodów z prowadzonej działalności. Od 15% kwoty przychodu za rok ubiegły odejmowano przy tym wysokość stałego czynszu minimalnego w kwocie 475 000 zł. Nie następowało więc w tej sytuacji wskazywane przez pozwaną podwójne zobowiązanie do zapłaty czynszu. Pozwana, decydując się na przyjęcie takich warunków, musiała realnie ocenić czy osiągnie z przedmiotu dzierżawy dochody pozwalające jej na wywiązanie się z obowiązków umownych. Umowa dzierżawy, jak każda umowa, niesie za sobą określone ryzyko gospodarcze, którego ocena należy do potencjalnego dzierżawcy.

W ocenie Sądu kwestionowanego zapisu nie sposób więc uznać za sprzeczny z prawem, bądź mający na celu jego obejście.

Za chybiony uznać należy również zarzut nieważności umowy z powodu nieprawidłowego, zdaniem pozwanej, określenia w § 6 odsetek umownych za czas opóźnienia w spełnieniu świadczenia.

Stosownie do art. 359 k.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z 09 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1830), która weszła w życie z dniem 01 stycznia 2016 r.: Odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu (§ 1). Jeżeli wysokość odsetek nie jest w inny sposób określona, należą się odsetki ustawowe (§ 2). Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne) (§ 2 ¹ ). Jeżeli wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza wysokość odsetek maksymalnych, należą się odsetki maksymalne (§ 2 ² ).

Zaznaczyć przy tym należy, iż stosownie do art. 57 ustawy nowelizującej, do odsetek należnych za okres kończący się przed dniem wejścia w życie tejże ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Przekroczenie więc wysokości dopuszczalnych odsetek maksymalnych, nie mogło spowodować (zarówno w poprzednim, jak i obecnym stanie prawnym) nieważności umowy, w całości czy też w części, gdyż w miejsce nieważnych postanowień umownych wchodziły regulacje wskazujące na wysokość tychże należności ubocznych. Kwestia ta jest przy tym drugorzędna zważywszy na fakt, iż powód domaga się w niniejszym postępowaniu zasądzenia od kwoty należności głównej odsetek ustawowych.

Z uwagi na brzmienie art. 58 § 3 k.c., nie zasługiwał także na uwzględnienie zarzut nieważności umowy z powodu sprzeczności § 10.1 lit. a oraz § 10.2 z przepisami bezwzględnie obowiązującymi.

Zaznaczenia wymaga przy tym, iż należy odróżnić możliwość wypowiedzenia umowy z powodu niewywiązywania się przez kontrahenta z obowiązku umownego polegającego na zapłacie ustalonego czynszu od możliwości żądania z tego tytułu kary umownej.

Powołane postanowienia umowne, wbrew stanowisku powoda, uznać należy od początku za bezwzględnie nieważne. Należy podkreślić, że obowiązek zapłaty kary umownej jest nieoderwalnie powiązany z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego, co wynika z brzmienia art. 483 § 1 k.c. Stosownie do treści tego przepisu, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Przy zastosowaniu tego przepisu należy zatem wziąć pod uwagę charakter prawny tych zobowiązań, (tj. czy są one pieniężne czy też niepieniężne), które należą do essentialia negotii, a nie obowiązki pochodne (dodatkowe).

W niniejszej sprawie, podstawowym obowiązkiem pozwanej, wynikającym z istoty umowy dzierżawy, była zapłata ustalonego czynszu. Nie ulega więc wątpliwości, że obowiązek ten ma charakter stricte pieniężny. Wobec tego, zastrzeżenie kary umownej za jego naruszenie pozostaje w sprzeczności z art. 483 § 1 k.c. (vide: wyrok SN z 17 grudnia 2008 r. I CSK 240/08 - LEX nr 484667). Zważyć przy tym należy, iż świadczenie definiowane jest jako zachowanie się dłużnika zgodne z treścią zobowiązania, zadość czyniące godnemu ochrony interesowi wierzyciela i polegające na daniu, czynieniu, nieczynieniu lub znoszeniu.

Już z powyższej definicji wynika, że świadczenie nie może być utożsamiane z samym zobowiązaniem. To ostatnie jest bowiem konstrukcją szerszą, której świadczenie jest jednym z elementów.

Sąd dostrzega, że kara umowna została zastrzeżona nie na wypadek nieuiszczenia należności w ustalonej wysokości, a dopiero na wypadek, gdyby z tych przyczyn umowa została rozwiązana.

Nie wiadomo jednak na czym, jeśli nie na uiszczaniu corocznych opłat czynszowych, miałoby na gruncie analizowanej umowy polegać zachowanie czyniące zadość ochronie interesów wierzyciela. W związku z tym należy stwierdzić, że sposób skonstruowania postanowienia o karze umownej wskazuje na to, że stanowi ono niedopuszczalną w polskim systemie prawa cywilnego karę umowną, zastrzeżoną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczeń pieniężnych.

Z tego względu postanowienie to, w ocenie Sądu, jest nieważne i to bez względu, czy pozwana zapoznała się z nim przed zawarciem umowy, akceptowała je i rozumiała.

Podobnie oceniać należy § 10.2 umowy, który jest sprzeczny z art. 83 ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t. jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 233). Zapis ten odzwierciedla bowiem w istocie w sposób opisowy treść art. 83 prawa upadłościowego.

Umowa nie wyjaśnia bowiem w jaki inny sposób, niż przez złożenie wniosku o upadłość przez przedsiębiorcę, stanowiący wszakże obowiązek ustawowy, powód chciał ustalić niewypłacalność pozwanej - kontrahenta. Kwestia ta pozostawała jednakże drugorzędna dla oceny roszczenia zapłaty w niniejszym postępowaniu.

Samo wypowiedzenie, jak i obowiązek zapłaty kary umownej, wynikał bowiem przede wszystkim z niewykonania prac wskazanych w załączniku nr 1 do umowy oraz niewykonania porozumienia trójstronnego.

Chybione jest również stanowisko pozwanej, by - jako niezgodne z przepisami prawa -było postanowienie § 10.3 umowy, stanowiące, że kara umowna wynosi do wysokości trzykrotnej sumy czynszu minimalnego. Maksymalna wysokość kary umownej została podana w sposób opisowy poprzez odesłanie do § 4.2 umowy, zawierającego konkretną kwotę czynszu minimalnego. Zapis ten nie nastręcza więc żadnych wątpliwości interpretacyjnych. Oczywistym jest przy tym, iż użyty zwrot do wysokości trzykrotnej sumy czynszu minimalnego oznacza, iż w sytuacji ziszczenia się obowiązku zapłaty kary umownej, to wydzierżawiający nabywa uprawnienie kształtujące do oznaczenia wysokości kary umownej, której górna granica nie może przekraczać trzykrotności czynszu minimalnego.

Zastrzeżenie kary umownej określać musi zobowiązanie pierwotne i rodzaj jego naruszenia, z którym związany będzie obowiązek świadczenia kary oraz oznaczenie sumy pieniężnej, stanowiącej karę umowną.

Elementy te są obligatoryjne i przedmiotowo istotne do zastrzeżenia kary umownej. Podkreślić jednak przy tym należy, iż nie rodzi to konieczności podania konkretnej sumy pieniężnej stanowiącej karę umowną. Strony mogą więc określić wysokość kary pośrednio, poprzez wskazanie podstaw (kryteriów) jej określenia. Zatem karę oznaczyć można poprzez podanie konkretnej kwoty, ale również w jakimś ułamku lub procencie w odniesieniu do wartości świadczenia głównego. Ważnym jest więc jedynie, aby strony wiedziały do jakiej wysokości mogą odpowiadać w przypadku naruszenia postanowień umownych.

Oceniając natomiast kwestię ewentualnego naruszenia zasad współżycia społecznego trzeba wskazać, że celem czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego jest nieobjęty treścią czynności prawnej jej rezultat, który można określić jako dalszy cel czynności. Można go jednak brać pod uwagę wtedy tylko, gdy był znany stronom czynności prawnej (zob. wyroki SN z 25 lutego 2004 r. II CK 34/03 - LEX nr 174159 oraz z 25 kwietnia 1989 r. I CR 137/89 - LEX nr 8957).

Ogólne zdefiniowanie omawianego pojęcia, stanowiącego jedną z najbardziej pojemnych klauzul generalnych, jest niemożliwe. W każdym przypadku należy więc brać pod rozwagę okoliczności konkretnego przypadku. Niemniej jako przykład czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego podaje się czynności rażąco krzywdzące jedną ze stron (naruszające słuszność kontraktową).

W wyroku z 24 kwietnia 1970 r. I CR 49/70 - LEX nr 6724, Sąd Najwyższy przyjął, że umowa rażąco krzywdząca agenta jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego może być w pewnym zakresie uznana za nieważną (podobnie na tle umowy agencyjnej SN wypowiedział się w wyrokach: z 16 września 1975 r. I CR 479/75 - LEX nr 7751, z 06 stycznia 1976 r. I CR 713/75 - LEX nr 7787).

W zakresie prawa konsumenckiego o nieważności takich rażąco krzywdzących klauzul wyraźnie przesądza art. 385 ¹ k.c. Jeśli klauzula umowy ma charakter niedozwolony w rozumieniu tego przepisu, nie znajduje już zastosowania art. 58 § 2 k.c. Ma to tę konsekwencję, iż nie cała umowa, lecz tylko niedozwolona klauzula będzie nieważna.

Za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w orzecznictwie uznano ugodę ustalającą niewspółmiernie niskie odszkodowanie (wyrok SN z 12 marca 1965 r. I PR 6/65 - LEX nr 12086, wyrok SN z 14 grudnia 1973 r. II CR 697/73 - OSP 1974/7-8/161).

Trzeba jednak podkreślić, że ani sama nieekwiwalentność świadczeń (nawet znaczna), ani zgoda na niskie odszkodowanie w ugodzie nie może być per se uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Sprzeczność taka zachodzić może wyłącznie w wypadkach jaskrawego, rzucającego się w oczy pokrzywdzenia jednej ze stron (np. tzw. lwia spółka). Trafnie przyjął Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 18 grudnia 1990 r. I ACr 117/90 - LEX nr 5419, iż: „ Określenie wysokości kary pieniężnej należy do kompetencji stron umowy i ustalona przez strony jej wysokość nie może sama w sobie stanowić wystarczającej podstawy do uznania jej zastrzeżenia za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.). Ocenę taką może usprawiedliwić dołączenie się przez wierzyciela w rokowaniach umownych silniejszej pozycji gospodarczej względem dłużnika”.

Dokonując oceny kwestionowanej umowy pod kątem jej ewentualnej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego z powodu podnoszonej przez pozwaną braku równości stron wymaganej w każdej umowie, należy mieć również na uwadze sposób, w jaki doszło do jej zawarcia.

Dzierżawcę spornej nieruchomości gruntowej wybrano w drodze przetargu organizowanego przez powoda, do którego stosowanie znajdowała ustawa z 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (Dz. U. 2004 Nr19 poz.177 ze zm.).

Cechą charakterystyczną umów w sprawie zamówień publicznych jest asymetryczność stron umowy. W przypadku umów obligacyjnych zawieranych na podstawie Kodeksu cywilnego podstawową zasadą jest równość stron, objawiająca się w zasadzie swobody kontraktowania wszystkich kontrahentów (art. 353 ¹ k.c.). Asymetryczność stron stosunku nie jest zaprzeczeniem tej zasady, stanowi jednak jej swoistą modyfikację wynikającą z natury stosunku prawnego. Przepisy powołanej ustawy wprowadzają modyfikację kodeksowej zasady równości stron stosunku zobowiązaniowego i stanowią specyficzne ograniczenia swobody umów.

Nierówność stron stosunku prawnego w zamówienia publicznych wynika wprost z przepisów ustawy, która zawiera w swoich unormowaniach instrumenty prawne zastrzeżone wyłącznie dla zamawiającego działającego w interesie publicznym. Działania zamawiającego mają na celu doprowadzenie do zaspokojenia potrzeb zbiorowości.

Powodem asymetryczności stron umowy w sprawie zamówienia publicznego jest poziom ryzyka ponoszonego przez zamawiającego, który przewyższa normalne ryzyko związane z prowadzeniem wolnorynkowej działalności gospodarczej, występującej w wypadku zawierania typowej umowy cywilnoprawnej pomiędzy przedsiębiorcami. Zamawiającemu przysługuje uprawnienie do zwiększenia odpowiedzialności wykonawcy, obciążając go dodatkowym ryzykiem.

Taka sytuacja, o ile nie będzie niezgodna z właściwością stosunku prawnego, ustawami oraz zasadami współżycia społecznego, nie będzie uchybiać zasadzie swobody umów. Nie uchybianie zasadom kontraktowania podyktowane jest także faktem, iż wymagania zostają określone w specyfikacji istotnych warunków zamówienia, na które wykonawca składając ofertę musi wyrażać zgodę. W przypadku braku takiej zgody, wykonawca może nie złożyć oferty na ustalonych przez zamawiającego warunkach.

Treść umowy w sprawie zamówienia publicznego jest określana jednostronnie przez zamawiającego i jest kształtowana w sposób odpowiadający jego potrzebom. Umowy w sprawie zamówień publicznych zbliżone są do umów adhezyjnych, których zawarcie następuje przez przystąpienie jednej strony do warunków określonych przez drugą.

Pozwana sama zgłosiła się do przetargu na gospodarowanie obszarem obejmującym niewątpliwą atrakcję turystyczną, którą stanowi była kwatera główna A. H. tzw. (...) . Decyzja ta musiała być wyrazem określonego ryzyka gospodarczego.

Warunki umowy musiały być znane pozwanej, która mimo to – przewidując potencjalne zyski – podjęła się dzierżawy przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Znamiennym jest również, iż przez niemal dwa lata pozwana nie kwestionowała ważności tejże umowy oraz nadmiernego w jej ocenie obciążenia finansowego.

Kwestia wysokości czynszu, jak i sposobu sformułowania postanowień umownych regulujących obowiązki dzierżawcy, w ustalonych okolicznościach faktycznych, nie mogła wpłynąć na ocenę nieważności całej spornej umowy.

Trudno też ocenić, z uwagi na brak stosownych dowodów, czy kwestionowane obecnie obowiązki umowne pozwanej, były rażąco wygórowane. Sąd nie dysponował bowiem żadnymi danymi, na podstawie których można byłoby ustalić jakie były możliwości zarobkowe generowane przez (...)na dzień zawarcia umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r. Sąd nie mógł na podstawie twierdzeń powoda oraz późniejszych zdarzeń czy też częściowych raportów finansowych ocenić zasadności tego zarzutu. Ciężar wykazania jego podstaw faktycznych spoczywał natomiast na pozwanej (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.).

Trzeba także zauważyć, że na kwestię opłacalności tego typu przedsięwzięcia gospodarczego, poza oczywistą zależnością przychodów od liczby odwiedzających turystów, składał się również sposób zarządzania obiektem. Faktem jest natomiast, że w latach 2012/2013 pozwana nie miała problemów z należytym wykonaniem umowy dzierżawy.

Zwrócić również należy uwagę na fakt, iż powód w związku z problemami pozwanej z realizacją umowy dzierżawy, złożył propozycję jej rozwiązania za porozumieniem stron na którą pozwana nie przystała. Po jej ewentualnym rozwiązaniu pozwana mogłaby ponownie przystąpić do przetargu z uwzględnieniem zmian w treści przyszłej umowy.

Nie znajduje również potwierdzenia w zgromadzonym materialne dowodowym, ferowana pośrednio przez pozwaną teza, iż niewykonanie obowiązków umownych w postaci wykonania określonych w harmonogramie prac remontowo-modernizacyjnych oraz wykonania porozumienia trójstronnego w postaci organizacji ekspozycji historycznej na terenie (...), spowodowane było działaniem powoda.

Kwestia wysokości czynszu została już wyżej omówiona przy okazji oceny zgodności zapisów umowy dzierżawy z zasadami współżycia społecznego. Nie ma więc potrzeby jej ponownej oceny w kontekście art. 471 k.c. Na marginesie dodać jednak należy, iż trudno doszukiwać się winy powoda w braku zapłaty przez pozwaną umówionego czynszu. Zarzut ten w okolicznościach niniejszej sprawy jest nietrafiony.

Pozwana w rzeczonym kontekście podnosiła, iż działania powoda w postaci uniemożliwienia rozbudowy bazy hotelowo–gastronomicznej oraz odmowy zamiany nieruchomości gruntowych, doprowadziły w rezultacie do niewykonania obowiązków wynikających z umowy dzierżawy.

Dokonując oceny tych zarzutów należy przywołać treść art. 144 ust. 1 p.z.p. Przepis ten stanowi, iż „ zakazuje się istotnych zmian postanowień zawartej umowy w stosunku do treści oferty, na podstawie której dokonano wyboru wykonawcy, chyba że zamawiający przewidział możliwość dokonania takiej zmiany w ogłoszeniu o zamówieniu lub w specyfikacji istotnych warunków zamówienia oraz określił warunki takiej zmiany”. Stanowi to wyłom w ogólnej zasadzie niezmienności świadczenia wynikającego z umowy w sprawie zamówienia publicznego.

Ustawodawca dokonał rozróżnienia kategorii potencjalnych zmian w treści umowy na zmiany o charakterze istotnym oraz nieistotnym.

Wprowadzenie zmian o charakterze nieistotnym jest możliwe zawsze.

Zmiana o charakterze istotnym może być natomiast wprowadzona w przypadku kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek:

1/ możliwość dokonania istotnej zmiany została przewidziana w ogłoszeniu o zamówieniu lub specyfikacji istotnych warunków zamówienia,

2/ zamawiający określił i upublicznił w ogłoszeniu o zamówieniu lub specyfikacji okoliczności dokonania projektowanej zmiany.

Przepis ten wprowadza zatem niezwykle istotne ograniczenie swobody umów. Dopuszczalność wprowadzenia jakichkolwiek zmian do treści zawartej umowy w sprawie zamówienia publicznego jest bowiem, w jego świetle, uzależniona w pierwszej kolejności od charakteru zmiany, a w drugiej kolejności - od przewidzenia takiej zmiany już na etapie ogłaszania postępowania o udzielenie zamówienia publicznego.

Dla uzasadnienia zmiany nie ma zatem znaczenia jej korzystność dla zamawiającego, możliwość jej przewidzenia czy nawet konieczność jej wprowadzenia.

Powód z jednej strony był więc związany przepisami prawa, z drugiej zaś zapisami obowiązującej umowy dzierżawy. Trudno więc doszukiwać się adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem zobowiązań wynikających ze spornej umowy przez pozwaną z odmową uwzględnienia jej roszczeń przez powoda.

Nie sposób też oczekiwać od powoda, biorąc pod rozwagę wyłącznie kwestie ekonomiczne oraz politykę historyczną państwa, aby w interesie Skarbu Państwa leżała zamiana gruntów cennych historycznie na zwykłe grunty leśne.

Pozwana nie wykazała również, aby ze strony powoda padła wiążąca propozycja zamiany gruntów, w postaci chociażby umowy przedwstępnej. Twierdzenia, iż pozwana zaprzestała opłacania czynszu dzierżawnego uważając, iż wkrótce stanie się właścicielem dzierżawionych gruntów, pozbawione są logiki. Zważyć przy tym należy, iż ewentualne przejście własności tych gruntów nie wyłączało obowiązku pozwanej opłacenia dotychczasowego czynszu dzierżawnego. Tego typu próba obrony nie mogła zakończyć się powodzeniem.

Trzeba również zauważyć, że o zawinieniu powoda w rozumienia art. 471 k.c. można byłoby mówić w sytuacji gdyby wydzierżawiający uniemożliwiał fizycznie wykonanie umówionych prac remontowo-modernizacyjnych, poprzez bezpośrednie utrudnienie ich realizacji bądź odmowę współpracy w ich realizacji z punktu widzenia prawnego (kwestia pozwoleń na budowę itp.).

Pozwana nie wykazała również, aby niewykonanie porozumienia trójstronnego nastąpiło z winy powoda. Wszakże po spłacie zobowiązań egzekwowanych przymusowo w drodze egzekucji komorniczej, powód nie stawiał już żadnych przeszkód w wykonania tej części umowy dzierżawy, o czym świadczy chociażby treść pisma pozwanej do dyrektora Muzeum (...)w G. z 05 listopada 2014 r.

W zakresie zarzutu bezskuteczności złożonego przez powoda oświadczenia o odstąpienia od umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r. nr (...), Sąd podziela w całej rozciągłości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z 21 stycznia 2016 r. sygn. akt V GC 131/15. Nie ma więc potrzeby powielania powołanej w powyższym orzeczeniu argumentacji, którą Sąd meriti podziela i przyjmuje za własną.

Skoro umowa została skutecznie wypowiedziana przez powoda, zaś pozwana nie wykazała w niniejszym postępowaniu, aby wywiązała się z ww. obowiązków umownych wynikających z ważnej umowy dzierżawy z 28 lutego 2012 r., zaktualizował się obowiązek zapłaty kary umownej zastrzeżonej w § 10.3 do wysokości trzykrotności czynszu minimalnego.

Przyczyną rozwiązania umowy była bowiem sytuacja faktyczna wynikająca z § 10.1 lit. d umowy dzierżawy. Pozwana, jak już wspomniano, nie wykazała, aby wykonała prace wynikające z załącznika nr 1 do umowy, jak również, by niewywiązanie się z tego obowiązku umownego spowodowane było przez powoda. W tej sytuacji zaktualizował się obowiązek zapłaty zastrzeżonej kary umownej w kwocie 1 425 000 zł (475 000 zł x 3).

W zakresie odsetek ustawowych od zasądzonej kwoty należności głównej orzeczono na podstawie art. 455 k.c. Wymagalność roszczenia o zapłatę kary umownej należy wiązać z momentem, w którym skutek w postaci rozwiązania umowy nastąpił. Wezwanie do zapłaty kary umownej zawarte zostało w piśmie powoda z 17 marca 2015 r., w którym znalazło się również oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem na dzień 31 marca 2015 r. Wobec powyższego należało uznać, że momentem, od którego pozwana pozostaje w opóźnieniu ze spełnieniem spornego świadczenia jest dzień następujący po dniu wypowiedzenia umowy, tj. 01 kwietnia 2015 r.

W tym stanie rzeczy orzeczono jak w sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu oparto na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu wyrażonej w art. 98 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu oraz art. 113 u.k.s.c.