Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

POSTANOWIENIE

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVI Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący – sędzia Karolina Toczyńska

po rozpoznaniu 18 czerwca 2020 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy

z wniosku (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

z udziałem (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

w przedmiocie wniosku o zabezpieczenie powództwa

postanawia:

oddalić wniosek.

sędzia Karolina Toczyńska

Sygn. akt XXVI GCo 109/20

UZASADNIENIE

postanowienia z dnia 18 czerwca 2020r. w przedmiocie zabezpieczenia roszczenia

Wnioskiem z dnia 04 czerwca 2020r. uprawniona (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o udzielenie, przed wszczęciem postępowania w sprawie o ukształtowanie treści stosunku prawnego, który został nawiązany ze (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na podstawie umowy najmu z dnia 16 grudnia 2015r. – zabezpieczenia roszczenia przeciwko obowiązanej, tj. (...) sp. z o.o. poprzez ustalenie wysokości świadczenia uprawnionej jako najemcy lokalu nr (...), zlokalizowanego w Centrum Handlowym (...), w postaci miesięcznego czynszu najmu należnego obowiązanej na podstawie umowy najmu, w ten sposób, że począwszy od miesiąca maja 2020r. świadczenie to będzie ograniczone do czynszu podstawowego określonego jako równowartość 20,28 % miesięcznego obrotu ze sprzedaży produktów P. w lokalu (...) w Centrum Handlowym (...), nie mniej niż 12.125,00 zł netto oraz zasądzenie od obowiązanej na rzecz uprawnionej kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadniając wniosek uprawniona podkreśliła, że dnia 16 grudnia 2015r. zawarła z obowiązaną umowę najmu lokalu nr (...) o powierzchni 135,30 m ² w centrum handlowym (...) w W.. Umowa najmu zawarta została na okres 5 lat i ulegnie rozwiązaniu w dniu 16 grudnia 2020r. Na podstawie umowy najmu uprawniona zobowiązała się wobec obowiązanej do uiszczania miesięcznie czynszu najmu w wysokości 92 euro miesięcznie za metr kwadratowy lub czynszu w wysokości 12% obrotów. Czynsz wynikający z obrotów obliczany jest na podstawie dziennego i rocznego obrotu najemcy oznaczających ceny sprzedaży wszystkich towarów, sprzedane towary oraz opłaty za wszystkie usługi świadczone przez najemcę w pomieszczeniu lub z ich terenu, w dowolnym roku kalendarzowym lub jego części w okresie najmu – sprzedaż lub usługi świadczone za gotówkę, na kredyt lub rozliczane w inny sposób, jak również sprzedaż w wyniku transakcji zawartych w pomieszczeniu, które w normalnym toku prowadzenia działalności uznać można byłoby za prowadzenie działalności gospodarczej w pomieszczeniu, niezależnie od tego, czy taka sprzedaż ostatecznie miała miejsce. Powyższe terminy nie obejmują zwrotów do producentów ani sprzedaży wyposażenia lub mebli, które używane są w pomieszczeniu jako składniki majątku trwałego, jak również nie zawierają podatku VAT. Czynsz wynikający z obrotów dotychczas był płatny w sytuacji gdy kwota czynszu podstawowego w danym roku kalendarzowym lub jego część była niższa od kwoty stanowiącej procent rocznych obrotów najemcy. Dodatkowo uprawniona zobowiązała się do uiszczania opłat eksploatacyjnych w wysokości 58 zł miesięcznie za metr kwadratowy i opłaty za promocję w wysokości 7m21 zł miesięcznie za metr kwadratowy. Uprawniona zobowiązała się także do regulowania na podstawie comiesięcznych faktur lub bezpośrednio dostawom mediów koszty dotyczące rozmów telefonicznych i innych mediów doprowadzonych do wynajmowanego lokalu. Wszystkie zobowiązania regulowane były na bieżąco i bez opóźnień.

Uprawniona podkreśliła, że od dnia 14 marca 2020r. wprowadzono do odwołania na całym obszarze Rzeczypospolitej Polskiej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000,00 m ^{( 2)} czasowe ograniczenie handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu m.in. wyrobami tekstylnymi oraz wyrobami skórzanymi. W dniu 20 marca 2020r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020r. w sprawie ogłoszenia na terenie Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, które szczegółowo unormowało całkowity zakaz handlu dla sklepów określonej kategorii, znajdujących się w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m ^{( 2)}. Wobec powyższego uprawniona w okresie od 14 marca 2020r. do 4 maja 2020r. zamknęła wszystkie punkty sprzedaży zlokalizowane w centach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m ^{( 2)}, w tym także lokal wynajmowany na podstawie umowy najmu.

Z uwagi na wprowadzone obostrzenia prawne oraz powszechne obawy społeczeństwa, po zniesieniu ograniczeń handlu, tj. od dnia 04 maja 2020r. nastąpił drastyczny spadek liczby klientów odwiedzających Centrum Handlowe.

Uprawniona podkreśliła, że w miesiącu maju 2020r. odnotowała 81,34 % spadku obrotów gospodarczych w ujęciu wartościowym w stosunku do analogicznego okresu porównawczego w miesiącu maju 2019r., natomiast w związku z gwałtowną i głęboką zmianą komercjalizacji centrum handlowego w miesiącu maju 2020r. Uprawniona odnotowała 79,50% spadku odwiedzalności salonu sprzedaży w stosunku do analogicznego okresu (miesiąc maj) w 2019r. Wraz z wybuchem pandemii (...) (...)doszło do całkowitego i długotrwałego załamania wyżej wskazanych sektorów gospodarki, zaś wszelkie aktualne prognozy przewidują, że będzie ono trwało aż do czasu wynalezienia i upowszechnienia szczepionki lub leku na korona wirusa (...) (...), co sprawia że sytuacja uprawnionej jest nieporównywalnie bardziej niekorzystna od sytuacji innych podmiotów na np. branży odzieżowej. Zgodnie z przewidywaniami uprawniona, do tej pory stabilny podmiot, którego obroty stale rosły w tempie kilkunastu do 20% rocznie, w roku 2020 będzie w nieunikniony sposób i z przyczyn od niej niezależnych notował bardzo duże spadki obrotów, które w przypadku nieograniczenia kosztów stałych w postaci czynszu najmu mogą doprowadzić ją do upadku.

Zawierając umowę najmu żadna ze stron nie mogła przewidzieć, że w sposób nagły i niemożliwy do zapobieżenia, epidemia korona wirusa (...) dokona tak istotnej modyfikacji łączącego je stosunku prawnego. Ustalając w umowie najmu wysokość czynszu najmu strony kierowały się aktualnymi na dzień jej zawierania realiami rynkowymi, możliwościami obowiązanego do zapewnienia atrakcyjnej powierzchni handlowej, która ze względu na wysoką komercjalizację przyciągnie wielu klientów, funkcjami które mogło zapewnić Centrum Handlowe, a także kondycją finansową uprawnionej oraz popytem na jej produkty. Z chwilą wybuchu epidemii koronawirusa (...), stanowiącą przypadek działania siły wyższej, wszystkie te okoliczności uległy nadzwyczajnej zmianie zarówno w stosunku do obowiązanego, jak i w stosunku uprawnionej. Na skutek nadzwyczajnej zmiany powyższych okoliczności, do której doprowadziła epidemia koronowirusa (...), wystąpiła konieczność modyfikacji umowy najmu, ponieważ jej wykonanie na dotychczasowych warunkach, a zwłaszcza spełnienie świadczenia uprawnionej w postaci zapłaty czynszu, byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, a nawet groziłoby uprawnionej rażącą stratą.

Uprawniona zwracała się do obowiązanej o modyfikację postanowień umowy proponując by w miesiącach maj i czerwiec 2020r. całkowicie zwolnić ją z płatności czynszu oraz wszelkich pozostałych opłat, ewentualnie ograniczyć czynsz i opłaty do kwoty 1 zł, a także by renegocjować umowę z uwzględnieniem nowych warunków gospodarczych.

Uprawniona podkreśliła, że prowadzi z innymi wynajmującymi rozmowy dotyczące modyfikacji umów najmu, na podstawie których korzysta z pozostałych 26 salonów sprzedaży. W trakcie prowadzonych negocjacji wynajmujący proponują uprawnionej obniżenie czynszu nawet o 80 %.

Uprawniona podkreśliła, że dalsze wykonywanie obowiązków wynikających z umowy najmu, w szczególności w zakresie zobowiązania do uiszczania czynszu w dotychczasowej wysokości z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków umownych łączących strony zagraża uprawnionej rażącą stratą w postaci utraty płynności finansowej.

Uprawniona podniosła także, że odnotowuje 79,50 % spadku odwiedzalności, co przekłada się na 81,34 % spadku obrotów. Uprawniona zamierza doprowadzić do modyfikacji stosunku prawnego łączącego strony umowy, jednakże uzyskanie prawomocnego wyroku będzie długotrwałym procesem i przez ten czas uprawniona nie może ponosić kosztów najmu w dotychczasowej wysokości, bowiem grozi to uratą płynności finansowej i zarazem uniemożliwi jej osiągnięcie celu postępowania, które zamierza wszcząć.

Zdaniem uprawnionej, na bazie aktualnych wyników finansowych, znajomości rynku oraz powszechnie dostępnych prognoz i raportów przewidują, że w kolejnych miesiącach przychody uprawnionej mogą rosnąć – przy optymistycznym scenariuszu- o około 10 % w skali miesiąca.

W przypadku gdyby uprawniona zobowiązana był do uiszczenia czynszu podstawowego w niezmienionej wysokości, poniosłaby rażącą stratę na poziomie -629.793,08 zł (k. 3).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Wniosek nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 730 i art. 730 1 § 1 k.p.c., udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, zaś z mocy art. 730 1 § 2 k.p.c. interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie. Wreszcie, stosownie do art. 755 § 1 k.p.c., jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych.

Z treści wyżej cytowanych przepisów wynika, że warunkiem udzielenia zabezpieczenia roszczenia jest konieczność jednoczesnego spełnienia określonych w nim przesłanek, to jest uprawdopodobnienie roszczenia oraz wykazanie interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia. Uprawdopodobnienie należy pojmować, jako środek zastępczy dowodu w ścisłym znaczeniu, niedający pewności a wyłącznie prawdopodobieństwo twierdzenia o jakimś fakcie i stanowi odstępstwo od ogólnej reguły dowodzenia stwierdzonych faktów na korzyść tej strony, której ustawa zezwala w określonym wypadku na uprawdopodobnienie faktu, na który się powołuje zamiast udowadniania go. Uprawdopodobnienie jest słabszą formą od udowodnienia bo Sąd nie wymaga na tym etapie postępowania, niepodważalnych dowodów istnienia roszczenia. Jednak uprawdopodobnienie oznacza uzasadnienie zgłoszonych twierdzeń o istnieniu roszczenia, dające przekonanie o jego prawdopodobieństwie, a nawet pewność, będące wynikiem postępowania zmierzającego do poznania rzeczywistości, ale bez zachowania szczegółowych przepisów o postępowaniu dowodowym. Roszczenie jest uprawdopodobnione, jeżeli prima facte istnieje znaczna szansa jego istnienia. Wymóg uprawdopodobnienia roszczenia wiąże się z koniecznością uprawdopodobnienia faktów, z których jest ono wywodzone. Należy przy tym zaznaczyć, iż uprawdopodobnienie nie przesądza udowodnienia mogącego być podstawą do pozytywnego rozstrzygnięcia co do meritum sprawy. Istotą postępowania zabezpieczającego jest bowiem to, że sąd dokonuje jedynie pobieżnej (wstępnej) analizy dostarczonego przez wnioskodawcę materiału dowodowego (postanowienie SA we Wrocławiu z dnia 7 maja 2012 r. I Acz 782/12).

W niniejszej sprawie uprawniona wniosła o udzielenie, przed wszczęciem postępowania w sprawie o ukształtowanie treści stosunku prawnego, który został nawiązany ze (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na podstawie umowy najmu z dnia 16 grudnia 2015r. – zabezpieczenia roszczenia przeciwko obowiązanej, tj. (...) sp. z o.o. poprzez ustalenie wysokości świadczenia uprawnionej jako najemcy lokalu nr (...), zlokalizowanego w Centrum Handlowym (...), w postaci miesięcznego czynszu najmu należnego obowiązanej na podstawie umowy najmu, w ten sposób, ze począwszy od miesiąca maja 2020r. świadczenie to będzie ograniczone do czynszu podstawowego określonego jako równowartość 20,28 % miesięcznego obrotu ze sprzedaży produktów (...) w lokalu (...) w Centrum Handlowym (...), nie mniej niż 12.125,00 zł netto oraz zasądzenie od obowiązanej na rzecz uprawnionej kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu uprawniona podkreśliła, że będzie dochodziła przyszłego roszczenia na podstawie art. 357 ¹§ 1 k.c., tj. o ukształtowanie stosunku prawnego między stronami na skutek nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienia świadczenia. Przy wyborze sposobu zabezpieczenia uwzględnić należy interesy stron w takiej mierze, aby uprawnionemu zapewnić należytą ochronę, a obowiązanego nie obciążać ponad niezbędną potrzebę

Zdaniem Sądu uprawniona niezbyt trafnie sformułowała przyszłe roszczenie z którym zamierza wystąpić, bowiem nie wskazała konkretnie na czym miałaby polegać przedmiotowa zmiana stosunków prawnych, co uniemożliwiałoby wydanie takiego orzeczenia w przyszłości.

Jednocześnie jeżeli przyszłe żądanie ukształtowania stosunku najmu miałoby polegać na ograniczenie świadczenia począwszy od maja 2020r. do czynszu podstawowego określonego jako 20,28% obrotów miesięcznych, tak jak brzmi żądanie wniosku o zabezpieczenie, to wskazać należy, iż jest to żądanie daleko idące i nieograniczone czasowo, zatem powinno zostać sprecyzowane, w przeciwnym razie nie może podlegać uwzględnieniu.

Do uwzględnienia wniosku o zabezpieczenie nie wystarczy uprawdopodobnienie roszczenia, jak też wykazanie interesu prawnego w uzyskaniu zabezpieczenia. Niezbędnym jest ponadto zawnioskowanie takiego sposobu zabezpieczenia, który stwarza gwarancję udzielenia wnioskodawcy tymczasowej ochrony prawnej przy zastosowaniu właściwego środka, który powinien uwzględniać nie tylko interes uprawnionego, ale też okoliczności sprawy ustalone w postępowaniu zabezpieczającym. Zawnioskowanie odpowiedniego sposobu zabezpieczenia jest więc trzecia przesłanką warunkującą uwzględnienie wniosku o udzielenie zabezpieczenia, także świadczenia niepieniężnego, jak trafnie wskazywał Sąd Apelacyjny w postanowieniu z dnia 4 lipca 2012r. I ACz 1083/12.

Podkreślić należy, iż nadzwyczajna zmian stosunków, o której jest mowa w art. 357 ¹ kc musi mieć charakter obiektywny i niezależny od woli stron. Taka sytuacja nie zachodzi wtedy, gdy związana byłaby z okolicznościami indywidualnymi, zachodzącymi po stronie dłużnika lub wierzyciela, takimi jak np. spadek sprzedaży towarów, co podniosła uprawniona. Uprawniona wskazała, że z uwagi na rodzaj asortymentu jaki oferuje klientom, tj. handlu walizkami, torbami i akcesoriami podróżnymi jest w dużo gorszej sytuacji niż podmioty zajmujące się sprzedażą np. w branży odzieżowej. Zdaniem uprawnionej popyt na jej akcesoria jest ściśle związany z sektorem turystycznym, hotelarskim czy przewozów lotniczych i autokarowych. Popyt na produkty uprawnionej generuje przede wszystkim turystyka międzynarodowa, która również przechodzi załamanie. Uprawniona pomija jednak aspekt turystyki krajowej, która odnotowuje wzmożony wzrost a także wiąże się z koniecznością podróżowania, aktualnie w stopniu podobnym od odbywania podróży zagranicznych.

Niewątpliwym winno też pozostawać, iż strona z uprawnień przyznanych sądowi w ramach art. 357 ¹ kc skorzystać może dopóty, dopóki wówczas można oznaczyć sposób wykonania zobowiązania lub ewentualnie orzec o rozwiązaniu umowy. Tymczasem w niniejszej sprawie uprawniona nie sprecyzowała w jaki sposób miałoby nastąpić ukształtowanie stosunku prawnego między stronami. Uprawniona wskazała jedynie, iż będzie domagała się ukształtowania treści stosunku prawnego, który został nawiązany ze spółką (...) sp. o.o. w W. na podstawie umowy najmu z dnia 16 grudnia 2015r.

W niniejszej sprawie uprawniona nie spełniła również drugiej przesłanki koniecznej do udzielenia zabezpieczenia, bowiem zdaniem Sądu w świetle załączonych do wniosku dokumentów nie uprawdopodobniła istnienia okoliczności, które mogłyby uzasadniać jej obawę co do tego, iż brak zabezpieczenia roszczenia uniemożliwi, bądź też poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia.

Zdaniem Sądu, uprawniona nie uprawdopodobniła, aby brak zabezpieczenia uniemożliwił bądź utrudniał realizację ewentualnego przyszłego pozytywnego dla niej orzeczenia wydanego w niniejszej sprawie. Brak udzielenia zabezpieczenia we wnioskowany przez uprawnioną sposób nie sprawi, że obowiązana zostanie pozbawiona możliwości unormowania stosunków prawnych między stronami w późniejszym okresie.

Na podstawie przedłożonych przez uprawnioną dokumentów trudno jest ustalić jak obecnie wygląda sytuacja majątkowa uprawnionej, czy przez okres od marca 2020r. do maja 2020r. faktycznie poniosła straty, a także czy prognozowany przez nią spadek obrotów jest realny. W ocenie Sądu samo przedstawienie analizy rynku i przewidywanej prognozy w sprzedaży nie uprawdopodobnia twierdzenia uprawnionej, że jej obroty będą wciąż spadały. Niezrozumiałe jest również czemu uprawniona zamierza wystąpić o zmianę umowy na okres przyszły, tj. po miesiącu maj 2020r., kiedy to w okresie od marca do maja 2020r. uprawniona pozbawiona była możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, natomiast obecnie prowadzi działalność gospodarczą normalnie, choć z obostrzeniami, jednak uchylony został zakaz handlu obowiązujący przez poprzednie dwa miesiące.

W ocenie Sądu Okręgowego, samo twierdzenie powódki, iż w przypadku braku zabezpieczenia zachodzi obawa, że cel postępowania nie zostanie osiągnięty, nie przemawia za tym aby uwzględnić wniosek o zabezpieczenie roszczenia.

W świetle powyższego uzasadnioną była konkluzja Sądu I instancji o braku uprawdopodobnienia, wg reguł z art. 730 ¹ §1 i 2 kpc, przez powoda istnienia roszczenia, co z kolei uprawniało do oddalenie wniosku o udzielenie zabezpieczenia.

Wobec powyższego i na podstawie powołanych przepisów oraz art. 735 kpc orzeczono jak w sentencji.

sędzia Karolina Toczyńska

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

(...)