Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 listopada 2017 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:	SSO Ewa Kiper
Sędziowie:	SO Grzegorz Tyliński SO Robert Zegadło (spr.)
Protokolant:	sekr. sądowy Robert Rybiński

po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2017 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P.

przeciwko J. F.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda i pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Piasecznie

z dnia 14 stycznia 2016 roku, sygn. akt I C 844/15

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu brzmienie:

„I. zasądza od J. F. na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. kwotę 18.560,00 (osiemnaście tysięcy pięćset sześćdziesiąt) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 października 2013 roku do dnia zapłaty;

II. zasądza od J. F. na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. kwotę 3.232,00 (trzy tysiące dwieście trzydzieści dwa) złote tytułem zwrotu kosztów procesu w tym kwotę 2.400,00 (dwa tysiące czterysta) złotych tytułem kosztów zastępstwa prawnego;

III. nakazuje pobrać od J. F. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Piasecznie kwotę 116,00 (sto szesnaście) złotych tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu.”;

2.  oddala apelację pozwanej;

3.  zasądza od J. F. na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. kwotę 2.400,00 (dwa tysiące czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w instancji odwoławczej.

SSO Robert Zegadło SSO Ewa Kiper SSO Grzegorz Tyliński

Sygn. akt XXVII Ca 2738/16

UZASADNIENIE

(...) sp. z o.o. z siedzibą w P. domagała się zasądzenia od pozwanej J. F. kwoty 18.560 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 3 października 2013 r. do dnia zapłaty.

J. F. wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 14 stycznia 2016 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie zasądził od pozwanej na rzecz powoda 5.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 3 października 2013 r. do dnia zapłaty (pkt I) oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II) oraz orzekł o kosztach postępowania.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

J. F. oraz jej mąż - T. F. (1) w pierwszej połowie 2013 r. zaczęli czynić starania celem nabycia nieruchomości w okolicach P., na której mogliby

zamieszkać.

W celu usprawnienia procesu nabycia nieruchomości pozwana wraz z mężem zdecydowali się skorzystać z usług agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Udało im się skontaktować z K. T. - działającą w imieniu powódki - (...) sp. z o.o. z siedzibą w P.. Pozwana wraz z mężem wstępnie zainteresowani byli trzema nieruchomościami - jedną w J. i dwiema w B.. Zawarta została wówczas umowa pośrednictwa w kupnie pierwszej z wymienionych nieruchomości - umowę podpisał wówczas T. F. (1). Jednak nieruchomość nie spodobała się małżeństwu.

Pozwana wraz z mężem byli jednak dalej zainteresowani nieruchomościami w B.. Dnia 20 kwietnia 2013 r. doszło do zawarcia umowy pośrednictwa w kupnie nieruchomości w B. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...) oraz przy ul. (...). Stroną umowy była wówczas tylko pozwana J. F.. Natomiast w imieniu powodowej spółki umowę podpisała K. T.. Co do pierwszej nieruchomości określono cenę wywoławczą na kwotę 560.000 zł, zaś co do drugiej na kwotę 610.000 zł (ust. 1). Ustalono, że w przypadku kupna którejkolwiek z ww. nieruchomości, pozwana zapłaci powódce wynagrodzenie w wysokości (...)brutto od ostatecznej ceny kupna nieruchomości oraz jej wyposażenia i przynależności. Płatność wynagrodzenia miała nastąpić najpóźniej w dniu zawarcia ostatecznej umowy notarialnej kupna-sprzedaży. Natomiast w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, połowa

wynagrodzenia miała zostać wypłacona w dniu zawarcia umowy przedwstępnej (ust.4). Należy jednak podkreślić, że w ust. 9 umowy ustalono również, że prowizja pozostaje do negocjacji. Strony ustaliły ponadto, że w przypadku sprzedaży nieruchomości poza pośrednikiem lub przez osobę bliską pozwanej albo przez osobę, której pozwana przekazała informację o ofercie, pozwana miała uiścić na rzecz powódki na jej wezwanie podwójną kwotę wynagrodzenia określonego w ust. 4 umowy (ust.5). Natomiast zgodnie z ust. 6 umowy, w przypadku kupna innej nieruchomości powódka miała nie nabywać roszczenia o wynagrodzenie. Umowa zawarta została na czas nieoznaczony z dwutygodniowym terminem wypowiedzenia (ust. 7).

Umowa została podpisana w samochodzie przy sklepie sieci (...) przy ul. (...) w L.. W trakcie negocjacji nad treścią umowy wynikły zastrzeżenia małżeństwa F. co do wysokości prowizji. Nie zgadzali się, aby była wyższa niż 5.000 zł. Ostatecznie strony nie podjęły żadnych wiążących ustaleń i udały się celem oględzin przedmiotowych nieruchomości w B.. K. T. nie informowała pozwanej i jej męża o wadach geodezyjnych nieruchomości.

Właścicielem przedmiotowych nieruchomości był J. S.. W jego imieniu działał jego syn - P. S., który zawarł umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości - również z powódką. W umowie ustalono prowizję w wysokości 10.000 zł. Podobnie jak w przypadku pozwanej - umowę w imieniu powódki zawarła K. T..

Nieruchomość spodobała się małżeństwu F.. Podczas oględzin obecny był również P. S.. Oględziny skończyły się po około 15 minutach.

W związku z powyższym dnia 29 kwietnia 2013 r. P. S. oraz pozwana wraz z mężem zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w B. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...). P. S. działając w imieniu J. S. zobowiązał się sprzedać pozwanej i jej mężowi przedmiotową nieruchomość za cenę 640.000 zł, zaś małżonkowie F. zobowiązali się ją kupić za wskazaną cenę. Strony termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości określiły do dnia 29 czerwca 2013 r.

Po podpisaniu ww. umowy przedwstępnej pozwana wraz z mężem zaczęli starania w celu uzyskania kredytu hipotecznego. Podczas procedury związanej z jego udzieleniem, w maju 2013 r. na jaw wyszły wady geodezyjne nieruchomości. Okazało się bowiem, że dom posadowiony na działce będącej przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży jest częściowo posadowiony na działce sąsiedniej. Pozwana wraz z mężem oraz P. S. przeprowadzili postępowanie geodezyjne celem dokonania prawidłowego podziału

działek, które zakończyło się wydaniem decyzji z dnia 3 września 2013 r., sygn. (...).

K. T. po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży kontaktowała się z mężem pozwanej, aby dowiedzieć się, kiedy zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Jednocześnie prezentowała przedmiotową nieruchomość innym klientom.

Pozwana pismem z dnia 18 września 2013 r. poinformowała powódkę o swoich zastrzeżeniach co do wykonania umowy oraz postępowania K. T.. Wskazała że nie poinformowano jej o wadach geodezyjnych nieruchomości, a także zwróciła uwagę na nielojalne zachowanie poprzez prezentowanie nieruchomości innym klientom, podczas gdy dalej trwała procedura związana z podziałem geodezyjnym. W odpowiedzi pełnomocnik powódki -M. G. wskazała, że stawiane przez pozwaną zarzuty nie znajdują poparcia w faktach. Zwróciła uwagę na brak kontaktu ze strony pozwanej z powódką, co uniemożliwiło powódce współdziałanie w sprawie.

Strony umowy przedwstępnej z dnia 29 kwietnia 2013 r. wobec trwających postępowań związanych z podziałem geodezyjnym oraz oddaniem nieruchomości do użytku zawierały aneksy do tej umowy w celu wydłużenia terminu, do którego zawarta miała być umowa przyrzeczona. Ostatecznie do zawarcia umowy przyrzeczonej doszło dnia 2 października 2013 r. poprzez zawarcie przed asesorem notarialnym - A. R., umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, rep. A nr (...), między P. S. - działającym w imieniu i na rzecz swojego ojca - J. S., a pozwaną J. F. i jej mężem T. F. (1). Nieruchomość została sprzedana za cenę w wysokości 640.000 zł.

Sąd Rejonowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Podniósł, że analiza treści przedmiotowej umowy pozwala stwierdzić, że umowa z dnia 20 kwietnia 2013 r. nie określała wysokości wynagrodzenia.

W przedmiotowej umowie są, zdaniem Sądu Rejonowego, dwa sprzeczne ze sobą zapisy. Otóż z jednej strony w ust. 4 umowy wpisano, że wynagrodzenie wynosić ma 2,9 brutto, przy czym nie określono czy miało to być 2,9 złotych, czy 2,9 procent, czy 2,9 promila, zaś z drugiej strony w ust. 9 umowy wpisano, że prowizja pozostaje do negocjacji. Zachodzi tutaj oczywista sprzeczność dwóch zapisów umownych.

W ocenie Sądu i instancji ustalony stan faktyczny potwierdza, iż brak wpisania wysokości prowizji do umowy w kształcie 2,9% brutto wynikał nie z omyłki pisarskiej K. T., lecz z zastrzeżeń pozwanej oraz jej męża co do wysokości należnej powódce prowizji. Całkowicie zgodne z zasadami logicznego rozumowania jest przyjęcie, że

niewpisanie znaku „%" nastąpiło w rezultacie podniesienia powyższych zastrzeżeń, które skutkowało jednocześnie wpisaniem do umowy zastrzeżenia „prowizja do negocjacji'".

Sąd Rejonowy podkreślił jednak, że brak zastrzeżenia wysokości wynagrodzenia nie skutkuje nieważnością całej umowy. Zgodnie, bowiem z art. 180 ust. 5 u.g.n. w razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Sąd Rejonowy po wszechstronnym przeanalizowaniu twierdzeń stron oraz materiału dowodowego zebranego w sprawie, przy uwzględnieniu doświadczenia życiowego oraz zasad logicznego rozumowania doszedł do przekonania, że wynagrodzenie należne powódce z tytułu pośredniczenia w kupnie nieruchomości winno wynieść 5.000 zł.

Sąd meriti nie podzielił poglądu powódki, jakoby należne jej wynagrodzenie przysługiwało za sam fakt zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w B..

Z samego pojęcia pośrednictwa w obrocie nieruchomościami można bowiem wysnuć szereg obowiązków, jakie powinien spełnić pośrednik. Nie jest to z całą pewnością tylko przekazanie danych adresowych nieruchomości i zaprezentowanie nieruchomości w terenie, jak próbowała wywodzić powódka. Pośrednictwo w kupnie nieruchomości ma prowadzić nie tylko do skojarzenia potencjalnego zbywcy z potencjalnym nabywcą, ale też zobowiązuje do podjęcia czynności faktycznych mających doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Należało zatem odpowiedzieć na pytanie, czym były w sprawie niniejszej warunki, która miałyby doprowadzić do zawarcia umowy. W ocenie Sądu Rejonowego, samo skojarzenie potencjalnego zbywcy z potencjalnym nabywcą nie mogło tutaj okazać się wystarczające. Takie czynności można w zasadzie zrobić samemu. Doświadczenie życiowe wskazuje, że skoro ktoś korzysta z usług pośrednika, to robi to po to, aby ten podjął stosowne czynności, które proces kupna czy sprzedaży nieruchomości znacznie przyśpieszy i skróci.

Sąd Rejonowy podniósł również, że właśnie na etapie gromadzenia i udzielania informacji potrzebnych do zawarcia przez pozwaną umowy kupna nieruchomości wystąpiły kardynalne uchybienia w działalności powódki, albowiem K. T. - osoba działająca w jej imieniu - nie poinformowała pozwanej o stwierdzonych wadach geodezyjnych nieruchomości polegających na przekroczeniu granicy przy wznoszeniu budynku. Nie jest wykluczone, że M. G. czy też K. T. mogły badać księgi wieczyste czy dokumenty geodezyjne przed zawarciem umowy pośrednictwa, lecz okoliczność ta nie mogła mieć żadnego znaczenia, skoro powyższe nie skutkowało udzieleniem pozwanej stosownych informacji.

W ocenie Sądu Rejonowego, powyższe okoliczności, zwłaszcza te dotyczące zaniechań w zakresie poinformowania pozwanej o zaistniałych wadach geodezyjnych, przemawiały za miarkowaniem wynagrodzenia i uwzględnieniem braku staranności w postępowaniu powódki przy określaniu zwyczajowo przyjętego w danych stosunkach wynagrodzenia.

Reasumując, mając na uwadze, że wprawdzie rezultat umowy został ostatecznie osiągnięty, a mianowicie pozwana zakupiła nieruchomość objętą umową, jednakże wobec zasadniczych zastrzeżeń, co do staranności działań powódki, zwłaszcza zaniechań w zakresie analizy stanu prawnego nieruchomości, dokumentów geodezyjnych nieruchomości, a następnie nielojalnego zachowania powódki, Sąd Rejonowy uznał, że zwyczajowo przyjętym wynagrodzeniem w sprawie niniejszej powinna być kwota 5.000 zł.

Stanowi ona połowę wynagrodzenia, jakie powódka ustaliła za pośrednictwo w sprzedaży tej samej nieruchomości, tak więc nie sposób uznać, że w obliczu ww. zaniechań powódka w jakiejś mierze została w ten sposób pokrzywdzona.

Apelację od powyższego wyroku wniosły obie strony postępowania.

Pozwana zaskarżyła wyrok w całości, zarzucając mu naruszenie:

1)  art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie.

2)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez niedokonanie wszechstronnej oceny materiału dowodowego i nieuwzględnienie przy rozstrzyganiu całości materiału dowodowego, przez co Sąd Rejonowy nie znalazł wystarczającego uzasadnienia do zastosowania art. 5 k.c, a w szczególności:

a)  nieuwzględnienie dowiedzionych zeznaniami Pozwanej i świadka T. F. wszystkich okoliczności dotyczących celu zawarcia przez Pozwaną umowy z Powódką,

b)  nieuwzględnienie przy ocenie skali nieprawdziwych zapewnień Powódki i zakresu jej działań na niekorzyść Pozwanej, dowiedzionych zeznaniami Pozwanej i świadków T. F. i A. F. wszystkich istotnych dla Pozwanej warunków jakie spełniać miała nabywana nieruchomość, przekazanych przez Pozwaną Powódce.

c)  nieuwzględnienie, przy ocenie niestaranności i braku profesjonalizmu Powódki, całego dowiedzionego zakresu wad prawnych i faktycznych oferowanej nieruchomości,

d)  nieuwzględnienie jako działań na niekorzyść Powódki, spowodowania sytuacji w której Pozwana musiała samodzielnie i bez pomocy Powódki usuwać wady prawne i faktyczne nabywanej nieruchomości,

e)  nieuwzględnienie, przy ocenie skali sprzecznych z prawem i standardami zawodowymi działań Powódki oraz ich naganności moralnej, braku lojalności Powódki wobec Pozwanej polegającej na namawianiu sprzedawcy do zatrzymania zaliczki jaką otrzymał od Pozwanej i

zbycia nieruchomości innemu nabywcy oraz działaniach Powódki na rzecz obu stron transakcji bez ich pisemnej zgody.

Wskazując na powyższe apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości.

Powódka zaskarżyła wyrok w części oddalającej powództwo w zakresie kwoty 13.560 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 03.10.2013 roku do dnia zapłaty.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

-

naruszenie art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z ust. 2 umowy pośrednictwa z kupnie nieruchomości z dnia 20.04.2013 roku zawartej pomiędzystronami, poprzez ustalenie zakresu czynności umowy pośrednictwa z przekroczeniem zakresu, który zgodnie ze wskazanym przepisem winien wynikać z pisemnej umowy ad solemnitatem, -naruszenie 65 § 2 KC poprzez jego błędną wykładnię poprzez uznanie, że literalne brzmienie zapisu umowy dotyczącego wynagrodzenia pośrednika .,2,9 brutto", stanowi zgodny zamiar stron i cel umowy w sytuacji gdy z całokształtu materiału dowodowego wynika, że strony uzgodniły zapis „2,9% brutto" i była to okoliczność bezsporna dla stron (przyznana przez Pozwaną), a ponadto strony w żaden sposób nie negowały, że w zapisie tym chodziło o procentowe uzgodnienie wysokości wynagrodzenia, co skutkował błędem w ustaleniu zgodnej woli stron,

-

błąd w ustaleniach faktycznych polegający na uznaniu, że nie doszło pomiędzy stronami do ustalenia wynagrodzenia w umowie pośrednictwa, podczas gdy wynagrodzenie ustalono w wysokości 2,9 % brutto od ostatecznej ceny kupna nieruchomości i jej wyposażenia i przynależności, podczas gdy z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie tj. kilkukrotnego przyznaniu tej okoliczności przez stronę Pozwaną w sposób nie budzący wątpliwości, zeznań świadków oraz wyjaśnień Powoda , porównania umowy pośrednictwa w kupnie z umową pośrednictwa w sprzedaży, a wreszcie z zasad logiki, reguł składni wynika, ze wartość 2,9 brutto dotyczy wartości wyrażonej w % stanowiła fakt bezsporny (żadna ze stron nie miała wątpliwości jak czytać ten zapis); a brak dodania symbolu % w umowie stanowił jedynie oczywistą omyłkę pisarską; błąd ten miał istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zasądzenie kwoty wynagrodzenia wbrew ustaleniom umownym,

-

naruszenie art. 760 ¹ § 1 k.c. oraz 760 ¹ § 2 k.c. poprzez przyjęcie, że w niniejszej sprawie przepis ten ma zastosowanie per analogiam i wskutek tego nastąpiło pozaumowne rozszerzenie zakresu czynności pośrednictwa, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,

-

błąd w ustaleniach faktycznych polegający na nieuwzględnieniu w ustaleniach faktycznych

okoliczności, że Pozwana świadomie doprowadziła do pominięcia udziału Powoda w toku transakcji poprzez unikanie kontaktu, w szczególności nie zawiadomiła Powoda o zamiarze i terminie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości; o zawarciu aneksów do umowy przedwstępnej oraz o terminie i miejscu zawierania umowy sprzedaży nieruchomości, pomimo tego. że okoliczności te wynikają z materiału dowodowego zebranego w sprawie, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,

-

naruszeniu art. 233 ust. 1 k.p.c. w ustaleniach taktycznych, polegających na ustaleniu, że Powód dopuścił się ..kardynalnych zaniedbań" polegających na nieuczestniczeniu aktywnie w procesie kupna nieruchomości oraz niepoinformowaniu Pozwanej o istnieniu „wady geodezyjnej" nieruchomości, podczas gdy z korespondencji pomiędzy stronami wynika, iż Pozwana unikała kontaktu z Powódką, a o fakcie zawarcia umowy przedwstępnej z nabywcą poinformowała Powódkę pismem z dnia 23 sierpnia 2013 r., co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy,

-

naruszenie art. 233 ust. 1 k.p.c. polegające na przyznaniu wiarygodności wyjaśnieniom i zeznaniom małż. F.. podczas gdy z całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że ich zeznania są wewnętrznie sprzeczne, a ustalenia oparte na ich zeznaniach ustalone przez Sąd są sprzeczne z zasadami logiki oraz doświadczeniem życiowym gdyż z jednej strony twierdzili oni, że oczekiwali od Powoda aktywności w przebiegu transakcji a z drugiej strony zatajali przez Powodem fakt zawarcia umowy przedwstępnej, nie konsultowani z nim treści umowy przedwstępnej, zataili fakt zawarcia aneksów do umowy przedwstępnej, fakt zawarcia umowy sprzedaży, unikali spotkań i rozmów z Powodem w toku transakcji i po niej, z jednej strony powołują się na rzekome wprowadzenie przez Powoda w błąd co do istnienia „wady geodezyjnej" i na to, że o wadzie dowiedzieli się dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej, a z drugiej strony nie zgłosili w toku transakcji żadnych zastrzeżeń Powodowi, wręcz przeciwnie zawierali kolejne aneksy do umowy przedwstępnej bez udziału Powoda, z jednej strony powołują się. że Powódka nie wykazała inicjatywy w rozwiązaniu ich problemów z uzyskaniem kredytu a z drugiej strony nie skorzystali z pomocy doradcy kredytowego wskazanego przez Powódkę - zeznania p. F., nadto dopuścili się pomówień względem Powodowej spółki, o sfałszowaniu dokumentu, nadto z doświadczenia życiowego wynika, że przy zawieraniu umowy o zakup nieruchomości przeciętnie racjonalna osoba opiera się na dokumentach, z których ktoś wywodzi swe prawa, a nie na rzekomych słownych zapewnieniach osób trzecich (nieobecnych przy podpisywaniu umowy); z doświadczenia życiowego wynika, że strony analizują stan prawny nawet w trakcie zawierania umów przedwstępnych w formie

notarialnej, nie zawierzają słowom nawet notariusza, co powinno doprowadzić do

przekonania, że zgodnie z doświadczeniem życiowym, Pozwani o stanie prawnym

nieruchomości wiedzieli i się nań godzili a powołują się na rzekome wprowadzenie w błąd co

do „wady geodezyjnej" ma jedynie w celu uniknięcia zapłaty wynagrodzenia.

Powyższe powinno doprowadzić Sąd do odmówienia wiarygodności zeznaniom małż.

F. i uznania, że ich zeznania są ze sobą sprzeczne, niezgodne z doświadczeniem

życiowym

-

błąd w ustaleniach faktycznych - polegający na błędzie logicznym, polegającym na ustaleniu, że z faktu iż z maju 2013 roku Powódka dowiedziała się, że nie uzyska kredytu na zakup nieruchomości objętej umową przedwstępną w jej aktualnym stanie prawnym wynika, że dopiero w tym czasie dowiedziała się o „wadzie prawnej" nieruchomości.

-

naruszenie art. 233 ust. 1 KPC poprzez bezkrytyczne przyznanie wiarygodności zeznaniom P. S. na okoliczności poinformowania Pozwanych o stanie prawnym nieruchomości na dzień prezentowania podczas gdy z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że jest on bezpośrednio zainteresowany wynikiem sprawy, gdyż Powodowa spółka prowadzi przeciwko niemu proces o zapłatę oparty w dużej mierze na tych samych okolicznościach faktycznych, a nadto był stroną umowy przedwstępnej i jako Sprzedający zainteresowany był w uwolnieniu się od odpowiedzialności z tytułu składanych niezgodnie z prawdą oświadczeń w zawartej przez niego umowie przedwstępnej.

-

naruszenie art. 233 ust. 1 k.p.c. - poprzez oparcie się na dokumencie, co do którego Sąd jak sam przyznał, miał wątpliwości co do jego autentyczności,

-

naruszenie art. 6 KC w zw. z art. 471 KC poprzez wskazanie przez Sąd, że to na stronie powodowej ciążył obowiązek wykazania, że prawidłowo wykonała umowę (cytat: „Skoro pozwana zarzuciła powódce nieprawidłowość w działaniu K. T. - osoby działającej w imieniu powódki - to powódka winna wykazać, że działanie ww. kobiety jest prawidłowe"), podczas gdy stosownie do art. 471 k.c, ciężar dowodu w zakresie ewentualnych uchybień w wykonaniu umowy spoczywał na stronie pozwanej, jako stronie twierdzącej, że takie uchybienie nastąpiło,

- naruszenie art. 246 k.p.k. poprzez dopuszczenie dowodu ze świadków (T. F. (1)) oraz przesłuchania stron na okoliczność treści umowy pośrednictwa, której forma pisemna jest zastrzeżona pod rygorem nieważności (stosowne zastrzeżenie zostało złożone w toku rozprawy), które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy,

-

naruszenie 233 § 1 k.p.c. oraz art. 278 k.p.c w zw. z 232 k.p.c. oraz poprzez dokonanie ustalenia „zwyczajowego wynagrodzenia pośrednika" w oparciu o wybiórcze informacje,

dowolnie wybrane przez Sąd, które to ustalenie należy uznać za dowolne, podczas gdy tego rodzaju ustalenie należało dokonać w oparciu o opinię biegłego, gdyż Sąd nie dysponuje wiedzą specjalną pozwalającą na ustalenie zwyczajowego wynagrodzenia pośredników w danego rodzaju transakcjach.

Wskazując na powyższe apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od J. F. na rzecz (...) Sp. z o.o. pozostałej kwoty 13.560 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 03.10.2013 roku do dnia zapłaty.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacji powoda nie można odmówić słuszności, zaś apelacja pozwanej podlegała oddaleniu w całości.

Na wstępie należy podkreślić, że w polskim systemie apelacji pełnej sąd apelacyjny jest sądem merytorycznym. Rozpoznawanie apelacji sprowadza się zatem do tego, że sąd drugiej instancji rozpatruje sprawę ponownie, czyli w sposób w zasadzie nieograniczony. Jeszcze raz bada sprawę rozstrzygniętą przez sąd pierwszej instancji. Ma zatem obowiązek ocenić ustalony stan faktyczny oraz prawidłowość zastosowania właściwych przepisów prawa materialnego (nawet, gdyby to nie było przedmiotem zarzutów apelacji). Tym samym postępowanie apelacyjne - choć odwoławcze - ma charakter rozpoznawczy (merytoryczny), a z punktu widzenia metodologicznego stanowi dalszy ciąg postępowania przeprowadzonego w pierwszej instancji. Skoro postępowanie apelacyjne polega na merytorycznym rozpoznaniu sprawy, to wydane orzeczenie musi opierać się na własnych ustaleniach faktycznych i prawnych sądu drugiej instancji (art. 382 k.p.c).

Przenosząc powyższe zważania prawne na grunt sprawy podkreślić należy, że Sąd Okręgowy dokonał w sprawie własnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, stwierdzając - odmiennie od Sądu Rejonowego - że powód udowodnił zarówno istnienie, jak i wysokość dochodzonego roszczenia.

Zachowanie wymogów określonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. wymaga, aby sąd wziął pod uwagę wszystkie dowody przeprowadzone w sprawie, dokonał ich konfrontacji i na tej podstawie wyciągnął logicznie uzasadnione wnioski, zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego, logiki i wiedzy fachowej, jeśli jest ona wymagana w danej sprawie.

W toku postępowania powód wnosił o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kwoty 18560 zł wraz z ustawowymi odsetkami z tytułu zawartej między stronami umowy pośrednictwa w kupnie nieruchomości w B. stanowiącej działkę ew. o nr 114/37.

Umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości w dacie podpisania przedmiotowej

umowy przez strony postępowania stanowiła umowę nazwaną i uregulowana była w art. 179-183a ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 180 u.g.n. w obrzmieniu obowiązującym w czasie łączącej strony umowy, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, prawa najmu lub dzierżawy nieruchomości, a przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia powyższych umów, zaś zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, przy czym zakres czynności pośrednictwa oraz sposób ustalenia i wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa. Pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych a nie prawnych, natomiast pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy.

Umowa pośrednictwa obrotu nieruchomościami, zgodnie ze swą ustawową definicją, zobowiązuje pośrednika do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy zbycia i nabycia nieruchomości. Przy tak określonych obowiązkach pośrednika, wynagrodzenie należy mu się, gdy skojarzeni przez niego kontrahenci zawarli umowę kupna-sprzedaży określonej nieruchomości. Decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeśli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Co do powyższych rozważań prawnych Sąd Okręgowy w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 listopada 2004 roku sygn. I CK 270/04.

W rozpoznawanej sprawie - jak wynika z oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, dokonanej przez Sąd Okręgowy, ale też i w większości przez Sąd Rejonowy -strony podpisały w dniu 20 kwietnia 2013 r. umowę pośrednictwa w kupnie nieruchomości w B. przy ul. (...) stanowiącej działkę ew. o nr (...)oraz przy ul. (...). Zgodnie z jej pkt 4, w przypadku kupna przez Zamawiającego, tj. J. F., zamawiający zobowiązuje się zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości (...)brutto od ostatecznej ceny kupna nieruchomości oraz jej wyposażenia i przynależności. Co do pierwszej nieruchomości ustalono cenę wywoławczą na kwotę 560.000 zł, a co do drugiej - na kwotę 610.000 zł. W dniu 29 kwietnia 2013 r. P. S. -zawarli z pozwaną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w B. przy ul. (...) stanowiącej działkę ew. o nr (...). P. S. działając w imieniu J. S. zobowiązał się

sprzedać pozwanej i jej mężowi przedmiotową nieruchomość za cenę 640.000 zł, zaś małżonkowie F. zobowiązali się ją kupić za wskazaną cenę. W toku trwającego postępowania o udzielenie kredytu małżonkom, okazało się że przedmiotowa nieruchomość ma wady geodezyjne. Ostatecznie, po zakończeniu procesu związanego z podziałem geodezyjnym oraz oddaniem nieruchomości do użytku, strony podpisały umowę przyrzeczoną dnia 2 października 2013 r.. nieruchomość została sprzedana za cenę 640.000 zł.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w ocenie Sądu Okręgowego, błędnie Sąd Rejonowy zinterpretował postanowienia umowy stwierdzając, że nie określała ona wysokości wynagrodzenia. Otóż w umowie zostało wskazane wprost, że wynagrodzenie będzie wynosić 2,9% brutto od ostatecznej ceny kupna nieruchomości. Ten zapis jest jasny i nie pozostawia pola do wątpliwości. Nie ma żadnego innego logicznego wytłumaczenia, ażeby liczba 2,9 brutto w tym punkcie tak skonstruowanym znaczyła co innego, aniżeli tylko procent od wartości nieruchomości. Okoliczność natomiast, że jest to wysokie wynagrodzenia nie ma żadnego znaczenia dla niniejszej sprawy. Strony umowy - wobec zasady swobody kontraktowania - mogły bowiem wynagrodzenie ustalić na innym poziomie.

Kwestia wykładni umowy na podstawie art. 65 k.c. była wielokrotnie przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego. W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 sierpnia 1995 r., III CZP 66/95 przyjęto na tle tego przepisu tzw. kombinowaną metodę wykładni. Wyrazem tego stanowiska są także późniejsze orzeczenia, np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 85, i z dnia 20 maja 2004 r., II CK 354/03. To, jak strony, składając oświadczenie woli, rozumiały je, można wykazywać zarówno za pomocą dowodu z przesłuchania stron, jak i innych środków dowodowych. Dla ustalenia, jak strony rzeczywiście pojmowały oświadczenie woli w chwili jego złożenia może mieć znaczenie także ich postępowanie po złożeniu oświadczenia, np. sposób wykonania umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1998 r., I PKN 532/97). Prowadzeniu wszelkich dowodów w celu ustalenia, jak strony rzeczywiście rozumiały pisemne oświadczenie woli nie stoi na przeszkodzie norma art. 247 k. p. c. Dowody zgłaszane w tym wypadku nie są bowiem skierowane przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu, a jedynie służą ustaleniu rzeczywistej treści oświadczeń woli w drodze wykładni (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1951 r., C 112/51, i z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75). Niezależnie od tego, z art. 65 § 2 k. c. wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem.

Z kolei zapis znajdujący się także w tej umowie, tj. „prowizja do negocjacji" ma o tyle znaczenie, że w trakcie prowadzonych rozmów i w trakcie trwania przedmiotowej umowy jedna ze stron (w tej sprawie strona pozwana) mogłaby się powoływać na niego wnosząc o obniżenie prowizji wskazanej w pkt 4. W tym jednak zakresie strona, która powołuje się na ten zapis, a jest nią strona pozwana, winna wykazać, że do takich rozmów negocjacyjnych wynagrodzenie pośrednika doszło. Tymczasem, jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, pozwana nie tylko nie zdołała udowodnić, że takie rozmowy prowadziła, czy tez chciała prowadzić, ale wręcz zostało wykazane, że unikała pośrednika.

Z zeznań świadka T. F. (1) wynika, że dopiero po sporządzeniu aktu notarialnego kupna-sprzedaży pojawił się w biurze pośrednictwa nieruchomości i początkowo wskazał, że prowizja się nie należy, a następnie, że ustalali kwotę 5000 zł. Podniósł również, że kiedy dowiedział się, iż pośrednik pokazywał dom innym osobom, to stwierdził, że umowa między nimi się rozwiązała i że nie maja o czym rozmawiać". W podobnym tonie wypowiedziała się też zeznając w charakterze strony - J. F.. Zeznała bowiem, że pośrednik dzwoniła kilka razy do nich, lecz na te próby nawiązania kontaktu nie odpowiedziała, gdyż - według pozwanej - umowa nie została należycie wykonana. Również świadek - Prezes zarządu strony powodowej - I. G. zeznała, że pozwana zaprzestała kontaktów z nimi i nie poinformowała, że zawarła umowę przedwstępną.

Okoliczność, że - jak zeznała pozwana oraz jej mąż - przy podpisywaniu umowy pośrednictwa wskazali, że nie zapłacą więcej niż 5000 zł i dlatego został zapis o prowizji do negocjacji umieszczony w treści umowy, można by rozpatrywać jedynie jako wstęp do rozmów o obniżeniu wysokości wynagrodzenia. Gdyby bowiem było tak, że pośrednik nieruchomości zgodził się na ta kwotę zaproponowana przez drugą stronę umowy, zapewne od razu by została ona wpisana w treść umowy.

W sprawie umowy przedwstępnej pozwana nie kontaktowała się z pośrednikiem, a jedynie poinformowała, że taka umowa będzie zawarta i nie prosiła również o to, aby pośrednik brała udział w podpisywaniu tej umowy. Pozwana nie rozmawiała z pośrednikiem także na temat terminu umowy ostatecznej.

Powyższe okoliczności mają również znaczenie, w ocenie Sądu Okręgowego, dla oceny drugiego z przytoczonych przez stronę pozwaną zarzutów, a mianowicie nienależytego wykonania umowy przez pośrednika.

Przy ocenie, czy omawiane czynności pośrednika stanowiły wykonanie umowy łączącej strony, należało wziąć pod uwagę okoliczność, że po zawarciu umowy przedwstępnej, a nawet jeszcze przed jej zawarciem, tj. zaraz po czynności okazania

przedmiotowej nieruchomości, pozwana zrezygnowała z usług pośredniczki. Zeznania, o których mowa wyżej, wskazują jednoznacznie, że pozwana wraz z mężem zrezygnowali z jej usług. Świadczą o tym ich twierdzenia, że pośredniczka nie została zaproszona ani do zawarcia umowy przedwstępnej ani do późniejszych czynności, aż wreszcie nie była też zaproszona do udziału w ostatecznej umowie kupna sprzedaży.

Odnosząc się więc do zarzutu pozwanej odnośnie istniejących wad nieruchomości, należy wskazać, że pozwana mimo wszystko zdecydowała się na ich usuniecie i ostatecznie zakup nieruchomości. Natomiast nie zostało wykazane przez stronę pozwana, a to na niej leżał ciężar udowodnienia tych okoliczności z mocy art. 6 k.c, że wady te były znane pośrednikowi, a nawet jeżeli - to czy poinformował o tym pozwaną, czy też nie.

Również ocena Sądu Rejonowego, że pośrednik jest potrzebny jedynie przy zawarciu umowy nie zasługuje na aprobatę. W ocenie Sądu Okręgowego, rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne osoby umów wymienionych w art. 180 ust. 1 u.g.n. w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości oraz - na życzenie klienta - na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba że umowa stanowi inaczej.

Oprócz konieczności przestrzegania przepisów prawa, pośrednik jest ponadto zobowiązany (także z mocy ustawy) do przestrzegania zasad etyki zawodu oraz standardów, czyli reguł postępowania stworzonych wspólnie przez członków korporacji zawodowej, określających, jakie działania pośrednika są uznane za poprawne.

Z reguły - zgodnie ze Standardami zawodowymi pośredników w obrocie nieruchomościami ustalonymi przez (...) Federację (...) - choć zakres czynności pośrednictwa określa umowa, to jednak rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne osoby umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości oraz na życzenie zamawiającego, na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba, że umowa stanowi inaczej. Podkreślić należy, że sama umowa zawarta między stronami nie przewidywała, aby pośrednik miał wykonywać powyższe czynności.

W okolicznościach omawianej sprawy - choć pozwana była zainteresowana zakupem nieruchomości, nie była jednak zainteresowany współpracą z agencją, co wynika bezpośrednio z zeznań samej pozwanej jak i świadka - męża pozwanej.

Na koniec należy odnieść się do zarzutu naruszenia art. 5 k.c. Zastosowanie klauzuli generalnej wskazanej w art. 5 k.c. jest uzasadnione w razie sprzeczności określonego zachowania z regułami moralnymi o charakterze imperatywnym - mającymi formę nakazów postępowania moralnie aprobowanego lub zakazów postępowania moralnie dezaprobowanego. Przez zasady współżycia społecznego, o których mowa w art. 5 k.c, należy natomiast rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania w stosunkach społecznych. Przy ustalaniu ich znaczenia można więc odwoływać się do takich powszechnie używanych i znanych pojęć, jak "zasady słuszności", "zasady uczciwego obrotu", "zasady uczciwości" czy "lojalności". Klauzula generalna musi być jednak wypełniona konkretną treścią, odnoszącą się do okoliczności sprawy rozpoznawanej przez sąd. Stwierdzenie, że powód nadużywa prawa podmiotowego wymaga ustalenia okoliczności pozwalających skonkretyzować, które działania pozostają w sprzeczności z normami moralnymi godnymi ochrony i przestrzegania w stosunkach społecznych (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 23 marca 2017 r., V CSK 393/16).

W ocenie Sądu Okręgowego, jak to już zostało wyżej wskazane, nabycie przez pozwaną przedmiotowej nieruchomości ostatecznie nastąpiło za pośrednictwem powodowej Agencji, która wyszukała, okazała nieruchomość i nawiązała kontakt między stronami ewentualnej przyszłej umowy kupna-sprzedaży. Oznacza to, że stronie powodowej należy się prowizja za pośrednictwo w zawarciu umowy kupna/sprzedaży tej nieruchomości wynikającej z zawartej umowy. Nie stanowi to naruszenia zasad naruszających współżycia społecznego.

Reasumując Sąd Okręgowy nie stwierdził, by zasądzenie kwoty wskazanej w pozwie na rzecz strony powodowej, prowadziło do naruszenia powszechnie obowiązujących norm uczciwego zachowania się, staranności, czy lojalności.

Mając na uwadze powyższe względy Sąd Okręgowy, na podstawie przepisu art. 385 k.p.c, oddalił apelację jako bezzasadną. O kosztach postępowania za I i II instancją rozstrzygnięto w oparciu o przepis art. 98 k.p.c. mając na uwadze jego wynik.