Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 września 2021 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Maja Smoderek
Protokolant:	stażysta Kamila Majk

po rozpoznaniu w dniu 17 września 2021r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. G. (1)

przeciwko (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w Warszawie

z dnia 13 listopada 2020 r., sygn. akt I C 1217/19

1.  oddala apelację;

2.  nie obciąża A. G. (1) obowiązkiem zwrotu na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt XXVII Ca 555/21

UZASADNIENIE

Dnia 26 lutego 2019 roku powód A. G. (1) wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) sp. z o.o. kwoty 22.932 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w terminie od 1 lutego 2019 roku do dnia zapłaty oraz wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych. Powódka podniosła, że na dochodzoną kwotę składa się kwota 22.176 zł z tytułu różnicy w cenie, odpowiadającej powierzchni 2,64 m ² oraz kwota 756 zł, wynikająca z uznanej przez pozwanego kwoty odpowiadającej powierzchni 0,09 m ², zgodnie pismem pozwanego z dnia 17 maja 2018r.

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) sp. z o.o. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu. Podniósł, iż roszczenie powódki jest całkowicie bezzasadne, albowiem miała ona świadomość, w jaki sposób liczona jest powierzchnia lokalu a co więcej, spełniła ciążące na niej zobowiązanie w postaci świadczenia pieniężnego, bez zastrzeżenia zwrotu. Pozwany podkreślił, iż przedstawiał powódce sposób dokonania obmiaru, zarówno na etapie zawarcia umowy deweloperskiej, jak i na etapie zawarcia umowy przyrzeczonej, zawartej w formie aktu notarialnego. I skoro postanowienia umowne były indywidualnie uzgadnianie, to nie mogą zostać uznane za niedozwolone.

Wyrokiem z dnia 13 listopada 2020 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie zasądził od pozwanego na rzecz powódki odsetki w wysokości ustawowej za opóźnienie od kwoty 756 zł od 1 lutego 2019 roku do 26 lutego 2019 roku (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2), nakazał zwrócić pozwanemu 1500 zł uiszczoną tytułem zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego (pkt 3) oraz nakazał zwrócić powodowi 15,30 zł tytułem nadpłaconej zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego (pkt 4).

Sąd Rejonowy ustalił, że 13 października 2016 roku (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. reprezentowana przez A. G. (2) zawarła z A. G. (1) w formie aktu notarialnego umowę deweloperską. Na mocy tej umowy spółka zobowiązała się do wybudowania budynku, w którym będzie się znajdować lokal mieszkalny o projektowanej powierzchni 79,54m.2 oraz po jego wybudowania do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu na rzecz A. G. (1). A. G. (1) wskazała, że lokal nabywa do majątku osobistego. W § 4 ust. 1 strony ustaliły cenę lokalu na 668 136 zł według wyliczenia 79,65m2 x 8 400,00 zł. W § 4 ust. 5 pkt b strony postanowiły, że jeżeli pomiędzy projektowaną powierzchnią użytkową lokalu wskazaną w umowie, a powierzchnią użytkową lokalu określoną w inwentaryzacji powykonawczej wystąpi różnica to w przypadku, gdy powierzchnia użytkowa lokalu określona w inwentaryzacji będzie mniejsza od powierzchni ustalonej w umowie to cena zostanie odpowiednio skorygowana według wzoru: iloczyn powierzchni użytkowej lokalu określony w inwentaryzacji powykonawczej i kwoty za 1 m ², która wynosi 8400 zł. O korekcie ceny deweloper zawiadomi nabywcę najpóźniej w terminie jednego miesiąca przed dniem zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. W przypadku powstania nadpłaty powstałej wynikającej z różnicy powierzchni lokalu deweloper zobowiązał się zwrócić tę nadpłatę w terminie 14 dni od dnia otrzymania od nabywcy pisemnej informacji ze wskazaniem rachunku bankowego, na który deweloper ma dokonać przelewu. § 3 ust. 4 umowy zawierał zapis określający sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Wskazano, że: „powierzchnia będzie obmierzona na zasadach określonych w normie PN - ISO 9836:1997 o nazwie „Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie o obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” oraz w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budo walnego z dnia 25 kwietnia 2012 r. (Dz. U. nr 462 z późn. zm.). Obliczenie i określenie powierzchni użytkowej lokalu nastąpi zgodnie z zasadami opisanymi w ww. dokumentach, w szczególności w ten sposób, że: 1/ powierzchnia użytkowa lokalu obliczona jest w metrach kwadratowych z dokładnością do 0,01 m ²; 2/ do powierzchni użytkowej lokalu wliczone są elementy nadające się do demontażu tj.: ścianki działowe, rury kanały, gdzie ściany możliwe do demontażu zostały zaznaczone kolorem czerwonym na planie lokalu, stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszej umowy. Do aktu notarialnego dołączono załącznik nr 1, na którym kolorem czerwonym zaznaczono wszystkie ściany wewnętrzne w mieszkaniu i oznaczono je jako ściany możliwe do demontażu.

Pismem z dnia 17 maja 2018 roku deweloper zawiadomił A. G. (1), że w wyniku dokonanej inwentaryzacji powykonawczej lokalu stwierdzono, że powierzchnia użytkowa wynosi 79,45 m ² i jest mniejsza od powierzchni projektowej o 0,09 m ². Z tego powodu skorygowana cena wyniosła 667 380 zł.

27 grudnia 2018 roku strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży. Na jej mocy deweloper sprzedał nabywcy lokal za kwotę 667 380 zł. W § 4 przedstawiciel spółki w jej umieniu oświadczył, że nabywca zapłacił całą łączną cenę i pokwitował jej odbiór.

Powódka we własnym zakresie zleciła uprawnionemu rzeczoznawcy budowlanemu przeprowadzenie inwentaryzacji powykonawczej. Rzeczoznawca inż. K. S. (upr. bud. Nr (...)) sporządził inwentaryzację powykonawczą z 4 stycznia 2019 roku. Inwentaryzacja została wykonana zgodnie z zasadami określonymi w normie PN-ISO 9836:1997 oraz przepisami Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budo walnego z dnia 25 kwietnia 2012 r. Rzeczoznawca dokonał obmiaru mieszkania poprzez zmierzenie długości ścian w poszczególnych pomieszczeniach. Przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokalu nie uwzględniał powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi. Rzeczoznawca ustalił powierzchnię inwentaryzacyjną lokalu na 76,81.

Sąd rejonowy ustalił ponadto, że różnica w ustaleniach dotyczących powierzchni lokalu stanowiła powierzchnię pod ściankami działowymi. Ustalenie powierzchni w ramach inwentaryzacji wykonanej na zlecenie dewelopera zostało dokonane poprzez zaliczenie do powierzchni użytkowej lokalu powierzchni pod ściankami działowymi — ściankami oznaczonymi w załączniku nr 1 do umowy deweloperskiej kolorem czerwonym, jako ściany nadające się do demontażu. Natomiast ustalenie powierzchni na zlecenie powódki zostało dokonane bez uwzględnienia powierzchni pod ściankami działowymi. W ten sam sposób został ustalony rzeczywisty metraż mieszkania przez biegłego sądowego mgr. inż. architekta M. K..

A. G. (1) opierając się na obmiarze dokonanym na jej zlecenie wystosowała do dewelopera ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty na wskazany numer rachunku bankowego kwoty 22 932 zł w terminie do 31 stycznia 2019 roku. Pismo zostało nadane 18 stycznia 2019 roku i zostało odebrane przez adresata w dniu 22 stycznia 2019 roku.

27 lutego 2019 roku (...) sp. z o.o. dokonała przelewu 756 zł na konto A. G. (1) z tytułu różnicy w cenie mieszkania.

Sąd I instancji zważył, że dochodzone pozwem roszczenie, zasługiwało na uwzględnienie jedynie w niewielkim zakresie.

W sprawie bezsporna pozostawały w zasadzie wszystkie okoliczności faktyczne. Miedzy stronami nie było sporu co do zawarcia przez strony umów, wiarygodności przeprowadzonej przez powódkę inwentaryzacji, zapłaty przez powódkę ceny za przedmiotowy lokal oraz prowadzonych przez strony rozmów co do zakończenia sporu. Kwestią sporną było natomiast ustalenie sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu i w wyniku tego określenia powierzchni mieszkania.

Roszczenie w zakresie kwoty 756 zł, mimo bezsporności co do obowiązku jego zapłaty, było zdaniem Sądu Rejonowego niezasadne. Jak wskazał Sąd, pozwany spełnił żądanie w tym zakresie, jednakże z uwagi na spełnienie go dopiero po upływie terminu, pozwany musiał liczyć się obowiązkiem zapłaty odsetek od tej kwoty. Zasądzona kwota odsetek obejmuje okres od dnia 1 lutego 2019r. do dnia spełnienia świadczenia, o czym sąd orzekł w punkcie 1 wyroku.

Na uwzględnienie nie zasługiwało żądanie powódki w zakresie kwoty 22.176 zł. Zdaniem Sądu Rejonowego, kontrowersje dotyczyły rzeczywistej powierzchni lokalu mieszkalnego, przy czym nie budziło wątpliwości sądu, że obie inwentaryzacje, zarówno przeprowadzone na zlecenie powódki jak i pozwanego, były dokonane przez osoby posiadające stosowne uprawnienia. Do sprawy zastosowanie miały zapisy dotyczące obmiarów, zawarte z zastosowaniem norm PN-ISO 9836:1997. Norma ta nie podaje, w jaki sposób należy liczyć powierzchnię w zakresie ścianek działowych, nadających się do demontażu. Pozwany stał na stanowisku, że do powierzchni tej nie można zaliczać także ścianek działowych oznaczonych, jako nadające się do demontażu. Odwrotny pogląd prezentowała powódka, posiłkująca się inwentaryzacją sporządzoną przez stosownego inżyniera oraz wyliczeniem przeprowadzonym w postępowaniu sądowym przez biegłego.

Sąd I Instancji wskazała, że wątpliwości co do sposoby wyliczeń powierzchni są przedmiotem rozważań zarówno profesjonalnych podmiotów obrotu nieruchomościami, jak i literatury. Sąd zwrócił uwagę, iż zastosowanie obliczeń zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 jest co prawda dobrowolne, jednakże w celu ochrony interesów nabywcy lokalu mieszkalnego, stosownie do art. 22 ust. 1 pkt 14 ustawy z dnia 16 września 2011r., w treści umowy deweloperskiej koniecznym elementem jest ustalenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na brak jednolitego stanowiska w tym zakresie, Sąd I instancji uznał, że sposób ustalenia co do sposobu wyliczenia ostatecznej ceny mieszkania, wiążącej się ze sposobem wyliczenia rzeczywistej powierzchni tegoż lokalu, powinien być przedmiotem rozważań sądu z uwzględnieniem zgodnego zamiaru stron, stosownie do treści art. 65 k.c.

Analizując stan faktyczny w tej konkretnej sprawie, Sąd doszedł do wniosku, że treść zawartej między stronami umowy jest jednoznaczna i nie budzi wątpliwości. Sposób określenia powierzchni użytkowej lokalu zawarty został w § 3 ust. 4 pkt 2 umowy deweloperskiej. Z kolei plan lokalu, stanowiący załącznik nr 1 do umowy, zaznaczono kolorem czerwonym „ ściany nadające się do demontażu”. Tym samym powódka, mimo że nie jest podmiotem profesjonalnym, miała wiedzę co do sposobu obliczania powierzchni lokalu, składającej się na sposób obliczania ceny za lokal, a pozwanemu nie można z tego tytułu czynić zarzutów. Dopełnił on swoich obowiązków, określając wyraźnie sposób obliczania powierzchni lokalu, a powódka na to świadomie się zgodziła. Tym samym, z uwagi na ustalenie tego sposobu w ramach swobody umów, powódka nie może skutecznie domagać się zapłaty roszczenia co do kwoty 22.176 zł. Pozwana we właściwy sposób dokonała wyliczeń co do powierzchni lokalu nr (...) i tym samym należy uznać, ze powierzchnia ta wynosi 79,45 m ².

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c., stosownie do wyniku postępowania obciążając nimi powódkę, jako przegrywającą postępowanie w I instancji.

Powódka wniosła apelację zaskarżając powyższe orzeczenie w części, tj. co do pkt 2, 3 i 4 wyroku, zarzucając mu naruszenie:

I.  przepisów postępowania, które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego, błędnego zastosowania przepisów prawa materialnego, a mianowicie:

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów, poczynienie istotnych ustaleń sprzecznych z treścią materiału dowodowego zebranego w sprawie, wyciągnięcie z zebranego materiału dowodowego wniosków wewnętrznie sprzecznych, nie uwzględnienie jednoznacznych, praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, a mianowicie:

a)  odmówienie przymiotu wiarygodności opinii biegłego sądowego M. K. z dnia 28 listopada 2019 r. oraz opinii uzupełniającej z dnia 06 września 2020 r., która jednoznacznie dowodzi roszczenie powódki co do zasady i wysokości, w szczególności iż metraż lokalu nr (...) został obliczony nieprawidłowo, ponieważ nie jest prawidłowa interpretacja przez pozwanego powołanej normy PN-ISO 9836-1997 w zakresie ścianek działowych, a rzeczywista powierzchnia lokalu wynosi 76,81 m2,

b)  pominięcia jako dowodu zeznania powódki w zakresie okoliczności zawarcia umowy deweloperskiej oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i faktu, iż powódka przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu miała świadomość, że powierzchnia lokalu jest inna - mniejsza niż 79,45 m ², która to powierzchnia została wskazana w akcie notarialnym, powódka konsekwentnie i wielokrotnie wskazywała, że celem zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. miał być lokal o powierzchni 79,45 m ², i pomimo zapłacenia pozwanemu kwoty 668.136,- zł na poczet lokalu faktyczna powierzchnia lokalu okazała się 76,81 m ²,

c)  błędne ustalenie przed Sąd I Instancji, wbrew opinii biegłego sądowego M. K. z dnia 28 listopada 2019 r. oraz opinii uzupełniającej z dnia 06 września 2020 r., z których jednoznacznie wynika, iż rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 76,81 m ², a nie jak błędnie wskazuje Sąd I Instancji 79,45 m ²,

d)  pominięcia jako dowodu wypisu z dokumentacji powykonawczej sporządzonej przez architekta E. H. na zlecenie inwestora tj. pozwanej spółki i potwierdzonej przez inspektora nadzoru M. S. oraz kierownika budowy M. F., na okoliczność, iż powierzchnia przedmiotowego lokalu przyznana przez pozwanego wynosi 76,71 m2,

e)  pominięcia jako dowodu opinii prywatnej sporządzonej przez inż. K. S.: pisemnej inwentaryzacji powykonawczej lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...) z dnia 04 stycznia 2019 r. na okoliczność, iż rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 76,81 m2,

f)  pomięcie, że stroną umowy deweloperskiej oraz ustanowienia własności lokalu jest konsument, a zapisy w umowie powinny być interpretowane nie na korzyść dewelopera jak uczynił to Sąd I Instancji, a zgodnie z ich celem i ideą ustawy deweloperskiej tj. ochroną praw nabywcy lokalu mieszkalnego,

- naruszenie art. 230 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. poprzez uznanie, że powódka nie udowodniła roszczenia, skoro z opinii biegłego sądowego M. K. z dnia 28 listopada 2019 r. oraz opinii uzupełniającej z dnia 06 września 2020 r. jednoznacznie dowodzi roszczenie powódki co do zasady i wysokości, w szczególności iż metraż lokalu nr (...) został obliczony nieprawidłowo, ponieważ nie jest prawidłowa interpretacja przez pozwanego powołanej normy PN-ISO 9836-1997 w zakresie ścianek działowych a rzeczywista powierzchnia lokalu wynosi 76,81 m2. Skoro Sąd powołał biegłego a jednocześnie nie bierze pod uwagę jego opinii to jakie wiadomości specjalne posiada Sąd zgodnie z art. 280 k.p.c. skoro takich wiadomości specjalnych udziela Sądowi biegły, a jednorocznie pomimo, iż opinia jest korzystana dla powódki Sąd tę opinię pomija, opierając się wyłącznie na treści umowy - w jakim celu został zatem powołany przez Sąd I Instancji biegły,

- naruszenie art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 299 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego, w szczególności pominięcie opinii biegłego sądowego M. K. z dnia 28 listopada 2019 r. oraz opinii uzupełniającej z dnia 06 września 2020 r., wypisu z dokumentacji powykonawczej sporządzonej przez architekta E. H. na zlecenie inwestora tj. pozwanej spółki i potwierdzonej przez inspektora nadzoru M. S. oraz kierownika budowy M. F., oraz opinii inż. K. S. tj. pisemnej inwentaryzacji powykonawczej lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...) z dnia 04 stycznia 2019 r. , z których jednoznacznie wynika, iż rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 76,81 m2, a nie jak błędnie wskazuje Sąd I Instancji 79,45 m2, a także nierozważenie wszechstronnie materiału dowodowego, w szczególności nieprzesłuchanie powódki, poprzez wywodzenie zgodnego zamiaru stron na podstawie treści umowy z pominięciem przesłuchania powódki na okoliczność zgodnego zamiaru stron i celu umowy co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

II.  prawa materialnego:

- naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 535 k.c. i 536 k.c. w zw. art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dalej: ustawy deweloperskiej (błędna wykładania) poprzez dokonanie błędnej wykładni zawartych pomiędzy stronami umów, w sposób krzywdzący dla powódki oraz wbrew celom ustawy deweloperskiej bez uwzględnienia okoliczności, a wyłącznie w oparciu o stanowisko Polskiego Związku Deweloperów, które to stanowisko jest stronnicze i uznanie wbrew jej treści, okolicznościom towarzyszącym zawarciu umowy deweloperskiej oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, że do powierzchni użytkowej lokalu wbrew opinii biegłych tj. M. K. z dnia 28 listopada 2019 r. oraz opinii uzupełniającej z dnia 06 września 2020 r. oraz sporządzonej przez inż. K. S. z dnia 04 stycznia 2019 r. oraz wypisu z dokumentacji powykonawczej sporządzonej przez architekta E. H. na zlecenie inwestora tj. pozwanej spółki i potwierdzonej przez inspektora nadzoru M. S. oraz kierownika budowy M. F., z których jednoznacznie wynika, iż do powierzchni nie wlicza się ścianek działowych murowanych, i w związku z tym rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 76,81 m2, a przez to nieuwzględnienie roszczenia o zwrot kwoty 22.176,- zł będącej iloczynem różnicy powierzchni użytkowej zapisanej w umowie oraz rzeczywistej powierzchni użytkowej tj. 2,73m ² i kwoty za metr kwadratowy powierzchni użytkowej tj. 8.400 zł,

- naruszenie przepisów Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 25 kwietnia 2012 r. z zw. z art. 57 ust. 1a Prawa Budowlanego oraz normy PN-ISO 9836:1997 (błędna wykładania) poprzez błędne uznanie, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku mieszkalno-usługowym położonym w W. przy ul. (...) wynosi 79,45 m2, i pomimo zapłacenia pozwanemu kwoty 668.136,- zł na poczet nabycia i ustanowienia odrębnej własności lokalu faktyczna powierzchnia lokalu okazała się 76,81 m2,

Wobec powyższego apelująca wniosła o zmianę orzeczenia poprzez uwzględnienie roszczenia w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje ewentualnie o uchylenie w części zaskarżonego wyroku, tj. w zakresie pkt 2, 3 i 4 wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu celem ponownego rozpoznania sprawy.

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wywiedziona przez powódkę jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne zarówno dokonane przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, jak również prawną ocenę tych ustaleń wskazaną w pisemnych motywach orzeczenia. Sąd I instancji, w wyniku prawidłowo przeprowadzonego postępowania dowodowego, ustalił wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, które znajdowały odzwierciedlenie w całokształcie zaoferowanego przez strony materiału dowodowego.

Działanie Sądu I instancji w zakresie analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie prowadziło do uchybienia zasadom logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może więc zostać uwzględniony. Podstawowym warunkiem wydania prawidłowego orzeczenia w sprawie jest zgromadzenie w całości materiału dowodowego niezbędnego dla rozstrzygnięcia istoty sprawy oraz dokonanie jego oceny zgodnie z wymogami określonymi w art. 233 § 1 kpc. Przepis ten wyraża zasadę swobodnej oceny dowodów, zgodnie z którą sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału” a zatem z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzanie poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 kpc nie wystarcza więc stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności apelujący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy analizie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 lutego 2019 r., sygn. akt I ACa 366/18). Poprzestanie na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego opierającego się na własnej ocenie dowodów, nie jest wystarczające do podważenia oceny dokonanej przez sąd. Zarzuty podniesione w apelacji, mając czysto polemiczny charakter, wynikają z subiektywnej oceny przez powódkę stanu faktycznego przedmiotowej sprawy oraz wybiórczego potraktowanie zgromadzonego materiału dowodowego.

Skarżąca upatruje naruszenia przez sąd I instancji art. 233 § 1 k.p.c. w pominięciu dowodu z zeznań powódki w zakresie zawarcia umowy deweloperskiej, umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i faktu posiadania świadomości przez powódkę faktu co do rzeczywistej powierzchni mieszkania. Wskazać w tym miejscu należy, że przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron, na mocy art. 299 k.p.c., jest pozostawione do swobodnego uznania sądu, a więc w żadnym wypadku nie jest obligatoryjne, by sąd taki wniosek uwzględnił. Co więcej, nie ma wątpliwości, iż taki dowód należałoby ocenić z uwzględnieniem zaangażowania strony co do wyniku sporu, a więc dowód ten należałoby oceniać szczególnie ostrożnie. Tym nie mniej, w sytuacji, gdy wszystkie istotne dla sprawy okoliczności zostały wyjaśnione nie tylko zeznaniami świadków ale i dokumentami (…) to prowadzenie przez sąd dowodu z zeznań jest zbędne a nawet niedopuszczalne ( tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 sierpnia 1982 r., sygn. akt I CR 258/82). Sąd Odwoławczy ten pogląd podziela i przyjmuje za własny.

Równie niezasadny był zarzut dotyczący pominięcia dowodu z opinii prywatnej sporządzonej przez inż. K. S., dokumentacji powykonawczej sporządzonej na zlecenie pozwanego oraz tego, że stroną umowy deweloperskiej był konsument. Otóż co do pierwszych dwóch kwestii, to wskazać należy że okoliczność ustalenia rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu nie była w zasadzie kwestią sporną między stronami. To, że powierzchnia lokalu mieszkalnego, przy wyłączeniu powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe lokalu, jest mniejsza, stanowi fakt niezaprzeczalny i niesporny. Oś sporu między stronami nie polega na tym, że lokal ma inną powierzchnię według powódki i pozwanego. Chodziło przecież o zasady sposobu obliczania rzeczywistej powierzchni mieszkania, które dają inne wyniki matematyczne. Zasada pomiaru natomiast wyrażona została w zapisie zawartej przez strony umowy, tj. w § 3 ust. 4 pkt umowy deweloperskiej. Tym samym zadaniem Sądu Okręgowego zupełnie niezasadne są zarzuty dotyczące pominięcia dowodów z opinii prywatnej oraz dokumentacji sporządzonej na zlecenie pozwanego. Co więcej ten zarzut jest bezzasadny również i z tego powodu, że Sąd Rejonowy w treści uzasadnienia odniósł się przy ustalaniu stanu faktycznego do wniosków wypływających z tych dowodów, a mianowicie ustalił, iż powierzchnia lokalu wynosi 76,81 m ².

Jeśli zaś chodzi o kwestię związaną z brakiem interpretacji zapisów zawartych w umowie deweloperskiej na korzyść powódki, to Sąd Okręgowy ten zarzut uznał za nietrafny. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że strony, co do sposobu wyliczeń powierzchni lokalu (...), umówiły się w umowie deweloperskiej. W sprawie zastosowanie znalazły przepisy art. 353 ¹ k.p.c., zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Tymczasem zdaniem strony powodowej doszło w analizowanej sprawie do pokrzywdzenia powódki, albowiem rzeczywista powierzchnia mieszkania nie odpowiada tej wartości, na jaką strony się umówiły, tj. 79,45 m ². W postępowaniu cywilnym przyjmuje się, że postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Jest to zasada ogólna, a uprzywilejowanie konsumenta związane jest z przekonaniem, że jest to słabsza strona umowy w porównaniu do podmiotów profesjonalnych, zawodowo trudniących się obrotem w danej dziedzinie i tym samym może zostać przez przedsiębiorcę pokrzywdzona. Jednakże w ocenie Sądu Okręgowego w stanie faktycznym sprawy niniejszej nie doszło do pokrzywdzenia powódki. Po pierwsze, rzecz oznaczona co do tożsamości (mieszkanie) została powódce dostarczona przez pozwanego, który wydał powódce lokal mieszkalny a więc swoje świadczenie spełnił, zaś powódka spełniła swoje zobowiązanie, uiszczając pełną cenę. Powyższe oznacza, iż obie strony wykonały swoje świadczenia wzajemne. A. G. (1), nie wykazała, że lokal ma wady fizyczne bądź prawne. Co prawda, w stosunku do pierwotnego założenia powierzchnia mieszkania zmniejszyła się o 0,09 m ², co jednak pozwany sam przyznał i skorygował odpowiednio cenę mieszkania. Brak zastosowania w tym konkretnym przypadku przepisów wynikających z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, była niezasadna. Powódka w żadnym razie nie wskazała, jakie przepisy zostały naruszone, wskazują jedynie, ze doszło o interpretacji przepisów na korzyść dewelopera. Powódka miała świadomość że do powierzchni użytkowej lokalu, przy obliczeniach końcowych, będzie zaliczać się m. in. ścianki działowe, jako elementy nadające się do demontażu. Powyższe wynika nie tylko z treści cytowanej umowy deweloperskiej, ale i stanowiącego integralną część umowy załącznika do umowy w postaci planu lokalu, gdzie zaznaczono kolorem czerwonym ścianki działowe, i tym samym powódka godziła się i miała świadomość, że w lokalu te ścianki zostaną wybudowane.

Zarzut odmówienia przez Sąd Rejonowy wiarygodności opinii sporządzonej przez biegłego sądowego M. K., również nie zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem skarżącej tak sporządzona opinia dowodziła, iż roszczenie powódki jest zasadne zarówno co do zasady jak i wysokości, albowiem w sposób jednoznaczny wynika z tej opinii, że metraż lokalu został obliczony w sposób nieprawidłowy. Wskazać jednak należy, że z treści samego uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, iż Sąd przy ustalaniu okoliczności faktycznych uwzględnił wnioski wypływające z opinii biegłego (k. 292). Sąd I instancji wskazał, iż przy ocenie prawidłowości i sposobu ustalenia rzeczywistej powierzchni mieszkania oparł się na opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Formułowanie tego typu zarzutu, nie znajduje zatem potwierdzenia w analizie akt sprawy. Nie ulega wątpliwości, że konstrukcja uzasadnienia wyroku składa się z trzech części: wstępnej (opisowej), w której wskazuje się treść żądania pozwu, jego ewentualne modyfikacje, prezentuje się też stanowisko pozwanego w sprawie i jego zmiany, zarzuty przez niego podniesione; części drugiej, w której sąd prezentuje ustalony przez siebie w toku rozpoznawania sprawy stan faktyczny (w tym miejscu sąd powinien ograniczyć się wyłącznie do przedstawienia tych faktów, które uznał za udowodnione oraz wskazać na jakich konkretnych dowodach oparł poszczególne elementy tegoż ustalenia, przytaczając jednocześnie te dowody i podając przyczyny, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej) i części trzeciej, w której sąd wyjaśnia podstawę prawną wyroku ( tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 lutego 2017 r., sygn. akt ACa 1209/16). Sąd Rejonowy temu obowiązkowi podołał, wyraźnie wskazując na czym się oparł, ustalając rzeczywisty metraż mieszkania powódki, w żadnej mierze nie podważając tego wyliczenia.

Zdaniem Sądu II Instancji nie zasługują na uwzględnienie także dalsze zarzuty procesowe podnoszone przez powódkę. Brak jest podstaw, by przypisywać Sądowi I instancji naruszenia art. 230 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. Ocen dokonanych z wykorzystaniem wiadomości specjalnych biegłego wezwanego przez sąd nie można podważyć inaczej niż opinią uzupełniającą tego samego biegłego, albo opinią innego biegłego (czy instytutu naukowego lub naukowo-badawczego). Sąd ma jednak nie tylko prawo, ale i obowiązek weryfikowania danych o faktach, którymi posłużył się biegły na podstawie materiału procesowego. Ocenie wszak podlega zgodność z materiałem procesowym przyjętych założeń faktycznych biegłego, a także transparentność, kompletność oraz spójność wywodu i wreszcie zgodność wniosków opinii z zasadami logiki, wiedzy powszechnej i doświadczenia życiowego ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 3 lutego 2021 r., sygn. akt I ACa 576/19). Sąd w żadnym razie nie pominął wniosków wypływających z opinii powołanego biegłego, gdyż jak już była o tym mowa wcześniej, posiłkując się przedmiotową opinią, ustalił iż rzeczywisty metraż lokalu wynosi 76, 81 m ². Niezasadne jest jednak upatrywanie ustalenia tej powierzchni z wykazaniem zasadności roszczenia o zapłatę. Sąd I Instancji wnikliwie rozważył zagadnienie interpretacji norm, jakie powinny mieć zastosowanie przy ustalaniu wielkości metrażu lokalu, a konkretnie jego rzeczywistej powierzchni użytkowej, sprowadziła się do sporu między stronami co do tego, jak należy te wielkość wyliczyć. Sąd rejonowy wziął pod rozwagę stanowisko powódki, wedle którego wartość ta powinna ograniczać się do wyliczenia powierzchni bez uwzględniania powierzchni pod ściankami działowymi, i pogląd pozwanego, który uważał, że prawidłowe wyliczenie obejmuje również usuwalne elementy, a więc i powierzchnię zajętą przez ścianki działowe. W zależności od przyjętego sposobu wyliczenia tej powierzchni, wartości te będą się różnić. W sprawie wątpliwości nastręczyła interpretacja norm PN-ISO 9836-1997, gdyż, co nie budzi wątpliwości, norma ta nie posiada szczegółowego wyjaśnienia, co do sposobu jej stosowania. Skoro jednak zapisy zawartej przez strony umowy w sposób wyraźny traktowały o tej kwestii słusznie przyjął Sąd I Instancji, że takie właśnie zasady obliczanie powierzchni musza być stosowane w tym konkretnym stosunku prawnym.

Zupełnie bezzasadne są zarzuty powódki co do naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 299 k.p.c. Ponad to, na co wskazano wcześniej zważyć trzeba, że stosownie zaś do treści art. 247 k.p.c. dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. Przedmiotowy wniosek w sposób nie budzący wątpliwości zmierzał do kwestionowania sposobu wyliczenia powierzchni a tym samym, ceny sprzedaży lokalu w sytuacji, gdy okoliczności te znajdowały potwierdzenie w treści umowy deweloperskiej zawartej w formie aktu notarialnego oraz załącznikach do niej (plan lokalu). Notarialna umowa sprzedaży jest dokumentem urzędowym, do którego mają zastosowanie przepisy KPC o dokumentach. Ze względu na to, że jest ona dokumentem obejmującym czynność prawną, odnoszą się do niej ograniczenia przewidziane w art. 247 KPC w zakresie prowadzenia, pomiędzy uczestnikami czynności, dowodu z zeznań świadków lub przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu. Oznacza to, że uczestnik czynności nie może dowodzić, że danego oświadczenia nie złożył lub że złożone przez niego oświadczenie miało inną treść ( tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 1627/15). Tym samym wniosek ten, z uwagi na jego niedopuszczalność, nie mógł zostać uwzględniony. Czyni to zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. niezasadnym.

W konsekwencji na uwzględnienie nie zasługiwały zarzuty naruszenia prawa materialnego, tj. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 535 k.c. i 536 k.c. w zw. art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przepisów Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 25 kwietnia 2012 r. z zw. z art. 57 ust. 1a Prawa Budowlanego oraz normy PN-ISO 9836:1997.

Stosownie do treści § 3 ust. 4 pkt 2 umowy deweloperskiej z dnia 13 października 2016r. (k. 19 – 30v.) „do powierzchni użytkowej lokalu wliczone są elementy nadające się do demontażu, tj. ścianki działowe, rury, kanał; gdzie ściany możliwe do demontażu zostały zaznaczone kolorem czerwonym na planie Lokalu, stanowiącym Załącznik nr 1 do niniejszej umowy”. W przypadku oświadczenia woli ujętego w formie pisemnej jego sens ustala się przede wszystkim na podstawie wykładni tekstu dokumentu. W rozpatrywanej sprawie treść umowy nie budzi, w ocenie Sądu Okręgowego, trudności interpretacyjnych, pozwalając jednoznacznie uznać, iż powierzchnia użytkowa obejmuje także powierzchnie zajmowaną przez elementy podlegające demontażowi, w tym też ścianki działowe. Sąd Okręgowy w składzie orzekającym w przedmiotowej sprawie jak i w sprawach tożsamych zawisłych przed Sądem II instancji wskazuje wprost, że taka wyładnia nie jest konieczna, a sama treść umowy została uzgodniona indywidualnie z powódką. Korzystna dla powódki interpretacja normy PN-ISO 9836:1997 nie znajduje zastosowania, mimo wątpliwości interpretacyjnych tej normy, z uwagi na to, że strony w sposób jasny dokonały ustaleń przy zawieraniu umowy. Strona musiała mieć pełną świadomość, że w przypadku braku wprowadzenia zmian w projekcie, otrzyma mieszkanie, w którym będą wybudowane ścianki działowe. Prawidłowa wykładnia umowy, wynikająca z art. 65 § 2 k.c., powinna uwzględniać w pierwszym rzędzie zgodny zamiar stron i cel umowy, nie może jednak pomijać jej tekstu, którego sens należy ustalać za pomocą językowych reguł znaczeniowych.

Z powyższych względów apelacja podlegała oddaleniu, o czym Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c., który znajduje zastosowanie w wypadkach szczególnie uzasadnionych, nie zdefiniowanych ustawowo i każdorazowo ocenianych przez sąd orzekający, na tle okoliczności konkretnej sprawy. W ocenie Sądu Okręgowego, biorąc pod uwagę merytoryczny charakter sprawy oraz to, że powódka występowała jako konsument, a po stronie pozwanego na koszty składają się jedynie koszty zastępstwa procesowego przed Sądem II instancji, zaistniały podstawy zastosowania art. 102 k.p.c. przy orzekaniu o kosztach postepowania w instancji odwoławczej.