Treść orzeczenia XXV C 1936/18 - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

XXV C 1936/18 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Warszawie z 2024-10-09

Sygn. akt XXV C 1936/18

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 października 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Paweł Duda

Protokolant: sekretarz sądowy Monika Wrona

po rozpoznaniu w dniu 25 września 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o zapłatę

I. zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 1.682.771,29 zł (jeden milion sześćset osiemdziesiąt dwa tysiące siedemset siedemdziesiąt jeden złotych dwadzieścia dziewięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 29 września 2018 r. do dnia zapłaty;

II. oddala powództwo w pozostałej części;

III. zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 26.113,92 zł (dwadzieścia sześć tysięcy sto trzynaście złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze) tytułem zwrotu kosztów postępowania;

IV. nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych:

1. od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 26.295,17 zł (dwadzieścia sześć tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych siedemnaście groszy),

2. od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w W. kwotę 16.116,40 zł (szesnaście tysięcy sto szesnaście złotych czterdzieści groszy).

Sygn. akt XXV C 1936/18

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 9 października 2024 r.

Powód Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. pozwem z dnia
6 kwietnia 2018 r. wniosła o zasądzenie od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – (...) spółki komandytowej z siedzibą w W. kwoty 4.417.201,98 zł wraz
z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że (...) Sp. z o.o. (poprzednik prawny pozwanej spółki), działając jako deweloper, wybudowała budynek mieszkalny wielorodzinny położony przy ul. (...) w W., w którym usytuowanych jest 96 samodzielnych lokali mieszkalnych i 1 samodzielny lokal niemieszkalny stanowiący garaż wielostanowiskowy. Z nieruchomości tej w dniu 8 lipca 2008 r. został wyodrębniony pierwszy lokal mieszkalny i powstała wówczas wspólnota mieszkaniowa. Począwszy od momentu przekazania lokali nabywcom, w budynku i poza budynkiem – w częściach wspólnych nieruchomości, ale także w lokalach – zaczęły ujawniać się wady, co wynika
z przeglądów technicznych. Zgłoszenia dotyczyły przede wszystkim zawilgoceń garażu, przedsionków windowych i garażowych na poziomie -1, ubytków w piaskowcu na elewacji, czyszczenia i impregnacji elewacji, licznych spękań na elewacji, rys na ścianach żelbetowych. Wspólnota zlecała wykonanie ekspertyz i opinii, które potwierdziły wady wykonawcze
i projektowe, obciążające dewelopera.

Powodowa Wspólnota podała w pozwie, że koszty związane z pracami naprawczymi zmierzającymi do usunięcia wad zostały oszacowane na 4.417.201,98 zł, na co składają się następujące sumy:

1) 1.120.000 zł z tytułu wykonania wymiany posadzki betonowej w garażu wielostanowiskowym podziemnym (wada skutkująca uszkodzeniem posadzki
w garażu podziemnym),

2) 1.000.000 zł z tytułu odtworzenia izolacji wodochronnych i uszczelnienia budynku (wada skutkująca podciąganiem wilgoci przez ściany podziemia),

3) 1.000.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą licznymi spękaniami i zarysowaniami na ścianach w zakresie części wspólnych nieruchomości;,

4) 160.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą uszkodzeniami schodów zewnętrznych,

5) 120.000 zł z tytułu prac naprawczych, związanych z wadą skutkującą uszkodzeniami posadzki na parterach nieruchomości,

6) 216.000 zł z tytułu prac naprawczych, związanych z wadą skutkującą spękaniem płyt na stopniach w klatkach schodowych,

7) 40.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą trwałymi zastoinami wody na daszkach osłaniających najwyżej położone loggie,

8) 100.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą zastoinami wody utrudniającymi wejście do klatek schodowych od strony patio,

9) 100.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą uszkodzeniami elewacji kamiennej,

10) 200.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą przetarciami
i złuszczeniem nawierzchni garażu,

11) 25.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z nieodpowiednim wykończeniem dolnych płaszczyzn elewacji kominów,

12) 45.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą rdzawym uszkodzeniem nawierzchni garażu na styku z odwodnieniem liniowym,

13) 80.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą rozwarstwieniem materiałów wypełniających szczeliny dylatacyjne nawierzchni garażu,

14) 30.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą nierównościami
i zapadnięciem nawierzchni chodników na patio,

15) 40.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą złuszczeniem malowania balustrad balkonowych;

Ze względu na konieczność powstrzymania dalszej degradacji nieruchomości Wspólnota zleciła i wykonała na swój koszt prace na nieruchomości zmierzające do częściowego usunięcia najpilniejszych wad i z tego tytułu poniosła koszty w kwocie 41.587,20 zł, na którą składają się: 1) kwota 12.103,20 zł z tytułu wykonania w marcu 2012 r. prac związanych z naprawą miejsc przesięków wody na klatki schodowe z poziomu -1,
2) kwota 29.484,00 zł z tytułu wykonania w lipcu 2013 r. konserwacji posadzki kamiennej poziomu 0, schodów i dojść do windy.

Ponadto Wspólnota poniosła koszty niezbędne do prawidłowego dochodzenia roszczenia w niniejszej sprawie w wysokości 99.614,78 zł, na co składają się następujące kwoty: 1) 17.220 zł z tytułu wykonania Opinii technicznej w zakresie określenia stanu technicznego WM (...) w branży konstrukcyjno-budowlanej z grudnia 2017 r.,
2) 24.600 zł z tytułu wykonania Ekspertyzy technicznej izolacji wodochronnych garaży podziemnych budynku przy ul. (...) z kwietnia 2011 r., 3) 52.890 zł z tytułu Ekspertyzy konstrukcyjno - budowlanej budynku i ekspertyzy dotyczącej spękań posadzki garaży przy ul. (...) w W. z marca 2011 r., 4) 4.052,50 zł z tytułu kosztów wykonania wykopu do ekspertyzy z kwietnia 2011 r., 5) 792,28 zł z tytułu poniesionych przez Wspólnotę kosztów wykonania kserokopii dokumentów, stanowiących załączniki do pozwu, 6) 60 zł z tytułu uzyskania odpisu pełnego KRS.

Wspólnota wskazała również w pozwie, że właściciele lokali i tym samym współwłaściciele części wspólnych nieruchomości przelali na Wspólnotę w drodze cesji przysługujące im roszczenia w stosunku do pozwanej spółki, a następnie upoważnili zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do wystąpienia na drogę sądową przeciwko deweloperowi na podstawie uchwały nr (...) z dnia 12 grudnia 2013 r., czym dodatkowo potwierdzili wolę członków powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości. Wspólnota dochodzi 100% roszczeń odszkodowawczych, bowiem dochodzenie w niniejszym postępowaniu roszczenia wynikające z wad budynku są działaniami zachowawczymi w rozumieniu art. 209 k.c., gdyż zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Brak jest wobec tego podstaw ku temu, by wymagać od 100% właścicieli przeniesienia na Wspólnotę roszczeń odszkodowawczych. Podstawą roszczeń odszkodowawczych Wspólnoty są przepisy art. 535 k.c. w zw. z art. 471 k.c. w zw. z art. 363 k.c., z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera, co spowodowało po stronie Wspólnoty szkodę w wysokości 4.417.201,98 zł. Nieprawidłowość wykonania umów przez pozwanego polegała na tym, że pozwany jako deweloper sprzedawał lokale wraz z częściami wspólnymi budynku i gruntu, w których to częściach wspólnych ujawniły się wady fizyczne, wynikające z wykonania budynku niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej i niezgodnie z projektem (wady wykonawcze
i wady projektowe).

Postanowieniem z dnia 18 września 2018 r. Sąd zawiesił postępowanie na podstawie art. 174 § 1 pkt. 1 k.p.c. oraz podjął zawieszone postępowanie z udziałem (...) Spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako następcy prawnego (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – (...) spółki komandytowej z siedzibą w W.. Ta decyzja procesowa wynikała z faktu, że w dniu 25 czerwca 2018 r. nastąpiło połączenie (...) Sp. z o.o. (spółki przejmującej) m.in. z pozwaną (...)spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością – (...) spółką komandytową – na podstawie art. 491 § 1 pkt 1 k.s.h. poprzez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na spółkę przejmującą, co wpisano do rejestru przedsiębiorców KRS dotyczącego (...) Sp. z o.o.
w dniu 31 lipca 2018 r. Zdarzenie to spowodowało utratę zdolności sądowej pozwanej (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – (...) spółki komandytowej (działającej uprzednio pod nazwą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – (...) spółka komandytowa). Następcą prawnym pozwanej spółki stała się (...)Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością.

Pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.
w odpowiedzi na pozew wniósł o odrzucenie pozwu lub oddalenie powództwa w całości.

Pozwana spółka wskazała, że kwestionuje zdolność prawną i sądową powodowej Wspólnoty oraz jej legitymację czynną (art. 6 ustawy o własności lokali, art. 64 § 1^{(

1)} k.p.c., art. 65 k.p.c., art. 471 k.c.), a także zasadność i wysokość żądań pozwu, podniosła zarzut przedawnienia wszystkich roszczeń, a z ostrożności procesowej, w oparciu o przepis art. 362 k.c., podniosła zarzut przyczynienia się Wspólnoty do powstania wskazanych w pozwie szkód, poprzez nieprawidłową eksploatację oraz brak należytego bieżącego utrzymania tych elementów nieruchomości wspólnej, których stan jest podstawą żądań pozwu, w tym zaniedbywanie bieżących konserwacji, renowacji, napraw oraz innych obowiązków wskazanych w art. w art. 5 ust. 2 oraz w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca
1994 r. Prawo budowlane, jak też w przepisach wykonawczych rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Pozwany wskazał, że dochodzenie roszczeń wynikających z umów dotyczących ustanowienia i nabycia odrębnej własności lokali nie ma związku z zarządem nieruchomością wspólną, a zatem nie mieści się
w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, nawet na podstawie umów cesji zawartych przez wspólnotę mieszkaniową z poszczególnymi współwłaścicielami odrębnego lokalu. Pozwany zakwestionował stanowisko strony powodowej, że wszystkie elementy nieruchomości, których stan jest podstawą żądań pozwu można zaliczyć do nieruchomości wspólnej. W szczególności elementy garażu, który stanowi prawnie wyodrębniony lokal (posadzka, instalacja odwodnienia liniowego posadzki) nie są trwale i nierozerwalnie połączone z konstrukcją całego budynku i służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu garażowego. To samo dotyczy balustrad balkonowych będących elementem lokali mieszkalnych. Według pozwanego, w umowach cesji przedłożonych przez powoda wierzytelność będąca przedmiotem przelewu nie została wskazana w sposób konkretny, tj. bez źródła i charakteru wierzytelności, a także bez wielkości udziałów, co powoduje bezskuteczność umów cesji. Pozwany zaprzeczył, żeby dochodzenie roszczeń pieniężnych było działaniem zachowawczym i aby każdy z właścicieli lokali był na podstawie art. 209 k.c. uprawniony do dochodzenia od pozwanego całego odszkodowania pieniężnego potrzebnego do naprawienia nieruchomości wspólnej. Świadczenie pieniężne ma bowiem charakter kompensacyjny, a nie zachowawczy. Wspólnota nie może dochodzić całości roszczeń odszkodowawczych, gdyż nie nabyła ich w całości. Według pozwanego, z analizy dołączonych do pozwu umów cesji wynika, że Wspólnota mogła nabyć tą drogą wierzytelności w części odpowiadającej jedynie 44,87% udziałów w nieruchomości wspólnej, co oznacza, że nie ma legitymacji do dochodzenia roszczeń w zakresie 55,13%. Pozwany podniósł, że aktualny stan nieruchomości będący podstawą żądań pozwu nie jest wynikiem wad fizycznych ani wynikiem nienależytego wykonania przez dewelopera obowiązków kontraktowych wynikających z umów zawartych z nabywcami wyodrębnionych
z nieruchomości lokali, lecz wynikiem czynników od dewelopera niezależnych, takich jak: zużycie danych elementów wynikające z długotrwałej eksploatacji, ingerencje mające miejsce po przekazaniu przez pozwaną nieruchomości do użytkowania, w tym ingerencje wykonawców napraw zleconych przez Wspólnotę, wpływ zdarzeń o charakterze siły wyższej (np. nadzwyczaj intensywne opady deszczu mające miejsce latem 2010 r., skutkujące zalaniami oraz zjawiskiem wystąpienia ponadnormatywnego podwyższenia poziomu wód gruntowych - tzw. „powódź od wód gruntowych”), brak należytego wykonywania przez właścicieli i zarządców nieruchomości obowiązków zarządu nieruchomością wspólną
i utrzymywania jej w należytym stanie, w szczególności brak bieżącej konserwacji, renowacji i napraw uszkodzonych elementów, brak wykonywania zaleceń wynikających z ekspertyz
i z przeglądów okresowych oraz z instrukcji użytkowania danych elementów.

Według pozwanego, stan wskazanych w pozwie elementów nie wskazuje na istnienie wad fizycznych (wg definicji zawartej w art. 556 k.c. w brzmieniu sprzed 25 grudnia 2014 r., mającej zastosowanie w tej sprawie na podstawie art. 51 przepisów przejściowych ustawy
o ochronie praw konsumentów z 30 maja 2014 r.), gdyż nie pokazuje zmniejszenia wartości ani użyteczności nieruchomości ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający
z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, braku właściwości, o których istnieniu sprzedający zapewnił kupującego lub braku kompletności nieruchomości.

Odnosząc się do podanych przez stronę powodową poszczególnych kosztów związanych z pracami naprawczymi zmierzającymi do usunięcia wad, pozwany podniósł, co następuje:

1) 1.120.000 zł z tytułu wykonania wymiany posadzki betonowej w garażu wielostanowiskowym podziemnym – uszkodzenia posadzki powstały po trzech latach eksploatacji budynku i po raz pierwszy zostały opisane w ekspertyzie
z marca 2011 r.; na stan posadzki mogły mieć wpływ skutki intensywnych opadów deszczu i spowodowanych nimi powodzi; w okresie eksploatacji posadzka nie była poddawana przez powoda jakimkolwiek zabiegom konserwacyjnym lub renowacyjnym;

2) 1.000.000 zł z tytułu odtworzenia izolacji wodochronnych i uszczelnienia budynku (wada skutkująca podciąganiem wilgoci przez ściany podziemia) – powód nie wykonał działań zalecanych w ekspertyzie z 2010 r., co obciąża go odpowiedzialnością za ewentualne dalsze pogorszenie stanu budynku;

3) 1.000.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą licznymi spękaniami i zarysowaniami na ścianach w zakresie części wspólnych nieruchomości – zarysowania wystąpiły wyłącznie na niektórych ścianach klatek schodowych i były spowodowane eksploatacją oraz osiadaniem; powód nie wykonał w tym zakresie zaleceń dotyczących monitoringu, nie ma więc podstaw aby sądzić, że stan ww. elementów jest wynikiem nieprawidłowego wykonania budynku i że poza aspektem wizualno-estetycznym generują jakąkolwiek szkodę majątkową lub zagraża bezpieczeństwu;

4) 160.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą uszkodzeniami schodów zewnętrznych – powód nie wykonywał w tym zakresie jakiejkolwiek konserwacji a ujawnione w ekspertyzie z 2017 r. uwagi nie zawierają uzasadnienia faktu, że ich pojawienie się jest wynikiem wadliwego wykonawstwa, a nie zużycia eksploatacyjnego;

5) 120.000 zł z tytułu prac naprawczych, związanych z wadą skutkującą uszkodzeniami posadzki na parterach nieruchomości – uwagi co do stanu posadzek zostały uwidocznione w opinii z 2017 r., tymczasem nic nie wskazuje na to, aby taka konserwacja kiedykolwiek, w całym prawie 10-letnim okresie eksploatacji budynku była przez powoda przeprowadzana;

6) 216.000 zł z tytułu prac naprawczych, związanych z wadą skutkującą spękaniem płyt na stopniach w klatkach schodowych – uwagi co do klatek schodowych zostały uwidocznione w opinii z 2017 r., tymczasem nic nie wskazuje na to, aby zalecane renowacje w całym prawie 10-letnim okresie eksploatacji budynku były przez powoda przeprowadzane;

7) 40.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą trwałymi zastoinami wody na daszkach osłaniających najwyżej położone loggie – uwagi co do zastoin zostały uwidocznione w opinii z 2017 r., tymczasem nic nie wskazuje na to, aby w całym prawie 10-letnim okresie eksploatacji budynku systematycznie dokonywano sprawdzania drożności i w razie potrzeby czyszczenia instalacji odpływu wody;

8) 100.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą zastoinami wody utrudniającymi wejście do klatek schodowych od strony patio – powód nigdy nie sygnalizował tego problemu a nadto nie wykazał, by zastoiny wody na patio faktycznie występowały i by utrudniały wejście do klatek schodowych;

9) 100.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą uszkodzeniami elewacji kamiennej – pojedyncze wady w tym zakresie zostały usunięte, a stwierdzona korozja biologiczna wynika z bieżącej eksploatacji;

10) 200.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą przetarciami złuszczeniem nawierzchni garażu – poza kwestiami estetycznymi, nie wskazano żadnych innych skutków stanu posadzki na możliwość prawidłowego i zgodnego
z przeznaczeniem korzystania z garażu oraz z budynku; powód nie dba należycie
o stan posadzki;

11) 25.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z nieodpowiednim wykończeniem dolnych płaszczyzn elewacji kominów – powód nigdy nie zgłaszał usterek w tym zakresie i nie wykazał, żeby te miejsca rzeczywiście przepuszczały wodę; elementy te pozostają na co dzień poza zasięgiem wzroku użytkowników budynku a zatem nawet względy estetycznie nie przemawiają za potrzebą ich wykonania;

12) 45.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą rdzawym uszkodzeniem nawierzchni garażu na styku z odwodnieniem liniowym – obecność rdzy na stykach posadzki z korytkami odwodnień liniowych ma znaczenie wyłącznie estetyczne, nie powoduje żadnej szkody, nadto jest to proces naturalny i wynika
z zaniedbań konserwacyjnych, które obciążają powoda;

13) 80.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą rozwarstwieniem materiałów wypełniających szczeliny dylatacyjne nawierzchni garażu – ma to znaczenie wyłącznie estetyczne, nie powoduje żadnej szkody, nadto aktualny stan tych elementów może być wynikiem normalnego zużycia oraz zaniedbań konserwacyjnych;

14) 30.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą nierównościami
i zapadnięciem nawierzchni chodników na patio – jest to wynikiem długotrwałej eksploatacji patio i chodnika w danych warunkach atmosferycznych i gruntowych;

15) 40.000 zł z tytułu prac naprawczych związanych z wadą skutkującą złuszczeniem malowania balustrad balkonowych – balustrady są narażone na bezpośrednie oddziaływanie warunków atmosferycznych i powinny podlegać bieżącej i regularnej konserwacji a powód jej wykonania zaniechał.

Odnośnie kosztów poniesionych w związku ze zleceniem i wykonaniem prac na nieruchomości zmierzających do częściowego usunięcia najpilniejszych wad w łącznej kwocie 41.587,20 zł, pozwany podniósł, że naprawy te nie służyły likwidacji szkód i nie spowodowały likwidacji szkód, a naprawiane przez powoda elementy nadal są wskazywane
w podstawach pozostałych żądań pozwu.

Pozwany zakwestionował również koszty Wspólnoty związane z dochodzeniem roszczenia w wysokości 99.614,78 zł, wskazując, że koszty wynikały z przeprowadzonej inwentaryzacji stanu technicznego nieruchomości i na wydaniu zaleceń dotyczących dalszego użytkowania budynku, nie skupiały się zaś na ustaleniu przesłanek odpowiedzialności ani na rzetelnych szacunkach szkód.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Sp. z o. o. z siedzibą w W., jako inwestor, wybudowała budynek mieszkalny wielorodzinny, pięciokondygnacyjny, posiadający cztery kondygnacje nadziemne i jedną kondygnację podziemną, położony przy ul. (...) w W..
W budynku tym usytuowanych jest 96 samodzielnych lokali mieszkalnych i 1 samodzielny lokal niemieszkalny stanowiący wielostanowiskowy garaż. Budowa została zakończona
w lipcu 2008 r., a pierwsze lokale były wydawane nabywcom od listopada 2007 r. ( odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) – k. 24-47v., odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) – k. 48-62v., zeznania świadków: Ł. B. – k. 2567-2568v., J. K. (1) – k. 2568v-2569v., Z. M. (1) – k. 2569v.-2570).

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W., po rozpatrzeniu wniosku inwestora (...) Sp. z o.o., decyzją nr (...) z dnia
9 kwietnia 2008 r. udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie dz. nr ew. (...)z obrębu(...) wraz z zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną na dz. nr ew. (...) i (...) z obrębu (...), przy ulicy (...) w W. ( decyzja PINB nr (...)z 09.04.2008 r. – k. 103).

(...) Sp. z o. o., na mocy uchwały nr (...)nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników tej spółki z dnia 20 sierpnia 2010 r., zmieniła firmę na (...) Sp. z o. o. (...)
Sp. z o. o., na mocy uchwały nr (...) nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników tej spółki
z dnia 21 czerwca 2011 r., została przekształcona ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w spółkę komandytową, która będzie prowadzić działalność pod firmą (...) spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością – (...) spółka komandytowa. Następnie (...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością –(...)spółka komandytowa na mocy uchwały nr (...) z dnia 14 stycznia 2015 r. wspólników tej spółki zmieniła firmę na (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – (...)spółka komandytowa. W dniu
21 czerwca 2018 r. zarejestrowana została w KRS zmiana nazwy (...)spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością – (...)spółka komandytowa na(...) spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością – (...)spółka komandytowa, wynikająca ze zmiany komplementariusza. W dniu 31 lipca 2018 r. zarejestrowane zostało w KRS połączenie spółki (...) sp. z o.o. – (...)sp. k. ze spółką (...) sp. z o.o., na zasadzie przejęcia (...) sp. z o.o. –(...)sp. k. (spółki przejmowanej) przez (...) sp. z o.o. (spółkę przejmującą) na podstawie art. 492 § 1 pkt. 1 k.s.h., tj. poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą ( akt notarialny
z dnia 20.08.2010 r. Rep. (...), obejmujący Uchwałę nr (...) Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki (...) Sp. z o. o. z siedzibą w W. – k. 63-75; akt notarialny z dnia 21.06.2011 r. Rep.(...), obejmujący Uchwalę nr (...) Zgromadzenia Wspólników spółki (...) Sp. z o. o.
z w W. – k. 76-87; akt notarialny z dnia 14.01.2015 r. Rep. (...), obejmujący Uchwałę nr (...) Wspólników spółki (...) Sp. z o.o. -(...) Sp. k.
z siedzibą w W. – k. 88-99; odpis pełny z KRS spółki (...) Sp. z o.o. – (...)Sp. k. – k. 100-102, informacja z KRS nr (...) – k. 2476-2481, informacja
z KRS nr (...) – k. 2482-2487v.).

W budynku przy ul. (...) w W. – na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego i sprzedaży udziału we współwłasności tego lokalu, zawartej w formie aktu notarialnego z 8 lipca 2008 r. – ustanowiona został odrębna własność pierwszych lokali w tym budynku, tj. lokalu mieszkalny nr (...) wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części wspólne budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), oraz odrębna własność lokalu niemieszkalnego stanowiącego wielostanowiskowy garaż oznaczony numerem (...), wraz ze związanym z jego własnością udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...). Wnioski
o wpis odrębnej własności w/w lokalu mieszkalnego i w/w lokalu niemieszkalnego
w księgach wieczystych wpłynęły do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie 9 lipca 2008 r., a wpisy odrębnej własności wskazanych lokali w księgach wieczystych zostały dokonane 9 października 2008 r. Po wyodrębnieniu pierwszego lokalu powstała Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. ( akt notarialny z dnia 8.07.2008 roku, Rep. (...) — umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego i sprzedaży udziału we współwłasności tego lokalu, oświadczenie
o ustanowieniu prawa użytkowania oraz pełnomocnictwo – k. 104-113, odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) – k. 24-47v., odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) – k. 48-62v.).

Protokołem zdawczo-odbiorczym z 30 kwietnia 2008 r.(...)
Sp. z o.o. przekazała B. M. (1), prowadzącej działalność pod firmą (...), nieruchomość przy ul. (...) w W. wraz z budynkiem na zasadach określonych w umowie
o zarządzanie z dnia 15 kwietnia 2008 r. Natomiast protokołem przekazania – przejęcia
z 8 lipca 2008 r. (...) Sp. z o.o. przekazała Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W., reprezentowanej przez zarządcę - (...), dokumentację dotyczącą nieruchomości przy ul. (...) w W. ( protokół zdawczo-odbiorczy z 30.04.2008 r. – k. 2517-2517v., protokół przekazania-przejęcia z 08.07.2008 r. – k. 2515-2516).

W częściach wspólnych nieruchomości przy ul. (...) w W. już
w 2009 r. zaczęły ujawniać się wady, co zostało stwierdzone w pierwszym przeglądzie rocznym budynku. W piśmie z dnia 2 czerwca 2009 r. zarządca nieruchomości zgłosił (...) Sp. z o.o. usterki w częściach wspólnych nieruchomości, wzywając spółkę do niezwłocznego ich usunięcia. Wskazywano wówczas na m.in.: pionowe pęknięcia tynków w lokalu administracji parter kl. C, przed których usunięciem konieczna byłaby ocena zachowania się budynku przez projektanta; zły stan czarnego kamienia, który wymagał doczyszczenia i zabezpieczania we wszystkich miejscach w których występował, czyli
w klatkach, przedsionkach, przejściach a także na zewnątrz (schody, prześwit itp.); zły stan jasnych fug i jasnych płytek na klatach schodowych; konieczność doczyszczania płytek
w korytarzu prowadzącym do komórek lokatorskich na poziomie -1 przy bramie wjazdowej; konieczność wymiany wszystkich uszkodzonych płytek piaskowca, które zostały naprawione jedynie przez gipsowanie ( pismo Wspólnoty z 02.06.2009 r. wraz z załącznikami – k. 225-242; zeznania świadków: D. O. - k. 2562v.-2563 i Ł. B. – k. 2567-2568v.).

Wady w budynku zgłaszane były sukcesywnie deweloperowi przez firmy zarządzające nieruchomością wspólną. Od 2009 r. zgłoszenia dotyczyły przede wszystkim zawilgoceń
w garażu, przedsionkach windowych i garażowych na poziomie -1 (przecieków wody, które były największe w 2010 r. podczas dużych opadów deszczu), spękań posadzki w garażu, ubytków w piaskowcu na elewacji, zacieków i braku impregnacji na elewacji, licznych spękań tynku na elewacji, rys na ścianach żelbetowych, ubytków spoin pomiędzy płytkami na klatkach schodowych. Deweloper część wad uznawał i dokonywał napraw, m.in. w 2010 r. dokonał czyszczenia i konserwacji elewacji zewnętrznej budynku, wymiany posadzki wzdłuż odwodnienia liniowego, naprawy samego odwodnienia, podjął próbę uszczelnienia izolacji na poziomie kondygnacji podziemnej. Co do części wad deweloper uchylał się od podjęcia prac naprawczych wskazując, iż wady wynikają z przyczyn niezależnych od dewelopera albo
z przyczyny tkwiących po stronie Wspólnoty. W piśmie z 17 listopada 2011 r. deweloper poinformował Wspólnotę, że w związku z upływem terminu rękojmi na budynek
i wcześniejszym wykonaniem wszystkich prac związanych z usuwaniem usterek nie będzie dokonywać napraw żadnych kolejnych zgłoszonych usterek, gdyż do ich usunięcia jest obecnie zobowiązany zarządca budynku ( korespondencja prowadzona przez Wspólnotę
z deweloperem w okresie od 2009 r. do 2013 r. – k. 243-287, zeznania świadków: A. P. – k. 2560v.-2562v., D. O. - k. 2562v.-2563, Ł. B. – k. 2567-2568v., J. K. (1) – k. 2568v.-2569v.; przesłuchanie przedstawiciela powodowej Wspólnoty A. K. (1) – k. 2965-2967).

W „Protokole okresowego rocznego przeglądu stanu technicznego elementów obiektu budowlanego” z kwietnia 2010 roku zostały stwierdzone następujące usterki w stanie technicznym budynku przy ul. (...) w W. z jednoczesnym określeniem ich stanu (klasyfikacja stanu technicznego obejmowała stany: dobry, zadowalający, dostateczny, zły, awaryjny):

1. w zakresie stropu podziemia i schodów:

.

: strop żelbetowy: przeciek w miejscu przebicia przez strop w garażu przewodów elektrycznych;

2. w zakresie ścian nadziemia:

: ściany żelbetowe: zarysowania na ścianie klatki schodowej(...) oraz przy zejściach do garaży przy lok. (...)oraz (...) i na ścianie węzła c.o. jak
i po prawej stronie przed wejściem do klatki schodowej (...)od strony patio; zdegradowana górna powierzchnia murku, znajdującego się przed wejściem do śmietnika po lewej stronie od bramy do garażu podziemnego;
: elewacja na narożniku budynku w części cokołowej po prawej stronie wyjścia z klatki (...) ubytek okładziny kamiennej, po prawej stronie wejścia do klatki schodowej (...) białe wykwity na części okładziny kamiennej po wyługowaniu węglanu wapnia z materiałów, wilgoć na części okładziny kamienne, znajdującej się przed wejściem na klatkę schodową (...) od ulicy, brak możliwości swobodnego wejścia na klatkę schodową (...) oraz (...)czego przyczyną jest brak domofonu;

3. w zakresie stropów, sklepień, schodów i podestów nad parterem:

: schody, pochylnie: pęknięcie znajdujące się na jednym stopniu klatki schodowej (...)przy lokalu nr (...), odpada trep od stopnia schodów wejściowych na patio przy metalowej bramie znajdującej się w klatki schodowej (...);
: podesty: nie wykończona boczna część podestu, znajdującego się przed wejściem do klatki schodowej(...) od strony ulicy;
: pochwyty, barierki, odbojnice: zdegradowana powierzchnia pochwytów barierek drewnianych, znajdujących się przed wejściem do klatki schodowej(...)od strony ulicy oraz barierki przy kracie wejściowej na patio przy śmietniku;

4. w zakresie pokrycia dachu:

: pokrycie: zastoiny wody opadowej na pokryciu papowym, daszków żelbetowych nad loggiami w części budynku (...) oraz (...);
: obróbki blacharskie: liczne ciemne zacieki na elewacji, spowodowane brakiem skutecznych obróbek blacharskich na występach okładziny kamiennej;
: kominy, ławy kominiarskie: blaszane żaluzje zamontowane na kominach miejscami są nieprzymocowane, kruszący się tynk na górnej części czapy komina, znajdujący się na dachu w części budynku (...);
: świetliki dachowe: miejscowe nieszczelności poliwęglanu zamontowanego
w świetlikach dachowych;

5. w zakresie okien i drzwi:

: okna: wystające oraz pofalowane uszczelki w oknie znajdującym się na klatce schodowej (...)oraz (...);
: drzwi zewnętrzne: podświetlenie wjazdu do garażu podziemnego nie zawsze działa, czego przyczyną jest przegrzewający się czujnik ruchu;
: drzwi wewnętrzne: utrudnione otwieranie drzwi wewnętrznych, prowadzących do komórek lokatorskich, czego przyczyną jest ocieranie dolnej części drzwi o posadzkę, brak gumowych odbojników przy drzwiach w przedsionkach garażowych;

6. w zakresie tynków i oblicowań:

: tynki, wyprawy, sztablatury: na ścianach klatki schodowej (...)przy lokalu nr (...) jest pionowa rysa na tynku;
: okładziny i oblicowania: na klatce schodowej (...) po lewej stronie wyjścia prowadzącego na patio nie ma jednej płytki cokołowej oraz pozostała część jest niedokładnie przyklejona do ściany, na klatce schodowej F jest ubytek
w płycie kamiennej w przedsionku wejściowym od strony ulicy oraz pęknięty piaskowiec przy 2 stopniu licząc od góry wejścia na klatkę od strony ulicy, pęknięta płyta kamienna po prawej stronie wejścia od strony ulicy do klatki schodowej (...);

7. w zakresie posadzek o podłóg:

: posadzki podziemia: łuszcząca się farba na wjeździe do garażu przy odwodnieniu liniowym;
: posadzki nadziemia: w altanie śmietnikowej są popękane fugi po ich czyszczeniu;

8. w zakresie innych elementów wyposażenia obiektu:

: oznakowania ewakuacyjne: uszkodzone 6 szt. lamp awaryjnych, znajdujących się na klatce schodowej oraz w przedsionku garażu, uszkodzona mata podgrzewająca wjazd do garażu.

( protokół okresowego rocznego przeglądu stanu technicznego elementów obiektu budowlanego z kwietnia 2010 r. – k. 288-320).

Kolejny protokół okresowego rocznego przeglądu stanu technicznego elementów obiektu z października 2010 roku wskazał na istnienie następujących usterek w budynku przy ul. (...) w W.:

1. w zakresie izolacji przeciwwodnej podziemia:

.

: izolacja pozioma: widoczne na poziomie -1 w piwnicy mokre wykwity wilgoci i purchle po wyługowaniu na tynku powyżej posadzki jako negatywne oznaki zawilgocenia ścian spowodowane niedokładnością wykonania warstwy izolacji poziomej przeciwwilgociowej;

2. w zakresie ścian nadziemia:

.

: ściany żelbetowe: zarysowania na ścianach w klatkach schodowych: (...)– wszystkie miejsca destrukcji spowodowane eksploatacją
i osiadaniem budynku, co jest niegroźne dla konstrukcji;
: ściany murowane: rysa ściany przy zejściach do garaży przy lok. (...)i (...);
: elewacja: wypadają deski szalówki na okładzinie elewacji ścianek oddzielających balkony od strony patio pomiędzy klatkami (...), wilgoć
i zmiany kolorystyczne na części okładziny kamiennej, znajdującej się przed wejściem do śmietnika obok klatki schodowej (...) od strony ulicy, na elewacji (...) widoczny jest ubytek płyty okładziny z piaskowca;

3. w zakresie stropów, sklepień, schodów i podestów nad parterem:

.

: sufity podwieszane: na klatce schodowej (...)widoczne są zarysowania na suficie podwieszanym z gipsowej;

4. w zakresie pokrycia dachu:

.

: kominy, ławy kominiarskie: ślady korozji na mocowaniach stalowych wentylatorów dachowych;

2. w zakresie okien i drzwi:

: okna: od strony elewacji widoczne jest wystające cięgno ogranicznika otwierania okna klatki schodowej (...);
: drzwi zewnętrzne i bramy oddzielające: obcierają się o posadzkę drzwi wejściowe na klatce (...) od strony patio, podczas zimy wystąpił ten problem ze wszystkimi drzwiami od strony patio, brak gumowych odbojników przy wszystkich drzwiach w wejścia do klatek schodowych;
: podjazd dla inwalidów: występują liczne ślady korozji ma elementach balustrady stalowej oraz nierówność drewnianego pochwytu poręczy obok klatki schodowej (...);

3. w zakresie tynków i oblicowań:

: okładziny i oblicowania: na klatce schodowej „(...)” po lewej stronie wyjścia prowadzącego na patio nie ma jednej płytki cokołowej;

4. w zakresie posadzek i podług:

: posadzki podziemia: występuje korozja elementów górnych odwodnienia ACO w garażu podziemnym – stan dobry, występuje złuszczenie wierzchniej warstwy posadzki przy odwodnieniu ACO na prowadzącym do garażu;

5. w zakresie innych elementów wyposażenia obiektu:

: świetliki dachowe z poliwęglanu: istniejące świetliki mają zaparowaną wewnętrzną powierzchnię kanalików płyty poliwęglanowej, co powoduje skraplanie wody i brudny zaciek;
: brama wjazdowa: uszkodzona mata podgrzewająca wjazd do garażu;
: odwodnienie budowlane: istnieje odwodnienie na zewnątrz budynku pozostawione do celów depresji przy dużym poziomie wody gruntowej;
: oznakowania ewakuacyjne: w klatce widoczny jest przeciek po instalacji oznakowania ewakuacyjnego oraz przez lampy zawieszone na ścianie.

( Protokół okresowego rocznego przeglądu stanu technicznego elementów obiektu budowlanego z października 2010 r. – k. 321-353).

Na skutek zgłoszenia powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej w W. z dnia
17 sierpnia 2010 r. wszczęte zostało przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...). W. postępowanie administracyjne w sprawie dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego znajdującego się na nieruchomości przy ul. (...) w W.. Po przeprowadzonym postępowaniu Powiatowy Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzją z 23 marca 2011 r. umorzył postępowanie administracyjne prowadzone w ramach nadzoru budowlanego, ponieważ nie stwierdzono widocznych istotnych uszkodzeń elementów konstrukcyjnych budynku w postaci rys, wybroczyn lub przemieszczeń, a występujące w tym obiekcie w warstwach posadzkowych zawilgocenia
i zaleganie wody nie stanowiły stanu zagrożenia awaryjnego i nie miały istotnego wypływu na trwałość budynku ( decyzja PINB w W. nr (...) – k. 2520-2521, zeznania świadka Z. M. (1) – k. 2569-2570).

W 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa zleciła Instytutowi (...)
w W. określenie przyczyn występowania uszkodzeń elementów budynku przy ul. (...) w W. oraz podanie sposobu ich naprawy. W sporządzonej „Ekspertyzie konstrukcyjno-budowlanek budynku i ekspertyzie dotycząca spękań posadzki garażu w przy ulicy (...) w W.” z marca 2011 r. Instytut (...) stwierdził, że przeprowadzone badania i obserwacje nie wykazały występowania uszkodzeń żelbetowych elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak ściany, stropy oraz słupy. W Ekspertyzie stwierdzono występowanie następujących uszkodzeń budynku:

1. Uszkodzenia ścian murowych wewnątrzlokalowych, działowych i osłonowych
w lokalach i na klatkach schodowych budynku, występujące najczęściej w postaci ukośnych i pionowych zarysowań oraz spękań ścian o rozwartościach 0,3 – 2,0 mm, lokalnie 3-4 mm. Manifestują się również rozwarstwieniami i utratą spójności styków „ściana-strop”, lokalnymi spękaniami i złuszczeniami tynku, „wydzielaniem” się ścian działowych, ościeżnic drzwiowych itp. Pomimo poddania części uszkodzeń naprawom, rysy i pęknięcia ścian uwidaczniają się
w tych samych miejscach na nowo. Głównymi przyczynami uszkodzeń ścian murowanych wewnętrznych i osłonowych są ugięcia stropów oraz deformacje budynku związane z nierównomiernymi osiadaniami. W obliczeniach ugięć nie uwzględniono wpływu zarysowania i pełzania betonu na sztywność płyty stropu, przyjmując założenie o jej sprężystym zachowaniu. Wskazano, że stanowi to błąd projektu, skutkujący wystąpieniem uszkodzeń ścian murowanych i osłonowych.

2. Występowanie spękań i rys w różnych miejscach posadzki garażu. Pęknięcia posadzki występują najczęściej w postaci pojedynczych rys o szerokości rozwarcia od 0,6 do 2-3 mm i długościach od jednego do kilku metrów. Głębokość pęknięć osiąga 9-10 cm, a więc prawie połowę grubości płyty. Typowymi uszkodzeniami posadzki są również pęknięcia i wykruszenia betonu płyty i naroży, zapadnięcia
i wybrzuszenia. Tego rodzaju uszkodzenia posadzki są zlokalizowane głównie na styku posadzka – ściana; oprócz rys i spękań zaobserwowano lokalne wykruszenia krawędzi szczelin przeciwskurczowych; zlokalizowano ponadto szereg pojedynczych rys prostopadłych do kierunku nacięć bądź zarysowań o bardziej złożonym kształcie; na skrzyżowaniu traktów komunikacyjnych warstwa utwardzona posadzki uległa wytarciu. Posadzka w garażu wykazuje uszkodzenia powodujące obniżenie jej walorów użytkowych.

W Ekspertyzie wskazano, że przyczyną uszkodzeń posadzki garażu były błędy wykonawcze oraz oddziaływania wód gruntowych. Główne usterki wykonawstwa dotyczyły posadzki garażu. Występujące tam uszkodzenia powstały w wyniku działania skurczu, niedostatecznej pielęgnacji oraz niewystarczającej sztywności i jednorodności podłoża. Przyczynę występujących uszkodzeń posadzki w postaci pęknięć, wykruszeń, zapadnięć, wybrzuszeń na styku posadzka-ściana należało upatrywać w oddziaływaniu wód gruntowych, których ustalone zwierciadło pierwszego poziomu wodonośnego stabilizuje się na głębokości 2,4 - 3,7 m p.p.t., a zatem powyżej górnego poziomu posadzki (3,40 - 3,48 m p.p.t.).

( Ekspertyza konstrukcyjno-budowlana budynku i ekspertyza dotycząca spękań posadzki garaży przy ul. (...) w W. z marca 2011 r., sporządzona przez Instytut (...) – k. 354-481).

Za wykonanie powyższej ekspertyzy sporządzonej przez Instytut (...) Wspólnota Mieszkaniowa zapłaciła łącznie (...) zł ( faktura VAT nr (...)
z 16.02.2011r. – k. 580, potwierdzenie przelewu z 14.02.2011 r. – k. 581, faktura VAT nr (...) z 25.03.2011 r. – k. 582, potwierdzenie przelewu z 07.04.2011 r. – k. 584, rachunek nr (...) z 08.04.2011 r. – k. 585, potwierdzenie przelewu z 05.05.2011 r. – k. 586).

W kolejnej „Ekspertyzie technicznej izolacji wodochronnej garaży podziemnych
w budynku przy ul. (...) w W. wraz z zaleceniami wykonania napraw”, sporządzonej w kwietniu 2011 r. Instytut (...) stwierdził:

: izolacje wodochronne ścian i posadzki klatek schodowych kondygnacji -1 są wykonane nieprawidłowo, ze względu na brak ciągłości pomiędzy izolacją poziomą
i pionową, co umożliwia wnikanie w tym rejonie wód gruntowych do wnętrza budynku przy jednoczesnym braku izolacji na powierzchniach poziomych ław fundamentowych z drugiej strony tych ścian (tzn. od strony garażu); woda gruntowa ma więc możliwość wnikania w głąb konstrukcji ścian wewnętrznych, co jest widoczne w formie zacieków w pomieszczeniach garażowych, na powierzchni tynku;
: widoczne pęknięcia posadzki mogą grozić uszkodzeniem również izolacji poziomej płyt garażowych w tym rejonie;
: nie stwierdzono śladów po zaciekach na betonowych ścianach zewnętrznych, jak również w rejonie dylatacji konstrukcyjnych budynku; na ścianach tych wykonano na początku 2011 roku iniekcję kurtynową za pomocą masy bentonitowej i na dzień sporządzania ekspertyzy trudno jeszcze powiedzieć, czy rozwiązanie to stworzy trwałe zabezpieczenie budynku prze wodami gruntowymi;
: w rejonie odsadzki ławy fundamentowej ścian zewnętrznych, od strony wnętrza pomieszczeń garażowych stwierdzono przerwanie ciągłości izolacji poziomej posadzki i izolacji pionowej ścian, którą wykonano jedynie od strony zewnętrznej; miejscowo występuje w tym obszarze masa betonitowa, jednak jej grubość jest niejednakowa i nie może zagwarantować, że pokrywa ona całą powierzchnię niezbędną do zaizolowania;
: izolacja pionowa ścian zewnętrznych wykonana od strony zewnętrznej jest izolacją powłokową o grubości ok. 2 mm przeznaczoną do stosowania w warunkach gdzie poziom wód gruntowych znajduje się poniżej poziomu posadowienia budynku
i budynek ten wzniesiono w gruntach przepuszczalnych; w przypadku podwyższenia się poziomu wód gruntowych należy liczyć się jednak z faktem, że przedmiotowa izolacja nie zabezpieczy budynku przed działaniem wody naporowej.

Zgodnie ze wskazaniami ekspertyzy, poprawa komfortu użytkowania pomieszczeń piwnicznych i konieczność zabezpieczenia ich przed efektami dalszych zawilgoceń wymaga głównie zapewnienia ciągłości izolacji pionowej i poziomej w częściach podziemnych budynku, co wiąże się z koniecznością wykonania prac remontowych.

( Ekspertyza techniczna izolacji wodochronnej garaży podziemnych w budynku przy ul. (...) w W. wraz z zaleceniami wykonania napraw z kwietnia 2011 r., wykonana przez Instytut (...) – k. 482-510).

Za wykonanie powyższej ekspertyzy sporządzonej przez Instytut (...) Wspólnota Mieszkaniowa zapłaciła łącznie 24.600 zł ( faktura VAT nr (...)
z 17.02.2011 r. – k. 573, faktura VAT nr (...) z 28.04.2011 r. – k. 577. potwierdzenie przelewu z 16.05.2011 r. – k. 579).

W 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa zleciła M. D. (1), prowadzącemu działalność pod firmą (...), sporządzenie opinii technicznej dotyczącej określenia stanu technicznego nieruchomości przy ul. (...) w W.. W Opinia technicznej
z grudnia 2017 r. M. D. (1) wskazał na następujące wady i usterki budynku przy ul. (...) w W.:

1. w zakresie elementów konstrukcyjnych:

.

: płyty, ławy i ściany fundamentowe: brak ciągłości izolacji, występujący na obwodzie budynku, izolacji poziomej, wada wskazana w Ekspertyzie ITB
z marca 2011 roku, wada deweloperska/wykonawcza (nieprawidłowe rozwiązania materiałowe, błędy wykonawstwa izolacji i przygotowania podłoża);

2. w zakresie dachu:

: pokrycie: zastoiny wody na daszkach nad balkonami ostatniej kondygnacji, wada występuje na daszkach, uznana jako wada deweloperska/ wykonawcza (nieprawidłowa profilacja podłoża);
: kominy: brak wykończenia wodoodpornego na styku z pokryciem (żwirem), wada dotyczy wszystkich kominów, wada deweloperska/ wykonawcza (brak wykończenia odpornego na wpływy atmosferyczne);

3. w zakresie elewacji:

: okładziny elewacyjne (kamienne): miejscowe uszkodzenia w miejscach mocowania, różne odcienie utracenia w płytach piaskowca, pojawiające się na całej elewacji budynku, wada deweloperska/ wykonawcza (nieprawidłowy materiał i montaż);
: cokoły: miejscowe uszkodzenia okładzin kamiennych cokołów, wada deweloperska/wykonawcza (nieprawidłowy montaż);
: balkony i tarasy: złuszczenia malowania balustrad balkonowych, wada deweloperska/wykonawcza (nieprawidłowe wykonanie malowania);
: wejścia do budynku: liczne wady schodów zewnętrznych, występujące we wszystkich klatkach, wada deweloperska/wykonawcza (nieprawidłowe materiały, nieprawidłowy montaż okładzin kamiennych);

4. w zakresie klatek schodowych:

: okładziny ścienne: liczne spękania spowodowane nadmiernymi ugięciami stropów, występujące we wszystkich klatkach, wada deweloperska/ projektowa (nieprawidłowe obliczenia nie uwzględniające ugięć długotrwałych, nierównomierne osiadanie budynku);
: posadzki: wady posadzek kamiennych na parterach, odspojenia cokołów, spękania podstopnic schodów wewnętrznych, ujawnione we wszystkich klatkach, wada deweloperska, wykonawcza (wady obróbki kamienia, brak impregnacji, nieprawidłowy montaż schodów, nierównomierne osiadanie budynku);

5. w zakresie garażu wielostanowiskowego podziemnego:

: nawierzchnia garażu: liczne pęknięcia, zlokalizowane w całym garażu, wada deweloperska/wykonawcza/projektowa (brak uwzględnienia parcia wody gruntowej, nieprawidłowości cięcia szczelin skurczowych);
: odwodnienie: wykonanie koryt niezgodnie z dokumentacją powykonawczą (rdzawe naloty na nawierzchni) występujące w całym garażu, zakwalifikowana jako wada deweloperska/wykonawcza (nieprawidłowe wykonanie — niezgodne z dokumentacją powykonawczą);
: ściany: uszkodzenia spowodowane zawilgoceniami, w całym garażu, wada deweloperska/wykonawcza (brak ciągłości izolacji, nieprawidłowe rozwiązania materiałowe, błędy wykonawstwa izolacji i przygotowania podłoża);
: izolacje: podciąganie wilgoci przez ściany podziemia (istotne wady izolacji wodochronnych), występujące w całym garażu, wada deweloperska/ wykonawcza (brak ciągłości izolacji, nieprawidłowe rozwiązania materiałowe, błędy wykonawstwa izolacji i przygotowania podłoża);

6. w zakresie pomieszczeń technicznych:

: wentylatornia, węzeł cieplny, hydrofornia, rozdzielnia elektryczna: zawilgocenie ścian, wynikające z wadliwej izolacji, wada deweloperska/ wykonawcza (brak ciągłości izolacji, nieprawidłowe rozwiązania materiałowe, błędy wykonawstwa izolacji);
: separator: woda w przegłębieniu separatora, wynikająca z wady izolacji wada (brak ciągłości izolacji, nieprawidłowe rozwiązania materiałowe, błędy wykonawstwa izolacji);

7. w zakresie zagospodarowania terenu:

: nawierzchnie utwardzone: nierówności i zapadnięcia nawierzchni chodników, występujące na patio, wada deweloperska/wykonawcza (brak wykonania obrzeży, brak odwodnienia patio);
: odwodnienie: brak skutecznego i systemowego odprowadzenia wód opadowych na patio, stanowiąca wadę deweloperską/wykonawczą/ projektową (brak projektowego odwodnienia patio).

W opinii technicznej M. D. (1) wskazano, że zakres wad ujawnionych
w ekspertyzach ITB z marca 2011 r. i z kwietnia 2011 r. znacznie się powiększył, na nieruchomości ujawniły się także nowe wady (nieodpowiednie wykończenie dolnych płaszczyzn elewacji kominów, rdzawe uszkodzenia nawierzchni garażu na styku
z odwodnieniem liniowym, rozwarstwienia materiałów wypełniających szczeliny dylatacyjne nawierzchni garażu, nierówności i zapadnięcia nawierzchni chodników na patio, złuszczenia malowania balustrad balkonowych).

( Opinia techniczna dotycząca określenia stanu technicznego nieruchomości WM (...) w branży konstrukcyjno-budowlanej z grudnia 2017 roku, sporządzona przez mgr inż. M. D. (1) – k. 511-566; zeznania świadka M. D. (1) - k. 2562-2562v).

Za opinię techniczną sporządzoną przez M. D. (1) Wspólnota Mieszkaniowa zapłaciła 17.220 zł ( faktura VAT nr (...) z 28.12.2017 r. – k. 573, potwierdzenie przelewu z 29.01.2018 r. – k. 575).

W częściach wspólnych nieruchomości przy ul. (...) w W. występują wady i usterki budowlane, w następującym zakresie:

I. Elewacje: okładziny kamienne oraz technologa lekka – mokra, (...):

1. Elewacja – okładziny kamienne:

a) lokalne uszkodzenia, zarysowania, pęknięcia, odspojenia, przebarwienia, wykwity, zacieki, wysolenia, złuszczenia, miejscowe wykruszenia, głębokie pęknięcia, szerokie rozwarstwienia okładzin kamiennych elewacji;

b) brak wad projektowych;

c) koincydencja dominujących wad wykonawczych (lokalne wady materiałowe
i wady montażowe) oraz wad, usterek, zaniechań użytkowych w okresie eksploatacji (brak konserwacji – czyszczenia, okresowej impregnacji);

d) wymagane prace remontowe, naprawcze, rekonstrukcyjne: rozebranie uszkodzonych, pękniętych, zarysowanych, wykruszonych, trwale przebarwionych okładzin z płyt kamiennych elewacji, montaż nowych okładzin kamiennych ścian z płyt piaskowca, impregnacja okładzin kamiennych elewacji;

e) Wspólnota przyczyniła się w stopniu nieznacznym (wyłącznie brak okresowego czyszczenia i impregnacji) do powstania ujawnionych wad
i usterek okładzin kamiennych elewacji, bowiem błędy montażowe i wady materiałowe, powodujące lokalne uszkodzenia, zarysowania, miejscowo głębokie pęknięcia, szerokie rozwarstwienia, odspojenia, wykruszenia, zmęczeniowe wyłamania mocowania płyt okładzinowych, posiadają status wad dominujących – udział w występujących wadach, a w konsekwencji
w kosztach koniecznych prac remontowych i naprawczych należy ustalić na następującym poziomie: wykonawca – 99%, Wspólnota – 1%;

f) koszty napraw brutto: według średnich cen (...) z czwartego kwartału 2023 r.:

-

koszty napraw łącznie: 219.253,08 zł,

-

procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 1%,

-

koszty napraw obciążające pozwanego: 217.060,55 zł.

2. Elewacje w technologii lekkiej – mokrej bezspoinowej (...) system (...):

a) mikropęknięcia, włosowate rysy tynkarskie, drobne pęknięcie i zarysowania, lokalne zabrudzenia, przebarwienia, wysolenia, naloty organiczne, incydentalne ogniska korozji, skażenia i infekcje mikrobiologiczne, uszkodzenia tynku elewacji w strefie płyty balkonowej;

b) brak błędów, wad, usterek projektowych, wykonawczych, materiałowych;

c) występujące wady, usterki pozostające w związku przyczynowo-skutkowym wyłącznie z zaniechaniami konserwacyjnymi i eksploatacyjnymi;

d) wymagane naprawy konserwacyjne nieobciążające wykonawcy, w zakresie rzeczowym: likwidacja pęknięć, zarysowań, rozwarstwień i uszkodzeń wyprawy tynkarskiej, czyszczenie, zmycie podłoża, miejscowe odgrzybianie, ewentualne malowanie elewacji po wykonanych pracach konserwacyjnych;

e) powodowa Wspólnota ponosi pełną odpowiedzialność za powstałe wady
i usterki elewacji w technologii lekkiej-mokrej (patio), tj. udział wykonawcy wynosi 0%, udział Wspólnoty wynosi 100%.

II.

II. Kondygnacja podziemna: hala garażowa i klatki schodowe – poziom minus 1:

1. Konstrukcja ścian kondygnacji podziemnej – żelbetowe ściany fundamentowe
i ściany wewnętrzne hali garażowej, klatek schodowych i pomieszczeń towarzyszących:

a) brak istotnych wad, usterek, błędów projektowych i materiałowych, występują wyłącznie pojedyncze pęknięcia i zarysowania skurczowe w strukturze betonu, będące pochodną uchybień technicznych w zakresie technologii betonu;

b) nawet regularne czynności konserwacyjne nie spowodowałyby likwidacji wad będących pochodną naprężeń, skurczów, ewentualnych przeciążeń, interaktywnej pracy układu statycznego konstrukcji – udział w powstałych wadach, a w konsekwencji w kosztach koniecznych prac remontowych
i naprawczych należy ustalić na następującym poziomie: wykonawca – 100%, Wspólnota – 0%;

c) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę: sklejenie rys za pomocą iniekcji ciśnieniowej, likwidowanie przecieków przenikających przez zarysowania ścian fundamentowych, wyrównanie i naprawa powierzchni betonowych szpachlą polimerowo-cementową, lokalne sklejenie zarysowań, pęknięć, rozwarstwień ścian żywicą w technologii iniekcji ciśnieniowej, wykonanie powłok ochronnych na powierzchniach betonowych;

d) koszty napraw brutto: według średnich cen (...) z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 28.888,80 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 0%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 28.888,80 zł;

2. Hydroizolacja ścian fundamentowych – ściany zewnętrzne fundamentowe hali garażowej:

a) wady, usterki i błędy procesu wykonawstwa: roszczelnienie i uszkodzenia warstw hydroizolacyjnych – izolacji przeciwwilgociowej i przeciwwodnej separujących halę garażową od środowiska zewnętrznego;

b) brak wad projektowych, materiałowych, eksploatacyjnych, konserwacyjnych;

c) nawet zaawansowane, regularne czynności konserwacyjne nie spowodowałyby likwidacji wad, rozszczelnień, braku lub dezaktywacji hydroizolacji kondygnacji podziemnej; nawet całkowity brak konserwacji nie mógłby stanowić o przyczynieniu się do powstania stwierdzonych wad i usterek wykonawczych w tym zakresie – udział w powstałych wadach,
a w konsekwencji w kosztach koniecznych prac remontowych i naprawczych należy ustalić na następującym poziomie: wykonawca – 100%, Wspólnota – 0%;

d) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę – w celu likwidacji przyczyn i skutków rozszczelnienia i uszkodzeń warstw hydroizolacyjnych;

e) koszty napraw brutto: według średnich cen (...)z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 670.227,29 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 0%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 670.227,29 zł;

3. Hydroizolacja ścian w kondygnacji podziemnej – ściany wewnętrzne hali garażowej:

b) brak wad projektowych, materiałowych, eksploatacyjnych, konserwacyjnych;

d) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę – w celu likwidacji przyczyn i skutków rozszczelnienia i uszkodzeń warstw hydroizolacyjnych;

e) koszty napraw brutto: według średnich cen (...) z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 612.912,05 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 0%,

f) koszty napraw obciążające pozwanego: 612.912,05 zł.

4. Posadzka hali garażowej i system odwodnienia liniowego:

a) wady, usterki i błędy procesu wykonawstwa (dominujące), w zakresie braku respektowanie reżimu technologicznego oraz warunków technicznych wykonania robót budowlanych: lokalne pęknięcia i rozwarstwienia, siatka skurczowych dylatacji samoistnych, incydentalne powierzchniowe przebarwienia struktury betonu, drobne odparzenia, wytarcia, złuszczenia, pylenia, wykruszenia krawędzi betonu w strefach odwodnienia;

b) wady eksploatacyjne: jednostkowe, pomijalne w efekcie skali, miejscowe ubytki elastycznego wypełnienia elewacji oraz ogniska korozji rusztów
i incydentalne uszkodzenia rdzenia koryt odwodnienia liniowego – nie sposób rozstrzygnąć, czy jest to wada fabryczna produktu, czy efekt zaniechań eksploatacyjnych i konserwacyjnych infrastruktury peryferyjnej hali garażowej;

c) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę w zakresie odtworzenia
i naprawy posadzki betonowej;

d) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę – w celu likwidacji przyczyn i skutków rozszczelnienia i uszkodzeń warstw hydroizolacyjnych, wyłącznie w tle pozostają konserwacyjne i eksploatacyjne zaniechania powodowej Wspólnoty w obszarze odtwarzania miejscowych ubytków zdegradowanych elastycznych wypełnień dylatacji: udział wykonawcy - 99 %; symboliczne przyczynienie się powodowej Wspólnoty - 1 %;

e) koszty napraw brutto: według średnich cen (...) z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 230.950,24 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 1%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 228.640,74 zł.

5. Ściany trzonów klatek schodowych i ciągów komunikacyjnych kondygnacji podziemnej:

a) wady, usterki i błędy procesu wykonawstwa w obszarze hydroizolacji kondygnacji podziemnej w obszarach o najwyższej wrażliwości (brak ciągłości oraz lokalne rozszczelnienia w linii przenikania izolacji pionowej ścian
z izolacją poziomą podposadzkową w płaszczyźnie fundamentowania oraz
w strefach dylatacji i przerw technologicznych determinowanych procesem betonowania);

b) brak wad projektowych, materiałowych, eksploatacyjnych, konserwacyjnych;

c) nawet zaawansowana, niestandardowa aktywność konserwacyjna nie mogłaby ograniczyć lub zneutralizować skutków wad wykonawczych, tym samym udział w powstałych wadach, a w konsekwencji w kosztach koniecznych prac remontowych i naprawczych należy ustalić na następującym poziomie: wykonawca – 100%, Wspólnota – 0%;

d) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę – w celu likwidacji przyczyn i skutków wad, w tym demontaż (skucie) uszkodzonych
i zdegenerowanych tynków w strefie przyposadzkowej klatek schodowych
w poziomie minus 1, oczyszczenie, impregnacja, gruntowanie ścian, iniekcja ciekłokrystaliczna w strefie przyposadzkowej, wykonanie renowacyjnych wypraw tynkarskich, aplikacja naprawczych powłok malarskich, skucie okładzin podłogowych z płytek ceramicznych z warstwami podposadzkowymi, wykonanie hydroizolacji z wywinięciem izolacji przeciwwilgociowej
i przeciwwodnej na ściany, odtworzenie posadzek w strefie klatek schodowych kondygnacji podziemnej;

e) koszty napraw brutto: według średnich cen (...) z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 182.554,77 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 0%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 182.554,77 zł.

6. Posadzki i hydroizolacja ścian fundamentowych trzonów klatek schodowych
i ciągów komunikacyjnych kondygnacji podziemnej:

b) brak wad projektowych, materiałowych, eksploatacyjnych, konserwacyjnych;

d) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę – w zakresie odtworzenia
i naprawy posadzki betonowej;

e) koszty napraw brutto: według średnich cen (...)z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 113.435,40 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 0%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 113.435,40 zł.

III.

III. Kondygnacja nadziemna: ściany, stropy, klatki schodowe, biegi, podesty, spoczniki ciągów komunikacyjnych części wspólnej.

1. Stropy i ściany kondygnacji nadziemnych:

a) błędy wykonawcze polegające na nieuwzględnieniu dopuszczalnych normatywnych parametrów odkształcalności asortymentów materiałowych, generujących – w funkcji czasu – istotne różnice w obszarze zaimplementowanych, niejednorodnych rozwiązań materiałowych
i technologicznych (ustrój żelbetowy vs. tradycyjna drobnowymiarowa struktura murowana) – w konsekwencji występują istotne deficyty w zakresie należytej staranności w wykonaniu robót murarskich w strefach wykończenia połączeń, przewiązań pomiędzy obszarami o zdecydowanie odmiennej odkształcalności, powodujące finalnie uszkodzenia w linii przenikania stropu (sufitu), ze ścianą oddzielającą lokale mieszkalne od korytarza, poziome, pionowe i ukośne zarysowania, pęknięcia i rozwarstwienia powierzchniowe tynku, ale również głębokie naruszające strukturę ścian wskazujące na niekontrolowany transfer naprężeń generowanych przez tarcze stropowe;

b) Wspólnota w żadnym zakresie nie przyczyniła się do powstania ujawnionych wad i usterek budowlanych, tym samym udział w powstałych wadach,
a w konsekwencji w kosztach koniecznych prac remontowych i naprawczych należy ustalić na następującym poziomie: wykonawca – 100%, Wspólnota – 0%;

c) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę – w zakresie rekonstrukcji tynków ścian na starych podłożach, naprawy rys, pęknięć, rozwarstwień;

d) koszty napraw brutto: według średnich cen (...) z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 179.013,30 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 0%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 179.013,30 zł.

2. Schody i posadzki ciągów komunikacyjnych części wspólnej i klatek schodowych – część nr I – korytarze posadzki ciągów komunikacyjnych części wspólnych:

a) lokalne wady materiałowe i wykonawcze: większość (jeśli nie wszystkie) głębokich wżerów, zabrudzeń, przebarwień, pęknięć, zarysowań, odspojeń, wykruszeń okładzin kamiennych i ceramicznych nie mogła powstać w trakcie eksploatacji budynku, było to efektem trwałych zabrudzeń powstałych
w ostatniej fazie realizacji procesu inwestycyjnego;

b) zaniechania konserwacyjne w zakresie czyszczenia, impregnacji, uzupełniania fugowania okładzin kamiennych i ceramicznych posadzek ciągów komunikacyjnych części wspólnej powodować mogą trwałe przebarwienia strukturalne oraz lokalne zarysowania i pęknięcia zdestabilizowanych okładzin – wystąpiły w tym obszarze dominujące wady i błędy wykonawcze oraz drobne zaniechania eksploatacyjne, które nie mogły przyczynić się w sposób istotny do powstania i petryfikowania wad posadzek ciągów komunikacyjnych; przyjąć należy wyłącznie śladowe, symboliczne przyczynienie się Wspólnoty na poziomie 1%, wobec czego udział
w powstaniu wad, a w konsekwencji w kosztach koniecznych prac remontowych i naprawczych należy ustalić na następującym poziomie: wykonawca – 99%, Wspólnota – 1%;

c) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę – wymiana pojedynczych płytek ceramicznych ciągów komunikacyjnych korytarzy;

e) koszty napraw brutto: według średnich cen (...) z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 9.233,70 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 1%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 9.131,46 zł.

3. Schody i posadzki ciągów komunikacyjnych części wspólnej i klatek schodowych – część nr II – klatki schodowe, podesty i stopnie biegów schodowych:

c) konieczne prace naprawcze obciążające wykonawcę – wymiana pojedynczych kształtek i płytek kamiennych schodów i podestów klatek schodowych;

d) koszty napraw brutto: według średnich cen S. z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 105.361,96 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 1%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 104.308,34 zł.

IV.

IV. Balkony, loggie i tarasy:

a) brak błędów, wad, usterek projektowych, wykonawczych, materiałowych pozostających w związku przyczynowo-skutkowym z aktywnością inwestycyjną pozwanego;

b) wymagane są naprawy konserwacyjne nieobciążające wykonawcy.

V. Strefa zewnętrzna dachu:

1. Dachy – pokrycie dachu, daszki odprowadzania wód opadowych, obróbki blacharskie:

a) brak błędów, wad, usterek projektowych, wykonawczych, materiałowych pozostających w związku przyczynowo-skutkowym z aktywnością inwestycyjną pozwanego;

b) wymagane są wyłącznie naprawy konserwacyjne nieobciążające wykonawcy.

2. Zadaszania balkonów nad ostatnią kondygnacją mieszkalną w ekspozycji zachodniej i wschodniej:

a) wady, usterki i błędy procesu wykonawczego – deficyty w wyprofilowaniu betonowych daszków oraz lokalne deformacje obróbek blacharskich strefy okapu;

b) konieczne prace remontowe obciążające wykonawcę: demontaż warstw hydroizolacyjnych i szlichty spadkowej, profilowanie zaprawą naprawczą płyty żelbetowej, izolacja przeciwwodna z papy termozgrzewalnej, okapowe obróbki blacharskie;

c) koszty napraw brutto: według średnich cen (...)z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: (...)zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 0%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 56.185,86 zł.

VI.

VI. Strefa zewnętrzna – patio i zagospodarowanie terenu:

1. Patio – schody zewnętrzne terenowe:

a) lokalne wady materiałowe i wykonawcze, koincydencja wad i błędów wykonawczych, braków i zaniechań konserwacyjnych oraz eksploatacyjnych podczas użytkowania obiektu budowlanego;

b) Wspólnota przyczyniła się w stopniu znacznym do powstania ujawnionych wad i usterek płyt kamiennych stopni, podstopnic, podestów, okładzin czołowych schodów – w szczególności brak okresowego czyszczenia
i impregnacji, brak kontroli stanu spoinowania i regularnego konserwacyjnego uzupełniania i odtwarzania fug podlegających naturalnej degradacji atmosferycznej w okładzinach posadzki spowodował w narażonych na destrukcyjną interakcję warunków atmosferycznych okładzinach kamiennych niekontrolowaną penetrację wilgoci i wód opadowych w strukturę podposadzkową, degenerację hydroizolacji i podłoża szlichty cementowej (szczególnie w okresie późnojesiennym, zimowym i wczesnowiosennym na skutek cykli zamrażania i rozmrażania w funkcji wahań temperatur noc
i dzień), w konsekwencji odparzenia, dekompozycje płyt kamiennych stopni, podstopnic, okładzin czołowych i posadzki podestów; przyjąć należy przyczynienie się Wspólnoty na poziomie 50% i wykonawcy na poziomie 50%, wobec czego udział w kosztach koniecznych prac remontowych
i naprawczych należy ustalić na następującym poziomie: wykonawca – 50%, Wspólnota – 50%;

c) konieczne prace remontowe obciążające wykonawcę – wymiana pojedynczych okładzin kamiennych schodów zewnętrznych (stopnie, podstopnice, podesty, okładziny czołowe);

d) wymagane prace remontowe nieobciążające wykonawcy: eksploatacyjna kontrola w remach okresowych czynności konserwacyjnych i uzupełnianie spoinowania oraz impregnacja okładzin z płytek kamiennych stopni, podstopnic i podestów;

e) koszty napraw brutto: według średnich cen (...) z czwartego kwartału 2023 r.:

-: koszty napraw łącznie: 71.776,87 zł,
-: procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach napraw – 50%,
-: koszty napraw obciążające pozwanego: 35.888,44 zł.

2. Patio - odwodnienie terenu:

a) brak błędów, wad, usterek projektowych, wykonawczych, materiałowych pozostających w związku przyczynowo-skutkowym z aktywnością inwestycyjną pozwanego;

b) nie ujawniono bieżących zaniechań konserwacyjnych Wspólnoty.

3. Patio - terenowe ciągi komunikacyjne:

a) brak błędów, wad, usterek projektowych, wykonawczych, materiałowych pozostających w związku przyczynowo-skutkowym z aktywnością inwestycyjną pozwanego;

b) nie ujawniono bieżących zaniechań konserwacyjnych Wspólnoty

VII.

VII. Prace uzupełniające i towarzyszące:

a) roboty towarzyszące będące immanentną składową koniecznych prac naprawczych i rekonstrukcyjnych, pozostające w związku z przyczynowo-skutkowym z wadami wykonawczymi: wywiezienie gruzu z terenu rozbiórki przy mechanicznym załadowaniu i wyładowaniu samochodem samowyładowczym na odległość 25 km – wywóz i utylizacja materiałów pochodzących z rozbiórek i demontaży, z opłatą za korzystanie ze środowiska oraz za składowanie odpadów na wysypisku komunalnym;

b) przyczynienia się do stanu rzeczywistego nieruchomości ujawnionego oględzinami w 2023 r. należy oszacować w proporcjach 95% po stronie wykonawcy i 5% po stronie Wspólnoty,

c) koszty brutto prac uzupełniających i towarzyszących: według średnich cen (...)z czwartego kwartału 2023 r.:

-

koszty łącznie: 62.552,67 zł,

-

procentowy udział powodowej Wspólnoty w kosztach – 5%,

-

koszty obciążające pozwanego: 59.425,04 zł.

Przy zastosowaniu maksymalnych cen rynkowych obowiązujących w (...) W. z czwartego kwartału z 2023 r koszty wymienionych wyżej prac naprawczych, remontowych
i rekonstrukcyjnych, z wyłączeniem kosztów wywołanych przyczynieniem się powodowej Wspólnoty do postania tych wad, wyniosłyby 3.060.328,42 zł brutto.

Koszty prac naprawczych, remontowych i rekonstrukcyjnych niezbędnych do usunięcia potwierdzonych wad, usterek, błędów i zaniechań wykonawczych tkwiących
w nieruchomości w chwili przekazania opiniowanego obiektu budowlanego do użytkowania, z wyłączeniem kosztów wywołanych przyczynieniem się powodowej Wspólnoty do powstania tychże wad oraz z uwzględnieniem współczynnika zużycia technicznego wyniosłyby:

: według średnich cen rynkowych obowiązujących w (...). W.
w IV kwartale 2023 r. oraz okresów trwałości (T) elementów składowych obiektu budowlanego publikacji (...): 2.027.555,79 zł,
: na podstawie maksymalnych cen rynkowych z czwartego kwartału 2023 r. obowiązujących w (...) W. oraz okresów trwałości (T) elementów składowych obiektu budowlanego publikacji (...): 2.540.284,24 zł.

Skalkulowana wskaźnikowo, szacunkowa wysokość szkody rozumianej w kategoriach różnicy pomiędzy wartością nieruchomości bez wad i wartością nieruchomości obciążonej wadami, usterkami, brakami oraz niedoróbkami tkwiącymi w nieruchomości w chwili przekazania do użytkowania oscyluje wokół kwoty brutto:

: 1.924.326,34 zł według poziomu finansowego 2008 r. (decyzja o pozwoleniu na użytkowanie oraz przekazanie obiektu do użytkowania);
: 3.232.620,85 zł na podstawie rzeczywistości finansowej 2023 r.

( opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. S. – k. 3078-3759, k. 3805-3957, k. 4025-4026v., k. 4033-4083).

Poniesione przez powodową Wspólnotę w marcu 2012 r. koszty w kwocie (...)zł z tytułu prac naprawczych były niecelowe, nieprawidłowe i ostatecznie nieskuteczne. Wspólnota dysponowała wówczas opracowaniem eksperckim Instytutu (...) sporządzonym w kwietniu 2011 r., z którego wynikał związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy degeneracją tynków a wadami hydroizolacji w strefie kondygnacji podziemnej budynku, a mimo to dokonała ograniczenia prac naprawczych wyłącznie do rekonstrukcji okładzin tynkarskich, bez usunięcia przyczyn (wady izolacji przeciwwilgociowych
i przeciwwodnych).

Poniesione przez powodową Wspólnotę w lipcu 2013 r. koszty w kwocie 29.484 zł związane były z pracami konserwacyjnymi posadzki kamiennej, czyli aktywnością będącą obowiązkiem właściciela nieruchomości, co pozostawało poza związkiem z wadami wykonawczymi procesu inwestycyjnego.

( opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. S. – k. 3078-3759, k. 3805-3957, k. 4025-4026v., k. 4033-4083).

Jako uzasadnione (celowe) należy uznać poniesione przez Wspólnotę koszty dochodzenia roszczenia w łącznej wysokości 93.865,89 zł, na którą składają się następujące koszty:

a) 12.576,69 zł z tytułu wykonania Opinii technicznej w zakresie określenia stanu technicznego WM (...) w branży konstrukcyjno-budowlanej
z grudnia 2017 r. (gdyż opinia dotyczy w części także materii znajdującej się poza obszarem części wspólnej budynku oraz zawiera w swej treści deficyty
w obszarze szacowania kosztów usunięcia wad i usterek a także błędy logiczne);

b) (...) zł z tytułu wykonania Ekspertyzy technicznej izolacji wodochronnych garaży podziemnych budynku przy ul. (...) z kwietnia 2011 r.;

c) 51.784,42 zł z tytułu Ekspertyzy konstrukcyjno-budowlanej budynku
i ekspertyzy dotyczącej posadzki garaży przy ul. (...) w W.
z marca 2011 r. (gdyż należałoby przyjąć stawkę za umowną jednostkę nakładu pracy, przy wycenach dokonywanych w 2011 r. na podstawie Środowiskowych Zasad Wycen Prac projektowych w wysokości 18,20 zł);

d) 4.052,50 zł z tytułu kosztów wykonania wykopu do Ekspertyzy z kwietnia 2011 r.;

e) 792,28 zł z tytułu poniesionych przez Wspólnotę kosztów wykonania kserokopii dokumentów, stanowiących załączniki do pozwu;

f) 60,00 zł z tytułu uzyskania odpisu pełnego KRS.

( opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. S. – k. 3078-3759, k. 3805-3957, k. 4025-4026v., k. 4033-4083).

Właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W., tworzący Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W., w uchwale nr (...)z dnia 12 grudnia 2013 r. upoważnili Zarząd Wspólnoty oraz udzielili Zarządowi pełnomocnictwa do dochodzenia od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością –(...) spółka komandytowa roszczeń cywilnoprawnych (w tym w szczególności z tytułu rękojmi, roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych, etc.) z tytułu wad fizycznych / szkód w częściach wspólnych nieruchomości, położonej w W. przy ul. (...), w tym do zawarcia ugody i skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, a także upoważnili Zarząd Wspólnoty oraz udzielili Zarządowi pełnomocnictwa do zawierania z właścicielami lokali – członkami Wspólnoty umów cesji roszczeń cywilnoprawnych (w tym w szczególności
z tytułu rękojmi, roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych, etc.) przysługujących członkom Wspólnoty w stosunku do (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – (...)spółki komandytowej z tytułu wad fizycznych / szkód w częściach wspólnych nieruchomości ( uchwała nr (...) z dnia 12.12.2013 r. – k. 588-589, karty do glosowania na uchwałą – k. 590-666).

Właściciele lokali mieszkalnych i niemieszkalnego lokalu garażowego (objętego księgą wieczystą nr (...), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...)), na podstawie umów cesji zawieranych ze Wspólnotą (...) w W. przenosili na rzecz Wspólnoty (cesjonariusza) przysługujące im roszczenia cywilnoprawne (w tym w szczególności z tytułu rękojmi, roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych etc.) w stosunku do (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – (...) spółka komandytowa z siedzibą w W., celem dochodzenia tych roszczeń przez cesjonariusza. Umowy cesji ze Wspólnotą zawarli następujący właściciele lokali:

1. M. P. (1), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6904/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) ( umowa cesji z 13.09.2017 r. – k. 667-667v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 09.07.2008 r. – k. 668-680, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 681-690);

2. M. B., w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6288/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) ( umowa cesji z 27.09.2017 r. – k. 691-691v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 11.08.2008 r. – k. 692-705, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 706-715);

3. M. C. (1), w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 12336/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 18.01.2018 r. –
k. 716-716v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego
i jego sprzedaży z 20.11.2008 r. – k. 717-732, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 733-741);

4. J. M. (1) i A. M. (1), w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości (...) związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) ( umowy cesji z 09.05.2017 – k. 742-742v., i 743-743v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 14.07.2008 r. – k. 744-758, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 759-770);

5. I. K. i O. K., w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 11046/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 18.01.2018 r. – k. 771-772., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 14.07.2008 r. – k. 774-790, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 791-800);

6. C. B. i A. B., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości (...), związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 18.01.2018 r. – k. 801-802, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 803-811);

7. D. S., w zakresie przysługującego jej oraz jej małżonkowi J. S. (1) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 10686/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 17.01.2018 r. - k. 812-812v., wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 813-822v.);

8. M. C. (2) i P. C., w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 10337/1078586 związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności w lokalu niemieszkalnym garażowym w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 18.01.2018 r. - k. 851-851v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 10.07.2008 r. – k. 852-865, umowa sprzedaży z 20.03.2009 r. – k. 866-870, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 871-880);

9. R. M. i S. M., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 9938/1078586 związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 09.05.2017 r. – k. 881-881v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 11.07.2008 r. – k. 882-897, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 898-907);

10. M. K. (1), w zakresie przysługującego jej udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 6162/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności w lokalu niemieszkalnym garażowym w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 17.01.2018 r. – k. 908-909, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 18.07.2008 r. – k. 910-926, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 927-935);

11. M. P. (2), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6843/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości (...)
z 296573/1078586 ( umowa cesji z 28.10.2017 r. – k. 936-937, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 24.10.2008 r. – k. 938-946, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 947-955);

12. W. N. i M. N., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8111/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz
w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240
z 296573/1078586 ( umowa cesji z 20.10.2017 r. – k. 956-956v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 17.07.2008 r.– k. 957-973, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 974-983v.);

13. A. K. (1), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6314/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), którego właścicielami byli pierwotnie małżonkowie A. K. (1) i A. K. (2), a następnie lokal ten nabył na wyłączną własność A. K. (1) na podstawie umowy o podział majątku wspólnego małżeńskiego z 4 września 2016 r. ( umowa cesji
z 04.01.2018 r. – k. 984-985, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 09.07.2008 r. – k. 986-999, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1000-1009);

14. E. K. (1) i H. K., w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 8069/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 27.04.2017 r. – k. 1010-1010v., wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1011-1020);

15. M. D. (2), T. D. (1), E. D. i P. D., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej
w wysokości 4190/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego w wysokości 10/1240
z 296573/1078586 ( umowy cesji z 17.01.2018 r. – k. 1021-1021v. i 1022-1022v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 09.07.2008 r. – k. 1023-1039, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1040-1049v.);

16. E. U. (1), w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 7988/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), którego właścicielami byli pierwotnie małżonkowie E. U. (1)
i K. U., a następnie E. U. (1) nabyła własność całego tego lokalu na skutek dziedziczenia po K. U. ( umowa cesji
z 04.01.2018 r. – k. 1050-1051, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1052-1060, wgląd do zupełnej treść w/w księgi wieczystej na portalu ekw.ms.gov.pl );

17. K. W. (1) i R. W., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6637/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 05.02.2018 r. – k. 1061-1062, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 11.07.2008 r. – k. 1063-1078, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1079-1088);

18. M. P. (3), w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8346/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 06.01.2018 r. – k. 1119-1120,, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 18.07.2008 r. – k. 1121-1136, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1137-1146);

19. M. S. (1), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8599/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 02.11.2017 r. –
k. 1147-1147v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 09.07.2008 r. – k. 1148-1163, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1164-1173);

20. G. O., w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6833/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 17.01.2018 - k. 1174-1174v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 10.07.2008 r. – k. 1175-1190, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1191-1199);

21. A. Z. (1) i J. Z., w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 7993/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowy cesji z 20.10.2017 r. – k. 1200-1200v. i 1201-1201v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 09.07.2008 r. – k. 1202-1217, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1218-1227);

22. K. M. i J. W. (1), w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 8552/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 14.04.2017 r. – k. 1228-1228v., umowa cesji z 07.06.2017 r. – k. 1229-1229v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 25.07.2008 r. – k. 1230-1246, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1247-1255);

23. G. B. i L. B., w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 6578/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) ( umowa cesji z 18.01.2018 r. –
k. 1256-1257, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego
i jego sprzedaży z 12.08.2008 r. – k. 1258-1271, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1272-1280);

24. W. D., w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 7318/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 06.06.2017 r. –
k. 1295-1295v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego
i jego sprzedaży z 24.07.2008 r. – k. 1296-1311, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1312-1321);

25. J. K. (2), w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6924/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 28.10.2017 r. –
k. 1322-1322v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego
i jego sprzedaży z 09.07.2008 r. – k. 1323-1338, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1339-1347);

26. A. I., w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 5191/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) ( umowa cesji z 10.01.2018 r. – k. 1348-1348v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 26.08.2008 r. – k. 1349-1362, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1363-1372);

27. G. K., w zakresie przysługującego mu udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 4855/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z (...) ( umowa cesji z 14.12.2017 r. – k. 1406-1406v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 13.08.2008 r. – k. 1407-1422, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1423-1432);

28. A. N. i R. N., w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 8416/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 30.01.2018 r. – k. 1433-1433v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 16.07.2008 r. – k. 1434-1450, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1451-1460);

29. P. K. i B. K., w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 8281/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 17.01.2018 r. – k. 1461-1461v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 08.07.2008 r. – k. 1462-1471, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1472-1481v.);

30. A. L., w zakresie przysługującego jej udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 4820/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 17.01.2018 r. – k. 1482-1482v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 15.07.2008 r. – k. 1483-1498, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1499-1508);

31. K. K. (1), w zakresie przysługującego jej udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 8015/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) ( umowa cesji z 20.10.2017 r. –
k. 1538-1538v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 19.12.2008 r. – k. 1539-1553, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1554-1563);

32. M. S. (2) i K. J., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości (...), związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowy cesji z 22.05.2017 r. – k. 1564-1564v., 1565-1565v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 23.07.2008 r. – k. 1566-1579, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1580-1589);

33. A. K. (3) i M. K. (2), w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 7859/1078586, związanym
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 17.01.2018 r. – k. 1590-1590v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 19.08.2008 r. – k. 1591-1607, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1608-1616);

34. B. H. i S. K. (1), w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 8027/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 30.12.2017 r. – k. 1617-1617v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 10.07.2008 r. – k. 1618-1633, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1634-1643);

35. E. K. (2), w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6858/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 04.01.2018 r. –
k. 1644-1645, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego
i jego sprzedaży z 23.07.2008 r. – k. 1646-1661, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1662-1670);

36. M. Ś., w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 9686/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 18.01.2018 r. –
k. 1671-1672., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego
i jego sprzedaży z 04.12.2008 r – k. 1673-1689, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1690-1699);

37. T. Ś., w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8699/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 17.01.2018 r. – k. 1732-1732v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 25.07.2008 r. – k. 1733-1749, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1750-1759);

38. A. Z. (2), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 9713/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 28.02.2018 r. –
k. 1791-1792, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego
i jego sprzedaży z 24.10.2008 r. – k. 1793-1809, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1810-1819);

39. M. G. (1), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 7330/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 10.05.2017 r. – k. 1820-1820v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 23.07.2008 r. – k. 1821-1836, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1837-1845);

40. M. G. (2), w zakresie przysługującego jej udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 7947/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), a także w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 20.10.2017 r. – k. 1875-1875v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 03.09.2008 r. – k. 1876-1891, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1892-1901);

41. J. M. (2) i Z. M. (2), w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 6667/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 18.01.2018 r. – k. 1942-1943, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 03.09.2008 r. – k. 1944-1960, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1961-1969);

42. T. W., w zakresie przysługującego mu i jego żonie M. W. (1) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 5784/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 12.05.2017 r. – k. 2009-2009v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 03.09.2008 r. – k. 2010-2025, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2026-2035);

43. M. C. (3) i M. C. (4), w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 7836/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 27.06.2017 r. – k. 2036-2036v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 15.07.2008 r. – k. 2037-2053, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2054-2062);

44. E. A. i K. A., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 7854/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 30.12.2017 r. – k. 2063-2064, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 21.07.2008 r. – k. 2065-2081, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2082-2091);

45. M. Z., w zakresie przysługującego jej udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 8686/1078586 związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 13.06.2017 r. – k. 2092-2092v., wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2093-2101);

46. J. K. (3), W. K. i E. K. (3), w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 4860/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) ( umowy cesji z 25.02.2018 r. – k. 2102-2102v. i 2103-2103v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 25.07.2008 r. –
k. 2104-2118, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2119-2128v.);

47. J. P. (1), w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6188/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 06.05.2017 r. –
k. 2129-2129v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 10.07.2008 r. – k. 2130-2145, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2146-2155);

48. M. R. (1), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6509/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości (...) z 296573/1078586 ( umowa cesji z 03.01.2018 r. – k. 2184-2185, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 15.07.2008 r. – k. 2186-2201, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2202-2211);

49. A. M. (2) i A. M. (3), w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 10732/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz
w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garazowego w wysokości 20/1240
z 296573/1078586 ( umowa cesji z 22.12.2017 r. – k. 2212-2212v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 31.10.2008 r. – k. 2213-2232, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2233-2242);

50. H. P., w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 15803/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240
z 296573/1078586 ( umowa cesji z 02.03.2018 r. – k. 2243-2243v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 29.12.2008 r. – k. 2244-2259, umowa sprzedaży z 22.09.2011 r. – k. 2260-2266, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) –
k. 2267-2275);

51. J. K. (4), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8809/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 10.01.2018 r. –
k. 2305-2305v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 11.04.2011 r. – k. 2306-2320, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2321-2329);

52. B. M. (2) i M. M. (1), w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 10774/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 01.03.2018 r. – k. 2330-2331, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 15.07.2008 r. – k. 2332-2348, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2349-2358);

53. K. W. (2) i D. W., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 10639/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji
z 02.10.2017 r. – k. 2359-2360, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2361-2369);

54. M. D. (3), w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 10658/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 03.01.2018 r. –
k. 2370-2370v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 26.04.2011 r. – k. 2371-2385, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2386-2395);

55. J. O.i E. O., w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 10754/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586 ( umowa cesji z 09.05.2017 r. – k. 2396-2397, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 09.07.2008 r. – k. 2398-2413, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2414-2422);

56. I. K., w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 11086/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240
z 296573/1078586 ( umowa cesji z 28.12.2017 r. – k. 2423-2424, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 19.08.2008 r. – k. 2425-2441, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2442-2450).

Umowy przelewu roszczeń zawarli z powodową Wspólnotę Mieszkaniową także wtórni (kolejni) nabywcy lokali mieszkalnych, którzy skutecznie nabyli roszczenia odszkodowawcze przeciwko deweloperowi od swoich poprzedników w drodze cesji roszczeń, to jest:

1. I. K. i O. K., w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 8940/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586; których właścicielami byli pierwotnie A. W. (1) i M. W. (2), którzy sprzedali następnie lokal mieszkalny i udział w lokalu niemieszkalnym garażowymI. K. i O. K.oraz przenieśli na nich roszczenia odszkodowawcze związane z istnieniem wad fizycznych / szkód
w nieruchomości wspólnej ( umowa cesji z 18.01.2018 r. – k. 823-824, umowa cesji z 18.01.2018 r. pomiędzy A. W. (1) i M. W. (2) a I. K. i O. K. – k. 825, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 24.10.2008 r. – k. 826-841, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 842-850);

2. R. J., w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 9427/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586, których właścicielem był pierwotnie J. J., a R. J. nabyła ich własność na podstawie darowizny J. J., a nadto J. J. przeniósł na R. J. również roszczenia odszkodowawcze związane z istnieniem wad fizycznych / szkód w nieruchomości wspólnej ( umowa cesji z 15.09.2017 r. – k. 1089-1090, oświadczenie J. J. z 15.09.2017 r. – k. 1091, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 25.07.2008 r. – k. 1094-1109, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1110-1118, wgląd do zupełnej treść w/w księgi wieczystej na portalu ekw.ms.gov.pl);

3. Z. U., w zakresie przysługującego mu udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 9396/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 20/1240 z 296573/1078586, których właścicielami była pierwotnie D. U., następnie własność nabyłaE. U. (2) na skutek dziedziczenia po D. U., a następnie własność nabył Z. U. na skutek dziedziczenia po E. U. (2) ( umowa cesji z 31.01.2018 r. – k. 1281-1282, akt poświadczenia dziedziczenia po E. U. (2) – k. 1283-1284 wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1285-1294v., wgląd do zupełnej treść w/w księgi wieczystej na portalu ekw.ms.gov.pl);

4. D. K., w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8295/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586, których właścicielem byli pierwotnie M. M. (2) i I. M., a D. K. nabył ich własność na podstawie umowy sprzedaży z 24 października 2014 r., a nadto M. M. (2) i I. M. przenieśli na D. K. również roszczenia odszkodowawcze związane z istnieniem wad fizycznych / szkód
w nieruchomości wspólnej ( umowa cesji z 29.12.2017 r. – k. 1509-1510, oświadczenie I. M. i M. M. (2) z 29.12.2017 r. – k. 1511, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 15.07.2008 r. – k. 1094-1109, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1529-1537, wgląd do zupełnej treść w/w księgi wieczystej na portalu ekw.ms.gov.pl);

5. A. S., w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8154/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586, których właścicielem byli pierwotnie Ł. P. i J. P. (2), a A. S. nabyła ich własność na podstawie umowy sprzedaży z 30 listopada 2016 r., a nadto M. P. (4) i J. P. (2) przenieśli na A. S. również roszczenia odszkodowawcze związane z istnieniem wad fizycznych / szkód
w nieruchomości wspólnej ( umowa cesji z 03.01.2018 r. – k. 1700-1701, oświadczenie J. P. (2) i Ł. P. z 03.01.2018 r. – k. 1702, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 12.08.2008 r. – k. 1703-1719, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1720-1731, wgląd do zupełnej treść w/w księgi wieczystej na portalu ekw.ms.gov.pl);

6. P. W., w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6853/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 20/1240 z 296573/1078586, których właścicielem był pierwotnie J. W. (2), a P. W. nabył ich własność na podstawie umowy darowizny z 30 czerwca 2009 r., a nadto J. W. (2) przeniósł na P. W. również roszczenia odszkodowawcze związane z istnieniem wad fizycznych / szkód w nieruchomości wspólnej ( umowa cesji z 01.06.2017 r. – k. 1760-1761, oświadczenie J. W. (2) z 01.06.2017 r. – k. 1762, umowa darowizny z 30.06.2009 r. – k. 1763-1765, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 18.08.2008 r. –
k. 1766-1782, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1783-1790);

7. J. D. i T. D. (2), w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6059/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586, których właścicielem był pierwotnie W. M., a J. D.
i T. D. (2) nabyli ich własność na podstawie umowy zamiany
z 15 maja 2013 r., a nadto W. M. przeniósł na J. D.
i T. D. (2) również roszczenia odszkodowawcze związane
z istnieniem wad fizycznych / szkód w nieruchomości wspólnej ( umowa cesji
z 24.04.2017 r. – k. 1846-1847, oświadczenie W. M. z 30.05.2017r. – k. 1848, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 13.08.2008 r. – k. 1766-1782, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1865-1874);

8. A. W. (2), w zakresie przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8403/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586, których właścicielem był pierwotnie S. K. (2), a A. W. (2) nabyła ich własność na podstawie umowy darowizny z 13 października 2009 r., a nadto S. K. (2) przeniósł na A. W. (2) również roszczenia odszkodowawcze związane
z istnieniem wad fizycznych / szkód w nieruchomości wspólnej ( umowa cesji
z 04.01.2018 r. – k. 1970-1970v., oświadczenie S. K. (2)
z 04.01.2018 r. – k. 1971, pełnomocnictwo – k. 1972-1973, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 23.07.2008 r. – k. 1974-1989, umowa darowizny z 13.10.2009 r. – k. 1990-1999, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2000-2008);

9. K. H., w zakresie przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6056/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego
w wysokości 10/1240 z 296573/1078586, których właścicielami byli pierwotnie H. H. i J. H., następnie darowali oni lokal mieszkalny i udział w lokalu niemieszkalnym G. H. na podstawie umowy darowizny z 27 maja 2016 r., a K. H. nabył ich własność na podstawie umowy darowizny z 18 kwietnia 2017 r. zawartej
z G. H.; H. H. i J. H. przenieśli na G. H. również roszczenia odszkodowawcze związane
z istnieniem wad fizycznych / szkód w nieruchomości wspólnej, zaś G. H. przeniósł te roszczenia na K. H. ( umowa cesji z 10.01.2018 r. – k. 2276-2277., oświadczenie G. H. z 10.01.2018 r. – k. 2278, oświadczenie H. H. i J. H. – k. 2279, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
z 14.07.2008 r. – k. 2280-2295, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2296-2304);

Umowy przelewu roszczeń zawarli z powodową Wspólnotę Mieszkaniową ponadto wtórni (kolejni) nabywcy lokali mieszkalnych, którzy nie legitymowali się nabyciem roszczeń odszkodowawczych przeciwko deweloperowi od swoich poprzedników, to jest:

1. K. S. i J. S. (1), w zakresie przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 8332/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz
w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości (...)
z 296573/1078586, których właścicielami byli pierwotnie Z. D. i K. D., którzy następnie sprzedali w/w lokal mieszkalny i udział w lokalu niemieszkalnym na rzecz P. S.
i M. S. (3) ( umowa cesji z 04.01.2019 r. – k. 1373-1374, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 24.09.2008 r. – k. 1375-1387, umowa sprzedaży z 08.05.2012 r. – k. 1388-1395, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1396-1405, wgląd do zupełnej treść w/w księgi wieczystej na portalu ekw.ms.gov.pl);

2. J. C. (1) i J. C. (2), w zakresie przysługującego im udziału
w nieruchomości wspólnej w wysokości 5853/1078586, związanego
z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), oraz w zakresie udziału
w nieruchomości wspólnej wynikającego ze współwłasności lokalu niemieszkalnego garażowego w wysokości 10/1240 z 296573/1078586, których właścicielami byli pierwotnie K. K. (4) i J. K. (5), którzy sprzedali w/w lokal mieszkalny i udział w lokalu niemieszkalnym na rzecz J. C. (1) i J. C. (2) umową sprzedaży z 8 maja 2015 r. ( umowa cesji z 27.10.2017 r. – k. 1902-1902v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 23.07.2008 r. –
k. 1903-1919, umowa darowizny z 27.05.2010 r. – k. 1921-1924, umowa darowizny z 01.10.2012 r. – k. 1925-1927v. wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 1928-1941, wgląd do zupełnej treść w/w księgi wieczystej na portalu ekw.ms.gov.pl).

Ponadto umowę przelewu roszczeń zawarł z powodową Wspólnotę Mieszkaniową T. R., w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 6334/1078586, związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...), przy czym pierwotnymi właścicielami tego lokalu byli małżonkowie T. R. i M. R. (2) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, wyrokiem z 24 stycznia 2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie orzekł rozwód ich związku małżeńskiego i na skutek tego wyroku lokal przypadł na wyłączną własność T. R. ( umowa cesji z 20.04.2017 r. –
k. 2156-2156v., umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 19.08.2008 r. – k. 2157-2173, wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) – k. 2174-2183);

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd uznał za wiarygodne obiektywne dowody z wymienionych dokumentów, jako że nie budziły one wątpliwości co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron.

Nie budziły zasadniczo wątpliwości co do wiarygodności zeznania świadków A. P., D. O., Ł. B., J. K. (1) oraz zeznania przedstawiciela (członka zarządu) powodowej Wspólnoty A. K. (1), w których osoby te opisały stan nieruchomości przy ul. (...) w W., w tym zwłaszcza usterki w częściach wspólnych budynku ujawniające się po przekazaniu nieruchomości Wspólnocie przez dewelopera (poprzednika prawnego pozwanej spółki), zgłoszenia wad w budynku dokonywane przez powodową Wspólnotę oraz sposób postępowania dewelopera po zgłoszeniach wad. Zeznania tych świadków i przedstawiciela Wspólnoty miały znaczenie uzupełniające w stosunku do dowodów z dokumentów, korespondowały wzajemnie ze sobą i z dowodami z dokumentów, składając się wraz z nimi na spójną i logiczną całość, tworzącą opisany wyżej stan faktyczny sprawy. Natomiast opinie świadków co do przyczyn występowania usterek i wad budowlanych nie mogły posłużyć do dokonania ustaleń faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia. Kwestia powyższa wymagała wiadomości specjalnych, co wymagało przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego odpowiedniej specjalności. Rolą środka dowodowego w postaci zeznań świadków nie jest wyrażenie własnych opinii i ocen zdarzeń, a wyłącznie przedstawiania obiektywnie postrzegalnych przez każdego człowieka faktów.

Sąd nie dokonał ustaleń faktycznych na podstawie zeznań świadków Z. M. (3) i A. K. (4), ponieważ nie przekazali oni żadnych informacji istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd na podstawie art. 235² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowody z zeznań świadków K. O. i M. M. (3), zgłoszone przez stronę pozwaną, ponieważ świadkowie ci mieliby potwierdzić pomiary dokonywane na potrzeby wydania ekspertyzy sporządzonej na zlecenie pozwanego. W takim razie nie były potrzeby prowadzenia dowodu
z zeznań świadków na fakty, które zostały stwierdzone dokumentem w postaci ekspertyzy.

Podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie co do faktów wymagających wiadomości specjalnych w zakresie istnienia wad fizycznych nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W., przyczyn powstania tych wad, ich charakteru oraz kosztów usunięcia wad, stanowiła opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. S.. Wnioski opinii tego biegłego zostały przez biegłego logicznie i rzeczowo uzasadnione, zarówno w samych opiniach pisemnych, jak i podczas ustnych wyjaśnień biegłego na rozprawie, z odniesieniem do dokumentów stanowiących materiał dowodowy sprawy, badań przeprowadzonych przez biegłego oraz jego wiedzy fachowej. Wobec tego opinię należało uznać za w pełni wiarygodną, nie budzącą żadnych wątpliwości co do wiedzy i fachowości jej autora

Sąd nie dokonał ustaleń faktycznych na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa J. T., ponieważ opinia biegłego nie została należycie uzasadniona, była kwestionowana przez obydwie strony postępowania, zawierała braki, które nie zostały wyjaśnione przez biegłego, który zmarł przed uzupełnieniem opinii.

Sąd zważył, co następuje:

W pierwszym rzędzie wskazać trzeba, że bezzasadny był wniosek pozwanego
o odrzucenie pozwu. Przyczyny odrzucenia pozwu określone zostały w art. 199 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem sąd odrzuci pozew: 1) jeżeli droga sądowa jest niedopuszczalna,
2) jeżeli o to samo roszczenie pomiędzy tymi samymi stronami sprawa jest w toku albo została już prawomocnie osądzona, 3) jeżeli jedna ze stron nie ma zdolności sądowej albo jeżeli powód nie ma zdolności procesowej, a nie działa za niego przedstawiciel ustawowy albo jeżeli w składzie organów jednostki organizacyjnej będącej powodem zachodzącą braki uniemożliwiające jej działanie. W myśl art. 199 § 2 k.p.c., z powodu braku zdolności sądowej jednej ze stron albo zdolności procesowej powoda i niedziałania przedstawiciela ustawowego lub braku w składzie organów jednostki organizacyjnej będącej powodem, uniemożliwiającego jego działanie, sąd odrzuci pozew dopiero wówczas, gdy brak nie będzie uzupełniony zgodnie z przepisami kodeksu.

Podniesione przez pozwanego na uzasadnienie wniosku o odrzucenie pozwu okoliczności nie uzasadniają odrzucenia pozwu, gdyż nie wypełniają dyspozycji wymienionego wyżej przepisu.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przywołany przepis przyznaje wspólnotom mieszkaniowym nie tylko zdolność prawną (zdolność do nabywania praw), ale
i zdolność do czynności prawnych (której istotną częścią jest zdolność do samodzielnego zaciągania zobowiązań) oraz zdolność sądową (może być pozywana i może pozywać – jest
o niej mowa w art. 64 § 1 k.p.c.) i pośrednio zdolność procesową (art. 65 § 1 k.p.c.). Z tego względu należy przyjąć, że zdolność prawna i sądowa wspólnoty mieszkaniowej jest nieograniczona, jako że nie istnieje w polskim porządku prawnym przepis, który takie ograniczenie by wprowadzał (lege non distinguente nec nostrum est distinguere) (por. orz. SN z 16.11.2021 r., I CSKP 244/21).

Wyjaśnienia wymaga, że legitymacja materialna w przeciwieństwie do zdolności sądowej i zdolności procesowej nie jest żadną ogólną kwalifikacją prawną jakiegoś podmiotu, ale jest szczególnym uprawnieniem konkretnego podmiotu ocenianym z punktu widzenia prawa materialnego. Zdolność sądowa oznacza, że dany podmiot może być stroną w każdym procesie. Zdolność procesowa oznacza, że podmiot może osobiście lub przez pełnomocnika działać w procesie, a legitymacja procesowa materialna oznacza, że dany podmiot legitymowany jest do występowania w charakterze strony w konkretnym procesie w stosunku do jego przedmiotu. Nie ulega wątpliwości, że tylko ze stosunku określonego przez prawo materialne płynie uprawnienie konkretnego podmiotu do występowania z konkretnym roszczeniem przeciwko innemu konkretnemu podmiotowi. Jeśli zostanie wykazane, że strony są związane prawnomaterialnie z przedmiotem procesu, którym jest roszczenie, to zostanie wykazana legitymacja powoda (czynna) i pozwanego (bierna). Inaczej mówiąc legitymacja materialna wynika ze stosunku prawnego wiążącego strony procesowe. Posiadanie legitymacji stanowi przesłankę merytorycznego rozpoznania sprawy, bowiem jeśli sąd stwierdzi, że strony łączy więź materialnoprawna i żądanie powoda jest uzasadnione, udzieli mu ochrony. Sprawa dotycząca określonego stosunku prawnego nie może być zatem wszczęta przez jakikolwiek podmiot, lecz jedynie przez podmiot określony, któremu służy do tego uprawnienie. Przed oceną merytoryczną sprawy sąd zawsze z urzędu ustala czy strony występujące w procesie posiadają legitymację, jej brak zawsze skutkuje bowiem oddaleniem powództwa bez potrzeby, a dokładniej bez możliwości merytorycznej oceny roszczenia (por. np. uchw. SN z 12.12.2012 r., III CZP 83/12).

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. dochodzi pozwem wniesionym w niniejszej sprawie kontraktowych roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej, a podstawę prawną tego roszczenia stanowi art. 471 k.c.
Wydanie rzecz wadliwej stanowi także nienależyte wykonanie zobowiązania, uzasadniające odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c. ( tak też SN w orz, z 30.01.1970 r., III CZP 102/69). Prawo do dochodzenia takich roszczeń Wspólnota wywodziła przy tym z umów cesji zawartych z właścicielami lokali w budynku przy ul. (...) w W., których roszczenia wynikają z umów wyodrębnienia i sprzedaży lokali zawartych z poprzednikiem prawnym pozwanej spółki.

Dla ustalenia zaistnienia odpowiedzialności odszkodowawczej jednego podmiotu wobec drugiego podmiotu istotne jest ustalenie czy zostały zrealizowane wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, do których należą: zdarzenie, z którym system prawny wiąże obowiązek naprawienia szkody, szkoda i związek przyczynowy pomiędzy tym zdarzeniem a szkodą. Zdaniem Sądu co do zasady zostały zrealizowane przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej wobec powódki. Otóż zgodnie z art. 471 k.c. w zw. z art. 363 § 1 k.c. podmiot poszkodowany jest uprawniony do domagania się naprawienia szkody poprzez przywrócenie stanu poprzedniego, zgodnego z umową, lub poprzez zapłatę sumy pieniężnej.

Bez znaczenia w kontekście odpowiedzialności odszkodowawczej pozostają zarzuty strony pozwanej dotyczące wygaśnięcia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, gdyż roszczenie strony powodowej nie zostało oparte na tej podstawie prawnej. Roszczenia odszkodowawcze kontraktowe dochodzone przez Wspólnotę nie są związane ze szczególnym reżimem rękojmi, co oznacza, że mogą być dochodzone także po ewentualnej utracie uprawnień z tytułu rękojmi ( takt też SN w orz. z 13.05.1987 r., III CZP 82/86).

Oceniając istnienie legitymacji procesowej po stronie powodowej Wspólnoty wskazać trzeba, że na gruncie ustawy z 24 czerwca 1991 r. o własności lokali wspólnocie mieszkaniowej nie przysługuje ex lege uprawnienie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przeciwko deweloperowi, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że wspólnota nie może wystąpić z takim powództwem w oparciu o inną podstawę. Ugruntowane jest stanowisko judykatury, że właściciel lokalu może przenieść na wspólnotę mieszkaniową przysługujące mu uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz konkretne roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami, w drodze umowy przelewu (por. orz. SN z 29.01.2014 r., III CZP 84/13 – uchw. 7 sędziów
i z 23.09.2004 r. III CZP 48/04). U podstaw tego stanowiska leży stwierdzenie, że dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej oraz roszczeń odszkodowawczych z tytułu takich wad mieści się w zakresie zarządzania tą nieruchomością. W granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozostają zatem uprawnienia związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które wspólnota nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali spełniają w istocie tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi o usunięcie skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 07.11.2022 r., I ACa 71/22, Legalis). Należy wykluczyć tylko możliwości nabycia przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa nie może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi lokalu, przysługujących współwłaścicielowi tego lokalu w stosunku do sprzedawcy, nawet w razie ich przelewu na rzecz wspólnoty ( tak SN w orz z 14.03.2013 r.,
I CSK 379/12).

Tym samym uznano, że w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej leży nabycie od właścicieli lokali w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie w procesie wszczętym przez wspólnotę przeciwko sprzedawcy lokalu, roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, pomimo że są to roszczenia przysługujące indywidualnie każdemu z właścicieli, a ich źródłem jest umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu za stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o roszczenia na które składają się zarówno te wynikajże z przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej jak i roszczenia odszkodowawcze za wady części wspólnych na zasadach ogólnych.

Pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną, mieszczącego się w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, w orzecznictwie traktuje się szeroko. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku
i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta ustawowa definicja nie określa precyzyjnie granicy między nieruchomością wspólną a odrębnym lokalem. W skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić zarówno te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli, jak i takie części nieruchomości, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru. W nieruchomości więc występują wyodrębnione lokale oraz części wspólne, przy czym podział ten, czytelny teoretycznie, w praktyce przysparza niemało problemów. Wystarczy wskazać na ściany zewnętrzne budynku, będące zarazem ścianami lokali, oraz balkony, które niejednokrotnie są częścią zarazem nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnionego lokalu. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna powstająca z mocy prawa ze względu na przymusową współwłasność nieruchomości wspólnej, pełni rolę gospodarza tej nieruchomości. Wyodrębnione lokale nie funkcjonują w próżni, lecz znajdują się w tej nieruchomości i są nierozerwalnie z nią związane, tak jak udział w nieruchomości wspólnej stanowi nieodłączny, przymusowy element związany z odrębną własnością lokalu. Lokal, który z mocy przepisu szczególnego może stanowić odrębną nieruchomość, jest częścią budynku. Odrębny lokal jest nierozerwalnie związany z nieruchomością wspólną,
a każdy właściciel lokalu jest zarazem współwłaścicielem części wspólnych.

Jeżeli zatem sprawa dotyczy odrębnego lokalu, który znajduje się w nieruchomości wspólnej, a więc lokalu współwłaściciela nieruchomości wspólnej, to jest to również sprawa dotycząca nieruchomości wspólnej, a więc wchodząca w zakres zainteresowania wspólnoty mieszkaniowej sensu largo. Często w praktyce nie można bowiem postawić wyraźnej granicy między nieruchomością wspólną a odrębnym lokalem, gdyż są to fizycznie połączone części jednego obiektu budowlanego. W szerokim rozumieniu zarządzaniu nieruchomością wspólną mieści się każda sprawa związana z nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej ( tak SN w orz. z 01.06.2017 r., I CSK 657/16; podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz.
z 08.03.2017 r., I ACa 2394/15, Sąd Apelacyjny w Krakowie w orz. z 21.03.2018 r., I ACa 986/17).

Oznacza to w rozpatrywanej sprawie, że – wbrew zarzutowi strony pozwanej – wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną w tych sprawach związanych z zarządem dotyczącym podziemnego garażu wielostanowiskowego, stanowiącego odrębny lokal niemieszkalny, które wpływają na konstrukcję całego budynku ( podobnie Sąd Apelacyjny
w Warszawie w orz. z 19.09.2019 r., V ACa 296/18). Należy wobec tego uznać, że w zakresie zarządu nieruchomością wspólną (a nie zarządu wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym) mieści się załatwienie spraw dotyczących uszkodzeń nawierzchni garażu (podłogi garażowej), ścian hali garażowej (spowodowanych zawilgoceniami) oraz wad izolacji wodochronnych ścian i podłogi hali garażowej. Istnienie takich wad, usterek i uszkodzeń, skutkujących występowaniem zawilgoceń w kondygnacji podziemnej, wpływa niewątpliwie na stan konstrukcji całego budynku. Wyeliminowanie tego rodzaju uszkodzeń i usterek oraz ich przyczyn pozostaje zatem w związku z interesem wszystkich właścicieli lokali oraz
z zarządzeniem nieruchomością wspólną w szerokim znaczeniu tego słowa.

Roszczenia odszkodowawcze kontraktowe związane z wadami nieruchomości wspólnej przysługiwały nabywcom lokali w budynku przy ul. (...) w W.. Nabywcy lokali mogli domagać się od pozwanej spółki (i jej poprzednika prawnego) na podstawie art. 363 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. naprawienia szkody w postaci kompensaty pieniężnej, odpowiadającej równowartości kosztów potrzebnej do usunięcia wad wykonawstwa. Każdy właściciel lokalu, który zawarł z deweloperem (inwestorem) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (lub nabył roszczenia wynikające z tej umowy) mógł żądać od sprzedającego odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa posiada natomiast legitymację czynną do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego w takim zakresie,
w jakim roszczenie to zostało na nią przeniesione w drodze przelewów (umów cesji) dokonanych przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych i współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego garażowego, posiadających odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej, związane z własnością lokali. Podkreślić przy tym trzeba, że roszczenie o kompensatę pieniężną szkody wywołanej wadliwym wykonawstwem części wspólnych nieruchomości,
w odróżnieniu od roszczenia o usunięcie tych wad, nie stanowi czynności zachowawczej
w rozumieniu art. 209 k.c., do dokonania której uprawniony byłby każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej ( tak również SN w orz. z 15.10.2008 r., I CSK 118/08 i Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz. z 19.09.2019 r., V ACa 296/18). Oznacza to, że niektórzy właściciele lokali nie mogli przenieść na Wspólnotę całości roszczeń odszkodowawczych, lecz tylko części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

Powodowa Wspólnota w pozwie nie wskazała, w jakiej części właściciele lokali dokonali przelewu roszczeń odszkodowawczych przeciwko pozwanej spółce (jej poprzednikowi prawnemu) z tytułu wad nieruchomości wspólnej, ograniczając się jedynie do wskazania, że w tak dużej Wspólnocie niemożliwe jest uzyskanie cesji od wszystkich właścicieli. Dopiero w kolejnym piśmie procesowym (replice na odpowiedź na pozew) Wspólnota wskazała, że do skutecznego przelewu wierzytelności doszło w jej ocenie przez właścicieli lokali mieszkalnych posiadających łączny udział w nieruchomości wspólnej
w wysokości 551298/1078586 i przez współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego (garażu)
w wysokości 760/1240 z 296573/1078586, a zatem w łącznej wysokości 67,97 % ( wyliczenia strony powodowej na k. 2551-2554).

Odnosząc się do kwestii skuteczności umów cesji roszczeń odszkodowawczych
w niniejszej sprawie, wskazać trzeba przede wszystkim, że nie budzą wątpliwości te umowy cesji, które zostały zawarte ze Wspólnotą Mieszkaniową przez pierwotnych właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnego lokalu garażowego (z którym związany jest udział
w nieruchomości wspólnej wynoszący 296573/1078586), tj. tych którzy zawarli
z deweloperem (inwestorem) umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali mieszkalnych oraz udziału w lokalu niemieszkalnym. Osobom tym przysługiwały bowiem na podstawie art. 471 k.c. własne roszczenia odszkodowawcze kontraktowe z tytułu wadliwego wykonanie przez poprzednika prawnego pozwanego części wspólnej nieruchomości (stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego), które to roszczenia mogli przenieść w drodze cesji na Wspólnotę Mieszkaniową, stosownie do art. 509 k.c.

W ocenie Sądu, w tych przypadkach, w których właścicielami lokali byli małżonkowie na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające do skutecznego przeniesienia roszczenia o odszkodowanie było zawarcie umowy cesji przez jednego
z małżonków. W takiej sytuacji zastosowanie znajduje bowiem reguła z art. 36 § 2 k.r.o., że każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzających do zachowania tego majątku. Do tego rodzaju czynności zaliczyć należy umowę przelewu roszczenia odszkodowawczego w celu jego dochodzenia od osoby trzeciej. W art. 37 § 1 k.r.o. wymieniono przy tym enumeratywnie czynności, które wymagają dla swej ważności zgody drugiego małżonka. Wśród tych czynności nie została wymieniona umowa cesji roszczenia odszkodowawczego związanego
z majątkiem objętym wspólnością majątkową, co oznacza, że dla jej ważności nie jest wymagana zgoda drugiego małżonka. Wobec tego Sąd uznał za skuteczne cesje roszczeń dokonane jednoosobowo przez D. S. (właścicielkę lokalu nr (...)), O. K. (właściciela lokalu nr (...)) i T. W. (właściciela lokalu nr (...)).

Podobnie ocenić należy cesję dokonana przez A. K. (1) (właściciela lokalu nr (...)), który własność lokalu nabył pierwotnie ze swoją żoną A. K. (2) do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową. Następnie, w drodze podziału majątku wspólnego (co wynika z treści księgi wieczystej) lokal ten przypadł na wyłączną własność A. K. (1) na podstawie umowy o podział majątku wspólnego małżeńskiego. Skoro A. K. (1), jako pierwotnemu właścicielowi lokalu (wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej), przysługiwało własne (wspólnie z małżonką) roszczenie
o odszkodowanie przeciwko pozwanemu, którego nie utracił po podziale majątku wspólnego (bowiem lokal przypadł na jego wyłączną własność), to mógł je przelać samodzielnie
w całości na Wspólnotę Mieszkaniową.

Z kolei cesję roszczeń dokonaną przez T. R. (właściciela lokalu nr (...)) należało uwzględnić jedynie co do połowy udziału w nieruchomości wspólnej związanego
z własności lokalu nr (...). Lokal ten został bowiem kupiony od dewelopera przez małżonków T. R. i M. R. (2) do ich majątku objętego wspólnością ustawową w 2008 r., a następnie ich małżeństwo ustało przez rozwód w 2011 r., a byli małżonkowie przed dokonaniem przelewu roszczeń przez T. R. nie dokonali podziału majątku wspólnego, rozstrzygającego kwestię, któremu z nich przypaść ma własność lokalu (co wynika z treści księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu). Po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej na skutek orzeczenia sądowego orzekającego rozwód związku małżeńskiego, do majątku objętego do tej pory wspólnością majątkową należało stosować przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, w tym regułę równych udziałów współwłaścicieli w majątku wspólnym (art. 197 k.c. w zw. z 1035 k.c.
w zw. z art. 46 k.r.o., art. 43 k.r.o). Wobec tego T. R. mógł dokonać skutecznej cesji roszczenia o odszkodowanie z tytułu wad fizycznych w nieruchomości wspólnej
w zakresie połowy udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu nr (...) (wynoszącego 6334/1078586), czyli co do 3167/1078586, części, bo taki udział
w nieruchomości wspólnej przysługiwał mu w dacie zawarcia umowy cesji roszczeń. Nie wykazano bowiem, żeby druga współwłaściciela lokalu M. R. (2) dokonała cesji swoich roszczeń odszkodowawczych na T. R..

Niezasadne były zarzuty strony pozwanej co nieskuteczności niektórych umów cesji
z uwagi na pewne uchybienia formalne popełnione przy ich zawieraniu. Jeśli chodzi o umowę cesji zawartą ze Wspólnotą przez K. W. (1) i R. W. (właścicielami lokalu nr (...)), to nie prowadzi do jej nieskuteczności nieczytelny podpis jednego z cedentów. Wystarczy, że podpis obejmuje nazwisko, chociażby w postaci skróconej (z opuszczeniem niektórych liter) i niekoniecznie czytelnej (zob. uchw. 7 sędziów SN z 30.12.1993 r., III CZP 146/93; orz. SN z 17.06.2009 r., IV CSK 78/09; orz. SN
z 04.12.2019 r., I CSK 495/18). Istotne jest to, by w danych okolicznościach podpis umożliwiał identyfikację osoby, która podpis złożyła. W sprawie niniejszej nie budziło wątpliwości, że umowę dotyczącą cesji roszczeń w odniesieniu do udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu nr (...) podpisali K. W. (1) i R. W., którzy zostali wymieni w tej umowie jako cedenci i są możliwi do zidentyfikowania. Podobnej oceny należy dokonać co do umowy cesji podpisanej z J. D. i T. D. (2) (właścicielami lokalu nr (...)). W umowie cesji cedent został oznaczony należycie poprzez odwołanie do umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, gdzie występował jako strona kupująca, wobec czego nie występuje problem z identyfikacją cedenta.

Strona pozwana bezpodstawnie kwestionowała umowę cesji zawartą przez Wspólnotę z M. P. (3) (właścicielkę lokalu nr (...)) ze względu na błędne oznaczenie w umowie cesji numeru lokalu, czy umowy cesji zawarte z W. D. (właścicielem lokalu nr (...)), Z. U. (właścicielem lokalu nr (...)), P. K.
i B. K. (właścicielami lokalu nr (...)) oraz E. K. (2) (właścicielką lokalu nr (...)) ze względu niewskazanie w umowie cesji udziałów w nieruchomości wspólnej. Za skuteczne należy uznać zbycie wierzytelności nieoznaczonej nawet dokładnie w umowie przelewu, jeżeli można ją określić na podstawie treści stosunku zobowiązaniowego, z którego wynika ( zob. orz. SN z 05.11.1999 r., III CKN 423/98). We wskazanych umowach cesji cedowane wierzytelności zostały określone poprzez odesłanie do konkretnych umów sprzedaży lokali, wobec czego nie było żadnych wątpliwości co do wierzytelności będących przedmiotem przelewu.

Nie prowadzi do bezskuteczności umów cesji brak wskazania daty rocznej w umowie przelewu pierwotnego właściciela lokalu nr (...) J. W. (2) na rzecz wtórnego nabywcy lokalu P. W.. Przelew roszczeń może nastąpić w każdej chwili a w tej sprawie nastąpił najwcześniej w 2009 r., gdyż do umowy darowizny z tej daty wprost odniesiono się
w treści umowy cesji. Strona pozwana niezasadnie zakwestionowała też umowę cesji zawartą
z właścicielem lokalu nr (...) M. R. (1), z tej przyczyny, że po sprzedaży lokalu miałby on utracić swoje roszczenia odszkodowawcze względem pozwanego. Nie budzi wątpliwości, że w dacie zawierania umowy cesji (3 stycznia 2018 r.) cedowane roszczenie odszkodowawcze przysługiwało M. R. (1), bowiem umowa sprzedaży lokalu została zawarta później niż umowa cesji (tj. w dniu 20 kwietnia 2018 r.).

Za w pełni skuteczne należy uznać cesje roszczeń odszkodowawczych dokonane przez tych właścicieli lokali, którzy własność lokali nabyli na skutek dziedziczenia po ich pierwotnych właścicielach. Zastosowanie tu znajdzie bowiem zasada z art. 922 k.c., zgodnie
z którą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jego spadkobierców. Reguła ta odnosi się również do przysługującego zmarłemu roszczenia
o odszkodowanie. W rozpatrywanej sprawie sytuacja taka miała miejsce w przypadku E. U. (1) (właścicielki lokalu nr (...)) i Z. U. (właściciela lokalu nr (...)), którzy nabyli własność lokali (w części lub w całości) w drodze dziedziczenia lokalu po pierwotnym ich nabywcy.

Odnosząc się natomiast do skuteczności umów cesji, zawartych przez kolejnych nabywców lokali na podstawie umów cywilnoprawnych (sprzedaży, darowizny, zamiany), to wskazać należy, że dopuszczalne jest bowiem przejście uprawnień odszkodowawczych
z tytułu nienależytego wykonania umowy, jakie przysługują kupującemu względem sprzedawcy, na kolejnych (wtórnych) kupujących. Musi mieć to wówczas podstawę w woli uprawnionego i osoby, której ma to dotyczyć. Przeniesienie praw dokonywane jest w drodze umowy cesji odrębnej od umowy sprzedaży. Ważność takiej umowy nie jest zaś warunkowana zachowaniem szczególnej formy (np. pisemnej) ( por. Z. Radwański,
Z. Olejniczak „Zobowiązania”, 2006 r., s. 357). W myśl art. 511 k.c., jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, to przelew tej wierzytelności winien być również stwierdzony pismem. W sprawie niniejszej wykazano, że przy zbyciu lokali przez ich pierwotnych właścicieli doszło do przelewu roszczeń o odszkodowanie z tytułu wad nieruchomości wspólnej na następujących nabywców lokali: I. K. iO. K. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; R. J. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...)
i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; D. K. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; A. S. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; P. W. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; J. D. i T. D. (2) – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; A. W. (2) – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...)
i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego; K. H. – co do udziału związanego z własnością lokalu nr (...) i udziału związanego ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego. Wspólnota Mieszkaniowa nabyła wobec tego skutecznie roszczenia odszkodowawcze przeciwko deweloperowi z tytułu wad w nieruchomości wspólnej na podstawie umów cesji zawartych ze wskazanymi wyżej osobami.

Nie zostało natomiast wykazane, żeby doszło do skutecznego przeniesienia roszczeń odszkodowawczych na Wspólnotę przez wtórnych nabywców lokali – K. S. i J. S. (2) (właścicieli lokali nr (...)) oraz przez J. C. (1) i J. C. (2) (właścicieli lokali nr (...)). Osoby te zawarły umowy cesji roszczeń z powodową Wspólnotę Mieszkaniową, jednakże nie złożono do akt sprawy dowodów wykazujących, że same nabyły roszczenia odszkodowawcze przeciwko deweloperowi od swoich poprzedników prawnych (pierwotnych nabywców lokali).

Mając na uwadze powyższe ustalenia i uwagi co do skuteczności umów cesji roszczeń, należy stwierdzić, że Wspólnota Mieszkaniowa nabyła roszczenia odszkodowawcze przeciwko pozwanemu z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej, od właścicieli lokali mieszkalnych oraz od współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego – wielostanowiskowego garażu, reprezentujących łącznie 0,663558166 udziałów w nieruchomości wspólnej, w tym 0,495031458 udziałów związanych z własnością lokali mieszkalnych (533934/1078586) oraz 0,168526708 udziałów związanych ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego garażowego (760/1240 z 296573/1078586), przy czym uwzględniono te tylko udziały w nieruchomości wspólnej związane ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego garażowego, które sama Wspólnota uwzględniła w swych wyliczeniach złożonych do akt sprawy.

Sposób obliczenia udziałów właścicieli lokali, którzy dokonali skutecznych cesji roszczeń odszkodowawczych na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej prezentuje poniższa tabela:

lp	właściciele lokali	nr lokalu mieszkalnego	udziały w nieruchomości wspólnej zw. z własnością lokali mieszkalnych	udziały we współwłasności lokalu niemieszkalnego (łącznie 1240)	udziały w nieruchomości wspólnej zw. ze współwłasnością lokalu niemieszkalnego (łącznie 296573/1078586)
1.	M. P. (1)	(...)	6904	0	0
2.	M. B.	(...)	6288	0	0
3.	M. C. (1)	(...)	12336	10	0,002217457
4.	J. M. (1), A. M. (1)	(...)	10713	0	0
5.	I. K., O. K.	(...)	11046	20	0,004434913
6.	C. B., A. B.	(...)	9771	20	0,004434913
7.	D. S.	(...)	10686	20	0,004434913
8.	I. K. O. K.	(...)	6101	10	0,002217457
9.	M. C. (2), P. C.	(...)	10337	10	0,002217457
10.	R. M., S. M.	(...)	9938	10	0,002217457
11.	M. K. (1)	(...)	6162	10	0,002217457
12.	M. P. (2)	(...)	6843	10	0,002217457
13.	W. N., M. N.	(...)	8111	20	0,004434913
14.	A. K. (1)	(...)	6314	0	0
15.	E. K. (1), H. K.	(...)	8069	10	0,002217457
16.	M. D. (2), T. D. (1), E. D., P. D.	(...)	4190	10	0,002217457
17.	E. U. (1)	(...)	7988	0	0
18.	K. W. (1), R. W.	(...)	6637	10	0,002217457
19.	R. J.	(...)	9427	10	0,002217457
20.	M. P. (3)	(...)	8346	10	0,002217457
21.	M. S. (1)	(...)	8599	20	0,004434913
22.	G. O.	(...)	6833	10	0,002217457
23.	A. Z. (1), J. Z.	(...)	7993	10	0,002217457
24.	K. M., J. W. (1)	(...)	8552	20	0,004434913
25.	G. B., L. B.	(...)	6578	0	0
26.	Z. U.	(...)	9396	20	0,004434913
27.	W. D.	(...)	7318	10	0,002217457
28.	J. K. (2)	(...)	6924	10	0,002217457
29.	A. I.	(...)	5191	0	0
30.	G. K.	(...)	4855	10	0,002217457
31.	A. N., R. N.	(...)	8416	10	0,002217457
32.	P. K., B. K.	(...)	8281	20	0,004434913
33.	A. L.	(...)	4820	10	0,002217457
34.	D. K.	(...)	8295	10	0,002217457
35.	K. K. (1)	(...)	8015	0	0
36.	M. S. (2), K. J.	(...)	9211	10	0,002217457
37.	A. K. (3), M. K. (2)	(...)	7859	20	0,004434913
38.	B. H., S. K. (1)	(...)	8027	10	0,002217457
39.	E. K. (2)	(...)	6858	10	0,002217457
40.	M. Ś.	(...)	9686	20	0,004434913
41.	A. S.	(...)	8154	10	0,002217457
42.	T. Ś.	(...)	8699	20	0,004434913
43.	P. W.	(...)	6853	20	0,004434913
44.	A. Z. (2)	(...)	9713	20	0,004434913
45.	M. G. (1)	(...)	7330	10	0,002217457
46.	J. D. i T. D. (2)	(...)	6059	10	0,002217457
47.	M. G. (2)	(...)	7947	20	0,004434913
48.	J. M. (2), Z. M. (2)	(...)	6667	10	0,002217457
49.	A. W. (2)	(...)	8403	10	0,002217457
50.	T. W., M. W. (1)	(...)	5784	20	0,004434913
51.	M. C. (3), M. C. (4)	(...)	7836	10	0,002217457
52.	E. i K. A.	(...)	7854	10	0,002217457
53.	M. Z.	(...)	8686	10	0,002217457
54.	J.W. i E. K.	(...)	4860	0	0
55.	J. P. (1)	(...)	6188	10	0,002217457
56.	T. R.	(...)	3167	0	0
57.	M. R. (1)	(...)	6509	10	0,002217457
58.	A. M. (2), A. M. (3)	(...)	10732	20	0,004434913
59.	H. P.	(...)	15803	20	0,004434913
60.	K. H.	(...)	6056	10	0,002217457
61.	J. K. (4)	(...)	8809	10	0,002217457
62.	B. M. (2), M. M. (1)	(...)	10774	20	0,004434913
63.	K. W. (2), D. W.	(...)	10639	10	0,002217457
64.	M. D. (3)	(...)	10658	10	0,002217457
65.	J. O., E. O.	(...)	10754	20	0,004434913
66.	I. K.	(...)	11086	20	0,004434913
	Łączne udziały właścicieli lokali, którzy zawarli skuteczne umowy cesji		533934	760/1240	0,168526708

Powodowej Wspólnocie Mieszkaniowej przysługuje legitymacja materialnoprawna do dochodzenia od pozwanego roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim doszło do skutecznego przelewu roszczeń przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W. (właścicieli lokali w tej nieruchomości), czyli co do 0,663558166 części należnego odszkodowania. Wynika to z podzielnego charakteru świadczenia pieniężnego dochodzonego w rozpatrywanej sprawie, jakim jest pieniężne świadczenie odszkodowawcze, stosownie do regulacji art. 379 § 1 i 2 k.c. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu, który zawarł
z deweloperem umowę sprzedaży odrębnej własności lokalu wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej (lub nabył roszczenia odszkodowawcze wynikające z tej umowy) może żądać od sprzedającego odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej ( tak również Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz. z 19.09.2019 r., V ACa 296/18, Legalis ). W takim też zakresie może przenieść te roszczenia na wspólnotę mieszkaniową.

Dla porządku wskazać trzeba, że w celu dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie jest wymagane podjęcie uchwały przez właścicieli lokali w tym przedmiocie. Wspólnota mieszkaniowa, aby mogła skutecznie dochodzić roszczeń z tego tytułu, winna mieć legitymację materialną, a tę stwarza przelew roszczeń współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, a nie uchwała właścicieli lokali ( por. orz. SN z 01.06.2017 r., I CSK 657/16).

Pozwana spółka, jako następca prawny dewelopera (inwestora), ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą kontraktową z tytułu wad nieruchomości wspólnej, na podstawie powoływanego już wcześniej art. 471 k.c., w związku z nienależytym wykonaniem umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali w budynku znajdującym się na przedmiotowej nieruchomości. Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej na gruncie art. 471 k.c. są: poniesienie przez wierzyciela szkody, fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika, związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą oraz możliwość przypisania dłużnikowi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (tzn. uchybienie obowiązkom umownym musi być następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiada). Stosownie do reguły rozkładu ciężaru dowodowego z art. 6 k.c., przy uwzględnieniu brzmienia art. 471 k.c., na wierzycielu spoczywa ciężar dowodowy co do wymienionych pierwszych trzech przesłanek. Co do czwartej przesłanki istnieje domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiada.

Przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe wykazało, że
w nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w W. występują wady wykonawcze obciążające dewelopera, szczegółowo wcześniej opisane, które wymagają usunięcia (naprawy) przez właścicieli lokali, a w konsekwencji poniesienia związanych z tym kosztów.

Z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa wydanej w niniejszej sprawie wynika, że wady wykonawcze, za które pozwany jest odpowiedzialny w całości, wystąpiły
w obszarze:

: konstrukcji ścian kondygnacji podziemnej w zakresie żelbetowych ścian fundamentowych i ścian wewnętrznych hali garażowej, klatek schodowych
i pomieszczeń towarzyszących;
: hydroizolacji ścian w hali garażowej w kondygnacji podziemnej w zakresie ścian fundamentowych;
: hydroizolacji ścian w hali garażowej w zakresie ścian wewnętrznych;
: ścian trzonów klatek schodowych i ciągów komunikacyjnych kondygnacji podziemnej;
: posadzek i hydroizolacji ścian fundamentowych trzonów klatek schodowych
i ciągów komunikacyjnych kondygnacji podziemnej;
: stropów i ścian ciągów komunikacyjnych części wspólnej oraz ścian, podestów, spoczników klatek schodowych kondygnacji nadziemnych:
: strefy zewnętrznej - zadaszenia balkonów nad ostatnią kondygnacją mieszkalną.

Pozwany odpowiedzialny jest także w części – przy pomniejszeniu swojej odpowiedzialności za względu na przyczynienie się Wspólnoty Mieszkaniowej (właścicieli lokali) do pogłębienie wad, stosownie da art. 362 k.c. – za wady wykonawcze, które wystąpiły w obszarze:

: elewacji okładzin kamiennych – w 99%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się jedynie w stopniu nieznacznym, tj. w 1 %;
: kondygnacji podziemnej w zakresie posadzki betonowej hali garażowej
i systemu odwodnienia liniowego w strukturze płyty betonowej – w 99%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się jedynie
w stopniu nieznacznym, tj. w 1 %;
: korytarzy – posadzek ciągów komunikacyjnych części wspólnych kondygnacji nadziemnych – w 99%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się jedynie w stopniu nieznacznym, tj. w 1 %;
: klatek schodowych – posadzek podestów i okładziny stopni biegów schodowych – w 99%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się jedynie w stopniu nieznacznym, tj. w 1 %;
: patio – schodów zewnętrznych terenowych – w 50%, co do których powstania Wspólnota Mieszkaniowa przyczyniła się w 50 %.

Przyjąć należy ponadto za biegłym wydającym opinię w niniejszej sprawie, że
w związku przyczynowo-skutkowym z wadami wykonawczymi pozostają koszty robót towarzyszących, jako pochodne zidentyfikowanych prac rekonstrukcyjnych, remontowych
i naprawczych, co do których należy przypisać pozwanemu odpowiedzialność w zakresie 95% tych kosztów, a powodowej Wspólnocie (ze względu na przyczynienie się) w 5%.

Koszty wszystkich wymienionych wyżej prac naprawczych, remontowych
i rekonstrukcyjnych niezbędnych do usunięcia potwierdzonych wad, usterek, błędów
i zaniechań wykonawczych tkwiących w nieruchomości w chwili przekazania przedmiotowego obiektu budowlanego do użytkowania, z wyłączeniem kosztów wywołanych przyczynieniem się powodowej Wspólnoty do powstania tychże wad, bez uwzględnienia współczynnika zużycia technicznego, według średnich cen rynkowych obowiązujących
w (...) W. w okresie wydania opinii przez biegłego sądowego (najbardziej zbliżonym do daty orzekania), wynoszą 2.442.115,69 zł brutto. Uwzględniony w tej kwocie podatek VAT ze swej istoty prawnej stanowi stały (kosztotwórczy) składnik wpływający na wysokość świadczenia. Nie ma w realiach rozpatrywanej sprawy żadnych podstaw do stwierdzenia, by w odniesieniu do powodowej Wspólnoty wartość podatku nie stanowiła elementu szkody. Nie wykazano bowiem, żeby Wspólnota miała możność odliczenia tego podatku przy nabywaniu materiałów bądź usług potrzebnych do usunięcia wad fizycznych budynku.

Wbrew stanowisku strony powodowej, przy ustalaniu należnego odszkodowania nie zachodziły podstawy do zastosowania maksymalnych stawek rynkowych, gdyż odszkodowanie musi odpowiadać niezbędnym i ekonomicznie uzasadnionym kosztom przywrócenia do stanu poprzedniego. Do takiego wniosku prowadzi treść art. 361 § 1 k.c., zgodnie z którym zobowiązany do naprawienia szkody ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Odszkodowanie nie powinno być od niej wyższe i stanowić źródła bezpodstawnego wzbogacenia poszkodowanego ( tak też Sąd Apelacyjny w Warszawie w orz. z 29.05.2015 r., I ACa 1780/14). Skoro nie doszło jeszcze do usunięcia wad fizycznych nieruchomości, to nie można szacować kosztów usunięcia stwierdzonych wad na podstawie stawek maksymalnych, gdyż
w takiej sytuacji byłyby to koszty hipotetyczne, a nie odpowiadające uzasadnionej ekonomicznie potrzebie.

Niezasadne okazało się roszczenie dotyczące zwrotu kosztów poniesionych w związku ze zleceniem i wykonaniem prac na nieruchomości, zmierzających do częściowego usunięcia najpilniejszych wad, dochodzone w łącznej kwocie 41.587,20 zł. Z ustaleń poczynionych przez Sąd na podstawie opinii biegłego sądowego wynika bowiem, że będące składnikiem powyższej kwoty koszty poniesione przez Wspólnotę w marcu 2012 r. na poczet prac związanych z naprawą miejsc przesięków wody na klatki schodowe z poziomu -1 były niecelowe, nieprawidłowe i nieskuteczne. Wspólnota dysponowała już w tamtym czasie opracowaniem eksperckiego Instytutu (...) sporządzonym w kwietniu
2011 r., z którego wynikał związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy degeneracją tynków
a wadami hydroizolacji w strefie kondygnacji podziemnej budynku, a mimo to ograniczyła prace naprawcze wyłącznie do rekonstrukcji okładzin tynkarskich, bez usunięcia przyczyn, czyli wad izolacji przeciwwilgociowych i przeciwwodnych, co nie przyniosło żadnego pozytywnego skutku. Odnośnie zaś kosztów poniesionych przez Wspólnotę w lipcu 2013 r., były one związane z pracami konserwacyjnymi posadzki kamiennej poziomu 0, schodów
i dojść do windy, czyli aktywnością będącą obowiązkiem właściciela nieruchomości, co pozostawało bez związku z wadami wykonawczymi w procesie inwestycyjnym.

Na uwzględnienie zasługiwało żądanie dotyczące zwrotu kosztów związanych
z dochodzeniem roszczenia przeciwko pozwanemu, tj. z tytułu sporządzonych ekspertyz, wykonanych kserokopii dokumentów, uzyskania odpisu pełnego KRS pozwanej spółki.
Z dochodzonej z tego tytułu kwoty 99.614,78 zł Sąd uznał za zasadną kwotę 93.865,89 zł.
Z opinii biegłego sądowego wynika, że zlecenie wykonania „Opinii technicznej w zakresie określenia stanu technicznego WM (...) w branży konstrukcyjno-budowlanej”
z grudnia 2017 r. było uzasadnione, to jednak opinia dotyczyła także materii znajdującej się poza obszarem części wspólnej budynku oraz zawierała w swej treści deficyty w obszarze szacowania kosztów usunięcia wad i usterek, a także błędy logiczne. Wobec tego pozwanego należało obciążyć częścią kosztów tej ekspertyzy w zakresie kwoty 12.576,69 zł. Weryfikacji podlegały także poniesione przez powódkę koszty z tytułu „Ekspertyzy konstrukcyjno – budowlanej budynku i ekspertyzy dotyczącej posadzki garaży przy ul. (...)
w W.” z marca 2011 r. Sąd przyjął w tym zakresie za biegłym, że należy przyjąć stawkę za umowną jednostkę nakładu pracy przy wycenach dokonywanych w 2011 r. na podstawie Środowiskowych Zasad Wycen Prac Projektowych w wysokości 18,20 zł, a tym samym uzasadniony koszt tej ekspertyzy, niewątpliwie zasadny, który powinien pokryć pozwany, ustalić na 51.784,42 zł. Za uzasadnione w pełnej wysokości Sąd uznał koszty: 24.600 zł z tytułu wykonania „Ekspertyzy technicznej izolacji wodochronnych garaży podziemnych budynku przy ul. (...)” z kwietnia 2011 r.; 4.052,50 zł z tytułu wykonania wykopu do Ekspertyzy z kwietnia 2011 r.; 792,28 zł z tytułu poniesionych przez Wspólnotę kosztów wykonania kserokopii dokumentów stanowiących załączniki do pozwu; 60,00 zł z tytułu uzyskania odpisu pełnego KRS pozwanej spółki (wykazującego przekształcenia podmiotowe po stronie pozwanej). W ocenie Sądu, wskazane powyżej koszty, poniesione w celu stwierdzenia stanu przedmiotowej nieruchomości i dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi stanowią szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy. Jakkolwiek są to wydatki dobrowolne, to jednak w pewnych wypadkach mogą być konieczne dla efektywnego dochodzenia przez poszkodowanego jego praw i przez to wymuszone okolicznościami sprawy. Nabywca
w drodze przelewu wierzytelności odszkodowawczej również może domagać się zwrotu kosztów ekspertyzy, zarówno zleconej przez poszkodowanego, jak i zrealizowanej na zlecenie samego nabywcy, jeżeli jest ona celowa i niezbędna do dochodzenia odszkodowania ( tak też SN w orz. z 18.05.2004 r., III CZP 24/04 i w orz. z 29.05.2019 r., III CZP 68/18).).

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy prowadzi do wniosku, że występuje związek przyczynowy, w rozumieniu art. 361 § 1 k.c., między działaniem pozwanego (jego poprzednika prawnego), który dokonała sprzedaży lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej, zawierającej wady wykonawcze będące wynikiem nieprawidłowo zrealizowanego procesu inwestycyjnego, w opisanym wyżej zakresie. To zaś prowadzi do wniosku, że wskazane koszty usunięcia wad oraz koszty poniesione w celu dochodzenia roszczeń przez Wspólnotę Mieszkaniową, winny obciążać pozwanego, w ramach obowiązku naprawienia szkody, o którym mowa w art. 361 § 2 k.c.

Pozwany nie udowodnił, żeby stwierdzone nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (art. 471 in fine k.c.). Okolicznością taką nie może być fakt, że poprzednik prawny pozwanego nie był wykonawcą budynku. Zgodnie bowiem z art. 474 k.c. dłużnik odpowiedzialny jest, jak za własne, za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Poprzednik prawny pozwanej spółki, będąc profesjonalnym podmiotem organizującym proces inwestycji budowlanej i czerpiącym zyski ze sprzedaży lokali, winien dochować należytej staranności (w tym podejmować odpowiednie działania kontrolne wobec wykonawców robót budowlanych) w celu zapewnienia, aby wybudowany budynek wielomieszkaniowy został zrealizowany zgodnie ze sztuką budowlaną. Proces budowy podlega bowiem bezpośredniemu nadzorowi inwestora. Wady wykonawcze powstałe w wyniku uchybień popełnionych w procesie budowy obciążają zatem inwestora. Okolicznością zwalniającą pozwaną od odpowiedzialności nie jest także fakt dokonywania napraw, skoro naprawy nie były skuteczne.

W konsekwencji należało przyjąć, że obciążające pozwanego koszty związane
z wadliwym wykonaniem części wspólnych nieruchomości wynoszą łącznie 2.535.981,58 zł, na co składają się koszty związane z koniecznymi pracami naprawczymi w celu usunięcia wad fizycznych w wysokości 2.442.115,69 zł oraz koszty poniesione przez Wspólnotę
w związku z dochodzeniem roszczenia w wysokości 93.865,89 zł. W sytuacji, gdy Wspólnota nabyła w drodze przelewu roszczenia odszkodowawcze od współwłaścicieli reprezentujących 0,663558166 udziałów w nieruchomości wspólnej, to w takim zakresie może dochodzić odszkodowania na swoją rzecz. Wobec tego żądania powoda dochodzone w niniejszej sprawie były zasadne co do kwoty 1.682.771,29 zł (2.535.981,58 zł x 0,663558166),
a bezzasadne w pozostałej części.

Oprócz powyższej należności głównej, powodowi należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w jej zapłacie przez pozwanego, stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c. Termin zapłaty świadczenia z tytułu odszkodowania nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, zatem świadczenie to powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty (art. 455 k.c.). Powód nie wykazał, aby przed złożeniem pozwu wzywał pozwanego do zapłaty dochodzonych świadczeń. Wobec tego jako właściwe wezwanie do zapłaty należy potraktować dopiero pozew złożony w niniejszej sprawie, w którym powód wskazał konkretne kwoty pieniężne składające się na roszczenie odszkodowawcze dochodzone od pozwanego. Odpis pozwu został doręczony pozwanemu 28 sierpnia 2018 r. Należało przyjąć, że pozwany mógł przeanalizować żądanie powoda i spełnić jej w uzasadnionym zakresie
w terminie jednego miesiąca od doręczenia mu odpisu pozwu, skoro wady w budynku były już wcześniej zgłaszane poprzednikowi prawnemu pozwanego. Wobec tego pozwany znalazł się w opóźnieniu w zapłacie w dniu 29 września 2018 r., co uzasadniało przyznanie odsetek za opóźnienie od tej daty od zasądzonej sumy.

Nie mógł odnieść zamierzonego skutku zarzut przedawnienia podniesiony przez pozwanego. Termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych właścicieli z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej wynosi 10 lat, zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 118 k.c., gdyż roszczenia takie nie są roszczeniami o świadczenie okresowe ani nie pozostają w związku z działalnością gospodarczą właścicieli lokali. W sytuacji, gdy protokolarny odbiór budynku nastąpił w dniu 8 lipca 2008 r. i w tym dniu zawarta została pierwsza umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży udziału we współwłasności tego lokalu, to datę tę należy uznać za najwcześniejszy termin rozpoczęcia biegu przedawnienia roszczeń odszkodowawczych. Oznacza to, że przed dniem wniesieniem pozwu w dniu 6 kwietnia
2018 r. nie nastąpiło przedawnienie roszczeń.

Z tych wszystkich przyczyn, Sąd w pkt. I sentencji wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.682.771,29 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia
29 września 2018 r., zaś w pkt. II sentencji wyroku oddalił powództwo w pozostałej części.

Orzekając o kosztach procesu w pkt. III sentencji wyroku, Sąd na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. stosunkowo rozdzielił je pomiędzy stronami, odpowiednio do wyniku sprawy.
Z dochodzonej sumy 4.417.201,98 zł Sąd zasądził na rzecz powoda sumę 1.682.771,29 zł, zatem powód wygrał sprawę w 38%, a przegrał w 62%. Strony powinny zatem ponieść koszty procesu w następujących udziałach: powód w 62%, pozwany w 38%. Koszty powoda niezbędne do celowego dochodzenia praw w niniejszej sprawie wyniosły łącznie 98.117,00 zł, na co składają się: opłata sądowa od pozwu w wysokości 50.000 zł, opłata sądowa od wniosku o uzasadnienia postanowienia i skargi na orzeczenie referendarza sądowego
w wysokości 100 zł, koszty opinii biegłych w wysokości 33.000 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda w stawce 15.000 zł, ustalonej stosownie do § 2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r., poz. 1964). Koszty pozwanego niezbędne do celowej obrony wyniosły łącznie 18.017 zł, na co składają się koszty opinii biegłego
w wysokości 3.000 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł
i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanego w stawce 15.000 zł, ustalonej stosownie do § 2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października
2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2023 r., poz. 1935). Suma kosztów obydwu stron wyniosła zatem 116.134 zł. Powód, stosownie do wyniku sprawy, powinien ponieść koszty procesu w wysokości 72.003,08 zł (62% z 116.134 zł), a poniósł koszty w wysokości 98.117 zł. Wobec tego pozwany powinien zwrócić powodowi część kosztów procesu w kwocie 26.113,92 zł (98.117,00 zł minus 72.003,08 zł).

Nieuiszczone przez strony i wyłożone tymczasowo przez Sąd Okręgowy w Warszawie koszty sądowe z tytułu należności biegłych wyniosły łącznie 42.411,57 zł. Mając na uwadze wynik sprawy, Sąd w pkt. IV sentencji wyroku na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 959) nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego
w Warszawie tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych od powoda kwotę 26.295,17 zł (62% z 42.411,57 zł), a od pozwanego kwotę 16.116,40 zł (38% z 42.411,57 zł).

Dodano: 10 marca 2025, Opublikował(a): Anna Leszczyńska
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Warszawie
Osoba, która wytworzyła informację: sędzia Paweł Duda
Data wytworzenia informacji: 9 października 2024